Ajuste del precio de la vivienda en el mundo ‘09

10 Febrero, 2010 No hay comentarios

Estados Unidos, junto con Irlanda, Dinamarca, España y los países del este de Europa suman las caídas de precios de las viviendas más altas, con descensos interanuales del 9.4%, 13.1%, 10.8% y 8% respectivamente, y bajadas hasta del 20% en los países del este. La pequeña recuperación la podemos encontrar en países como Suiza y Austria, con crecimientos superiores al 5% en los precios de la vivienda.

El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.

Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:

• El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
• Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
• Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
• China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
• Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
• Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
• Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
• EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
• Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.

En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.

En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.

Feria inmobiliaria de Madrid: Especial SIMA Otoño 2009

23 Octubre, 2009 2 Comentarios

La Feria Inmobiliaria de Madrid ha decidido hacer un especial SIMA Otoño, donde los descuentos en el precio son los protagonistas.

Estos descuentos oscilan entre un 10% y un 50%, en muchos casos, con condiciones preferentes de financiación y otros incentivos a nivel promocional, entre ellos, la cobertura de la cuota hipotecaria por desempleo.

Durante la visita de ayer, hemos podido constatar un cambio tanto en la oferta como en la demanda, basado en el actual realismo de los precios. Mucha oferta está presentada por entidades financieras.

En esta feria la vivienda de protección oficial pasa a tener bastante protagonismo. En cuanto la segunda residencia, está bastante representada la vivienda de obra nueva en el litoral español.

Nuevas medidas & castigo fiscal a la vivienda

2 Octubre, 2009 No hay comentarios

Lo que el mercado inmobiliario estaba esperando es que el precio de la vivienda, que ha ido bajando durante los últimos meses, siguiese bajando o como mínimo que se quede como está.

Pero hay una serie de medidas impuestas desde el Gobierno, que van a hacer que la vivienda se encarezca más y también su financiación, retrasándose así la recuperación del sector, ya que no se incentiva la demanda. 

Los gastos que esta nueva normativa ocasiona estan incluidos en el precio final de la vivienda: se eleva un 20% el coste de la casa sobre el que debería ser su valor real de mercado (si no se hubiesen aplicado las medidas del ejecutivo).

 

Las medidas son:

• La subida del IVA del 7% al 8%. A esta modificación tributaria, que afectará a las viviendas de obra nueva, también se le sumará en breve una modificación tributaria del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) para las viviendas de segunda mano, cuya competencia es autonòmica, ya que éstas tienen competencia para aumentar la base imponible de este impuesto y nunca disminuirla.
• Supresión de la deducción fiscal en 2011. A partir de 2011, desaparecerá la deducción fiscal por vivienda habitual, para los que cobren más de 24.000 €. Hay que tener en cuenta que éste es el público objetivo que puede comprar una vivienda, de modo que con esta medida se desincentiva la compra de vivienda. 
• Aplicación del Código Técnico de Edificación y contra el ruido. Con esto, se pueden sumar fácilmente 11.000 € de coste a una vivienda media. Además, también habría que añadir 1.000 € más por la adecuación de la vivienda al nuevo Documento Básico de Protección contra al Ruido.

También se ha incrementado el precio de la VPO - vivienda de protección oficial, aunque para este caso sí que se mantendrá la deducción por vivienda a partir del 2011. En este caso, el Ejecutivo, en mayo, y por sorpresa, realizó un aumento del interés de los préstamos de las viviendas protegidas del Plan Vivienda. La banca puede cobrar hasta 1,25 puntos porcentuales, en vez de los 0,65 acordados; ello ha supuesto un aumento del 6,89%.

Si a todo esto le sumamos la caída en la concesión de hipotecas por parte de las entidades financieras, no se va a apreciar un incremento de las ventas,… y si la inmobiliaria es uno de los motores económicos de este país, no se ve por donde saldrán los brotes verdes de la economía, por lo menos a corto plazo.

Si volvemos la mirada hacia las medidas para salir de la crisis que han establecido el resto de países Europeos, y comparamos con las que presenta nuestro Gobierno, nos damos cuenta de que las nuestras son bastante “originales”, pero lo que no está tan claro es que sean efectivas…

A día de hoy, el FMI anuncia la recuperación de la economía mundial, excepto España, que seguirá en recesión durante el 2010, convirtiéndose en la única economía europea que sufre dos años consecutivos de recesión. Como acabamos de comentar, todo ello es debido a la falta de estímulos fiscales, cuando no, un aumento fiscal en varios frentes que afectan de lleno al consumidor (en este caso, hablamos del sector inmobiliario).

SIL, la Feria Inmobiliaria de Lisboa, Portugal

21 Septiembre, 2009 No hay comentarios

Estos días, del 17 al 20 de Septiembre, se ha celebrado la Feria Inmobiliaria de Lisboa en el Salón Inmobiliario de Portugal (SIL, Salao Imobiliário de Portugal).

Enfocado a la comercialización de 250.000 inmobiliarias del norte al sur de Portugal, así como también de países de habla portuguesa, como Angola y Brasil, la Feria Inmobiliaria de Lisboa ha ofrecido una amplia oferta atractiva para todo tipo de clientes.

En la feria ha estado presente una delegación de los representantes de las embajadas y de las cámaras de comercio, para exponer las oportunidades de inversión inmobiliaria en mercados internacionales.

Esta feria quiere crear confianza en el sector inmobiliario portugués, mostrando que el mercado empieza a despuntar un ligero crecimiento después de la estancación que ha habido hasta el momento. El PIB ha crecido un 3% en el segundo trimestre de este año en Portugal; éste es un dato que viene a dar confianza en el mercado.

Para los posibles inversores extranjeros en Portugal, entre los cuales destaca un importante número de inversores españoles, es interesante comentar que los condominios es un producto emergente del sector inmobiliario de este país.

El año 2008 fue un año de contracción en el mercado del turismo residencial. En el 2009 el mercado ha mejorado sobretodo en el área de resorts, proyectos con componente de golf y playa, que son los que han tenido un mayor índice de actividad.

Los precios que se pueden encontrar de los apartamentos en resorts varían entre 3.654 €/m2 a 4700 €/m2 en la región de Algarve, también llamado “triángulo del oro”. Los condominios varían entre los 3.570 €/m2 y 5.350 €/m2 en esta misma región.

En esta feria, Brasil ha sido el país invitado. Próximamente hablaré de los últimos datos proporcionados por el gobierno de este país, con respecto a la inversión inmobiliaria actual, así como de la feria inmobiliaria que se realizará en Sao Paulo del 24 al 27 de Septiembre.

Cláusulas en los contratos de venta

27 Agosto, 2009 1 Comentario

Hay noticias que son importantes de recordar, y ésta es una de ellas.

Cuando un comprador decide comprar sobre plano una vivienda de obra nueva, firma un contrato de compra en el cual se le indica que debe pagar una entrada, y a medida que se vaya desarrollando la promoción, irá asumiendo una serie de pagos durante un periodo estipulado.

Estos contratos, característicos de la obra nueva, están redactados por la promotora inmobiliaria, y pueden incluir las claúsulas que  ellos determinen, en función  de las previsiones de ejecución de las obras: pago de entrada, primeros plazos a 6/8/… meses, pago a la entrega de las llaves , etc.

Hasta hace poco más de 1 año, los compradores, con unas hipotecas que financiaban la mayor parte de la inversión, no solían provocar mucho impago ya que la venta era bastante ágil, y en su caso,  podían revender el inmueble si le surgían problemas económicos, o pedir hipotecas puente al banco.

Aún así, los contratos incluían claúsulas de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, para el caso de que éste decidiese no seguir adelante con la compra, y, aplicándole una penalización estipulada en el contrato, podría rescindirlo.

Conforme vamos entrando en la crisis, las ventas se paran y, además, los clientes que compraron sobre plano ven que la hipoteca que han contratado no pueden pagarla, o bien deciden no comprar ese piso que ahora vale menos que la hipoteca que tienen contratada, o quizás, porque lo habían comprado para invertir y volver a revender en breve plazo a un precio superior (que es lo que siempre se cree cuando se está en la burbuja). Pero ahora ésto ya no es así, y nos damos cuenta que el aumento de precios ya no es infinito, sino que los precios de la inmobiliaria igual que subieron pueden bajar.

Sea  por la razón que sea, si el cliente quiere que le devuelvan su dinero al decidir que la compra que hizo en su momento no le satisface, en el caso de que no le devulevan el dinero que entregó a cuenta, por lo menos que no tenga que seguir pagando los plazos que debe pagar (ya que esa vivienda no le interesa y quiere rescindir ese contrato lo más pronto posible), liberándose así de los restantes pagos.

La noticia es que, actualmente, estas claúsulas se han endurecido y alguna promotora está incluyendo claúsulas en los contratos de devolución de las cantidades entregadas que especifican que no se devolverá el dinero hasta que:

1. No se venda la vivienda a otro interesado.
2. No se venda la promoción completa a un inversor.

¿ Cómo evitar caer en esto? pues leyendo a fondo y entendiendo el alcance real de cada una de las claúsulas estipuladas en el contrato. No dudando en preguntar, ni en pedir aclaraciones de los términos que no están bien reflejados por contrato o, en su caso, acudir al asesoramiento legal, que nos pueden indicar cuando unas claúsulas son abusivas o es un contrato muy blindado que no admite margen de negociación o maniobrabilidad por parte del comprador.

Y así, cuando se tenga que revisar el contrato y volvamos a leer las cláusulas que firmamos tiempo atrás (y en unas condiciones de mercado diferentes) seguramente nos daremos cuenta que nos hemos ahorrado muchos quebraderos de cabeza!!

Invertir en Brasil

22 Julio, 2009 2 Comentarios

Brasil es un país que no ha perdido su ritmo económico, a pesar de la crisis. El país ha sabido aprovechar las oportunidades y, aunque la crisis exista, todo apunta a una rápida recuperación.

El presidente de Brasil, Lula da Silva, apuesta por:

• Energías limpias: etanol
• Las perspectivas del pre-sal
• Las reservas de petróleo encontradas en Tupi, Bahía de Santos (Estado de Río)
• El turismo, con el “Plan Acuarela”: se está promoviendo Brasil como destino turístico a gran escala. Como muestra de ello, está el gran aeropuerto que se va a construir en el nordeste, que será destino de la gran mayoría de vuelos que provengan de otros continentes, para distribuir los vuelos a toda sudamérica y centoamérica.
• El equilibrio de la balanza de pagos, blindando el desarrollo del país frente a la crisis.

Por ello, Brasil se convierte en uno de los países de economía emergente con más posibilidades de inversión inmobiliaria extranjera.

Las zonas más potenciadas para la inversión inmobiliaria en Brasil son las zonas de Río Grande do Norte: Natal, Pipa, Genipabú, Pirangí, Galinhos, … Este extremo del país se caracteriza por el aire puro, sol, buenas playas y dunas de arena: 400 km de playas, con ríos entre medio, protegidas por arrecifes y piscinas naturales.

Aviso a navegantes!!     Hay que tener en cuenta que en el año 2014 (del 13 de junio al 13 de julio) se realizará el Mundial de Fútbol en Brasil, lo que supone un punto a tener en cuenta para los futures inversores en el mundo inmobiliario. Recordar que todos los países que han tenido eventos deportivos de esta envergadura, han hecho una remodelación y una considerable inversión inmobiliaria en las ciudades correspondientes.

Portal Internacional de Obra Nueva

18 Mayo, 2009 No hay comentarios

Nuevo Portal Internacional de Obra Nueva, nacido para cubrir un hueco de mercado importante: el de la obra nueva internacional.