Incremento del IBI

14 enero, 2012 No hay comentarios

El Decreto 30.12.2011 establece un aumento del gravámen aplicable al valor catastral de los inmuebles, residenciales o no residenciales, que se mantendrá  durante los años 2012 y 2013.

Normativa de carácter transitorio, aunque suele ser una transitoriedad relativa, ya que los períodos transitorios que establece la Administración en materia fiscal suelen convertirse en indefinidos.

Esta norma pues, afectará  a inmuebles de uso residencial y no residencial, aunque estos últimos formen parte de edificio con uso residencial. Estará afectando a oficinas, locales comerciales, locales industriales. Pueden estar situados en edificios de oficinas exclusivamente o de uso comercial, tales como centros comerciales, también industriales  o que formen parte de un edificio que inicialmente sea de uso residencial, como por ej. bajos comerciales u oficinas.

Los propietarios que deben pagar el IBI son los propietarios que sean sujetos pasivos, pero con la excepción de Embajadas, Cárceles, casa Cuartel, y otros edificios de las administraciones.

Este aumento del IBI suele equipararase en inmuebles residenciales y no residenciales:

El incremento del  gravámen con respecto a lo que se paga en la actualidad sería del 4%,6% o 10%, dependiendo de que en los municipios en que encuentren situados hayan tenido una previa revisión de precios catastrales antes del 2002, o entre el 2002 -2004, o entre el 2008-2010. Para los inmuebles que se construyeron entre el 2002 y el  2004  o el  2005-2007, no hay excepción si estan en municipios en que no se revisó el valor catastral…. en realidad estos inmuebles deberían sufrir un aumento del gravámen del IBI aún cuando su valor catastral esté muy actualizado ya que se determinó en el período más caro del boom inmobiliario.

Los inmuebles residenciales se identifican como tales en el catastro y los no residenciales  se identificarán en el catastro con un número diferente de la vivienda, aplicándosele un uso distinto al residencial. Cabe destacar que las plazas de aparcamiento que tienen expediente catastral propio, independiente del residencial, pasan a ser consideradas como no residenciales.

Menú para el 2011

6 enero, 2011 No hay comentarios

Difícil es aconsejar y mucho más lo es predecir.

Decir que el año 2010 fue un año caracterizado por la prudencia del inversor inmobiliario, hace suponer que el 2011 puede ir por el mismo camino, sobre todo en el sector residencial (muy influido por la falta de financiación bancaria, para inmuebles que no están dentro de la cartera de banca).

El motor de las transaciones inmobiliarias no residenciales, en 2011, podrían ser los centros comerciales y los locales, incluso por encima de las oficinas (básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores).

Las compañías patrimoniales de inmuebles,  cuyo negocio principal no es el inmobiliario, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual en sucursales de banca de “Sale & Leaseback” (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor.

Es interesante ver, por otra parte, que una crisis también puede representar una fuente de oportunidades. Es sobre todo al final de ésta, cuando se suelen hacer las mejores inversiones…. pero la pregunta del millón es: estamos ya en el final? para contestar a ésto hay que estar atento a  movimientos inversores.

Si seguimos un poco el movimiento inversor que está haciendo Amancio Ortega (Zara) en los últimos tiempos, veremos que está cerrando sus Sicav (Sociedades de Inversión de Capital Variable), para dedicar este capital a inversiones inmobiliarias. Con estos fondos, Pontegadea, el Family Office de Ortega, negocia la compra de inmuebles de entidades financieras por ejemplo de BBVA.  Este banco previamente  los vendió al fondo inmobiliario REEF (propiedad de Deutsche Bank), quedándose BBVA como inquilino. A su vez, REEF ha iniciado la venta de activos y, al igual que otros inversores, Ortega aprovecha la necesidad de liquidez de las entidades financieras  para adquirir inmuebles de calidad con descuento. Además de invertir en España, también invierte en destinos internacionales como EE.UU, Méjico, Portugal, Francia, Alemania. Las compras que realiza Pontegadea se decantan por inmuebles de oficinas y comerciales, que actualmente tengan contratos de alquiler a largo plazo, situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades (zonas prime), que es el sector que mejor aguanta la crisis, y en edificios singulares (Expansión, 21.12.10)

Otras grandes fortunas (Ej.:Isak Andic, Mango, compró recientemente un edificio en Pº de Gracia, 36 ) están invirtiendo en el ladrillo. Este tipo de compradores, que están muy bien asesorados, ven buenas oportunidades de negocio en medio de esta profunda crisis y en un mercado inmobiliario con precios a la baja.

Los ingredientes que propone Albert Einstein para superar la crisis, sin perecer en el intento, serían:

El NO a la Diagonal = efecto potenciador de Rambla Cataluña

22 agosto, 2010 No hay comentarios

De momento nos quedamos con la misma Diagonal de siempre, ya que el proyecto de realizar una zona casi peatonal y recovertirla en una zona mucho mas comercial, se aplazó sine die tras la votación ciudadana.

Este puede ser uno de los factores que han hecho que Rambla Cataluña  vuelva a tener una rotación  de poco más de un mes para cubrir el local comercial que se quede en traspaso. El tramo más demandado actualmente es el tramo medio, donde se  encuentran como siempre,  Zaras varios y el Bulevard rosa, que son un tirón para las demás marcas que quieren estar cerca.

El público que hace sus compras en este eje comercial, es más local  en comparación con el de  Paseo de Gracia, que está muy internacionalizado, entre otros motivos porque hay varios edificios catalogados de obligada visita para el turista en Barcelona, y la oferta de restauración es cada vez mayor. En Rambla Cataluña todavia queda bastante comercio tradicional (Quilez, La selecta, Mauri, …) en armonía con las nuevas marcas de moda, lo que hace que el ritmo pueda parecer más sosegado.

Aunque no hay que olvidar que otros motivos de este incremento en la demanda por parte de las marcas de locales en Rambla Cataluña, estaría en la bajada de los alquileres por la crisis, que hacia que las marcas en los años anteriores no pudiesen acceder a esta calle por precio. Y el tercer motivo y no menos importante sería que los pagos por  traspasos podrian haber prácticamente desaparecido  en los cambios de locales comerciales .

Algunos  locales que  hasta hace poco estaban ocupados por banca y tambien por restauración han sido substituidos por nuevas tiendas de marca. El comentario del sector especializado( expansión 07.10) es que ya se han acabado las oportunidades y la demanda de las marcas en estos momentos  ya supera la oferta de locales disponibles.

En este año 2010 han entrado las marcas: Custo Growing, Etxart & Panno, Imaginarium, Tuc-tuc, Pretty Ballerinas, Aninoto, GC Watches, …..entre otras.

No deja de ser una noticia que supone un cierto optimismo tanto de reactivación de una parte del sector inmobiliario como del comercial…… esperemos que sea contagioso para otros ámbitos del sector,  así como para el  resto de la economia en general.

Opciones de crecimiento durante la crisis inmobiliaria

8 febrero, 2010 1 Comentario

Una recomendación de Warren Buffet, aplicable a los momentos de crisis como el actual, propone: “Sé temeroso cuando otros sean avariciosos, y sé avaricioso cuando otros sean temerosos”.

Aunque la burbuja inmobiliaria ha quedado atrás, el mercado inmobiliario en su totalidad está en un proceso de reconversión. La crisis económica ha provocado que se ajusten los precios de los inmuebles desde el inicio de esta crisis por la caída de las ventas y la consiguiente dificultad para conseguir financiación. Aunque los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto, ni tan rápido como antes (las viviendas presentaban un retorno del 15% anual en los últimos años).

Por un lado, si hablamos del mercado residencial o el industrial, vemos que aún están en un proceso de ajuste y todavía no se han estabilizado. De momento, para los pequeños inversores, es buena idea la compra de garajes, ya que este activo ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (+/- 5% anual por plaza de aparcamiento), pero implica poco gasto de mantenimiento, por lo que dificilmente caerá su valor si se compran en ciudades de tamaño mediano/grande en zonas céntricas (de oficina) o en barrios dormitorio.

Por otro lado, si hablamos de locales comerciales, debido a las fusiones de las cajas de ahorros durante el 2010, se va a reducir mucho la red de oficinas, así como también lo harán los bancos. Por tanto, los dueños de estos locales, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les aportan hoy en día los bancos y cajas, estarían dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, se podrán comprar locales comerciales a precios atractivos.

Si nos paseamos por Barcelona vemos cantidad de locales comerciales con el cartel de “en alquiler”, “en venta” o “en traspaso”. Los comercios que no han cerrado están renegociando los alquileres a la baja, sobretodo en zonas comerciales de alto precio del centro de Barcelona.

Por ello, para los grandes patrimonios hay oportunidades, y algunas cadenas están aprovechando este momento como una oportunidad para crecer y ampliar su red de puntos de venta, ya que la caída de los precios facilita el alquiler o la compra de locales a precios atractivos, logrando una mayor rentabilidad cuando se reactive el mercado.

Hemos visto la remodelación del antiguo Cine París en la calle Portal de l’Àngel por el Grupo Inditex, así como la nueva línea de este grupo llamada UTERQÜE dedicada al segmento de lujo, ha abierto recientemente una nueva tienda en la zona de Turó Park.

 Otro comercio que se viene consolidando como la principal cadena de supermercados de productos ecológicos del mercado español, VERITAS, acaba de inaugurar su establecimiento nº20 también en la zona Turó Park.