El tamaño en m2 es importante .

24 agosto, 2010 2 Comentarios

Cuando voy a visitar un inmueble que se pone a la venta ( sea casa o piso), siempre hago una pregunta que pocas veces obtiene una respuesta concreta. ¿cuántos m2 exactamente mide el inmueble??….. Y ES QUE LA REPUESTA NO ES  TAN FÁCIL, DEPENDE DE CADA CASO EN CONCRETO.

Si los propietarios que venden son varios, se miran entre ellos para ver quién tiene la idea más aproximada del metraje. A partir de ese momento suelen surgir dudas, disparidad de tamaños, opiniones varias de los m2 que debería tener, y a continución  las edades de los hijos, las ampliaciones, etc..para ver si así se acierta a concretar  los m2 .

Si es un solo propietario, suele saberlos, pero cuando las preguntas entran a:  detallar m2 útiles, si han contado o no  terrazas / porches, si hablamos de m2 construidos totales , si hemos incluido el garaje, o en su caso las plazas de parking y las zonas  comunes de la vivienda, los m2 por planta o bien el tamaño de la parcela….. la cosa ya se complica más.

En los últimos años, era muy importante saber con exactitud los m2 exactos de la vivienda que se vendía, porque habian unos baremos €/m2  por zona, que sumados al estado de la finca daban muy aproximado el precio de mercado . Aunque ahora ya no es así, porque como ya he dicho en algún otro post ( ref. a tasaciones)  en un mercado tan cambiante, ya no es básico para determinar el precio, los  €/m2 que se pagan por zona. Actualmente se llega aun acuerdo entre lo que el propietario pide y lo que el comprador está dispuesto a pagar. Pero aún así, sigue siendo importante para el comprador, saber con certeza los m2 que está comprando.

Eran una buena ayuda las tasaciones, porque estaban muy bien especificadas las distintas medidas de la vivienda, pero ahora los propietarios hacen menos tasaciones porque cuestan un dinero, y el precio que hoy determinan, al cabo de pocos meses ya no es un punto de referencia  por los continuos cambios  de mercado.

En el momento de vender la vivienda, sería interesante que hubiera, encima de la mesa,  en la primera reunión con los propietarios, los planos de la vivienda originales, y en caso de que se hayan hecho modificaciones, los actualizados, así como la escritura de compraventa. Con referencia a los valores catastrales, si resulta que no coinciden, ya los podremos actualizar/rectificar en su caso, más adelante, al firmar la escritura notarial de compraventa.

A veces, con todo y esto, si son viviendas antiguas, no sale documentado  por ningún sitio si las terrazas o los patios interiores (que en caso de ser un principal del ensanche a veces suman muchos m2 a la vivienda) están incluidos o no. En este supuesto yo sugeriría al cliente que esté realmente interesado,  que antes de firmar las arras, vaya con su aparejador/Arquitecto/decorador/ y haga una medición del inmueble in situ.

Para poder solucionar esto, y también dar un mayor servicio al comprador,  cuando son viviendas antiguas , y de segunda mano, que necesitan además una rehabilitación completa. Para los propietarios que lo solicitan, en QUALINHABITAT  se encarga una arquitecta de  levantar los planos originales, con el metraje actualizado a dia de hoy, a la vez que hace un diseño tipo de cómo  debería ser la rehabilitación de esa vivienda . Todo esto se le entrega al cliente interesado y se agilizan mucho las dudas técnicas ( problemas de estructura, bajantes, paredes maestras, m2)  porque suelen estar  ya resueltas en estos planos. Esto supone que el comprador solo tiene que hacer una consulta final con su técnico y se ahorra tiempo y dinero, ya que tiene todos los datos en la mano, para valorar  si quiere comprar el inmueble o no.

Esto es solo una sugerencia porque en verano hay mucho tiempo para preparar y buscar los papeles, pero con el jaleo del dia a dia se va dejando para mañana buscar los papeles de la vivenda que se compró hace 20, 30 , 40 ,50+ años, y ya no digo intentar buscar los planos que hubieron en su día, si han habido reformas o varias ventas anteriores.

Y ahora qué? en el mercado inmobliario

10 mayo, 2010 No hay comentarios

¿Estamos en crisis, post-crisis o ya hemos tocado fondo, inmobiliariamente hablando?

Si damos un repaso a las diferentes tipologías de compradores que existían antes de la actual crisis, y que constituían la mayoría del mercado, vemos que actualmente ya no son compradores, por distintos motivos:

1. Los turistas, que compraban  principalmente las viviendas del litoral Español, ya no vienen y no compran. No hay demanda y, aunque el comprador nacional la quiera comprar, los bancos que ya no están muy abiertos a conceder hipotecas para la vivienda habitual, todavía están más reacios a darla para una vivienda que sólo se disfruta en vacaciones (a no ser que esa vivienda la tengan los bancos en sus carteras de inmuebles a la venta).
2. Los inmigrantes, que ya no compran viviendas porque el paro les hace volver a sus países.
3. Los jóvenes que, con la alta tasa de paro, lo tienen muy dificil para comprar, y en mayor medida optan por alquilar.
4. Los especuladores no entrarán a comprar en un mercado a la baja como el actual, ya que la recuperación de la inversión no es previsible a corto plazo.
5. Las familias medias, que se pueden endeudar algo y que se ven obligadas a hacerlo, es en muchos casos para acceder a una vivienda de más habitaciones porque ha aumentado la familia, o bien porque tenían una vivienda puente o no definitiva. Pero este segmento también ha decrecido, ya que una parte de estas familias ha decidido de momento rehabilitar la vivienda que tienen en vez de comprar otra nueva, y así pasar unos años más, porque la confianza de los consumidores está en un nivel muy bajo y ello les lleva a posponer la decisión de comprar una vivienda nueva.

Parece ser que este 2010 es un año diferente con respecto a los anteriores (2008 y 2009), que se caracterizaron por un parón casi total del mercado inmobiliario.

Pero, aún así, hay que examinar las razones de esta diferencia y también ver por qué desde los medios se leen/se escuchan comentarios que parecen dar a entender que éste es un año mejor de lo que en realidad debería ser.

Como ya comenté en algún post anterior, desde el gobierno se intenta, con medidas fiscales, reactivar el año y hacer que los indecisos acaber por decidirse:

• LOS COMPRADORES, que últimamente esperaban a que los pisos bajasen algo más de precio para decidirse a comprar.
• LOS VENDEDORES, que no ponían su piso a la venta, esperando que el mercado cambiase y sus pisos subiesen de valor otra vez.

Estas medidas reactivadoras del mercado son:

• La subida del IVA del 1% para las viviendas de obra nueva (a principios de Julio de este año).
• La supresión de la desgravación fiscal, para la mayoría de las familias, de lo que han pagado por la compra de su vivienda (que entrará en vigor a partir del 01.01.2011).

Ambas medidas provocan que los compradores ya no duden y realicen sus compras inmobiliarias durante este año 2010.

Las previsiones para el año 2011 no son muy diferentes a las de este año 2010. Parece que la demanda, si desde el gobierno no aparecen unas reformas del sistema tributario, financiero, laboral y de haciendas locales, se va a mantener como este año.