Posts etiquetados con vivienda
5 octubre, 2010 1 Comentario
Este post se basa en las conclusiones de un empresario español que se ha establecido con su familia en China y, a día de hoy, está haciendo su personal estudio de mercado en busca de vivienda allá.
En China, las viviendas son concesiones por 70 años (al parecer, están estudiando ampliar la concesión a 90 años). Si se compran viviendas de nueva construcción, la concesión es por la totalidad de este período.
Con respecto al mercado de vivienda de segunda mano:
- La concesión se transmite de forma inherente a la vivienda y, por tanto, si se compra este tipo de vivienda hay que restarle, a la concesión total, los años que ha estado el anterior propietario.
- Un dato curioso es que no está muy desarrollado el mercado de la rehabilitación de edificios ni de viviendas. En la vivienda no se suele realizar mantenimiento de forma habitual, esto es: mantenimiento de parking, pintura de escaleras y de la vivienda en si misma, limpieza y conservación de fachadas del edificio. Todo ello conlleva a que el deterioro sea visible en pocos años y, por tanto, el comprador prefiere decantarse por la vivienda de obra nueva. (Habría que estudiar aquí un posible hueco de mercado, el de la rehabilitación de viviendas).
- Se podría decir que la vivienda de segunda mano en China está menos solicitada. La gran mayoría tiende a buscar obra nueva, por la gran oferta existente a lo largo de todo el país. Se trata de un mercado de viviendas de nueva construcción muy importante. En el centro de las ciudades, lo que se llamaría el ”primer anillo, donde ya está el mercado de la vivienda mas consolidado, no se descarta la oferta de la vivienda de segunda mano.
Los créditos que se conceden para la compra de vivienda, pueden llegar hasta el 50% del total de la inversión. Aunque los precios sean fijos, siempre hay que entrar en una negociación, además del descuento del 2% por pronto pago. La comisión de la inmobiliaria la pagan entre ambas partes.
Como es un país en desarrollo y enorme en tamaño, no sólo están creciendo las grandes ciudades como Beijing o Shanghai, sino también se expanden las existentes ciudades en las periferias, llamados el “tercer” o ”cuarto anillo”. Estas zonas perféricas suelen estar bien comunicadas, ya sea con los TGV o con una red de metro en contínuo crecimiento.
Las redes de tren de alta velocidad comunican de forma rápida las viviendas de los pueblos de la zona con los centros de las ciudades y lugares de trabajo. Así como también el metro, lo que hace que suba de precio una vivienda junto una estación y con buena comunicación (como sucedería aquí).
Hay ciudades fantasma, básicamente compradas por inversores que quieren ser propietarios. Teniendo en cuenta que su mentalidad está orientada hacia el trabajo, al trabajar todo el día, tienen pocos gastos, con el consiguiente ahorro. Ello les había permitido poder pagar un piso a su hijo (que además suele ser hijo único), pero ahora esto está cambiando un poco, ya que los sueldos de los hijos son mayores que los de los padres.
Si entramos a valorar las distintas zonas, a pesar del gran incremento de precios que ha sufrido en general la vivienda en todo el país, vemos que:
La Provincia de Hainan es una zona residencial de alto standing, y con ventajas fiscales. Hay promociones de moderno diseño, con resorts y campos de golf. Es una zona muy bonita y bastante húmeda, junto al mar, al sur del país. Lo mejor es comprar pisos altos y en segunda línea de mar, para evitar el deterioro. La capital, Haikou, y la zona de Sanya también son bastante caras. En concreto, Sanya es una ciudad turística con una isla artificial conectada por un puente. El grupo de Arquitectos MAD ha proyectado PHOENIX 2, un destino de lujo que se completará el 2014. Como el Norte de CHINA es muy frío, esta zona se considera un buen sitio de veraneo por ser más cálida. Su target de cliente son rusos y chinos del norte. El precio de la vivienda en la zona está subiendo mucho, llegando a quintuplicar anualmente su precio.
El resto de CHINA es más asequible. Las zonas que pueden ser un buen lugar de residencia son: Guangzhou, junto a Hong Kong, y Guiling, una ciudad my bonita, donde en breve habrá el tren de alta velocidad (340km/h) que la une con Shanghai. El precio de la zona va a subir mucho. Actualmente lo más caro estaría alrededor de 2.000€/m2 , pero en las afueras también se puede encontar vivienda por 200€/m2.
Beijing, la capital, tiene un clima muy extremo, en realidad tiene buen clima sólo dos meses al año, porque en agosto llega a los 40ºC. Es una ciudad con gran densidad de población y unos niveles de contaminación ambiental muy altos. Es interesante comprar vivienda en la capital como inversión.
Tags: Arquitectura Mad, beijing, china, Guangzhou, Guiling, Haikou, Hainan, Hong Kong, obra nueva, Sanya, TGV, vivienda
Categoría: Arquitectura, Inmobiliaria Internacional, Inversión Inmobiliaria
19 junio, 2010 No hay comentarios
Ante la aprobación del Decreto Ley 3/2010 de 29 de Mayo, se han introducido una serie de cambios que afectarán al impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados, en su mayoria relativos a la vivienda.
De forma esquemática, y solo con idea de dar una actualización rápida sobre este tema, incluyo una síntesis de la actual modificación de los tipos impositivos en los principales tributos inmobiliarios, que entrará en vigor, a partir de 1 julio del 2010.
Operaciones sujetas a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
- Transmisión de un inmueble que vaya a constituir vivienda habitual de una familia numerosa: 5%
- Transmisiones y derechos reales sobre viviendas con protección oficial: 7%
- Transmisión de un inmueble que será vivienda habitual del contribuyente que tenga la consideración legal de persona con disminución física: 5%
- Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles urbanos: 8%
- Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles rústicos: 8%
- Transmisión de un inmueble que va a ser vivienda habitual de una persona de 32 años o menos: 5%
- Pensiones, fianzas y condiciones resolutorias: 1%
- Derechos reales de garantía y préstamos: 1%
- Arrendamientos de fincas urbanas o rústicas : a escala ( ver www.e-tributs.cat, que es el portal de la Agencia Tributaria de Cataluña, donde se recoge la información general sobre este impuesto).
Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Constitución de hipoteca inversa: 1,2%
- Modificación, subrogación y cancelación de hipoteca inversa: 1,2%
- Adquisición de viviendas declaradas protegidas: 0,1%
- Modificación y cancelación de préstamos hipotecarios: 1,2%
- Préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una persona de 32 años o menos: 0,5%
- Préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una persona que tenga la consideración legal de persona con discapacidad igual o superior al 33%: 0,5%
- Agrupación, segregación y agregación de inmuebles: 1,2%
- División horizontal de fincas: 1,2%
- Constitución de préstamos hipotecarios: 1,2%
- Declaración de obra nueva: 1,2%
- Transmisiones sujetas a IVA: 1,2%
- Préstamos hipotecarios otorgados para la adquisición de una vivienda declarada protegida: 0,1%
- Otros actos jurídicos documentados notariales: 1,2%
En siguientes posts ampliaré algún punto en concreto que pueda ser relevante, pero de todas formas, lo mejor es que si alguien necesita profundizar sobre este tema se dirija a la web de internet arriba mencionada, con información relativa al ITP y AJD
7 diciembre, 2009 No hay comentarios
Una afirmación que habitualmente se comenta es que el aumento del coste del suelo ha hecho que aumentara el precio de la vivienda en estos últimos años, y por ello se ha culpabilizado al suelo de la escasez actual de vivienda y la tendencia alcista de ésta. Pero la realidad es que el valor de mercado del suelo viene determinado por las expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda.
En general, los promotores hasta ahora han considerado el suelo urbano como una fuente de futuros beneficios para la empresa, así como un incremento de patrimonio. Por ello, cualquier liquidez la invertían en la adquisición de suelo, de forma que al atesorar una cierta reserva de suelo no permitían que éste pudiese disminuir de precio. Aún así, con el periodo recesivo del mercado residencial en el que estamos, y que continuará en los próximos años, el precio del suelo disminuirá en muchas localidades españolas. Esto es debido a:
- Los problemas de liquidez de las promotoras, con lo cual deberán vender suelos urbanos y aumentará la oferta de terrenos edificables.
- El descenso de las ventas de muchas promociones inmobiliarias actualmente en el mercado.
- La falta de rentabilidad que muchos proyectos de edificación suponen para el promotor.
- La desaparición de los especuladores del mercado inmobiliario.
Todo ello cambia el ciclo alcista del precio del mercado del suelo, provocando que la disponibilidad de suelo urbano sea mayor ya que se reduce su demanda. Ésto obliga a los propietarios de los suelos a reducir el precio.
Si hacemos un histórico, vemos que en este último boom / burbuja inmobiliaria, la compra del suelo por parte de los promotores se hacía de forma compulsiva sin importar el precio ya que, aunque éste fuera abusivo, en un breve plazo de tiempo se consideraría barato, proque el precio de la vivienda también aumentaba, hecho que comportaba una revalorización importante.
Actualmente, la venta del suelo obligatoria para los promotores, tras la reducción del ritmo de venta de viviendas, les proporcionará, además de la liquidez necesaria para pagar los intereses que la deuda generó tras las adquisiciones de los solares, una importante plusvalía en el caso de que el terreno se adquiriese antes de la burbuja inmobiliaria, y por ello el promotor obtendrá un mayor beneficio por la venta de suelo urbano que por la venta de viviendas.
Algunos promotores incluso abandonan la actividad promotra, disminuyen el ritmo de adquisición de solares y descartan la compra de nuevos solares. También, en muchos casos, dirigen su actividad promotora al extranjero, o esperan a que el propietario reduzca el precio.
En síntesis, esta nueva situación recesiva hace que haya abundancia de solares a la venta, se reduzca la demanda y se incremente la oferta, debido al encarecimiento de la financiación bancaria y las malas perspectivas sobre la evolución del precio del suelo. Esta nueva fase en la que nos encontramos hace que el precio de los solares vaya a la baja.
20 noviembre, 2009 No hay comentarios
Frente al dicho popular “sé infiel y no mires con quién”, en el caso de que se quiera ser infiel al banco, hay que mirar muy bien con qué entidad vamos a trabajar de ahora en adelante.
Ya que cambiar el banco que nos gestiona la hipoteca puede suponer un ahorro, hay que mirar también lo que nos ofrece la competencia, para ahorrar sorpresas.
Actualmente a la banca le interesa captar nuevos clientes solventes, interesados en mejorar las condiciones de hipoteca. Una de las vías es a través de la mejora de las condiciones de préstamo hipotecario que ya se había contratado anteriormente con la competencia.
Puntos a valorar ante cualquier decisión de cambio:
- Las entidades bancarias, al ofrecer unas condiciones de subrogación interesantes, suelen exigir a los clientes una mayor vinculación con la nueva entidad, lo que les implicaría domiciliar sus nóminas, recibos, tarjetas, seguro del hogar, del coche, etc. Incluso también exigen suscribir planes de pensiones, seguros de vida o aportaciones anuales a fondos de inversión.
- Dado que el valor actual de tasación del inmueble es menor, debido en parte a que el precio de la vivienda ha caído tras la burbuja inmobiliaria, y que la mayoría de entidades sólo aceptan las subrogaciones de préstamos de un importe no superior al 65% – 85% del precio de tasación actual, esto supone un inconveniente para los clientes que compraron su casa en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital porque en los primeros meses sólo se pagan intereses, al tiempo que su vivienda ha bajado de precio. Para paliar esto, se ofrecen alternativas: poner una garantía de otro inmueble libre de cargas o bien incluir avalistas, lo cual supondría hacer un nuevo contrato.
- Los gastos de comisiones de subrogación y otros deben ser asumidos por el cliente, pero la postura de los bancos frente a estos gastos difiere. Hay algunos bancos que corren con todos estos gastos, otros que no los cubren y otros que simplemente no asumen gastos que excedan de los 3000 € o que sólo asumen parte de estos gastos.
- Algunos bancos exigen una antigüedad de la hipoteca de entre 3 y 5 años (un alto porcentaje de hipotecas están constituídas recientemente).
- Algunos entidades bancarias quieren rebajar el plazo del viejo préstamo para que la edad del titular sumada a la vida de la hipoteca no sea superior a los 75 años.
13 julio, 2009 4 Comentarios
La velocidad de crecimiento del sector inmobiliario en México ofrece grandes oportunidades de inversión en este país.
Cabe destacar que el sector de la vivienda es uno de los tres más fuertes de la economía mejicana, porque la demanda de la vivienda es 10 veces superior a la oferta de casas construidas.
Hay una gran coordinación y apoyo institucional entre el gobierno y el sector inmobiliario privado. De ésto, podríamos aprender los españoles y hubieramos evitado desarrollos urbanísticos poco planificados (como en el litoral levantino) o ejecutados con prisas.
Por otro lado, hay dos grandes instituciones financieras públicas, Infonavit y Fovissste, que dedican recursos para financiar adquisición de viviendas.
Infonavit tiene varias líneas de crédito: para construcción, para préstamo hipotecario, para restauración de un inmueble y para que el trabajador se construya su propia vivienda y la restitución de ésta, ya que la constituación mejicana busca que los trabajadores tengan vivienda digna.
El Gobierno apoya las familias de bajos ingresos, ya que los créditos se dan en proporción a la capacidad adquisitiva del trabajador. Ésto, aplicado a España, hubiera evitado la gran morosidad que está sufriendo la banca actualmente.
Los promotores inmobiliarios españoles tienen una oportunidad en el mercado inmobiliario mejicano ya que se necesitan constructores para las infraestructuras y servicios relacionados con la vivienda.
Además, este momento es muy oportuno para invertir en México, ya que existen políticas muy favorables desde el gobierno hacia el sector de la construcción.
