Una recomendación de Warren Buffet, aplicable a los momentos de crisis como el actual, propone: “Sé temeroso cuando otros sean avariciosos, y sé avaricioso cuando otros sean temerosos”.
Aunque la burbuja inmobiliaria ha quedado atrás, el mercado inmobiliario en su totalidad está en un proceso de reconversión. La crisis económica ha provocado que se ajusten los precios de los inmuebles desde el inicio de esta crisis por la caída de las ventas y la consiguiente dificultad para conseguir financiación. Aunque los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto, ni tan rápido como antes (las viviendas presentaban un retorno del 15% anual en los últimos años).
Por un lado, si hablamos del mercado residencial o el industrial, vemos que aún están en un proceso de ajuste y todavía no se han estabilizado. De momento, para los pequeños inversores, es buena idea la compra de garajes, ya que este activo ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (+/- 5% anual por plaza de aparcamiento), pero implica poco gasto de mantenimiento, por lo que dificilmente caerá su valor si se compran en ciudades de tamaño mediano/grande en zonas céntricas (de oficina) o en barrios dormitorio.
Por otro lado, si hablamos de locales comerciales, debido a las fusiones de las cajas de ahorros durante el 2010, se va a reducir mucho la red de oficinas, así como también lo harán los bancos. Por tanto, los dueños de estos locales, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les aportan hoy en día los bancos y cajas, estarían dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, se podrán comprar locales comerciales a precios atractivos.
Si nos paseamos por Barcelona vemos cantidad de locales comerciales con el cartel de “en alquiler”, “en venta” o “en traspaso”. Los comercios que no han cerrado están renegociando los alquileres a la baja, sobretodo en zonas comerciales de alto precio del centro de Barcelona.
Por ello, para los grandes patrimonios hay oportunidades, y algunas cadenas están aprovechando este momento como una oportunidad para crecer y ampliar su red de puntos de venta, ya que la caída de los precios facilita el alquiler o la compra de locales a precios atractivos, logrando una mayor rentabilidad cuando se reactive el mercado.
Hemos visto la remodelación del antiguo Cine París en la calle Portal de l’Àngel por el Grupo Inditex, así como la nueva línea de este grupo llamada UTERQÜE dedicada al segmento de lujo, instalada en la zona de Turó Park. Otro comercio que se viene consolidando como la principal cadena de supermercados de productos ecológicos del mercado español, VERITAS, ha abierto su establecimiento nº20 también en la zona Turó Park.
La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:
Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
Unas condiciones económicas ventajosas.
Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.
Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.
Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.
Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.
Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.
Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…
Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.
Los éxitos deportivos conseguidos por el Barça durante el 2009 tienen también su lado negativo, siempre hablando desde el punto de vista de las cuentas blaugranas.
De los 6 títulos conseguidos, la Supercopa de España, Supercopa de Europa y el Mundial de Clubs han disparado los costes de esta entidad. Los gastos del club se han disparado un 27,1% respecto a la temporada anterior, debido a los nuevos fichajes (el más caro, Ibrahimovic), a las primas pagadas por los títulos conseguidos y las mejoras en los contratos de Messi, Puyol e Iniesta.
El último semestre del 2009 hubiese tenido déficit si el FC Barcelona no hubiese vendido unos terrenos en Sant Joan Despí a principios de enero del año pasado. Vendió a la empresa MCM Renting un total de 18.000m2 junto a la Ciudad Deportiva del Barça, por un valor de 15.000.000 € (según información publicada en el diario Expansión de hoy).
Por otra parte, según Joan Oliver: “los terrenos del Miniestadi tenen mucho potencial de crecimiento, por lo que se está esperando un mejor momento del sector inmobiliario para utilizarlos”. Debido a los cuatro años de trámites previstos para la recalificación del Miniestadi, se prevé que las obras empezarán el 2014.
Ayer se aprobó la modificación inicial del Plan General Metropolitano por parte del Ayuntamiento de Barcelona para que se pueda llevar a cabo la operación, lo que supondrá unos 67.000.000 € para remodelar el Camp Nou y el Palau Blaugrana.
Con la entrada en vigor de la ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, a partir del 24 de diciembre, se incluye el desahucio exprés como una forma de dar seguridad jurídicaa los propietarios de inmuebles que alquilan su vivienda.
Esta norma modifica la ley de Arrendamientos Urbanos, la ley de Enjuiciamiento Civil y la ley de Propiedad Horizontal, según indica Vivienda.
Esta nueva normativa es una ayuda para que se pongan más viviendas a disposición del mercado de alquiler.
Pretende acabar con la desprotección del propietario de la vivienda frente al abuso de los inquilinos que no quieren pagan las rentas de sus alquileres, sabiéndose toda la normativa y cómo acogerse a ella para que ésta les beneficiara en caso de impago.
Así, el plazo hasta que se dictaba sentencia de desahucio por impago era largo y costoso para el propietario y, como resultado, no era rentable el alquiler y quedaban muchas viviendas cerradas (sin vender ni alquilar).
Veremos en la práctica si el funcionamiento de esta ley sirve efectivamente para agilizar el mercado de alquiler.
No os perdáis el espectacular vídeo del día de la inauguración del rascacielos más alto del mundo en Dubai. Debería ser un récord Guiness en altura, diseño, capacidad y ahora también en la cantidad de fuegos artificiales usados para esta inauguración!
Desde aquí felicitar a los creadores de esta gran obra!!
Para más información del edificio, ver el post relacionado en este blog.
Una de las preguntas que me hacen los clientes cuando van a vender su piso o casa en Barcelona es:
¿Debo hacer cambios en la vivienda para que se venda mejor y más rápido, o la dejo tal como está?
Esta pregunta tiene bastantes respuestas, pero lo principal a tener en cuenta es que cuando el comprador entre en la vivienda, la encuentre acogedora, sienta buen feeling para comprarla y se encuentre a gusto; incluso aunque la vivienda está vacía.
Ampliando este tema, yo diría que hay algunos pasos a seguir, dependiendo de la prisa que tenga en vender el propietario y del precio que quiera vender. Si está dispuesto a negociar mucho, no es necesario que haga muchos cambios, porque en este caso el bajo precio será el motivo de la venta (siendo una venta más especulativa que emocional), ya que el cliente lo remodelará todo y está predispuesto a que lo que vea en la vivienda no le interese.
En general, una vivienda, aunque no sea nueva, tiene que dar buena imagen. Y, para ello, al poner a la venta una vivienda es importante tener en cuenta:
Pintar las paredes de blanco, evitando que se vean antiguas marcas de muebles o cuadros.
Que los armarios o closets estén ordenados o vaciados completamente, si durante la venta no se vive.
Es mejor que la vivienda esté limpia y sin polvo, a pesar de que haga tiempo que está a la venta.
Eliminar previamente los malos olores que puedan haber en la vivienda, debido a tabaco, animales, humedades, etc.
No dejar objetos personales (fotos, trofeos, …) de los propietarios.
Si las ventanas estuvieran rotas, reponer los cristales.
Limpiar los exteriores (terrazas, jardín, …) y que la jardinería esté bien conservada.
Pintar la puerta de entrada, evitando los desconchados o posibles rayaduras. La idea es que desde el primer momento de la visita, el comprador se sienta a gusto en la casa que está visitando.
Estas son mis conclusiones después de años de ver casas de lujo y pisos de lujo que, en muchos casos, y con una pequeñísima inversión por parte del propietario en el momento previo de poner a la venta la vivienda, se le sacaría mucho más partido al inmueble, ya que la base es buena, en cuanto a situación, metros cuadrados, exteriores, etc. Con ello, incluso en estos momentos de un mercado inmobiliario ralentizado, se agilizaría la venta.
En Estados Unidos hay empresas especializadas en alquilar muebles para casas en venta, y hacen el proyecto y la decoración para que el comprador se haga una idea real de cómo quedaría la casa para entrar a vivir. En muchos casos, el cliente ya compra la casa amueblada. Esto sucede en un mercado en que hay mucha movilidad geográfica y los compradores están acostumbrados a cambiar muchas veces de residencia para un periodo de tiempo corto y, por tanto, buscan la comodidad del “para entrar a vivir ya” (ready to move in).
Hoy se ha inaugurado Burj Dubai, el super-rascacielos más alto del mundo, cuya construcción empezó en el 2004.
Tras el anuncio de crisis en el emirato de Dubai a finales del 2009, esta torre supone un inicio positivo de cara al año 2010, un símbolo de la recuperación económica del país.
A pesar de los problemas financieros y la crisis económica mundial, que afectó al sector de la construcción en Dubai a finales del 2008, se comenta que la mayoría de unidades residenciales de este edificio ya están casi todas vendidas.
Burj Dubai desafía las leyes de la gravedad, con:
818 metros de altura (344.000 m2 construídos)
162 plantas, divididas en: las 39 primeras plantas, con un hotel de la prestigiosa cadena Armani Hoteles; de la planta 45 a la 108, donde se alojan 700 apartamentos de lujo; en las plantas 123 y 124 hay un mirador y un observatorio, respectivamente; hasta la planta 156 done están las oficinas. Con 53 ascensores, gimnasios, restaurantes y discotecas, se la ha llamado la “Ciudad Vertical”.
Coste aproximado de 1.800 millones de dólares.
La cimentación de esta edificación tiene una profundidad de 50 metros, y es considerada la más grande construída hasta ahora.
Con la fachada de vidrio, en su base tiene forma de Y, estrechándose conforme va ganando altura. Al final su estructura de acero acaba en forma de flecha. Su forma aerodinámica le permite protegerse de los efectos del viento y tornados del desierto y su diseño asegura una gran estabilidad de su estructura, minimizando el riesgo de que caiga debido a un terremoto.
El proyecto de Burj Dubai está diseñado por la empresa Skidmore, Owings and Merrill. La promotora es el gigante Emaar Properties, grupo controlado en parte por el gobierno. Las obras se han realizado por las compañías sur-coreana Samsung, el grupo belga BESIX y la sociedad Arabtec de los Emiratos Árabes Unidos.
Este edificio, es uno de los elementos centrales dentro del gran proyecto del nuevo barrio Downtown Burj Dubaisituado junto a la avenida principal de Dubai Sheikh Zayed Road, que también incluirá el mayor centro comercial del mundo.
Otros ejemplos de rascacielos todavía más altos en la zona de Oriente Medio, actualmente en proyecto, son:
La torre Mubarak al-Kabeer con 1.001 metros de altura, en Kuwait.
Aprovechamos para felicitarte el año… y, como AÑO NUEVO es VIDA NUEVA, por si estás harto de vivir en la misma casa de siempre, presentamos como curiosidad algunas de las casas más fashion del mundo para que puedas elegir:
1. Casas con el máximo aprovechamiento de los recursos naturales:
Guimaräes, Portugal.
Sudeste asiático.
2. Sopot, Polonia. Dentro hay un centro comercial, aunque parece difícil que las cosas aguanten en su sitio!
3. Casa del diseñador futurista Pierre Cardin en Niza, Francia. La consideró la casa de sus sueños…
4. Diseño arquitectónico algo más funcional, pero muy particular.
5. Para entenderla, sólo es cuestión de cambiar un poco el xip…
6. Visto lo visto, ésta es una casa ya casi convencional!
Este optimismo en la vivienda, también podríamos aplicarlo al nuevo año 2010!!
Tanto a nivel inmobiliario como del comercio en general, España es un importante inversor en Latinoamérica. Por una parte, en su mayoría, los países latinoamericanos son economías emergentes, hecho que atrae a los inversores. Por otra parte, España tiene la ventaja adicional de tener el idioma común, lo que permite interpretar fácilmente la legislación vigente. Aún así, cabe destacar que el mundo de los impuestos, la legislación y la jurisprudencia fiscal no pueden considerarse idénticos.
A diferencia de Europa, donde se busca una mayor uniformidad fiscal, en los distintos países latinoamericanos esta uniformidad no existe.
Con respecto a los convenios para evitar la doble imposición fiscal en caso de inversiones en el extranjero, éstos son escasos en la mayoría de países latinoamericanos. Como excepción, tenemos Argentina, Brasil, Chile, Venezuela y México, que actualmente tienen en vigor estos convenios para evitar la doble imposición fiscal en caso de inversiones extranjeras. En concreto, España tiene 8 convenios de este tipo con países latinoamericanos. Actualmente tiene en marcha convenios con Costa Rica y El Salvador, lo que la convierte en una jurisdicción favorable a los que quieran invertir en Latinoamérica.
Los convenios para evitar la doble imposición son tratados internacionales que contienen medidas tendentes a reducir o evitar los supuestos de doble imposición internacional. Dado que el aumento de relaciones financieras y comerciales internacionales es constante, cada estado puede determinar de modo soberano su legislación fiscal. En el caso de superposición de varias soberanías fiscales, en el supuesto de una misma transacción, supone que en ocasiones se grave doblemente a una misma persona física o jurídica por la generación de una misma renta o por la propiedad de un mismo bien.
Todos los convenios firmados por España, y también otros países, se basan en el convenio de doble imposición de la OCDE, aunque cada estado hace observaciones e incluso reservas a cláusulas concretas para adaptarlo a sus intereses. Y, por tanto, cada convenio tiene unas cláusulas específicas.
España ha adoptado una postura claramente menos recaudatoria en base al modelo de la OCDE, minimizando o eliminando la tributación en la fuente. Por ello, en todos los convenios de doble imposición suscritos por España, las rentas derivadas de los bienes inmuebles pueden gravarse en el estado en el que tales inmuebles están situados. Este criterio se aplica a cualquiera que sea la renta que se obtenga del bien inmueble, arrendamiento, etc.
Para evitar pagar una costosa factura fiscal, hay que planificar de forma coherente la estructura de inversión inmobiliaria. Normalmente hay que tener en cuenta si el país donde se va a invertir:
es políticamente estable
tiene buen sistema financiero
si posee convenios para evitar la doble imposición con el país donde el inversor tiene su residencia
Los sistemas fiscales se basan en dos principios:
El de residencia: que es el país en que la persona tiene su residencia, el encargado de gravar su renta mundial.
El de la fuente: el estado grava todas las rentas con origen en su territorio.
Por ello, si se aplican estos dos principios, ello supondrá que algunas rentas se graven dos veces en dos jurisdicciones distintas, suponiendo una doble imposición (esto es, que pueden ser gravadas tanto por el estado de la inversión, como por parte del estado del inversor). Para eliminar esta doble imposición, tenemos:
El método de la imputación, donde el estado de residencia tiene en cuenta los impuestos que el residente ha pagado en el país donde invirtió, y le permite que se los deduzca o se los reste del impuesto a pagar en su país. Ésto elimina sólo en parte la doble imposición, y es el método que se recoge en España para muchos de los convenios que tiene firmados.
El método de excención. La inversión sólo tributa en el estado donde se ha invertido.
Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.
Los éxitos deportivos conseguidos por el Barça durante el 2009 tienen también su lado negativo, siempre hablando desde el punto de vista de las cuentas blaugranas.
Con la entrada en vigor de la ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y Eficiencia Energética de los Edificios, a partir del 24 de diciembre, se incluye el desahucio exprés como una forma de dar seguridad jurídica a los propietarios de inmuebles que alquilan su vivienda.
Esta pregunta tiene bastantes respuestas, pero lo principal a tener en cuenta es que cuando el comprador entre en la vivienda, la encuentre acogedora, sienta buen feeling para comprarla y se encuentre a gusto; incluso aunque la vivienda está vacía.
Estas son mis conclusiones después de años de ver 
Hoy se ha inaugurado Burj Dubai, el super-rascacielos más alto del mundo, cuya construcción empezó en el 2004.
2. Sopot, Polonia. Dentro hay un centro comercial, aunque parece difícil que las cosas aguanten en su sitio!
BON NADAL! 
Los convenios para evitar la doble imposición son tratados internacionales que contienen medidas tendentes a reducir o evitar los supuestos de doble imposición internacional. Dado que el aumento de relaciones financieras y comerciales internacionales es constante, cada estado puede determinar de modo soberano su legislación fiscal. En el caso de superposición de varias soberanías fiscales, en el supuesto de una misma transacción, supone que en ocasiones se grave doblemente a una misma persona física o jurídica por la generación de una misma renta o por la propiedad de un mismo bien.
