Volverá el sector inmobiliario a ser el motor de nuestra economía?

28 enero, 2011 No hay comentarios

La situación actual se entiende  provocada por  conflictos varios, cuyo  origen es diferente.

Si vamos ha hacer un paralelismo con la última situción de crisis inmobiliaria, para ver si las salidas podrían ser similares, la respuesta es que no se parecen.  Lo único que tienen en común es un descenso de las ventas.

*La situación que vivió el mercado inmobiliario en 1990, fue debida al aumento de los precios de la vivienda. Como una consecuencia directa de la dinámica del aumento de precios y la especulación  derivó en la creación de una  burbuja inmobiliaria. La situación que el mercado reflejaba era : mucha vivienda construida, se compraba mucho para especular, vendiendo en pocos meses con la expectativa de un alto margen de beneficio. Hasta que llegó un momento de saturación del mercado, que al no poder absorver más esta dinámica, se pararon las ventas, pero no hubo falta de financiación bancaria como ahora, lo que impide generar compras de vivienda con hipoteca.

**En la situción actual, de parón inmobiliario, la problemática del mercado tiene su orígen tanto en el sector financiero como en el inmobiliario, donde vemos que :

1-Se ha construido en lugares “imposibles”, es decir lugares en donde hay un exceso de construcción sin que hubiese demanda  previa, simplemente  con la esperanza de que esta demanda se produciría sólo porque allí habia vivienda en venta. En ningún momento se tuvo en cuenta que  es importante para el comprador que la vivienda familiar  a adquirir debe estar cerca del lugar de trabajo ,  con servicios, equipamientos, red de comunicaciones…. que son  puntos  básicos ante una decisión de compra de vivienda.  Al final esto acabó creado el problema de las urbanizaciones fantasmas, asi como una sobrevaloración del suelo. En la actualidad lo que le pesa en los balances a las entidades fianancieras, no son las viviendas que éstas han canjeado por la deuda que con ellas mantenían  las inmobiliarias afectadas por la crisis, sino el suelo.

2- Se está hablando mucho de la cantidad de viviendas sin vender que están en la cartera de banca.  Quizás esto es lo menos preocupante, ya que  las viviendas se acabarán vendiendo, con más o menos rebaja, porque existe una necesidad de compra de pisos, que se mantiene latente, que en realidad no se traduce en demanda, si la entidad financiera deniega la hipoteca. Pero el banco, en estos momentos, suele conceder hipoteca a los productos que están  dentro de su cartera de inmuebles….. En cambio, el suelo tiene difícil salida, porqué? previsiblemente poco se va a construir a corto y medio plazo, si antes no se ha absorvido el stock inmobiliario acumulado; exceptuando los solares que tengan una buena ubicación, que son pocos. Además de haber sufrido una bajada de precio importante.

A raiz de la presión del Banco de España, las Cajas han presentado estos días las cifras relacionadas con el inmobiliario, donde destaca la cantidad de suelo que se han tenido que adjudicar, del cual, una buena parte corresponde a suelo no urbanizado.

3-Con respecto a los particulares, interesados en comprar vivienda, puedo constatar que visitas se realizan, pero el interés en la mayoria de los casos no pasa a más, por el alto porcentaje de clientes a los que banca les deniega la hipoteca. La visita se queda en eso “en un mero interés”.

Esto ha hecho que el mercado del alquiler, actualmente sea un refugio. Y en un país que en los últimos años, la compra de la vivienda, era la transacción por excelencia ( justificandose en la idea de  que mejor pagar una cuota hipotecaria al banco que no pagar un alquiler que en definitiva, a la larga no genera patrimonio familiar), hemos pasado a un aumento del mercado de los pisos de alquiler, y también en un primer momento, al incremento del precio del alquiler. Aunque ahora el precio del alquiler ya se ha estabilizado algo. Este pago obliga a las familias a asumir unos costes similares a los que debería pagar cada mes  por la cuota hipotecaria si hubiese comprado en vez de alquilar. Los que antes hubiesen comprado ahora se encuentran, con que su único mercado posible es el del alquiler. Como medida de transición, ha surgido con fuerza el alquiler con opción a compra, que seria una alternativa dirigida  a vender el producto en un futuro.

En un supuesto normal de libre mercado, la oferta de un producto se adecúa a la demanda, pero la situación actual  ha obligado a que la demanda se adecue a la oferta, cambiando el concepto de vendedor por el de arrendador.

4- Sin olvidar que por el hecho de formar parte de la economía globalizada, un resfriado en América, o en Asia, puede ser una pulmonía en Europa.

Ante esta situación quizás la conclusión que se nos ocurra rápidamente es que la economía de España no se reactivará hasta que no se reactive el sector inmobiliario…..porque este sector, todo y con sus ciclos, ha sido el motor de crecimiento, en las últimas decadas (junto con turismo y servicios) . Son necesarias unas medidas que generen liquidez al sistema financiero. Aunque ello no nos  debe hacer pensar que volveremos a las cifras de los últimos años……o por lo menos no parece que vaya a ser así a corto plazo.

España vs Inglaterra en inversión inmobiliaria

4 diciembre, 2009 1 Comentario

La crisis inmobiliaria ha afectado a varios países. Si hacemos una comparativa entre España y el Reino Unido, vemos la evolución y sus perspectivas en cada uno de los mercados inmobiliarios.

En referencia al mercado residencial de la vivienda:

• En el Reino Unido los precios han bajado de forma más rápida que en España, ya que los vendedores han asumido que sin este descenso no se agilizaría la venta. Además, hay que contar con la bajada real de precios por la devaluación de la libra que provocó que los inversores pudiesen encontrar inmuebles con un descuento de hasta el 50%. Todo esto ha hecho que el mercado inmobiliario inglés actualmente ya se esté empezando a recuperar.
• En España la rebaja de precios ha sido mucho menor y, en el segmento de viviendas de lujo, esta rebaja prácticamente no se ha notado. Se prevée que entre 12 y 18 meses empiece la recuperación en nuestro país.
• A diferencia del mercado de oficinas (ver más abajo), en el mercado de la vivienda hay una sobreoferta y un exceso de deuda, lo que hace que lo peor todavía no haya quedado atrás. Aún así, según se comenta en el artículo de La Vanguardia del 26/11/09, en Barcelona y Madrid el inmobiliario empieza a repuntar (ya lo comentaremos en otro post más en detalle).

Si hablamos de oficinas:

• En España, el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo, ya que se ha notado unas rebajas en los precios de las oficinas, a veces, superiores al 40%. Pero éste es un mercado que claramente siempre ha tenido una falta de oferta.
• El mercado de oficinas en España ha sufrido la caída de las rentas, que ha ido ligado a la evolución de la economía. Al estar bajando las rentas, hay más riesgo para los inversores. Si la economía se recupera, mejora el consumo y suben las rentas. Los posibles inversores deben estar, por tanto, muy atentos a la evolución de la economía española.
• Los contratos de alquiler en España son normalmente de 3 a 5 años, a diferencia de Inglaterra, donde los contratos son mucho más largos.
• España sigue siendo un país atractivo para invertir. A los inversores alemanes les gusta particularmente invertir en España, pero primero esperan ver crecer la economía española.

Las entitades financieras españolas, y hablamos de la banca en general, parece que no quieren o no pueden deshacerse de sus inmuebles, por lo menos a los precios actuales. La pregunta del millón sería: ¿Por qué voy a vender ahora si dentro de 8 meses puedo sacar un 15% – 20% más? La respuesta viene dada: Si estas entidades venden ahora, siempre será a un precio menor que el que consta en sus libros y, por tanto, prefieren esperar a que el mercado se recupere un poco.