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10 mayo, 2010 No hay comentarios
¿Estamos en crisis, post-crisis o ya hemos tocado fondo, inmobiliariamente hablando?
Si damos un repaso a las diferentes tipologías de compradores que existían antes de la actual crisis, y que constituían la mayoría del mercado, vemos que actualmente ya no son compradores, por distintos motivos:
- Los turistas, que compraban principalmente las viviendas del litoral Español, ya no vienen y no compran. No hay demanda y, aunque el comprador nacional la quiera comprar, los bancos que ya no están muy abiertos a conceder hipotecas para la vivienda habitual, todavía están más reacios a darla para una vivienda que sólo se disfruta en vacaciones (a no ser que esa vivienda la tengan los bancos en sus carteras de inmuebles a la venta).
- Los inmigrantes, que ya no compran viviendas porque el paro les hace volver a sus países.
- Los jóvenes que, con la alta tasa de paro, lo tienen muy dificil para comprar, y en mayor medida optan por alquilar.
- Los especuladores no entrarán a comprar en un mercado a la baja como el actual, ya que la recuperación de la inversión no es previsible a corto plazo.
- Las familias medias, que se pueden endeudar algo y que se ven obligadas a hacerlo, es en muchos casos para acceder a una vivienda de más habitaciones porque ha aumentado la familia, o bien porque tenían una vivienda puente o no definitiva. Pero este segmento también ha decrecido, ya que una parte de estas familias ha decidido de momento rehabilitar la vivienda que tienen en vez de comprar otra nueva, y así pasar unos años más, porque la confianza de los consumidores está en un nivel muy bajo y ello les lleva a posponer la decisión de comprar una vivienda nueva.
Parece ser que este 2010 es un año diferente con respecto a los anteriores (2008 y 2009), que se caracterizaron por un parón casi total del mercado inmobiliario.
Pero, aún así, hay que examinar las razones de esta diferencia y también ver por qué desde los medios se leen/se escuchan comentarios que parecen dar a entender que éste es un año mejor de lo que en realidad debería ser.
Como ya comenté en algún post anterior, desde el gobierno se intenta, con medidas fiscales, reactivar el año y hacer que los indecisos acaber por decidirse:
- LOS COMPRADORES, que últimamente esperaban a que los pisos bajasen algo más de precio para decidirse a comprar.
- LOS VENDEDORES, que no ponían su piso a la venta, esperando que el mercado cambiase y sus pisos subiesen de valor otra vez.
Estas medidas reactivadoras del mercado son:
- La subida del IVA del 1% para las viviendas de obra nueva (a principios de Julio de este año).
- La supresión de la desgravación fiscal, para la mayoría de las familias, de lo que han pagado por la compra de su vivienda (que entrará en vigor a partir del 01.01.2011).
Ambas medidas provocan que los compradores ya no duden y realicen sus compras inmobiliarias durante este año 2010.
Las previsiones para el año 2011 no son muy diferentes a las de este año 2010. Parece que la demanda, si desde el gobierno no aparecen unas reformas del sistema tributario, financiero, laboral y de haciendas locales, se va a mantener como este año.
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Categoría: Mercado inmobiliario
10 febrero, 2010 No hay comentarios
Estados Unidos, junto con Irlanda, Dinamarca, España y los países del este de Europa suman las caídas de precios de las viviendas más altas, con descensos interanuales del 9.4%, 13.1%, 10.8% y 8% respectivamente, y bajadas hasta del 20% en los países del este. La pequeña recuperación la podemos encontrar en países como Suiza y Austria, con crecimientos superiores al 5% en los precios de la vivienda.
El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.
Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:
- El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
- Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
- Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
- China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
- Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
- Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
- Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
- EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
- Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.
En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.
En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.
15 junio, 2009 1 Comentario
Todos los medios coinciden en el éxito de público que ha asisitido a visitar la feria inmobiliaria ”Low Cost” de Barcelona, teniendo en cuenta el momento crítico que está pasando el sector inmobiliario.
Aún así, difieren en el éxito de las ventas que se han cerrado o se cerrarán en un futuro, como consecuencia de la feria:
- Según un artículo en Expansión (prensa escrita) del 15/06/09, «mucho público y pocas ventas de pisos».
- Según un artículo en LaVanguardia del 15/06/09, «El Low Cost cierra con éxito de ventas».
Supongo que habrá que buscar un término medio entre los dos artículos, ya que por un lado se habla de que se han cerrado pocas operaciones de venta de pisos durante estos días, pero en La Vanguardia no se descarta que se cierren en breve plazo bastantes más operaciones de las ya realizadas hasta el momento (30 millones de €).
Como comentamos en el artículo anterior, el público en general esperaba unos mejores precios, debido a la denominación de la feria.
Una cosa es hablar de rebajas por
reducciones de precios dentro de un segmento de
producto que cuesta vender, debido a la situación de
crisis inmobiliaria /
crisis financiera o porque al producto en si mismo le cuesta tener salida en el mercado. Y otro caso muy distinto es cuando
la vivienda ya nace como un producto “low cost” o, lo que es lo mismo,
un “chollo”, un precio mucho más bajo de lo normal
debido a sus características de origen.
Esta es la confusión que se ha podido producir entre el producto ofrecido y el nombre de la feria, al ver que las viviendas que se ofrecían no eran “chollos”.
12 junio, 2009 2 Comentarios
Hoy ha empezado el primer salón inmobiliario ”Low Cost” en Barcelona, que durará hasta el domingo 14.
Ya veremos la opinión generalizada de esta feria y el impacto que tendrá en la crisis y el mercado inmobiliario actual…
Sin ánimo de crear polémica, me gustaría puntualizar unos aspectos que creo que tras esta feria, tanto por su título como por el momento inmobiliario en el que estamos, pueden llegar a confundir al público en general.
Esta feria crea, en los posibles compradores, la sensación errónea de que toda la venta de viviendas está a bajo precio, y el mercado inmobiliario es muy complejo, tiene muchos segmentos, y no se puede decir que todos los pisos a día de hoy tengan que estar a un precio de saldo.
Los productos “low cost” son productos que ya nacieron con la etiqueta “low cost”, es decir, un precio bajo tanto de construcción como de acabados. En esta feria habrá, básicamente, promociones de viviendas que no tienen salida al mercado debido al estancamiento que crea la falta de concesión de crédito bancario, pero inicialmente eran viviendas que no salieron a mercado etiquetados como “low cost”.
Esto va a incidir en que el público en general sólo busque el “chollo” cuando quiera comprar un piso. Y la situación actual es que los propietarios admiten una cierta negociación sobre el precio estipulado, pero las viviendas de calidad siempre tendrán un precio acorde con las características intrínsecas y extrínsecas de la vivienda (zona, luz, orientación, acabados, diseño, etc.).
