Posts etiquetados con precios vivienda
10 Febrero, 2010 No hay comentarios
Estados Unidos, junto con Irlanda, Dinamarca, España y los países del este de Europa suman las caídas de precios de las viviendas más altas, con descensos interanuales del 9.4%, 13.1%, 10.8% y 8% respectivamente, y bajadas hasta del 20% en los países del este. La pequeña recuperación la podemos encontrar en países como Suiza y Austria, con crecimientos superiores al 5% en los precios de la vivienda.
El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.
Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:
- El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
- Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
- Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
- China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
- Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
- Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
- Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
- EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
- Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.
En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.
En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.
7 Diciembre, 2009 No hay comentarios
Una afirmación que habitualmente se comenta es que el aumento del coste del suelo ha hecho que aumentara el precio de la vivienda en estos últimos años, y por ello se ha culpabilizado al suelo de la escasez actual de vivienda y la tendencia alcista de ésta. Pero la realidad es que el valor de mercado del suelo viene determinado por las expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda.
En general, los promotores hasta ahora han considerado el suelo urbano como una fuente de futuros beneficios para la empresa, así como un incremento de patrimonio. Por ello, cualquier liquidez la invertían en la adquisición de suelo, de forma que al atesorar una cierta reserva de suelo no permitían que éste pudiese disminuir de precio. Aún así, con el periodo recesivo del mercado residencial en el que estamos, y que continuará en los próximos años, el precio del suelo disminuirá en muchas localidades españolas. Esto es debido a:
- Los problemas de liquidez de las promotoras, con lo cual deberán vender suelos urbanos y aumentará la oferta de terrenos edificables.
- El descenso de las ventas de muchas promociones inmobiliarias actualmente en el mercado.
- La falta de rentabilidad que muchos proyectos de edificación suponen para el promotor.
- La desaparición de los especuladores del mercado inmobiliario.
Todo ello cambia el ciclo alcista del precio del mercado del suelo, provocando que la disponibilidad de suelo urbano sea mayor ya que se reduce su demanda. Ésto obliga a los propietarios de los suelos a reducir el precio.
Si hacemos un histórico, vemos que en este último boom / burbuja inmobiliaria, la compra del suelo por parte de los promotores se hacía de forma compulsiva sin importar el precio ya que, aunque éste fuera abusivo, en un breve plazo de tiempo se consideraría barato, proque el precio de la vivienda también aumentaba, hecho que comportaba una revalorización importante.
Actualmente, la venta del suelo obligatoria para los promotores, tras la reducción del ritmo de venta de viviendas, les proporcionará, además de la liquidez necesaria para pagar los intereses que la deuda generó tras las adquisiciones de los solares, una importante plusvalía en el caso de que el terreno se adquiriese antes de la burbuja inmobiliaria, y por ello el promotor obtendrá un mayor beneficio por la venta de suelo urbano que por la venta de viviendas.
Algunos promotores incluso abandonan la actividad promotra, disminuyen el ritmo de adquisición de solares y descartan la compra de nuevos solares. También, en muchos casos, dirigen su actividad promotora al extranjero, o esperan a que el propietario reduzca el precio.
En síntesis, esta nueva situación recesiva hace que haya abundancia de solares a la venta, se reduzca la demanda y se incremente la oferta, debido al encarecimiento de la financiación bancaria y las malas perspectivas sobre la evolución del precio del suelo. Esta nueva fase en la que nos encontramos hace que el precio de los solares vaya a la baja.
25 Julio, 2009 1 Comentario
Tras el último post, me gustaría profundizar sobre la tasación en el momento actual:
En principio, ya que la normativa que regula el mercado hipotecario hace que la tasación oficial del bien inmueble sea de obligado cumplimiento, la elección de la sociedad que va a realizar la tasación puede solicitarse de mutuo acuerdo, entre el que solicita el préstamo, y la banca o prestamista.
Se haga o no el prestamos hipotecario, el comprador deberá pagar la tasación que le han realizado.
Esta obligación legal, se supone que representa un beneficio para el comprador, porque debería designar con exactitud el valor asignado a la vivienda, ya que por ello realiza la tasación un périto profesional… Aunque se puede dar la situación de que ante un mismo bien inmueble, las tasaciones realizadas por dos empresas diferentes, a veces, no coinciden en el precio que marcan. Lo cual dicho sea de paso provoca desorientación en el comprador, y ya no digamos si es extranjero!!
Pero además de las reflexiones anteriores, también me gustaría destacar algunos aspectos de las tasaciones que actualmente están apareciendo tras la crisis:
- Antes de la consabida crisis, las tasaciones eran a la alza, es decir la empresas de tasación, en base a los valores por m2, zona, últimas ventas y caracteristicas del producto, hacían una tasación, que casi siempre llegaba a convertirse en el precio real de mercado, esto es, el precio que pedía el vendedor y que el comprador estaba dispuesto a pagar por ese inmueble. Además, banca llegaba a conceder hipotecas basadas en el 100 % del valor de tasación (y superiores).
- Actualmente ésto ya no es así. Los valores de tasación ya no se hacen a la alza, sino a la baja, y como el mercado es muy cambiante, una tasación hecha hace dos meses ya no es un argumento útil para establecer el precio. Banca ha establecido que las tasaciones sean a la baja y, sumado a que tampoco dan hipotecas por el 100% del valor de tasación (y eso en el caso de que las den), sino por 40 , 50 o 60% , lleva a que el comprador no disponga de liquidez suficiente para hacer la operación de compra del inmueble y, por tanto, no se pueda llegar a cerrar la operación.
El valor de tasación tampoco es un elemento determinante para establecer el precio, ya que ahora el precio real de venta será el resultado de lo que comprador quiera ofrecer por el inmueble y de lo que el vendedor decida aceptar, según si tiene prisa por vender o bien prefiere esperar otra oferta mejor.
Es un momento dificil para que el périto tasador se pueda basar en los parámetros tradicionales que fueron; valor del m2 por zona, la zona en si, características intrínsecas de la vivienda y, como no, el precio de las últimas vendidas en la zona de tipo similar.
Por razones obvias!! ¿Qué valor tiene actualmente la tasación? ¿Quizás poner un poco de orden en un mercado en continuo cambio?
¿Hacia donde evolucionará esta normativa que obliga al comprador a pagar una tasación aunque luego no lleguen a concederle la hipoteca? Hoy por hoy, un gasto superfluo, cuando no, inútil.
15 Junio, 2009 1 Comentario
Todos los medios coinciden en el éxito de público que ha asisitido a visitar la feria inmobiliaria ”Low Cost” de Barcelona, teniendo en cuenta el momento crítico que está pasando el sector inmobiliario.
Aún así, difieren en el éxito de las ventas que se han cerrado o se cerrarán en un futuro, como consecuencia de la feria:
- Según un artículo en Expansión (prensa escrita) del 15/06/09, «mucho público y pocas ventas de pisos».
- Según un artículo en LaVanguardia del 15/06/09, «El Low Cost cierra con éxito de ventas».
Supongo que habrá que buscar un término medio entre los dos artículos, ya que por un lado se habla de que se han cerrado pocas operaciones de venta de pisos durante estos días, pero en La Vanguardia no se descarta que se cierren en breve plazo bastantes más operaciones de las ya realizadas hasta el momento (30 millones de €).
Como comentamos en el artículo anterior, el público en general esperaba unos mejores precios, debido a la denominación de la feria.
Una cosa es hablar de rebajas por
reducciones de precios dentro de un segmento de
producto que cuesta vender, debido a la situación de
crisis inmobiliaria /
crisis financiera o porque al producto en si mismo le cuesta tener salida en el mercado. Y otro caso muy distinto es cuando
la vivienda ya nace como un producto “low cost” o, lo que es lo mismo,
un “chollo”, un precio mucho más bajo de lo normal
debido a sus características de origen.
Esta es la confusión que se ha podido producir entre el producto ofrecido y el nombre de la feria, al ver que las viviendas que se ofrecían no eran “chollos”.
12 Junio, 2009 1 Comentario
Hoy ha empezado el primer salón inmobiliario ”Low Cost” en Barcelona, que durará hasta el domingo 14.
Ya veremos la opinión generalizada de esta feria y el impacto que tendrá en la crisis y el mercado inmobiliario actual…
Sin ánimo de crear polémica, me gustaría puntualizar unos aspectos que creo que tras esta feria, tanto por su título como por el momento inmobiliario en el que estamos, pueden llegar a confundir al público en general.
Esta feria crea, en los posibles compradores, la sensación errónea de que toda la venta de viviendas está a bajo precio, y el mercado inmobiliario es muy complejo, tiene muchos segmentos, y no se puede decir que todos los pisos a día de hoy tengan que estar a un precio de saldo.
Los productos “low cost” son productos que ya nacieron con la etiqueta “low cost”, es decir, un precio bajo tanto de construcción como de acabados. En esta feria habrá, básicamente, promociones de viviendas que no tienen salida al mercado debido al estancamiento que crea la falta de concesión de crédito bancario, pero inicialmente eran viviendas que no salieron a mercado etiquetados como “low cost”.
Esto va a incidir en que el público en general sólo busque el “chollo” cuando quiera comprar un piso. Y la situación actual es que los propietarios admiten una cierta negociación sobre el precio estipulado, pero las viviendas de calidad siempre tendrán un precio acorde con las características intrínsecas y extrínsecas de la vivienda (zona, luz, orientación, acabados, diseño, etc.).
