Declaración de renta: plusvalías por la venta de inmuebles

25 mayo, 2010 No hay comentarios

La declaración de renta en el 2009, aplica un régimen fiscal más favorable, para las ganacias patrimoniales derivadas  de las inversiones en inmuebles, que el que se aplicará en la próxima declaración de renta 2010. Esto supone que las plusvalías que genera la venta de un bien inmueble se gravan en la renta del 2009  al 18%,  subiendo a partir del 2010 al 19% y al 21% para ganancias de más de 6.000 €. Con la última reforma del IRPF 2007, se establece este 18% para las plusvalías independientemente de que se hayan obtenido a corto o largo plazo, exceptuendo las que proceden de inversiones realizas antes de 31.12.1994.

 Nada mejor que un ejemplo, para ver como va a tributar un inmueble que el contribuyente vendió en 2009, pero comprado antes de 31.12.1994:

1- la ganancia obtenida con esta venta, o plusvalía, tributa de una forma  desde la fecha en que se compró  hasta 20.1.2006 , periodo en el que se le aplican coeficientes reductores y se pagan menos impuestos en función de la mayor antiguedad de la compra; incluso llegando a no pagar nada , si se compró antes de 31.12.1986.

2-la ganancia de este mismo inmueble, pero contabilizada desde 20.1.2006, tributa 18%( en el programa Padre ya se calcula que parte de la plusvalia se beneficia de los coeficientes reductores y cuál no, a partir de las fechas de adquisición y transmisión.

Hay plusvalías o ganancias exentas de tributar que serian :

•  las de los inmuebles adquiridos antes del 31.12.1986 ( en la parte que les corresponda,según expuesto más arriba)
• Para los propietarios mayores de 65 años con dependencia severa que vendan la que es , o fue,  su vivienda habitual,dentro de los dos años anteriores a la venta. 
•  las generadas por la venta de la vivienda habitual que se reinvierten en una nueva vivienda habitual en 2 años (se amplia el plazo en los casos  en que se compró la nueva vivienda en 2006,2007, o 2008, y debido a la paralisis actual del mercado, no han podido vender su vivienda, se alarga el plazo hasta el  31.12.2010 para obtener la exención al reinvertir lo ganado en la nueva vivienda.

Para calcular el valor de la ganancia patrimonial :  al valor de adquisición del inmueble, se le resta  el valor de venta ¿como?

+importe real de compra (o valor de adquisición en caso de sucesiones o donaciones)+ inversiones y mejoras hechas en el bien+gastos y tributos que conlleva la adquisición del bien inmueble ( excepto los intereses)   realizados  por  el  contribuyente  - amortizaciones (inmuebles arrendados..). Tambien hay que tener en cuenta aplicar al calcular este valor de adquisición, el coeficiente de actualización que varia según el año de compra.

Para calcular el valor de transmisión : al importe real de la transmisión  se le restan los gastos o impuestos que por dicha operación ha tenido que pagar.

Apuntes sobre la vivienda en la declaración de renta

17 mayo, 2010 1 Comentario

Hasta ahora, el * beneficio fiscal estrella * era la deducción por inversión en la vivienda habitual. A partir del 2011 este beneficio desaparecerá para quienes compren su vivienda y tengan una renta de más de 24.100 €.

Ahora que estamos a las puertas de la próxima declaración de renta, algunos detalles a destacar con respecto a la vivienda y sus posibles deducciones son:

• La reducción por vivienda sólo se aplica al a vivienda habitual, no a la adquisición de segunda residencia.
• En el caso de que el comprador/contribuyente haya entregado dinero a cuenta al promotor para la construcción de su vivienda de obra nueva, aunque en este momento siga sin recibir las llaves de su casa, sí que tuvo una deducción de impuestos. Ante esta situación de crisis, Hacienda cree que para no tener que devolver las deducciones aplicadas, las obras deben finalizar en 4 años desde el inicio de los pagos (pero si la constructora está en suspensión de pagos, se amplía el plazo a 8 años).
• Como reinversión, los contribuyentes que vendieron su vivienda habitual en 2009 no tendrán que pagar impuestos por la plusvalía de la venta, en caso de que la reinviertan en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años.
• Los elementos adyacentes a la casa considerados vivienda habitual a efectos fiscales, y que permiten la aplicación de la deducción son, además de la vivienda habitual, las dos plazas de garaje, jardín, piscina, instalaciones deportivas y otros anexos adquiridos conjuntamente con la casa. Necesariamente deben estar en el mismo edificio, se deben entregar en el mismo momento.
• La deducción que se aplica en el caso de que sólo uno de los cónygues es el titular (ya que antes de casarse compró la vivienda) sólo la podrá deducírsela el titular. Los bienes comprados antes del matrimonio son de carácter individual. Si más adelante el matrimonio paga la vivienda con dinero ganancial, los cónyugues se podrán deducir el 50% de lo pagado por cada uno.
• Los gastos de adquisición de vivienda son deducibles: notarías, registro, constitución y cancelación de préstamos, plusvalía municipal, primas de los seguros de vida e incendios (exigidos por la entidad financiera al conceder la hipoteca).
• En situaciones de separación o divorcio, el cónyuge que deja de vivir en la vivienda habitual pero sigue pagando la hipoteca en la que continuan viviendo sus hijos y ex-conyuge, tendrá la deducción de ésto más la deducción por lo invertido al adquirir su vivienda habitual, hasta un máximo por ambas hipotecas de 9.015 €.

Segmentación del mercado inmobiliario actual

11 mayo, 2010 No hay comentarios

Ante la pregunta habitual de cómo va actualmente y cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario español, es bueno diferenciar entre los distintos segmentos del mercado inmobiliario actual, ya que a menudo se comete el error de tratar este mercado como un todo, cuando no debería ser así.

Si hablamos en concreto del mercado de la vivienda, vemos que tiene una situación diferente a día de hoy si se trata de  primera residencia, segunda residencia (turistica / vacacional) o bien si se construyó con fines de tipo especulativo:

• Si es vivienda habitual, como sería la de las ciudades o primera residencia, el precio ya no baja más. En capitales como Barcelona y Madrid, incluso ha empezado a subir, ya que la oferta es escasa.
• En las viviendas turísticas de la costa / montaña o de segunda residencia, se prevé que su precio baje todavía algo más, ya que no hay prácticamente demanda.
• El resto de viviendas que se construyeron en poblaciones de menos de 10.000 habitantes, que no eran en principio viviendas para vivir, sino para especular, suelen estar en zonas en que la demanda normal es escasa y son muy difíciles de vender. Este tipo de vivienda se construyó en zonas donde los solares eran del más bajo precio posible, con lo cual se permitía que la especulación fuera máxima (comprar barato, para vender caro). Estas viviendas, que son muy difíciles de vender, se han quedado en la cartera inmobiliaria de los bancos (en un próximo post haré un analisis más en detalle de la problemática inmobiliaria/bancario financiera). Se calcula que puede haber más de 500.000 viviendas de este tipo por vender en las distintas provincias de España.

Desde los informes económicos consultados, relativos a la vivienda, se destaca que la recuperación inmobiliaria debería ir paralela con la creación de empleo, ya que recuperarse es crecer por encima del 3% de forma continuada, y no un crecimiento trimestral y de forma aislada. Si no se crea empleo, es muy dificil que la vivienda repunte.

Estos años que vamos a vivir seguro que nos hacen aprender algo, y por supuesto no olvidar lo vivido, entendiendo que ya nada será como antes, porque en definitiva la economía está sujeta a unos ciclos económicos que se repiten cada cierto tiempo.