(I)BIENES INMUEBLES:IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES

3 julio, 2011 No hay comentarios

Cuando se quiere transmitir algún bien inmueble a sus descendientes, al pretender dejarlo todo arreglado, surge la duda…. ya que hay donaciones todavía muy caras, vender el bien inmueble también tributa fiscalmente, ( en ambos supuestos  se paga IRPF y plusvalía ) pero en algunos casos lo es menos que heredarlo..

Hemos estado leyendo en prensa durante los últimos años, que entre los cambios propuestos por algunos partidos políticos, aparecía eliminar el Impuesto de Sucesiones. Este tributo está cedido a las C.A. y éstas tienen la capacidad exclusiva sobre su Base imponible, tarifas, coeficientes…  En Cataluña, se ha aprobado el proyecto de ley para que no se deba tributar por la herencia recibida a la muerte del cónyuge, descendientes o ascendientes directos ( manteniéndose sin modificaciones en relación  a las herencias de hermanos, tios, primos y familiares lejanos ).  

Rest in peace el  Impuesto de Sucesiones en Cataluña,  siguiendo los pasos de la Comunidad de Madrid y Valencia, con efectos retroactivos a 1.1.2011. 

Sus detractores, al igual que en donaciones, lo han considerado como:* causa de doble tributación ( tanto el causante como el que realiza una donación, ya han tributado durante años por ese bien, y a su muerte deben volver a tributar sus herederos ).* causa de discriminación entre comunidades, ya que los impuestos a pagar por este concepto eran muy diferentes de una comunidad a otra.  * penalización del ahorro, la compra  del bien inmueble se realizó gracias al ahorro durante toda la vida del causante o donante.  En muchos casos, para heredar y poder pagar este tributo, sus herederos tuvieron que malvender propiedades, pedir préstamos bancarios… o simplemente renunciar a la herencia por no poder asumir el coste de este impuesto….

A su vez, está previsto “si la situación de las finanzas de la Generalitat lo permiten”,  que antes de 31. 12. 2012, el Govern presente un proyecto de ley para dejar sin efectos el impuesto de Donaciones  así como ampliar los beneficiarios por la supresión del de Sucesiones 

Aunque las bonificaciones al donar un piso se están generalizando, todavia hay  Comunidades en las que es tan caro transmitir un bien que compensa más vendérselo a los propios hijos para pagar menos impuestos.

Impuestos sobre Donaciones : No todas las CC.AA. tienen un régimen fiscal favorable en donaciones. Se tributa en la comunidad en que se ubique el bien inmueble. Así, para un jóven ( 29 años) que herede un bien inmueble de sus padres  ( 180.000€), en comunidades como Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Madrid y Comunidad Valenciana, País Vasco, Navarra, es muy beneficioso donar un inmueble porque las bonificaciones y reducciones  llegan a un 99%. También  Castilla La Mancha, o Murcia,  las bonificaciones llegan al 95%.

En cambio es costoso donar un inmueble en Cataluña, Andalucía, Asturias, Baleares, Extremadura Galicia y La Rioja. Si de  en vez de donar el inmueble, le hiciesen la donación de los 180.000€ en metálico, el importe del impuesto sería todavía mayor. Por esto hay que tener en cuenta, que si estás heredando un bien en alguna de estas comunidades que no disponen de bonificación , se puede llegar a abonar hasta un 60% de la cuota íntegra, frente al 6% del ITP que se pagaría en una venta.

Esto refuerza la alternativa de vender el inmueble a los hijos, que a veces puede ser más rentable en algunas comunidades autónomas, por ejemplo Andalucía, Asturias, Baleares y Galicia ( más detallado en el post III ref. a  esta temática )

Nuevos impuestos de la vivienda en Cataluña Decreto ley 3/2010-29 mayo

19 junio, 2010 No hay comentarios

Ante la aprobación del Decreto Ley 3/2010 de 29 de Mayo, se han introducido una serie de cambios que afectarán al impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados, en su mayoria  relativos a la vivienda.

De forma esquemática, y solo con  idea de dar una actualización rápida sobre este tema, incluyo una síntesis de la actual modificación de los tipos impositivos en  los principales tributos inmobiliarios, que entrará en vigor, a partir de 1  julio del 2010.

Operaciones sujetas a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):

• Transmisión de un inmueble que vaya a constituir vivienda habitual de una familia numerosa: 5%
• Transmisiones y derechos reales sobre viviendas con protección oficial: 7%
• Transmisión de un inmueble que será vivienda habitual del contribuyente que tenga la consideración legal de persona con disminución física: 5%
• Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles urbanos: 8%
• Transmisiones y derechos reales  sobre inmuebles rústicos: 8%
• Transmisión de un inmueble que va a ser vivienda habitual de una persona de 32 años o menos: 5%
• Pensiones, fianzas y condiciones resolutorias: 1%
• Derechos reales de garantía y préstamos: 1%
• Arrendamientos de fincas urbanas o rústicas : a escala  ( ver www.e-tributs.cat, que es el portal  de la Agencia Tributaria de Cataluña, donde se recoge la información general sobre este impuesto).

Actos Jurídicos Documentados (AJD):

• Constitución de hipoteca inversa: 1,2%
• Modificación, subrogación y cancelación de hipoteca inversa: 1,2%
• Adquisición de viviendas declaradas protegidas: 0,1%
• Modificación y cancelación de préstamos hipotecarios: 1,2%
• Préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una persona de 32 años o menos: 0,5%
• Préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una persona que tenga la consideración legal de persona con discapacidad igual o superior al 33%: 0,5%
• Agrupación, segregación y agregación de inmuebles: 1,2%
• División horizontal de fincas: 1,2%
• Constitución de préstamos hipotecarios: 1,2%
• Declaración de obra nueva: 1,2%
• Transmisiones sujetas a IVA: 1,2%
• Préstamos hipotecarios otorgados para la adquisición de una vivienda declarada protegida: 0,1%
• Otros actos jurídicos documentados notariales: 1,2%

En siguientes posts ampliaré algún punto en concreto que pueda ser relevante, pero de todas formas, lo mejor es que si alguien necesita profundizar sobre este tema  se dirija a la web de internet arriba mencionada, con información relativa al ITP y AJD

Aumento de tributación en vivienda = Cataluña, la más cara

14 junio, 2010 1 Comentario

Tras el anuncio del Gobierno del aumento del IVA reducido (del 7% al 8%), que grava la compraventa de viviendas nuevas, vemos que la respuesta de las Comunidades Autónomas ha sido elevar, a su vez, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) aplicable a la compra de viviendas de segunda mano.

Cantabria, Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña y Extremadura son las Comunidades Autónomas que han anunciado que subirán el ITP del 7% al 8%, encareciendo la compra de vivienda, a efectos fiscales, con respecto al resto de España.

Como siempre, hay excepciones a la regla:

• Canarias aplica el tipo del 6.5%, porque aquí el IVA no se aplica y en su lugar, hay un impuesto indirecto con un tipo menor.
• Cantabria y Andalucía sólo gravarán al 8% la compraventa de casas a partir de 300.000 € y 400.000 €, respectivamente. Aquí podemos adivinar la picaresca que podría aparecer…

Si suponemos una casa de compra de 300.000 €, en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria y Extremadura se pagarían 24.000 € de impuestos; mientras que en el resto del país se pagarían 3.000 € menos.

En Cataluña, además de ésto, hay que sumarle el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (para la constitución de prestamos hipotecarios el tipo estaba al 1%) y que la Generalitat ha anunciado la subida al 1.2%%.

En resumen, Cataluña tiene el IRPF alto y además es el territorio donde comprar una casa de obra nueva o de segunda mano resulta más caro.

Crisis?? What crisis??

18 agosto, 2009 1 Comentario

Estos primeros días de Agosto, desde prensa se ha insistido bastante en una recuperación económica y del sector inmobiliario relativamente rápida, incluso más rápida de lo que los economistas preveen.

Todo ello basado en el hecho de que Estados Unidos probablemente ya   esté saliendo de la recesión. Pero la realidad es diferente… y, con la que está cayendo, si nos damos un paseo por el mercado inmobiliario en Europa, mejor con  paraguas!

También he leído que Europa va a empezar a salir de la crisis en breve… pero yo añadiría que España no tiene ni el potencial económico ni el tejido industrial de países como Alemania o Inglaterra. Nuestro modelo  económico está muy centrado en turismo, construcción y automóviles, es decir, en los sectores más tocados por la recesión en estos momentos.

La crisis ha tenido unos efectos importantes sobre nuestra economía, dado el peso específico del sector inmobiliario en su conjunto (se dice que es el doble que en el resto de los países de la UE). La crisis inmobiliaria vino tras la crisis financiera y, sin el envío de los paquetes subprime Americanos, quizás la burbuja inmobiliaria simplemente se hubiese desinflado más lentamente, en vez de explotar.

La historia económica demuestra que los ciclos inmobiliarios  necesitan 5  años o más para iniciar la recuperación, y a esto además hay que añadirle la importante crisis financiera, que ha provocado que se cerrara este ciclo alcista. Visto así, ¿no parece lógico que se vaya a retrasar algunos años más la recuperación, sobre todo en inmobiliaria?

De todas formas, si sólo lo enfocamos como una explosión de la burbuja inmobiliaria, vemos que históricamente las burbujas inmobiliarias cada vez aparecen más seguidas y alcanzan a un mayor número de países debido a la globalización, pero también su duración es menor. 

Para que el panorama empiece a despejarse, desde el gobierno deberían hacer llegar medidas de apoyo al sector inmobiliario para incentivar la compra de viviendas, pero no sólo dando apoyo a la vivienda de protección oficial, sino con ayudas directas al sector inmobiliario:  una propuesta digna de estudio es la que ofrece el Decano del Colegio de Notarios de Cataluña,  consistente en bajar dos puntos el Impuesto de transmisiones patrimoniales.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

• Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € – precio de la tasación: 125 €.
• Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
• Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
• Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
• Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 – 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.