Segmentación del mercado inmobiliario actual

11 mayo, 2010 No hay comentarios

Ante la pregunta habitual de cómo va actualmente y cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario español, es bueno diferenciar entre los distintos segmentos del mercado inmobiliario actual, ya que a menudo se comete el error de tratar este mercado como un todo, cuando no debería ser así.

Si hablamos en concreto del mercado de la vivienda, vemos que tiene una situación diferente a día de hoy si se trata de  primera residencia, segunda residencia (turistica / vacacional) o bien si se construyó con fines de tipo especulativo:

• Si es vivienda habitual, como sería la de las ciudades o primera residencia, el precio ya no baja más. En capitales como Barcelona y Madrid, incluso ha empezado a subir, ya que la oferta es escasa.
• En las viviendas turísticas de la costa / montaña o de segunda residencia, se prevé que su precio baje todavía algo más, ya que no hay prácticamente demanda.
• El resto de viviendas que se construyeron en poblaciones de menos de 10.000 habitantes, que no eran en principio viviendas para vivir, sino para especular, suelen estar en zonas en que la demanda normal es escasa y son muy difíciles de vender. Este tipo de vivienda se construyó en zonas donde los solares eran del más bajo precio posible, con lo cual se permitía que la especulación fuera máxima (comprar barato, para vender caro). Estas viviendas, que son muy difíciles de vender, se han quedado en la cartera inmobiliaria de los bancos (en un próximo post haré un analisis más en detalle de la problemática inmobiliaria/bancario financiera). Se calcula que puede haber más de 500.000 viviendas de este tipo por vender en las distintas provincias de España.

Desde los informes económicos consultados, relativos a la vivienda, se destaca que la recuperación inmobiliaria debería ir paralela con la creación de empleo, ya que recuperarse es crecer por encima del 3% de forma continuada, y no un crecimiento trimestral y de forma aislada. Si no se crea empleo, es muy dificil que la vivienda repunte.

Estos años que vamos a vivir seguro que nos hacen aprender algo, y por supuesto no olvidar lo vivido, entendiendo que ya nada será como antes, porque en definitiva la economía está sujeta a unos ciclos económicos que se repiten cada cierto tiempo.

Y ahora qué? en el mercado inmobliario

10 mayo, 2010 No hay comentarios

¿Estamos en crisis, post-crisis o ya hemos tocado fondo, inmobiliariamente hablando?

Si damos un repaso a las diferentes tipologías de compradores que existían antes de la actual crisis, y que constituían la mayoría del mercado, vemos que actualmente ya no son compradores, por distintos motivos:

1. Los turistas, que compraban  principalmente las viviendas del litoral Español, ya no vienen y no compran. No hay demanda y, aunque el comprador nacional la quiera comprar, los bancos que ya no están muy abiertos a conceder hipotecas para la vivienda habitual, todavía están más reacios a darla para una vivienda que sólo se disfruta en vacaciones (a no ser que esa vivienda la tengan los bancos en sus carteras de inmuebles a la venta).
2. Los inmigrantes, que ya no compran viviendas porque el paro les hace volver a sus países.
3. Los jóvenes que, con la alta tasa de paro, lo tienen muy dificil para comprar, y en mayor medida optan por alquilar.
4. Los especuladores no entrarán a comprar en un mercado a la baja como el actual, ya que la recuperación de la inversión no es previsible a corto plazo.
5. Las familias medias, que se pueden endeudar algo y que se ven obligadas a hacerlo, es en muchos casos para acceder a una vivienda de más habitaciones porque ha aumentado la familia, o bien porque tenían una vivienda puente o no definitiva. Pero este segmento también ha decrecido, ya que una parte de estas familias ha decidido de momento rehabilitar la vivienda que tienen en vez de comprar otra nueva, y así pasar unos años más, porque la confianza de los consumidores está en un nivel muy bajo y ello les lleva a posponer la decisión de comprar una vivienda nueva.

Parece ser que este 2010 es un año diferente con respecto a los anteriores (2008 y 2009), que se caracterizaron por un parón casi total del mercado inmobiliario.

Pero, aún así, hay que examinar las razones de esta diferencia y también ver por qué desde los medios se leen/se escuchan comentarios que parecen dar a entender que éste es un año mejor de lo que en realidad debería ser.

Como ya comenté en algún post anterior, desde el gobierno se intenta, con medidas fiscales, reactivar el año y hacer que los indecisos acaber por decidirse:

• LOS COMPRADORES, que últimamente esperaban a que los pisos bajasen algo más de precio para decidirse a comprar.
• LOS VENDEDORES, que no ponían su piso a la venta, esperando que el mercado cambiase y sus pisos subiesen de valor otra vez.

Estas medidas reactivadoras del mercado son:

• La subida del IVA del 1% para las viviendas de obra nueva (a principios de Julio de este año).
• La supresión de la desgravación fiscal, para la mayoría de las familias, de lo que han pagado por la compra de su vivienda (que entrará en vigor a partir del 01.01.2011).

Ambas medidas provocan que los compradores ya no duden y realicen sus compras inmobiliarias durante este año 2010.

Las previsiones para el año 2011 no son muy diferentes a las de este año 2010. Parece que la demanda, si desde el gobierno no aparecen unas reformas del sistema tributario, financiero, laboral y de haciendas locales, se va a mantener como este año.

Inversión inmobiliaria en la España actual: ¿éxito o locura?

12 abril, 2010 3 Comentarios

A mediados de febrero de 2010 nos encontramos con una apuesta por el mercado inmobiliario español, hecha por J. Rivero, que ha sido presidente de las inmobiliarias Metrovacesa, Gecina y propietario de Bami junto con otros socios.

Sorprendió a todos por parecer arriesgada, pero viniendo de uno de los pocos empresarios inmobiliarios que tras 40 años dedicado al mercado inmobiliario, habiendo superado ya 3 crisis, se ha vuelto a salvar de la actual. Por ello, es una visión que, en principio parecería ir a contra corriente de la situación de mercado actual, pero muy a tener en cuenta.

Haciendo un poco de historia, en 2005 Rivero era presidente de Metrovacesa, cuando lanzó una opa sobre la inmobiliaria francesa Gecina, pasando a ser presidente de Gecina, que en ese momento compró la inmobiliaria Bami. En estas fechas, la familia Sanahuja, primera accionista de Metrovacesa, lanzó una opa llegando a obtener el 80% del capital de Metrovacesa (incurriendo en un endeudamiento excesivo que, a día de hoy, una gran parte de este capital ha pasado a manos de la banca). Así, pues, Rivero salió de la presidencia de Metrovacesa y a cambio se quedó con la presidencia de la francesa Gecina. Según Expansión y Cinco Días del 17.02.10.

A día de hoy, Rivero ha abandonado la presidencia de la inmobiliaria Gecina, ya que su visión de futuro choca con la opinión de los accionistas de Metrovacesa.

Rivero está convencido de que a partir de ahora se abren muchas oportunidades en el mercado inmobiliario español, tanto de expansión corporativa como de negocio, incluyendo la promoción de viviendas.

Como ya comenté en un post anterior, coincidimos en que se está acabando un ciclo y está empezando otro que durará entre 6 o 7 años, de forma que ahora empieza a ser momento de entrar en el mercado inmobiliaria español.

Si contrastamos esta información con el último informe de Andrew Sherley sobre la riqueza en el mundo, que ha aparecido en los medios de comunicación económicos de este fin de semana (11 - 12 abril 2010), vemos que también coinciden en una serie de puntos favorables para invertir en el sector inmobiliario español:

• Las grandes fortunas ya se fijan de nuevo en el mercado español y sus previsiones para el futuro son positivas.
• Los mejores lugares para invertir en España son: Madrid, Barcelona y Mallorca.
• Hay que destacar la inversión en las zonas de primer nivel de las grandes ciudades desarrolladas.
• El inmobiliario es una de las inversiones que los europeos ricos pueden comprender en detrimento de productos financieros más complicados.
• Si no se han llegado a cerrar más operaciones en inmobiliaria de lujo, es porque algunas espectativas de revalorización no encajan con las propiedades ofertadas.
• Tener en cuenta, en todo caso, que los precios tienen todavía el resto del 2010 para seguir recortándose algo.
• Las inversiones inmobiliarias gustan porque son transparentes.

En un próximo post haremos un análisis de las conclusiones del informe Wealth Report 2010, elaborado por Knight Frank y City Bank, que se presentó en Madrid la pasada semana, en referencia a las posbilidades de inversión en el mercado inmobiliario internacional a día de hoy.