(III) Mipim2011 the World’s property market: analizando temas

26 abril, 2011 No hay comentarios

En este segundo post me limito a hacer una síntesis de las ideas aparecidas en la conferencia del Dr. N.Roubini, durante su presentación en la feria Mipim 2011. Pero debido a la longitud de su exposición, me he centrado en lo que podria ser de más relevancia para el inversor inmobiliario. De todas formas, para los que quieran conocer en detalle la presentación,  en el post anterior, incluyo el video íntegro de la conferencia que aparece en Youtube, en versión original. 

Observaciones finales :

1-Nouriel Roubini, se plantea la pregunta : Pueden países como China y otros países emergentes ajustar su política monetaria y el tipo de cambio para reducir la inflación y mantener el crecimiento económico, para así conseguir un aterrizaje suave de su economía en vez de un aterrizaje brusco ?

La fuerza de las economías de los mercados emergentes en crecimiento, suponen el riesgo de que aumente la inflación. En estos mercados, hay un claro recalentamiento de la economía,  un exceso de crecimiento del crédito, y  2/3  de su cesta de consumo es : petróleo, energía , alimentos y transportes… 

2- Un ejemplo seria la situación actual en Oriente Medio:  ¿ Qué está pasando en estos momentos en Oriente Medio ? Nadie podía preveer este movimiento político de los últimos meses. Tampoco sabemos si esto se va a estabilizar en breve, o bien se va a extender a otros paises. Todo ello puede afectar a  los precios del petróleo y de la energía  ¿ …  en cuyo caso, qué efectos tendría el aumento de los precios del petróleo?

*Será un problema severo de  inflación de los mercados emergentes sobrecalentados

*En las economías avanzadas, donde hay una lenta recuperación de la crisis financiera, el riesgo de inflación es menor

*También tiene un impacto en el crecimiento económico. En concreto un efecto desestabilizador, sobre todo en la confianza del inversor, del consumidor…

3- Durante los últimos años hubo una masiva inyección de liquidez en la economía global. En tema de fiscalidad hubo estímulos fiscales masivos en Usa, Japón, Europa, y otros mercados emergentes. Pero si observamos el mercado actual nos damos cuenta de que estamos en la vía opuesta: se producen menos estímulos monetarios y hay austeridad  fiscal ( en Europa, UK, se están recortando gastos y estímulos fiscales, y también en Usa, están empezando a recortar  costes ….. La pregunta es:  Tendrá el mercado privado posibilidad de consumo para poder tener crecimiento económico cuando parte de los estímulos fiscales y monetarios hayan desaparecido ??.

Como crecimientos potenciales tenemos : para USA 3%, para algunas zonas de Europa 1,5 a 2%, y para los mercados emergentes, los paises del este y sudamérica  del 5 a 8%.

4- TURQUIA,

Sus perspectivas de crecimiento a medio y largo plazo son muy optimistas. Todavía hay crecimiento de la población y por ello hay un significativo mercado doméstico ( en cambio en China la población disminuye). Puede ser una economía de crecimiento rápido, aunque hay que hacer reformas estructurales, pero si éstas se van realizando, el pronóstico de crecimiento de futuro es bueno. También se prevee un buen crecimiento a nivel inmobiliario.

5-RUSIA,

Los precios van a crecer razonablemente. Esto mejorará la balanza fiscal de Rusia, y por consiguiente también su crecimiento económico. Pero al no ser  una economía muy bien diversificada, esto le impide que el crecimiento sea mayor. Por ejemplo, el año pasado en que hubo una recuperación económica a nivel global donde países como India o China crecieron 9%, Brasil 7.5%, en cambio Rusia creció 4,5 %.

La situación es que hay un crecimiento bajo y una inflación de 2 digitos, y a menos que se hagan reformas estructurales que aceleren el crecimiento, este estará desacelerado. Aunque es un país con un gran potencial de crecimiento por sus grandes recursos naturales, educación, ciencia..   Habrá una relación directa entre lo que suceda con el precio del petróleo y el crecimiento de Rusia. Si aumenta el precio del crudo la economía rusa será más fuerte ya que se mejorará el balance economico del país. Pero lo que debe preocupar es el crecimiento a largo plazo de su economía, y los inversores extranjeros entienden que puede haber un riesgo de expropiación.

6-USA,

Actualmente hay un exceso de provisión de vivienda existente. Las ventas de casas llegaron a caer hasta un 80%, aunque ahora están aumentando gradualmente. De todas formas hay ajustes de precios a la baja, inflación, paro y la gente abandona sus casas por no poder pagar la hipoteca. Los precios se han ajustado un 30%, pero no han tocado fondo y quizás será necesario un periodo largo para que se acabe el ajuste de precios en la vivienda.

7- ZONA EURO

Se necesita en zona Euro, en UK y en Japón austeridad fiscal.  A pesar de que esta austeridad es necesaria, a corto plazo tiene un efecto negativo en el crecimiento económico. Supone que se recorten los gastos gubernamentales, se despida funcionarios. Por otra parte, éste  recorte del gasto, provocará a la larga, que la recuperación económica sea más efectiva.

JAPON terremoto+tsunami, nuevo reto para la arquitectura e ingeniería antisísmica

27 marzo, 2011 No hay comentarios

Cuando estamos con nuestro trabajo, haciendo el seguimiento post-Mipim, pensando en  viviendas o edificios, es fácil  estar sensibilizado con la gran destrucción que soportó Japon durante el viernes 11 de Marzo.

Ante un terremoto de tal importancia (8,9) la respuesta de la arquitectura Japonesa ha sido incomparable. Hoy en dia Japón tiene los edificios más preparados del mundo para aguantar terremotos, y la ingenieria que utiliza le permite de alguna manera absorver la vibración del suelo, consiguiendo convertir lo que sería un movimiento brusco en en un balanceo más moderado. Las casas japonesas, antiguamente eran de bambú y papel de arroz, lo cual hacia que durante los terremotos se balancearan evitando  fisuras. Pero aún en el supuesto  de quedar destruidas eran más fáciles de reparar y con menor coste.

Un breve resúmen de las características arquitectónicas antisísmicas utilizadas en Japón:

Shigeru Ban (Tokyo 1957) arquitecto y consultor de Naciones Unidas para construir refugios de la Onu en zonas de desastres naturales, destaca en una entrevista  (El pais 20.03.11) que ningún edificio construido después de 1981 se derrumbó a causa del terremoto, que es el año en que se cambió la normativa de edificación. Considera que los terremotos no matan gente, sino que son los escombros de los edificios lo más peligroso. Añadiendo que en este caso, y debido al tsunami, sería conveniente como previsión de futuro, hacer algún cambio en los planes urbanísticos de las ciudades: Construyendo edificios de ladrillo, como mínimo de cuatro pisos de altura en las costas, que hagan la función de muro protector  de los demás edificios.

Para el medio millón de personas que se encuentra temporalmente alojada en gandes pabellones deportivos, durante semanas o meses hasta que las viviendas temporales estén listas, han previsto instalar un sistema a base de tubos de cartón duro y papel que permite crear espacios individuales bajo el techo de los pabellones y se pueden levantar durante el dia. Con ello se pretende evitar una realidad psicológicamente dura para las familias allí alojadas, que carecen de privacidad al tener que vivir juntas en grandes espacios comunes.

En qué consiste la construcción antisísmica japonesa ?

Básicamante las estructuras de los edificios están muy reforzadas. Se hace una distribución vertical del peso, es decir, los pisos inferiores soportan más carga. Cuando más amplia sea la base del edificio, más sólido será éste, frente al terremoto.

Los edificios son simétricos y elásticos para poder absorver mejor la vibración del suelo. La normativa exige una separación de varios centímetros entre las medianeras de los bloques para permitir que los edificios tengan movimiento pero sin llegar a golpearse entre sí, evitando el efecto dominó, es decir que los movimientos de un edificio afecten a los demás edificios, provocando su caída.

 J.García Rodríguez, Dr. Arquitecto de la Universidad de Navarra, asocia el comportamiento de los edificios sometidos a una acción sísmica al de un látigo al ser agitado. El  terremoto sería la mano que mueve la base del edificio, y el edificio es el látigo por el que se propaga toda la energía del terremoto. Para hacer frente a este movimiento , la arquitectura japonesa opta por dos posibilidades :

1-La arquitectura de pocas plantas, donde el impacto del terremoto es más reducido, aquí se hacen estructuras rígidas que resisten el impacto sin apenas deformarse. Usando gruesos muros de hormigón.

2- En cambio, en edificios de varias alturas, se opta por estructuras flexibles. Están diseñadas para que oscilen lateralmente ( igual que haría un látigo) de forma controlada y sin sufrir grandes daños. Se emplea acero, material altamente resistente y muy dúctil.

Algunos apuntes sobre el mercado de la vivienda  japonés en la actualidad:

*A partir del 2007, el precio de la vivienda empezó a subir de forma descontrolada debido al incremento del precio de los materiales de construcción, ya que debian estar preparados para soportar frecuentes terremotos. Los edificios no deben tener más de 30 años. Ello ha hecho que los precios del alquiler también se hayan disparado en los últimos años. El valor de la vivienda japonesa variará en función del suelo donde está construida.

*En Japón las dimensiones de una casa se miden por tatamis, que equivale a 1.6 m2 aproximadamente. El tamaño de la vivienda media suele tener 90 m2 ( 3/4 habitaciones) y una vivienda de + 100 m2 ya es un lujo en Japón. En general suelen preferir comprar que alquilar. Un elevado indice de jóvenes y ancianos viven con familiares adultos, debido al alto precio de la vivienda. Por otra parte también abunda la opción de vivir en apartamento de forma independiente. Se ha dado una forma de vivienda curiosa: las personas que no pueden acceder a la vivienda sea de compra o de alquiler, por precio,  duermen en los cibercafés, donde por 10 € tienen derecho a un pequeño espacio con un sofá, TV, y un ordenador con conexión a internet.

*Es un mercado inmobiliario, donde casi no hay restricciones legales, para que los inversores extranjeros compren vivienda en Japón.

*****Transcurridas dos semanas del inicio del terremoto y consiguiente tsunami, que arrasaron una parte del país, con 27.000 víctimas entre desaparecidos o fallecidos,  sumado a la crisis nuclear ( + info actualizada en International Atomic Energy Agency, www.iaea.org, Embajada Española en Tokio) toda la comunidad internacional ha estado muy pendiente de Japón. Que pena…., pero que ejemplo de organización y entereza están dando los japoneses ante semejante situación. Siguiendo esta línea, he querido hacer un post, (evitando en lo posible imágenes catastrofistas)  con ánimo de  destacar el esfuerzo humano realizado en forma de  arquitectura antisísmica para contrarestar los efectos devastadores de los terremotos continuados que sufre el país, evitando  con ello que el número de víctimas haya sido mayor.

Desde aquí, transmitir  solidaridad  y apoyo al pueblo japonés y sus víctimas. Se puede seguir esta información a través de la emisora estatal japonesa NHK ( en inglés).

Incluyo links de  información  aparecida en prensa en los últimos días :

http://www.elpais.com/articulo/internacional/Japon/sigue/luchando/evitar/catastrofe/nuclear/elpepuint/ 

http://www.bloomberg.com/video/67661252/

http://edition.cnn.com/video/#/video/bestoftv/2011/03/24/exp.ac.gupta.friedlander.radiation.cnn

http://www.cbsnews.com/stories/2011/03/10/501364/main20041987.shtml

La arquitectura de Jean Nouvel – premio Pritzker

21 septiembre, 2010 1 Comentario

Torre Agbar BARCELONA.

Está iluminada con miles de LEDS  (diodos emisores de luz ,en inglés) sincronizados.

Estos LEDS crean un interesante efecto de colores Blau-Grana, admitiendo también  otras combinaciones de colores, ya que este sistema permite usar varios colores, a  la  vez que  consume un  80% menos de  energía que las bombillas convencionales.

 Los arquitectos premiados con el Pritzer de arquitectura, lo reciben  por haber mostrado a través de sus proyectos  una gran creatividad , haciendo edificios funcionales y de gran calidad constructiva, contribuyendo con ellos al enriquecimiento de la humanidad.

Entre los arquitectos que reciben anualmente este premio otorgado por la empresa estadounidense HYATT, se encuentra  Jean Nouvel ( Francia 1945). Le fue concedido en 2008.

Este arquitecto plantea cada nuevo proyecto sin ninguna idea preconcebida y por ello cada obra suya difiere de sus proyectos anteriores. Claro que hay unos elementos comunes  a lo largo de su obra como son las transparencias, la luz y las sombras ; también busca la integración armoniosa de su obra con el entorno que la rodea.

El nuevo Museo Nacional de Qatar, en Oriente Medio, consigue un diseño que sigue las líneas de la piedra natural llamada  la rosa del desierto. Dentro de nuevo diseño ha incorporado el antiguo museo preexistente. Actualmente en construcción,  está previsto que se abra al público en el 2013.

Paseo de Gracia 36, de Banco de Sabadell a Mango

25 junio, 2010 1 Comentario

Desde hace unos meses se estaba barajando la posibilidad de la venta del edificio de Banco de Sabadell en Paseo de Gracia, 36.

La recepción de ofertas se realizó a través de la consultora C&W, encargda de la venta. Según los artículos aparecidos en prensa económica y local (La Vanguardia), han habido varios ofertantes de los cuales han presentado oferta formal por el inmueble los grupos APPLE  y MANGO y, tras un rápido proceso de venta,  se ha confirmado en los medios que el edificio ha sido finalmente adquirido por Mango.

El edificio tiene en total 4.600m2 construidos, distribuidos en Planta Baja de 1.100m2, Planta sótano de 1.100m2 y cuatro plantas de 600m2 cada una, todo ello  con una línea de fachada de 20m. Está situado en una de las zonas más privilegiadas de Barcelona, justo en el centro de la actividad comercial, en la confluencia entre las calles Consell de Cent y Diputació.

El valor principal del inmueble reside en el local comercial, que consta de 2.290 m2, muy por encima del valor de las oficinas. De hecho, en 2004 la familia Reig, propietarios del  edificio contiguo, el hotel Mandarín, compró la parte superior de este edificio al Banco de Sabadell por 15 millones de €, con la idea de hacer apartamentos de lujo, pero este plan se paralizó a raíz de la burbuja inmobiliaria.

Hace algunos meses el Banco de Sabadell recompró la parte superior del edificio por 20 millones de €, poniendo así a la venta el edificio completo, lo que le reportaría mayores beneficios, ya que como comenté en un post anterior, el mercado del lujo, estudiando bien la inversión, siempre tendrá comprador. En este caso, todo y con la crisis de mercado, al parecer han ganado con la operación la familia Reig y también Banco de  Sabadell. El importe de la operación de venta sumaría 50 millones de €, suponiendo una plusvalía de 30 millones de € para el banco de Sabadell (para el cual, esta desinversión inmobiliaria parece ser que le ayudará a fortalecer aún más su balance).

El comprador, Isak Andic, que hizo la oferta a través de una de sus sociedades patrimoniales, es presidente del grupo textil Mango, además de ser uno de los accionistas privados del Banco de Sabadell, con un 5,7% del capital. En Octubre va a ser nombrado presidente del Instituto de Empresa Familiar (IEF), relevando en el cargo a S. Pedro Barceló.

Si entramos a valorar la estrategia comercial de esta transacción, vemos un reflejo claro de la idea de las compañías líderes de moda en estos momentos, que buscan tener una mayor presencia, ocupando espacios clave en las principales calles de las grandes ciudades, en detrimento de su competencia. En el número 16 de Paseo de Gracia está la tienda de Zara, situada en un lugar estratégico inmejorable, en la propia esquina con Gran Via… realmente también hay que reconocerles el acierto inmobiliario que han tenido al elegir la ubicación de sus tiendas en todo el mundo (N.York en la 5ª av con la 42; Milán Corso Vitt. Manuele- Duomo; Londres Regent St., París Rue St. Honoré, Japón, edif Ginza, etc.).

Un pregunta que ha quedado en el aire es ¿por qué APPLE no se ha impuesto en la puja, siendo una empresa de mayor envergadura comercial? Como la empresa no ha hecho comentarios en ningún sentido, imagino que ha decidido abandonar porque ha encontrado otro local mejor, o quizás, tras el proceso de negociación, no ha visto tan rentable la compra, o bien su inversión prevista para abrir la tienda en Barcelona era solo por el valor del local y no le interesaba todo el edificio… Sea por el motivo que sea debemos esperar para ver dónde se ubicará el nuevo APPLE Store en Barcelona, que va a tener gran aceptación ya que actualmente lo único que hay es un corner Apple en FNAC.