(4) VIVIENDA SOBRE PLANO: de compras por el mundo

19 noviembre, 2010 1 Comentario

Al comprar sobre plano estamos comprando “un proyecto” que  no existe todavía, pero el dinero que entregamos a cuenta es real y existe.

…A tener en cuenta en la compra de una vivienda sobre plano:

1.Concretar bien el precio total y la forma de pago. Este precio, en principio no debe variar , excepto en los supestos en que *surjan reformas de obra motivadas por causas no previsibles cuando se aprobaron los proyectos de urbanización, pero los compradores deben decir si están de acuerdo con estos aumentos.* cuando los compradores proponen reformas que se debrán poner por escrito, el precio, el plazo de entrega,descripción de su contenido.

2. Identificación del arquitecto,  del vendedor y del constructor

3.Acordar Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios. Determinación de los contratos y suministros de la comunidad.

4.La constructora entregará un plano general, con detalle del emplazamiento de la vivienda y del piso, detallando la instalación eléctrica, gas calefacción, medidas de seguridad contra incendios, etc.

5. Datos del Registro de la Propiedad, autorizaciones, permisos, licencia, cédula urbanistica.

6. Especificar el Plazo de entrega

7. El derecho del comprador a elegir el Notario para la escritura. 

8.Documento que describa la vivienda, superficie útil, el edificio en que se encuentra, zonas comunes, servicios accesorios. Memoria de  calidades.

Hablando de riesgos  en la venta sobre plano vemos que especificar en el contrato la fecha de entrega del piso y las indemnizaciones por retraso son  garantías para que el comprador pueda reclamar en caso de daños.

1-  Las fluctuaciones de mercado, hacen difícil  predecir si el precio de venta refleja el valor real de mercado en el momento en que se acabe la obra ( pueden pasar fácil 24 meses).

2- Ante la posibilidad de que el promotor acabe en suspensión de pagos, insolvencia, o inicie un concurso de acreedores. Hay que estudiar que hayan garantías bancarias que aseguren los pagos  realizados por el comprador  en caso de que el promotor no acabe la obra. En este supuesto, se le concede un mes para que el comprador, que pasa a ser acreedor, notifique sus créditos a la administración concursal. Poniendo de manifiesto que, o bien, no se entrego la vivienda, o bien, no se iniciaron las obras en el plazo pactado, el comprador puede resolver el contrato de compraventa , y ejecutar el aval que garantiza las cantidades que ha entregado a cuenta. Pero sino tiene este aval, o un seguro que cubra estos pagos, deberá reclamar en el procedimiento concursal y esperar a que se resuelva un convenio de acreedores o por liquidación de la empresa.

La empresa que está en concurso de acreedores, bajo la dirección de supervisores designados por el juez, debe continuar las obras. Puede que por falta de liquidez, sea otra sociedad la que lleve a cabo las obras, en cuyo caso ésta podría plantear a los compradores nuevas condiciones  de entrega o pago de indemnizaciones.

Cuando el retraso ya ha sido  confirmado, y resuelto el contrato de compraventa, hay que acudir al banco presentando el original del aval para que sea ejecutado ( es importante que el plazo no haya caducado). A pesar de que el promotor esté en concurso de acreedores, el banco debe pagar el aval. Si se niega a pagar, también se puede iniciar una reclamación  contra el banco.

Cuando el comprador quiere seguir adelante con la compra, debe seguir pagando todas las cuotas. Pero a veces hay que pensar que sería más sensato, siempre que no haya desembolsado mas del 20% del precio total, y  en el caso de que hubiese cerrando un contrato de compra en firme, dejar de pagar. Se pierde en este caso lo entregado, pero a la vez evitandose un proceso largo y perder más dinero. Actualmente, con las rebajas en inmuebles es fácil encontrar algún producto que sea similar, y quizás con mejores condiciones económicas.

En caso de que el comprador no quiera o no pueda seguir con la compra, los supuestos que pueden llevar a esta situación serían: 

 * cuando el vendedor ha incumplido parcialmente el contrato, es decir hay un retraso en la entrega, se puede pedir la resolución del contrato +la recuperación del dinero adelantado+la indemnización correspondiente. * Si se tiene un aval del vendedor, se puede ejecutar en el banco.  Este retraso en la entrega, que se considera incumplimiento parcial, no permite por sí mismo rescindir el contrato y el comprador deberá ir pagando los plazos; sólo cuando haya pasado el tiempo que prescribe la ley, se considerará incumplimento total de contrato y por ello sujeto a recisión con la consiguiente devolución de la cantidades pagadas y sus intereses correspondientes.

*pero cuando el vendedor no ha incumplido, ni tiene aval del vendedor, sino que el comprador unilateralmente quiere rescindirlo, debe negociar con el vendedor la renuncia de la compra, reclamando el dinero al vendedor, ante los tribunales, y en su caso, en concurso de acreedores. En el caso de que se haya firmado un contrato que no contemple la posibilidad de desistir, se deben continuar abonando los pagos en los plazos previstos. Aunque, si el pago era en concepto de arras, si que se puede desistir perdiendo éstas.

Independientemente del país en que se vaya a  comprar de vivienda sobre plano, y de su legislación legal, es importante tener en mente estas breves indicaciones  antes de firmar una compra de este tipo. Atendiendo a las características  del dº inmobiliario y registral del país, que pueden ser diferentes de las nuestras, es muy recomendable, y como cautela previa,  contar siempre  con el asesoramiento de un abogado, independiente de la promotara que va a realizar el contrato de compraventa.

(I) Qué hago con el piso?… si la promotora está en concurso de acreedores

27 julio, 2010 2 Comentarios

Uno de los temas que han tenido más transcendencia a nivel nacional, sobre todo en los dos últimos años, han sido las declaraciones de concurso de promotoras inmobiliarias.

Se ha hablado mucho de las empresas, cómo y por qué han llegado a esa situación de concurso. Pero un tema en el que no se ha profundizado es: ¿Cómo pasa a afectar la declaración de concurso de las promotoras a los derechos de los compradores de viviendas?

En este primer post trataré el tema de una forma práctica, es decir, exponiendo en síntesis las opciones que tienen los compradores de vivienda de la concursada, que irán en función del estado de las obras y la tipología de los contratos:

1. En primer lugar, podría resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas. En principio, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes (pueden ser nulas las claúsulas que establezcan la resolución del contrato por la sola declaración del concurso). Porque si atendemos a las finalidades que rigen el concurso, una de ellas persigue la continuidad de la actividad empresarial, aunque en la realidad muchos concursos acaban en liquidación y no en convenio, debido a que el concurso se solicitó tarde.
2. O bien, continuar con la compra, solicitando que se finalicen las obras y estas se entregen en el plazo pactado: Cuando se declara el Concurso, el comprador seguramente se encuentra con un contrato por el cual ha adelantado parte del precio de la vivienda, y  la  entrega de la vivienda vencia después de la declaración de concurso. En este caso tenemos un contrato de compraventa pendiente de cumplimiento de sus obligaciones por ambas partes , es decir que ni el comprador ha pagado íntegramente el precio, ni el vendedor  concursado  ha podido entregar la vivienda. Siguiendo en esta línea, el comprador seguirá pagando los plazos previstos y el vendedor  sigue construyendo la vivienda. PERO SI EL VENDEDOR no acaba , es decir que no cumple su obligación ,el comprador puede resolver el contrato por circunstancias posteriores al concurso, con la consiguiente eficacia liberatoria : lo que supone que las obligaciones de ambas partes se extingan, y ni la promotora en concurso deberá entregar la vivienda ni el comprador debrá ya abonar más cantidades. A partir de aquí el crédito del comprador se devolverá con cargo a la masa, y por tanto con una situación algo más ventajosa que la de un acreedor concursal ( aunque hay disparidad en la sentencias de los juzgados  en lo que  a esto se refiere).

Pero en cualquier caso, lo que se debe realizar en el procedimiento concursal es:

• Pedir que se realicen las obras, ya sea por la empresa en concurso o por otra, tal y como se pactó en el contrato, porque como he comentado antes, el concurso no afecta a la vigencia del contrato ni a las obligaciones contraídas. Se da  en muchos casos la posibilidad de que venda a otras empresas algunas promociones y la concursada se queda acabando solo algunas. En este caso, los compradores de la vivienda deben  estar atentos  y examinar las condiciones de subrogación en el contrato con la nueva empresa.
• Se debe comunicar  el crédito al procedimiento concursal, para evitar que se pierda el derecho del crédito, en el caso de que no se pueda llegar a cobrar por la via del aval. Aunque el comprador no es acreedor  de dinero, ante la posibilidad  de que no se realicen las obras, o bien  de que se rescinda el contrato, hay que reclamar un probable “Crédito” en el plazo de un mes , para evitar que se pierdan las cantidades entregadas hasta la fecha.