(II)BIENES INMUEBLES: DONACIÓN,TESTAMENTO?

4 julio, 2011 No hay comentarios

Traspasar los inmuebles, si es mejor hacerlo por herencia (testamento), por donación o vendérselos a los descendientes… es una decisión que hay que valorar por sus diferentes implicaciones, sobre todo económicas.

Las formas más habituales en que los padres  traspasan los bienes a sus descendientes suelen ser el testamento y la donación.  Las transmisiones por donación, tienen actualmente pocas bonificaciones, en algunas C.A. españolas,  suponiendo un mayor coste fiscal, para el beneficiario de la donación, además de los costes notariales, registro..

1- TESTAMENTO : 

+  El reparto del patrimonio familiar se realizará una vez fallecidos los padres. Estos han señalado en el testamento cuáles de sus hijos recibirán los inmuebles, sea vivienda, plazas de parking, local o parcela; hasta ese momento propiedad de los padres.

+Pueden repartirse todos los bienes, entre todos los hijos, o también repartirse una parte de los bienes entre algunos o todos los  hijos, y dejar el resto si especificar,  ej:  legar un inmueble a un hijo sin determinar a quien se lega el resto del patrimonio.

+El reparto mediante testamento es revocable: solo con un testamento posterior por parte de los padres, el anterior queda sin efectos.

+El testamento no es vinculante para los padres, ni limita, ya que solo se hace efectivo cuando se produce el fallecimiento de éstos.. Aunque ellos hayan otorgado testamento, podrán vender, hipotecar, cambiar o regalar su patrimonio, incluidos los bienes adjudicados en el testamento. Y por tanto los hijos no pueden estar seguros de recibir nada hasta que se lea el testamento una vez fallecido el testador/es.

+Entre los distintos tipos de testamento están: Los ológrafos ( escritos a mano) , pueden ser ante notario, y con testigos, o bien,  pueden ser secretos.

Gastos: el testamento tiene, a diferencia de la donación muy pocos costes, con independencia del valor del bien repartido. Pero luego el heredero/s, después de aceptar la herencia y hacer la partición, deberá pagar: gastos de notaría, registro de la propiedad, e impuesto de sucesiones

2- LA DONACIÓN: 

*La donación supone hacer un regalo, pero  mediante escritura notarial, debiendo registrarse en el correspondiente registro de la propiedad. En sí misma, es una concesión en vida de la propiedad sobre un bien inmueble a nombre del beneficiado.

*Es irrevocable.  El padre donante perdería el control sobre el bien donado, salvo algunos supuestos establecidos en el código civil. El beneficiario de la donación es ante todos el propietario de ese bien. Esta es una de las principales diferencias frente  al testamento.

*El hijo beneficiado debe prestar su consentimiento a recibir la donación.

* Existe la posibilidad de que los padres puedan reservarse todavía algo de control sobre el bien donado, estableciendo unas claúsulas o derechos :

- Los padres pierden la nuda propiedad, pero se reservan el usufructo vitalicio: Sobre todo en los casos en que se ha donado al hijo la vivienda habitual de los padres, estos pueden utilizar la vivienda, alquilarla , como poseedores que son . En cambio el hijo no puede disponer del uso de la misma hasta el fallecimiento de sus padres.

- Donación con claúsula que se reserva la facultad de disponer. Los padres se pueden reservar el derecho a vender la propiedad.

-Donación con claúsula de reversión: Los padres establecen supuestos en los cuales la propiedad revertiría en ellos.

Gastos : estos se devengan en el momento de la aceptación,  que es el momento de la transmisión del bien: son gastos de escritura notarial + registro de la propiedad.   El que recibe la donación ( donatario) en función del valor del bien, debe calcular el valor del impuesto de donaciones, al cual se le aplica un tipo que no es fijo ( sino progresivo y por tramos como el IRPF), que se consignará en la escritura (debe abonarse en 30 dias a partir de su escrituración ).

Al ser considerado como ganancia patrimonial  a efectos de IRPF, se  deberá incluir . Aunque todavía no haya recibido nada como consecuencia de la donación, podría tener que pagar algo por este concepto en renta.

Declaración de renta: plusvalías por la venta de inmuebles

25 mayo, 2010 No hay comentarios

La declaración de renta en el 2009, aplica un régimen fiscal más favorable, para las ganacias patrimoniales derivadas  de las inversiones en inmuebles, que el que se aplicará en la próxima declaración de renta 2010. Esto supone que las plusvalías que genera la venta de un bien inmueble se gravan en la renta del 2009  al 18%,  subiendo a partir del 2010 al 19% y al 21% para ganancias de más de 6.000 €. Con la última reforma del IRPF 2007, se establece este 18% para las plusvalías independientemente de que se hayan obtenido a corto o largo plazo, exceptuendo las que proceden de inversiones realizas antes de 31.12.1994.

 Nada mejor que un ejemplo, para ver como va a tributar un inmueble que el contribuyente vendió en 2009, pero comprado antes de 31.12.1994:

1- la ganancia obtenida con esta venta, o plusvalía, tributa de una forma  desde la fecha en que se compró  hasta 20.1.2006 , periodo en el que se le aplican coeficientes reductores y se pagan menos impuestos en función de la mayor antiguedad de la compra; incluso llegando a no pagar nada , si se compró antes de 31.12.1986.

2-la ganancia de este mismo inmueble, pero contabilizada desde 20.1.2006, tributa 18%( en el programa Padre ya se calcula que parte de la plusvalia se beneficia de los coeficientes reductores y cuál no, a partir de las fechas de adquisición y transmisión.

Hay plusvalías o ganancias exentas de tributar que serian :

•  las de los inmuebles adquiridos antes del 31.12.1986 ( en la parte que les corresponda,según expuesto más arriba)
• Para los propietarios mayores de 65 años con dependencia severa que vendan la que es , o fue,  su vivienda habitual,dentro de los dos años anteriores a la venta. 
•  las generadas por la venta de la vivienda habitual que se reinvierten en una nueva vivienda habitual en 2 años (se amplia el plazo en los casos  en que se compró la nueva vivienda en 2006,2007, o 2008, y debido a la paralisis actual del mercado, no han podido vender su vivienda, se alarga el plazo hasta el  31.12.2010 para obtener la exención al reinvertir lo ganado en la nueva vivienda.

Para calcular el valor de la ganancia patrimonial :  al valor de adquisición del inmueble, se le resta  el valor de venta ¿como?

+importe real de compra (o valor de adquisición en caso de sucesiones o donaciones)+ inversiones y mejoras hechas en el bien+gastos y tributos que conlleva la adquisición del bien inmueble ( excepto los intereses)   realizados  por  el  contribuyente  - amortizaciones (inmuebles arrendados..). Tambien hay que tener en cuenta aplicar al calcular este valor de adquisición, el coeficiente de actualización que varia según el año de compra.

Para calcular el valor de transmisión : al importe real de la transmisión  se le restan los gastos o impuestos que por dicha operación ha tenido que pagar.