(I) Qué hago con el piso?… si la promotora está en concurso de acreedores

27 julio, 2010 2 Comentarios

Uno de los temas que han tenido más transcendencia a nivel nacional, sobre todo en los dos últimos años, han sido las declaraciones de concurso de promotoras inmobiliarias.

Se ha hablado mucho de las empresas, cómo y por qué han llegado a esa situación de concurso. Pero un tema en el que no se ha profundizado es: ¿Cómo pasa a afectar la declaración de concurso de las promotoras a los derechos de los compradores de viviendas?

En este primer post trataré el tema de una forma práctica, es decir, exponiendo en síntesis las opciones que tienen los compradores de vivienda de la concursada, que irán en función del estado de las obras y la tipología de los contratos:

1. En primer lugar, podría resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas. En principio, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes (pueden ser nulas las claúsulas que establezcan la resolución del contrato por la sola declaración del concurso). Porque si atendemos a las finalidades que rigen el concurso, una de ellas persigue la continuidad de la actividad empresarial, aunque en la realidad muchos concursos acaban en liquidación y no en convenio, debido a que el concurso se solicitó tarde.
2. O bien, continuar con la compra, solicitando que se finalicen las obras y estas se entregen en el plazo pactado: Cuando se declara el Concurso, el comprador seguramente se encuentra con un contrato por el cual ha adelantado parte del precio de la vivienda, y  la  entrega de la vivienda vencia después de la declaración de concurso. En este caso tenemos un contrato de compraventa pendiente de cumplimiento de sus obligaciones por ambas partes , es decir que ni el comprador ha pagado íntegramente el precio, ni el vendedor  concursado  ha podido entregar la vivienda. Siguiendo en esta línea, el comprador seguirá pagando los plazos previstos y el vendedor  sigue construyendo la vivienda. PERO SI EL VENDEDOR no acaba , es decir que no cumple su obligación ,el comprador puede resolver el contrato por circunstancias posteriores al concurso, con la consiguiente eficacia liberatoria : lo que supone que las obligaciones de ambas partes se extingan, y ni la promotora en concurso deberá entregar la vivienda ni el comprador debrá ya abonar más cantidades. A partir de aquí el crédito del comprador se devolverá con cargo a la masa, y por tanto con una situación algo más ventajosa que la de un acreedor concursal ( aunque hay disparidad en la sentencias de los juzgados  en lo que  a esto se refiere).

Pero en cualquier caso, lo que se debe realizar en el procedimiento concursal es:

• Pedir que se realicen las obras, ya sea por la empresa en concurso o por otra, tal y como se pactó en el contrato, porque como he comentado antes, el concurso no afecta a la vigencia del contrato ni a las obligaciones contraídas. Se da  en muchos casos la posibilidad de que venda a otras empresas algunas promociones y la concursada se queda acabando solo algunas. En este caso, los compradores de la vivienda deben  estar atentos  y examinar las condiciones de subrogación en el contrato con la nueva empresa.
• Se debe comunicar  el crédito al procedimiento concursal, para evitar que se pierda el derecho del crédito, en el caso de que no se pueda llegar a cobrar por la via del aval. Aunque el comprador no es acreedor  de dinero, ante la posibilidad  de que no se realicen las obras, o bien  de que se rescinda el contrato, hay que reclamar un probable “Crédito” en el plazo de un mes , para evitar que se pierdan las cantidades entregadas hasta la fecha.

Subrogación en hipoteca inmobiliaria

20 noviembre, 2009 No hay comentarios

Frente al dicho popular “sé infiel y no mires con quién”, en el caso de que se quiera ser infiel al banco, hay que mirar muy bien con qué entidad vamos a trabajar de ahora en adelante.

Ya que cambiar el banco que nos gestiona la hipoteca puede suponer un ahorro, hay que mirar también lo que nos ofrece la competencia, para ahorrar sorpresas.

Actualmente a la banca le interesa captar nuevos clientes solventes, interesados en mejorar las condiciones de hipoteca. Una de las vías es a través de la mejora de las condiciones de préstamo hipotecario que ya se había contratado anteriormente con la competencia.

Puntos a valorar ante cualquier decisión de cambio:

• Las entidades bancarias, al ofrecer unas condiciones de subrogación interesantes, suelen exigir a los clientes una mayor vinculación con la nueva entidad, lo que les implicaría domiciliar sus nóminas, recibos, tarjetas, seguro del hogar, del coche, etc. Incluso también exigen suscribir planes de pensiones, seguros de vida o aportaciones anuales a fondos de inversión.
• Dado que el valor actual de tasación del inmueble es menor, debido en parte a que el precio de la vivienda ha caído tras la burbuja inmobiliaria, y que la mayoría de entidades sólo aceptan las subrogaciones de préstamos de un importe no superior al 65% – 85% del precio de tasación actual, esto supone un inconveniente para los clientes que compraron su casa en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital porque en los primeros meses sólo se pagan intereses, al tiempo que su vivienda ha bajado de precio. Para paliar esto, se ofrecen alternativas: poner una garantía de otro inmueble libre de cargas o bien incluir avalistas, lo cual supondría hacer un nuevo contrato.
• Los gastos de comisiones de subrogación y otros deben ser asumidos por el cliente, pero la postura de los bancos frente a estos gastos difiere. Hay algunos bancos que corren con todos estos gastos, otros que no los cubren y otros que simplemente no asumen gastos que excedan de los 3000 € o que sólo asumen parte de estos gastos.
• Algunos bancos exigen una antigüedad de la hipoteca de entre 3 y 5 años (un alto porcentaje de hipotecas están constituídas recientemente).
• Algunos entidades bancarias quieren rebajar el plazo del viejo préstamo para que la edad del titular sumada a la vida de la hipoteca no sea superior a los 75 años.