(II) La hipoteca inversa a día de hoy

28 Junio, 2010 3 Comentarios

Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.

En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.

Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.

Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.

La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.

Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un  producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.

También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.

Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España ”quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.

A  favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.

A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.

Las tasaciones inmobliliarias evolucionarán?

25 Julio, 2009 1 Comentario

Tras el último post, me gustaría  profundizar sobre la tasación en el momento actual:

En principio, ya que  la normativa que regula el mercado hipotecario hace que la tasación oficial del bien inmueble sea de obligado cumplimiento, la elección de la sociedad que va a realizar la tasación puede solicitarse  de mutuo acuerdo, entre el que solicita el préstamo, y la banca o prestamista.

Se haga o no el prestamos hipotecario, el comprador deberá pagar la tasación que le han realizado.

Esta obligación legal, se supone que representa un beneficio para el comprador, porque debería designar con exactitud el valor asignado a la vivienda, ya que por ello realiza la tasación un périto profesional… Aunque se puede dar la situación de que ante un mismo bien inmueble, las tasaciones realizadas por dos empresas diferentes, a veces, no coinciden en el precio que marcan. Lo cual dicho sea de paso provoca desorientación en el comprador, y ya no digamos si es extranjero!!

Pero además de las reflexiones anteriores, también  me gustaría destacar algunos aspectos de las tasaciones que actualmente están apareciendo tras la crisis:

1. Antes de la consabida crisis, las tasaciones eran a la alza, es decir la empresas de tasación, en base a los valores por  m2, zona, últimas ventas y caracteristicas del producto,  hacían una tasación, que casi siempre llegaba a convertirse en el precio real de mercado, esto es, el precio que pedía el vendedor  y que el  comprador estaba dispuesto a pagar por ese inmueble. Además, banca llegaba a conceder hipotecas basadas en el 100 % del valor de tasación (y superiores).
2. Actualmente ésto ya no es así. Los valores de tasación ya no se hacen a la alza, sino a la baja, y como el mercado es muy cambiante, una tasación hecha hace dos meses ya no es un argumento útil para establecer el precio. Banca ha establecido que las tasaciones sean a la baja y, sumado a que tampoco dan hipotecas por el 100% del valor de tasación (y eso en el caso de que las den), sino por 40 , 50 o  60% ,  lleva a  que el comprador no disponga de liquidez suficiente para hacer la operación de compra del inmueble y, por tanto, no se pueda llegar a cerrar la operación.

El valor de tasación tampoco es un elemento determinante para establecer el precio, ya que ahora el precio real de venta será el resultado de lo que comprador quiera ofrecer por el inmueble y de lo que el vendedor decida aceptar, según si tiene prisa por vender o bien prefiere esperar otra oferta mejor.

Es un momento dificil para que el périto tasador se pueda basar en  los parámetros tradicionales que fueron; valor del m2 por zona, la zona en si, características intrínsecas de la vivienda y, como no, el precio de las últimas vendidas en la zona de tipo similar.

Por razones obvias!!  ¿Qué valor tiene actualmente la tasación? ¿Quizás poner un poco de orden en un mercado en continuo cambio?

¿Hacia donde evolucionará esta normativa que obliga al comprador a pagar una tasación aunque luego no lleguen a concederle la hipoteca? Hoy por hoy, un gasto superfluo, cuando no, inútil.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 Julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

• Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € - precio de la tasación: 125 €.
• Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
• Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
• Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
• Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 - 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.