EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

(II) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA 2011

14 junio, 2011 2 Comentarios

QUE BUSCA EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA , HOY ?

Para que la venta de vivienda tenga éxito en estos momentos, es necesario que el potencial comprador tenga la sensación de que está aprovechando  la actual situción de mercado.  Busca pagar la menor cuota al mes por una vivienda que considere adecuada.  En general, los compradores  que lo son realmente, han visto que vender ahora es más difícil y por tanto saben esperar y escuchar las ofertas que se les presentan, en vez de decidirse por una única oferta…. y al final se realiza la  compra que se ajuste más al precio y a la financiación bancaria concedida.

 Las estrategias de promoción comercial, que han seguido las promotoras durante estos últimos años desde el inicio de la crisis inmobiliara, y que se han ido presentando en las distintas ferias inmobiliarias, eran ofertas al consumidor potencial  bastante imaginativas :

• Regalar al comprador de  vivienda de obra nueva un coche: Esto  tiene un cierto parecido con las estrategias utilizadas en el mercado del gran consumo como técnica de promoción. Pero el cliente no quiere un coche nuevo ( que en todo caso le supone aún más gastos) sino comprar un piso al mejor precio posible. Además, comprar la vivienda  tiene un componente emocional para todos los miembros de la familia, que no la tendrá la compra de un bien de consumo de alimentación  o  moda.

• Outlets de venta : Especialmente en carteras de banca, se han presentado durante las ferias, promociones de obra nueva de temporadas anteriores con un  30 y 40 % descuento.
• Subastas de pisos a la baja: donde se empieza a subastar un inmueble a un precio de salida alto, que puede ir rebajándose hasta un mínimo establecido, o bien, hasta que el que puja por el inmueble acepte el precio.
• El cheque familia.
• Regalan un seguro por si no puede puede pagar alguna cuota de los pagos de la vivienda.
• Fórmulas  basadas en  la confianza: Cuando el posible comprador entrega un dinero a cuenta, tiene la posibilidad, si cambia de idea antes de escriturar la vivienda, de recuperar el importe + 2% de intereses.  O bien, que en caso de que en cinco años baje el valor de tasación de la vivienda, se le abonaría la dierencia ….. 
• …..y así un largo etc.

Todas estas estrategias funcionaron, al principio de la crisis,  en mayor o menor medida como novedad, pero dejaban de ser efectivas al ser copiadas por otras empresas de la competencia. En cuyo caso habia que recurrir a la creatividad para idear nuevas estrategias que animasen las ventas.

Inmobiliarias y constructoras se endeudaron mucho al financiar con créditos su crecimiento, sobre todo en los últimos años de alegría económica, y paralelamente, aumentaron su riesgo financiero. Todo ello, unido a la fase actual de caída de las ventas y el fin de la etapa de crecimiento, hace que no se empiezan nuevas promociones. Imagino que en las grandes ciudades, es donde la vivienda habitual va a escasear en un futuro indeterminado. Esta escasez de oferta en vivienda que sería principalmente de segunda mano, podria elevar los precios de nuevo….  este plazo dependerá de la política financiera y fiscal que adopte quien deba hacerlo.

La situación en este momento se ha encauzado potenciando el  mercado de alquiler, pero entendida como una situación transitoria, tanto desde el punto de vista del propietario del bien como del inquilino.

Se comenta que los momentos de mayor pesimismo son los mejores para comprar. En bolsa, por ejemplo, como en otros mercados, el miedo crea ventas innecesarias, generando así oportunidades de compra que otros las aprovechan cada dia.

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

(2) LA VIVIENDA en China

5 octubre, 2010 1 Comentario

Este post se basa en las conclusiones de un empresario español que se ha establecido con su familia en China y, a día de hoy, está haciendo su personal estudio de mercado en busca de vivienda allá.

En China, las viviendas son concesiones por 70 años (al parecer, están estudiando ampliar la concesión a 90 años). Si se compran viviendas de nueva construcción, la concesión es por la totalidad de este período.

Con respecto al mercado de vivienda de segunda mano:

• La concesión se transmite de forma inherente a la vivienda y, por tanto, si se compra este tipo de vivienda  hay que restarle, a la concesión total, los años que ha estado el anterior propietario.
• Un dato curioso es que no está muy desarrollado el mercado de la rehabilitación de edificios ni de viviendas. En la vivienda no se suele realizar mantenimiento de forma habitual, esto es: mantenimiento de parking, pintura de escaleras y de la vivienda en si misma, limpieza y conservación de fachadas del edificio. Todo ello conlleva a que el deterioro sea visible en pocos años y, por tanto, el comprador prefiere decantarse por la vivienda de obra nueva. (Habría que estudiar aquí un posible hueco de mercado, el de la rehabilitación de viviendas).
• Se podría decir que la vivienda de segunda mano en China está menos solicitada. La gran mayoría tiende a buscar obra nueva, por la gran oferta  existente a lo largo de todo el país. Se trata de un mercado de viviendas de nueva construcción  muy importante. En el centro de las ciudades, lo que se llamaría el ”primer anillo, donde ya está el mercado de la vivienda mas consolidado, no se descarta la oferta de la vivienda de segunda mano.

Los créditos que se conceden para la compra de vivienda, pueden llegar hasta el 50% del total de la inversión. Aunque los precios sean fijos, siempre hay que entrar en una negociación, además del descuento del 2% por pronto pago. La comisión de la inmobiliaria la pagan entre ambas partes.

Como es un país en desarrollo y enorme en tamaño, no sólo están creciendo las grandes ciudades como Beijing o Shanghai, sino también se expanden las existentes ciudades en las periferias, llamados el “tercer” o ”cuarto anillo”. Estas zonas perféricas suelen estar bien comunicadas, ya sea con los TGV o con una red de metro en contínuo crecimiento.

Las redes de tren de alta velocidad comunican de forma rápida las viviendas de los pueblos de la zona con los centros de las ciudades y lugares de trabajo. Así como también el metro, lo que hace que suba de precio una vivienda junto una estación y con buena comunicación (como sucedería aquí).

Hay ciudades fantasma, básicamente compradas por inversores que quieren ser propietarios. Teniendo en cuenta que su mentalidad está orientada hacia el trabajo, al trabajar todo el día, tienen pocos gastos, con el consiguiente ahorro. Ello les había permitido poder pagar un piso a su hijo (que además suele ser hijo único), pero ahora esto está cambiando un poco, ya que los sueldos de los hijos son mayores que los de los padres.

Si entramos a valorar las distintas zonas, a pesar del gran incremento de precios que ha sufrido en general la vivienda en todo el país, vemos que:

La Provincia de Hainan es una zona residencial de alto standing, y con ventajas fiscales. Hay promociones de  moderno diseño, con resorts y campos de golf. Es una zona muy bonita y bastante húmeda, junto al mar, al sur del país. Lo mejor es comprar pisos altos y en segunda línea de mar, para evitar el deterioro. La capital, Haikou, y la zona de Sanya también son bastante caras. En concreto, Sanya es una ciudad turística con una isla artificial conectada por un puente. El grupo de Arquitectos MAD ha proyectado PHOENIX 2, un destino de lujo que se completará el 2014. Como el Norte de CHINA es muy frío, esta zona se considera un buen sitio de veraneo por ser más cálida. Su target de cliente son rusos y chinos del norte. El precio de la vivienda en la  zona está subiendo mucho, llegando a quintuplicar anualmente su precio.

El resto de CHINA es más asequible. Las zonas que pueden ser un buen lugar de residencia son: Guangzhou, junto a Hong Kong, y Guiling, una ciudad my bonita, donde en breve habrá el tren de alta velocidad (340km/h) que la une con Shanghai. El precio de la zona va a subir mucho. Actualmente lo más caro estaría alrededor de 2.000€/m2 , pero en las afueras también se puede encontar vivienda por 200€/m2.

Beijing, la capital, tiene un clima muy extremo, en realidad tiene buen clima sólo dos meses al año, porque en agosto llega a los 40ºC. Es una ciudad con gran densidad de población y unos niveles de contaminación ambiental muy altos. Es interesante comprar vivienda en la capital como inversión.

(1) L’Immobilier à Paris, flambe…malgré la crise ou à cause d’elle.

26 agosto, 2010 1 Comentario

Realmente sorprende leer  que en EEUU. la caida inmobiliaria hace temer otra recesión ( se habla de una recuperación en forma de W con caidas y recuperaciones varias hasta salir realmente de la recesión , provocada por una burbuja crediticia).

ESPAÑA tampoco acaba de levantar cabeza si hablamos del sector inmobiliario, debido a la falta de  ayudas fiscales y financieras al sector, entre otros motivos, ampliamente comentados en posts anteriores

……… y en cambio  en  FRANCIA  LOS INMUEBLES ESTÁN MÁS CAROS QUE ANTES DE LA CRISIS Y ADEMÁS SE VENDEN RÁPIDAMENTE.

La situación del mercado inmobiliario en Francia, y especialmente en las grandes cuidades como París, Burdeos, Lyon,  en estos últimos meses  ha estado caracterizado por el alza de los precios  con un aumento en la demanda  frente a una escasez de  producto a la venta.Los compradores quieren aprovecharse del bajo nivel de tasas y del papel que ofrece el mercado inmobiliario como valor refugio.

Esto es debido básicamente a 4 factores:

 1- La poca oferta de producto existente, a dia de hoy, en el mercado inmobiliario:  Aunque para los propietarios es sin duda el momento de vender, los que no están obligados a vender, se lo toman con calma, y mantienen unos precios altos, porque saben que tienen comprador seguro, y a un precio que aumenta con el paso de los meses, por tanto esperan cómodamente obtener una mayor plusvalía  (han aumentado los precios de los pisos 9,3% en los últimos 6 meses, y se calcula una subida del 15% desde junio del 09)..los precios medios están alrededor de 7.080 €/m2

2- Bajos tipos de interés.: Los Notarios públicos responsables de los aspectos jurídicos de la venta de inmuebles confirman que el hecho de que los bancos hayan comenzado a prestar de nuevo, junto con las bajas tasas de interés, han ayudado a reiniciar el mercado inmobiliario francés. Pero una recuperación completa dependerá de la estabilidad de la economía en Francia y del mercado laboral.

3- Las ayudas gubernamentales : que siempre han existido hacia el sector inmobiliario,pero parece ser que a partir del 2011 el estado va a ser un poco menos generoso. Por tanto quedan pocos meses para comprar y poderse beneficiar totalmente de las que hay ahora. Como ejemplo de ayuda que se va a reducir, está la ” loi Scellier de defiscalisation immobiliére” en activo desde  dic.’08 que ha permitido, al  comprar un bien inmueble nuevo en una  zona Scellier, y si se pone en alquiler de 9 á 15 años se obtiene una reducción fiscal del 25 al 37% del precio de compra del inmueble nuevo hasta 300.000€ ; esta reducción puede llegar hasta 75.000€ repartidos en 9 años o 111.000€ en 15 años ( para más info  ver la dirección  http://loi-scellier.trouver-un-logement-neuf.com/conditions-loi-scellier.php). Si a esta ventaja fiscal  se le añade la plusvalia por la posterior venta, el resultado era jakpot ¡¡.

4- Paradójicamente la crisis fortalece el inmobiliario como valor refugio.: En el fondo ocurre como con el oro. Cuando la situación económica se vuelve incierta, los franceses se han lanzado a comprar  considerando el inmobiliario como valor refugio. Lo que más se venden son pisos medianos, para poder alquilarlos y sacar unas rentas…. porque en estos tiempos problemáticos, que pueden hacer  con el dinero? invertir en bolsa no incentiva demasiado,  tampoco generan confianza  las propuestas bancarias tras la quiebra de Lehman Brothers por haber creado dudas sobre la solvencia  de la banca y de  sus propuestas de ahorro. Por ello comprar un bien inmueble es algo  que  pasa a ser de su propiedad, y además permite hacer un patrimonio con los años, gracias a un crédito.

Ajuste del precio de la vivienda en el mundo ’09

10 febrero, 2010 No hay comentarios

Estados Unidos, junto con Irlanda, Dinamarca, España y los países del este de Europa suman las caídas de precios de las viviendas más altas, con descensos interanuales del 9.4%, 13.1%, 10.8% y 8% respectivamente, y bajadas hasta del 20% en los países del este. La pequeña recuperación la podemos encontrar en países como Suiza y Austria, con crecimientos superiores al 5% en los precios de la vivienda.

El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.

Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:

• El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
• Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
• Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
• China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
• Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
• Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
• Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
• EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
• Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.

En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.

En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.

Feria inmobiliaria de Madrid: Especial SIMA Otoño 2009

23 octubre, 2009 3 Comentarios

La Feria Inmobiliaria de Madrid ha decidido hacer un especial SIMA Otoño, donde los descuentos en el precio son los protagonistas.

Estos descuentos oscilan entre un 10% y un 50%, en muchos casos, con condiciones preferentes de financiación y otros incentivos a nivel promocional, entre ellos, la cobertura de la cuota hipotecaria por desempleo.

Durante la visita de ayer, hemos podido constatar un cambio tanto en la oferta como en la demanda, basado en el actual realismo de los precios. Mucha oferta está presentada por entidades financieras.

En esta feria la vivienda de protección oficial pasa a tener bastante protagonismo. En cuanto la segunda residencia, está bastante representada la vivienda de obra nueva en el litoral español.

Nuevas medidas & castigo fiscal a la vivienda

2 octubre, 2009 No hay comentarios

Lo que el mercado inmobiliario estaba esperando es que el precio de la vivienda, que ha ido bajando durante los últimos meses, siguiese bajando o como mínimo que se quede como está.

Pero hay una serie de medidas impuestas desde el Gobierno, que van a hacer que la vivienda se encarezca más y también su financiación, retrasándose así la recuperación del sector, ya que no se incentiva la demanda. 

Los gastos que esta nueva normativa ocasiona estan incluidos en el precio final de la vivienda: se eleva un 20% el coste de la casa sobre el que debería ser su valor real de mercado (si no se hubiesen aplicado las medidas del ejecutivo).

Las medidas son:

• La subida del IVA del 7% al 8%. A esta modificación tributaria, que afectará a las viviendas de obra nueva, también se le sumará en breve una modificación tributaria del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) para las viviendas de segunda mano, cuya competencia es autonòmica, ya que éstas tienen competencia para aumentar la base imponible de este impuesto y nunca disminuirla.
• Supresión de la deducción fiscal en 2011. A partir de 2011, desaparecerá la deducción fiscal por vivienda habitual, para los que cobren más de 24.000 €. Hay que tener en cuenta que éste es el público objetivo que puede comprar una vivienda, de modo que con esta medida se desincentiva la compra de vivienda. 
• Aplicación del Código Técnico de Edificación y contra el ruido. Con esto, se pueden sumar fácilmente 11.000 € de coste a una vivienda media. Además, también habría que añadir 1.000 € más por la adecuación de la vivienda al nuevo Documento Básico de Protección contra al Ruido.

También se ha incrementado el precio de la VPO – vivienda de protección oficial, aunque para este caso sí que se mantendrá la deducción por vivienda a partir del 2011. En este caso, el Ejecutivo, en mayo, y por sorpresa, realizó un aumento del interés de los préstamos de las viviendas protegidas del Plan Vivienda. La banca puede cobrar hasta 1,25 puntos porcentuales, en vez de los 0,65 acordados; ello ha supuesto un aumento del 6,89%.

Si a todo esto le sumamos la caída en la concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras, no se va a apreciar un incremento de las ventas,… y si la inmobiliaria es uno de los motores económicos de este país, no se ve por donde saldrán los brotes verdes de la economía, por lo menos a corto plazo.

Si volvemos la mirada hacia las medidas para salir de la crisis que han establecido el resto de países Europeos, y comparamos con las que presenta nuestro Gobierno, nos damos cuenta de que las nuestras son bastante “originales”, pero lo que no está tan claro es que sean efectivas…

A día de hoy, el FMI anuncia la recuperación de la economía mundial, excepto España, que seguirá en recesión durante el 2010, convirtiéndose en la única economía europea que sufre dos años consecutivos de recesión. Como acabamos de comentar, todo ello es debido a la falta de estímulos fiscales, cuando no, un aumento fiscal en varios frentes que afectan de lleno al consumidor (en este caso, hablamos del sector inmobiliario).

SIL, la Feria Inmobiliaria de Lisboa, Portugal

21 septiembre, 2009 No hay comentarios

Estos días, del 17 al 20 de Septiembre, se ha celebrado la Feria Inmobiliaria de Lisboa en el Salón Inmobiliario de Portugal (SIL, Salao Imobiliário de Portugal).

Enfocado a la comercialización de 250.000 inmobiliarias del norte al sur de Portugal, así como también de países de habla portuguesa, como Angola y Brasil, la Feria Inmobiliaria de Lisboa ha ofrecido una amplia oferta atractiva para todo tipo de clientes.

En la feria ha estado presente una delegación de los representantes de las embajadas y de las cámaras de comercio, para exponer las oportunidades de inversión inmobiliaria en mercados internacionales.

Esta feria quiere crear confianza en el sector inmobiliario portugués, mostrando que el mercado empieza a despuntar un ligero crecimiento después de la estancación que ha habido hasta el momento. El PIB ha crecido un 3% en el segundo trimestre de este año en Portugal; éste es un dato que viene a dar confianza en el mercado.

Para los posibles inversores extranjeros en Portugal, entre los cuales destaca un importante número de inversores españoles, es interesante comentar que los condominios es un producto emergente del sector inmobiliario de este país.

El año 2008 fue un año de contracción en el mercado del turismo residencial. En el 2009 el mercado ha mejorado sobretodo en el área de resorts, proyectos con componente de golf y playa, que son los que han tenido un mayor índice de actividad.

Los precios que se pueden encontrar de los apartamentos en resorts varían entre 3.654 €/m2 a 4700 €/m2 en la región de Algarve, también llamado “triángulo del oro”. Los condominios varían entre los 3.570 €/m2 y 5.350 €/m2 en esta misma región.

En esta feria, Brasil ha sido el país invitado. Próximamente hablaré de los últimos datos proporcionados por el gobierno de este país, con respecto a la inversión inmobiliaria actual, así como de la feria inmobiliaria que se realizará en Sao Paulo del 24 al 27 de Septiembre.

Cláusulas en los contratos de venta

27 agosto, 2009 1 Comentario

Hay noticias que son importantes de recordar, y ésta es una de ellas.

Cuando un comprador decide comprar sobre plano una vivienda de obra nueva, firma un contrato de compra en el cual se le indica que debe pagar una entrada, y a medida que se vaya desarrollando la promoción, irá asumiendo una serie de pagos durante un periodo estipulado.

Estos contratos, característicos de la obra nueva, están redactados por la promotora inmobiliaria, y pueden incluir las claúsulas que  ellos determinen, en función  de las previsiones de ejecución de las obras: pago de entrada, primeros plazos a 6/8/… meses, pago a la entrega de las llaves , etc.

Hasta hace poco más de 1 año, los compradores, con unas hipotecas que financiaban la mayor parte de la inversión, no solían provocar mucho impago ya que la venta era bastante ágil, y en su caso,  podían revender el inmueble si le surgían problemas económicos, o pedir hipotecas puente al banco.

Aún así, los contratos incluían claúsulas de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, para el caso de que éste decidiese no seguir adelante con la compra, y, aplicándole una penalización estipulada en el contrato, podría rescindirlo.

Conforme vamos entrando en la crisis, las ventas se paran y, además, los clientes que compraron sobre plano ven que la hipoteca que han contratado no pueden pagarla, o bien deciden no comprar ese piso que ahora vale menos que la hipoteca que tienen contratada, o quizás, porque lo habían comprado para invertir y volver a revender en breve plazo a un precio superior (que es lo que siempre se cree cuando se está en la burbuja). Pero ahora ésto ya no es así, y nos damos cuenta que el aumento de precios ya no es infinito, sino que los precios de la inmobiliaria igual que subieron pueden bajar.

Sea  por la razón que sea, si el cliente quiere que le devuelvan su dinero al decidir que la compra que hizo en su momento no le satisface, en el caso de que no le devulevan el dinero que entregó a cuenta, por lo menos que no tenga que seguir pagando los plazos que debe pagar (ya que esa vivienda no le interesa y quiere rescindir ese contrato lo más pronto posible), liberándose así de los restantes pagos.

La noticia es que, actualmente, estas claúsulas se han endurecido y alguna promotora está incluyendo claúsulas en los contratos de devolución de las cantidades entregadas que especifican que no se devolverá el dinero hasta que:

1. No se venda la vivienda a otro interesado.
2. No se venda la promoción completa a un inversor.

¿ Cómo evitar caer en esto? pues leyendo a fondo y entendiendo el alcance real de cada una de las claúsulas estipuladas en el contrato. No dudando en preguntar, ni en pedir aclaraciones de los términos que no están bien reflejados por contrato o, en su caso, acudir al asesoramiento legal, que nos pueden indicar cuando unas claúsulas son abusivas o es un contrato muy blindado que no admite margen de negociación o maniobrabilidad por parte del comprador.

Y así, cuando se tenga que revisar el contrato y volvamos a leer las cláusulas que firmamos tiempo atrás (y en unas condiciones de mercado diferentes) seguramente nos daremos cuenta que nos hemos ahorrado muchos quebraderos de cabeza!!