¿Por qué + quién + para qué + cómo invertir en inmobiliaria hoy?

2 junio, 2010 No hay comentarios

Llevamos ya varios meses viendo, estudiando, analizando los problemas pasados, presentes y futuros del mercado inmobiliario.

En pocas ocasiones se ha podido hacer una previsión optimista del tema. Pero hoy quizás me gustaría, por lo menos, aportar algo más positivo después de haber reflexionado sobre otras crisis pasadas.

… Y teniendo en cuenta algunas de las ideas de Warren Buffet, Oráculo de Omaha, que transmite a sus clientes/accionistas, donde:

• Hace la previsión de que el mercado inmobiliario americano en el 2011 ya habrá salido de la crisis, aunque los precios no serán todavía los del 2005.
• Aconseja que siempre se tenga una buena posición de efectivo para aprovechar las oportunidades de inversión cuando se presentan.
• Indica que hay que invertir en temas cuyo modelo de negocio sea fácil de entender.

CON RESPECTO A LA VIVIENDA, si hacemos un histórico, recordamos que después de anteriores crisis, la gente volvía a comprar vivienda o ladrillo en general, ya fuese para hacer una inversión segura, tener patrimonio para su vejez, dejarlo en herencia o hacer donación a sus hijos.

Sea por el motivo que sea, actualmente los precios están a la baja. El problema no es determinar si el piso o ladrillo que se compra a un precio de mercado de hoy está muy bien comprado, o sólo medio bien comprado, ya que es difícil establecer los precios en un mercado como el de hoy, en recesión, porque la tasación para hoy seguro que en un mes o dos ya no es válida, y en la mayoría de los casos se debe estar atento a la oferta que te haga el posible comprador para entrar a negociar.

La idea acertada es haber comprado en un momento en que el precio de mercado estaba bajo, para que dentro de un tiempo, como sucedió tras las otras crisis, es posible que veamos que ese bien inmueble pasará a valer el doble o el triple.

Simplemente estoy hablando desde el punto de vista de las  experiencias vividas en el tiempo y que previsiblemente volverán a repetirse en un plazo +/-  largo, ya que el mercado inmobiliario es cíclico, además de ser uno de los motores de nuestra economía. 

Pero siempre en el supuesto de que se haga una compra inmobiliaria estudiada, por ejemplo, en una ciudad como Barcelona, comprar en alguna de las zonas que siempre se han vendido bien, lo que hace preveer que en un futuro seguirá habiendo demanda (calles como Paseo de Gracia, Diagonal, … y un largo etc.). 

CON RESPECTO A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS, atendiendo a la reflexión que hace Garcia Montalvo -catedrático de economía- en la VANGUARDIA 23.05, acerca de si es acertado construir mucho en un lugar donde hay muchas viviendas por vender, la respuesta inmediata que nos viene a la cabeza es que no.

Pero él considera que sí, y como ejemplo habla de Las Vegas, donde a pesar de tener una gran cartera de viviendas vacías, y que los precios sufrieron una bajada del 60%, la construcción se ha multiplicado por dos. ¿ Y el truco? pues que la caída del precio del suelo y los costes de construcción hacen las nuevas viviendas a construir muy competitivas frente al excedente de producto que ya hay en el mercado. 

Esto es un toque de atención a los promotores españoles que no han reducido los precios por debajo del valor de la hipoteca.

… Que nadie se lo tome como un consejo a seguir, ya que es sólo mi punto de vista… un feeling + la historia de las crisis pasadas + el pulso de la calle + la forma de invertir hoy de los grandes patrimonios + las oportunidades del mercado + el precio del euribor bajo + …

Ladrillo vs grandes fortunas

13 abril, 2010 1 Comentario

Recientemente ha salido publicado el informe Wealth Report 2010, donde nos explican en qué invierten las grandes fortunas en el momento actual.

Este informe centra el comportamiento que ha desarrollado el sector inmobiliario mundial en la crisis económica, constatando unas previsiones positivas de cara al futuro.

Ambos patrocinadores del Wealth Report 2010, Knight Frank y Citi Banca Privada, nos indican que, a nivel mundial, este segmento de mercado dedica un 33% de la inversión de los activos en propiedades, el 24% en títulos y el 17% en efectivo. El resto de su dinero se reparte en bonos, hedge funds y derivados.En el momento de invertir en propiedades, el crecimiento del capital y la estabilidad de las inversiones se consideraban mas importantes que las rentabilidades.

Este tipo de inversor acaudalado, confía más en su propia maestría en el momento de tomar decisiones de inversión. Los inversores con gran potencial económico del mundo se muestran cautelosos con respecto a sus inversiones durante este año, pero los activos inmobiliarios continúan siendo clave a largo plazo en sus carteras.

Entre los europeos, hay una clara preferencia de inversión hacia la propiedad inmobiliaria, destinando las grandes fortunas el 48% en activos inmobiliarios.

Una recomendación clara, para invertir en estos momentos, sería:

• Invertir en los mercados residenciales de países emergentes.
• Invertir en las zonas de primer nivel de las grandes ciudades desarrolladas.

Durante el 2009, un 75% de productos residenciales de valor superior a 1.000.000 € se depreció, a la vez que los precios de tasación sufrieron una bajada. A finales de 2009 se empezó una lenta recuperación en mercados más dinámicos, por ejemplo, el de Nueva York. Las regiones de Asia Pacífico, África, Sudamérica, subieron en el 2009 entre 7%  y  hasta un  52%.

Cabe destacar las revalorizaciones de los inmuebles en ciudades como:

• Shanghai, un 52%
• Pekín, un 47%
• Hong Kong, un 41%
• Johannesburgo, un 17%
• Singapur, un 17%
• Yakarta, un 14%
• Munbai, un 11%
• Rio de Janeiro, un 10%

En cambio, cayeron los precios en Dubai, Algarve y Dublín por encima del 25%.

Las viviendas de lujo con más demanda está en ciudades como Londres, Nueva York, Costa Azul francesa, Miami y Washington, ya que han aparecido atractivas oportunidades de inversión en el mercado residencial de alta gama.

También  resaltar la dificultad de acceso al crédito por parte del sector privado, lo que provoca que los nuevas negocios y el crecimiento de las empresas se ahoguen por falta de liquidez.

Este segmento de inversión, aunque mantenga su poder adquisitivo durante el 2010 y 2011, refleja que podría perder la oportunidad de emprender proyectos, que en circunstancias normales, los hubieran podido llevar a cabo, debido a la falta de acceso a la liquidez.

En España consideran que el número de personas de alto potencial económico se ha reducido en un 18%. Pero dentro de una situación económica y politica muy delicada, se ve un país como oportunidad de inversión, debido en mayor medida a la correción de precios que ha sufrido el sector residencial.

Para consultar el informe completo, clica aquí.

Inversión inmobiliaria en la España actual: ¿éxito o locura?

12 abril, 2010 3 Comentarios

A mediados de febrero de 2010 nos encontramos con una apuesta por el mercado inmobiliario español, hecha por J. Rivero, que ha sido presidente de las inmobiliarias Metrovacesa, Gecina y propietario de Bami junto con otros socios.

Sorprendió a todos por parecer arriesgada, pero viniendo de uno de los pocos empresarios inmobiliarios que tras 40 años dedicado al mercado inmobiliario, habiendo superado ya 3 crisis, se ha vuelto a salvar de la actual. Por ello, es una visión que, en principio parecería ir a contra corriente de la situación de mercado actual, pero muy a tener en cuenta.

Haciendo un poco de historia, en 2005 Rivero era presidente de Metrovacesa, cuando lanzó una opa sobre la inmobiliaria francesa Gecina, pasando a ser presidente de Gecina, que en ese momento compró la inmobiliaria Bami. En estas fechas, la familia Sanahuja, primera accionista de Metrovacesa, lanzó una opa llegando a obtener el 80% del capital de Metrovacesa (incurriendo en un endeudamiento excesivo que, a día de hoy, una gran parte de este capital ha pasado a manos de la banca). Así, pues, Rivero salió de la presidencia de Metrovacesa y a cambio se quedó con la presidencia de la francesa Gecina. Según Expansión y Cinco Días del 17.02.10.

A día de hoy, Rivero ha abandonado la presidencia de la inmobiliaria Gecina, ya que su visión de futuro choca con la opinión de los accionistas de Metrovacesa.

Rivero está convencido de que a partir de ahora se abren muchas oportunidades en el mercado inmobiliario español, tanto de expansión corporativa como de negocio, incluyendo la promoción de viviendas.

Como ya comenté en un post anterior, coincidimos en que se está acabando un ciclo y está empezando otro que durará entre 6 o 7 años, de forma que ahora empieza a ser momento de entrar en el mercado inmobiliaria español.

Si contrastamos esta información con el último informe de Andrew Sherley sobre la riqueza en el mundo, que ha aparecido en los medios de comunicación económicos de este fin de semana (11 - 12 abril 2010), vemos que también coinciden en una serie de puntos favorables para invertir en el sector inmobiliario español:

• Las grandes fortunas ya se fijan de nuevo en el mercado español y sus previsiones para el futuro son positivas.
• Los mejores lugares para invertir en España son: Madrid, Barcelona y Mallorca.
• Hay que destacar la inversión en las zonas de primer nivel de las grandes ciudades desarrolladas.
• El inmobiliario es una de las inversiones que los europeos ricos pueden comprender en detrimento de productos financieros más complicados.
• Si no se han llegado a cerrar más operaciones en inmobiliaria de lujo, es porque algunas espectativas de revalorización no encajan con las propiedades ofertadas.
• Tener en cuenta, en todo caso, que los precios tienen todavía el resto del 2010 para seguir recortándose algo.
• Las inversiones inmobiliarias gustan porque son transparentes.

En un próximo post haremos un análisis de las conclusiones del informe Wealth Report 2010, elaborado por Knight Frank y City Bank, que se presentó en Madrid la pasada semana, en referencia a las posbilidades de inversión en el mercado inmobiliario internacional a día de hoy.