(III)TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: VENTA vs. DONACIÓN…

5 julio, 2011 2 Comentarios

Decisión que también irá en función, en muchos casos, del régimen fiscal que rija en cada momento en las distintas comunidades autónomas y no solo de las condiciones legales implícitas que pueden conllevar estos tipos de transmisión. 

Desde este punto de vista hay donaciones que todavía salen muy caras, ya que entre las diferentes comunidades autónomas, no todas disponen de un régímen fiscal favorable si nos centramos en el impuesto de Donaciones, lo cual  he comentado un poco por encima en posts (I y II) de esta serie sobre impuestos  de sucesiones y donaciones, dada la nueva trayectoria en la normativa que va a afectar a nuestra comunidad autónoma.  

Por ello en  comunidades  como son : Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura  y La Rioja, es mejor hacer la venta del inmueble a los hijos,  que aunque incialmente sea una operación más costosa, puede resultar, a la larga, más rentable que la donación.

 No hay que olvidar en el momento de decantarse por una u otra opción, ver cómo está el mercado inmobiliario antes de decidir hacer la venta.  Tener en cuenta que en este momento el precio de los inmuebles está bajando,  pero de  diferente forma en cada comunidad.  Pensar si hablamos de segunda residencia o vivienda habitual,  y si  ésta se halla ubicada en la ciudad o fuera de ella, para que todo ello, junto con otras características  de mercado en el momento de la venta ayude a los padres a tomar la decisión de vender, o no, la vivienda a los herederos en el momento actual…. y quizás tomar una decisión alternativa, como sería la donación o el testamento al no basarse únicamente en datos fiscales.

En Baleares, Galicia, Asturias, Andalucía,  es más rentable vender la vivienda que donársela a los hijos. En Baleares  sólo se aplica un 3% de ITP.

En Andalucía  la venta  de un inmueble de  180.000 € supone un pago aprox. de 12.600 frente  a los más de 27.000 € de coste por donarlo, caso muy parecido al de Asturias.

En Galicia, el gasto tributario de la venta sería de 7.200 € por el itp rebajado al 4% , en cambio la donación, tendría un coste fiscal de  9.000 €.

También hay que contar con el pago del IRPF y la Plusvalía.

En ambos casos,  de venta o donación, el que transmite el inmueble debe declararlo en renta al considerarse que “se han generado unas plusvalías que provocan alteración del patrimonio “.

En las ventas , se paga el IT  de bienes inmuebles al Ayuntamiento donde se encuenta ubicado el bien . En el caso de la donación el que la recibe es el que paga la plusvalía al  Ayuntamiento.

A pesar de que el panorama está mejorando algo, y las bonificaciones fiscales en tema de donaciones  se están generalizando, todavía hay comunidades en las que es bastante gravoso transmitir el bien, y la alternativa entonces, sería vendérsela a los propios hijos para pagar algo menos de  impuestos.

(II)BIENES INMUEBLES: DONACIÓN,TESTAMENTO?

4 julio, 2011 No hay comentarios

Traspasar los inmuebles, si es mejor hacerlo por herencia (testamento), por donación o vendérselos a los descendientes… es una decisión que hay que valorar por sus diferentes implicaciones, sobre todo económicas.

Las formas más habituales en que los padres  traspasan los bienes a sus descendientes suelen ser el testamento y la donación.  Las transmisiones por donación, tienen actualmente pocas bonificaciones, en algunas C.A. españolas,  suponiendo un mayor coste fiscal, para el beneficiario de la donación, además de los costes notariales, registro..

1- TESTAMENTO : 

+  El reparto del patrimonio familiar se realizará una vez fallecidos los padres. Estos han señalado en el testamento cuáles de sus hijos recibirán los inmuebles, sea vivienda, plazas de parking, local o parcela; hasta ese momento propiedad de los padres.

+Pueden repartirse todos los bienes, entre todos los hijos, o también repartirse una parte de los bienes entre algunos o todos los  hijos, y dejar el resto si especificar,  ej:  legar un inmueble a un hijo sin determinar a quien se lega el resto del patrimonio.

+El reparto mediante testamento es revocable: solo con un testamento posterior por parte de los padres, el anterior queda sin efectos.

+El testamento no es vinculante para los padres, ni limita, ya que solo se hace efectivo cuando se produce el fallecimiento de éstos.. Aunque ellos hayan otorgado testamento, podrán vender, hipotecar, cambiar o regalar su patrimonio, incluidos los bienes adjudicados en el testamento. Y por tanto los hijos no pueden estar seguros de recibir nada hasta que se lea el testamento una vez fallecido el testador/es.

+Entre los distintos tipos de testamento están: Los ológrafos ( escritos a mano) , pueden ser ante notario, y con testigos, o bien,  pueden ser secretos.

Gastos: el testamento tiene, a diferencia de la donación muy pocos costes, con independencia del valor del bien repartido. Pero luego el heredero/s, después de aceptar la herencia y hacer la partición, deberá pagar: gastos de notaría, registro de la propiedad, e impuesto de sucesiones

2- LA DONACIÓN: 

*La donación supone hacer un regalo, pero  mediante escritura notarial, debiendo registrarse en el correspondiente registro de la propiedad. En sí misma, es una concesión en vida de la propiedad sobre un bien inmueble a nombre del beneficiado.

*Es irrevocable.  El padre donante perdería el control sobre el bien donado, salvo algunos supuestos establecidos en el código civil. El beneficiario de la donación es ante todos el propietario de ese bien. Esta es una de las principales diferencias frente  al testamento.

*El hijo beneficiado debe prestar su consentimiento a recibir la donación.

* Existe la posibilidad de que los padres puedan reservarse todavía algo de control sobre el bien donado, estableciendo unas claúsulas o derechos :

- Los padres pierden la nuda propiedad, pero se reservan el usufructo vitalicio: Sobre todo en los casos en que se ha donado al hijo la vivienda habitual de los padres, estos pueden utilizar la vivienda, alquilarla , como poseedores que son . En cambio el hijo no puede disponer del uso de la misma hasta el fallecimiento de sus padres.

- Donación con claúsula que se reserva la facultad de disponer. Los padres se pueden reservar el derecho a vender la propiedad.

-Donación con claúsula de reversión: Los padres establecen supuestos en los cuales la propiedad revertiría en ellos.

Gastos : estos se devengan en el momento de la aceptación,  que es el momento de la transmisión del bien: son gastos de escritura notarial + registro de la propiedad.   El que recibe la donación ( donatario) en función del valor del bien, debe calcular el valor del impuesto de donaciones, al cual se le aplica un tipo que no es fijo ( sino progresivo y por tramos como el IRPF), que se consignará en la escritura (debe abonarse en 30 dias a partir de su escrituración ).

Al ser considerado como ganancia patrimonial  a efectos de IRPF, se  deberá incluir . Aunque todavía no haya recibido nada como consecuencia de la donación, podría tener que pagar algo por este concepto en renta.

(II)DECLARACIÓN DE RENTA : Fiscalidad Inmobiliaria

7 junio, 2011 2 Comentarios

En referencia al Impuesto de Sociedades, se fijan los coeficientes aplicables a los activos inmobiliarios en los casos de transmisión . Dada la situación actual del mercado inmobiliario, se mantienen los valores catastrales de los inmuebles en relación a los tributos locales.

Una  vez finalizada la deducción por vivienda en el IRPF  para las rentas superiores a 24.000€, hemos visto que aunque se tenga  un salario superior a esa cantidad lo que en realidad cuenta es la base imponible que siempre es menor que el sueldo que se cobra. Para hacerse una idea de la BI, puede ser útil verificar en la declaración de renta del año anterior, la casilla 452,  donde aparece además de la base imponible los elementos que han influido en ella.

El fin de la deducción por compra de vivienda, se presentó como una actuación que podria estimular la compra de vivienda. Realmente este estímulo fue muy breve en el tiempo, alcanzando solo los últimos meses del 2010, previos a la entrada en vigor de la ley.  De hecho M. Rajoy ha comentado, durante la celebración de la XXVII Reunión del Círculo de Economía, en Sitges, que la supresión de estas deducciones no ha estimulado nada la venta de inmuebles, y seria partidario de volverla a aplicar, sólo a la  primera vivienda.

Otras novedades en impuestos afectarían a:

B) IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:  Coeficiente de correción monetaria. Los coeficientes de actualización del valor de adquisición  en los arts  15.9a)LIS y art 72 LPGE,   se  aplicarán a las transmisiones de bienes afectos a actividades económicas durante el año 2011 en el IRPF o IS.

Los coeficientes se aplicarán sobre :

1-el precio de adquisición o coste de producción, atendiendo al año de adquisición o de producción del elemento patrimonial; en el caso de que se trate de mejoras el coeficiente será el del año en que estas se realizaron.

2-Las amortizaciones contabilizadas, en función del año en que se realizaron.

C) IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

*Valores catastrales de los bienes inmuebles , en ref a los arts. 65 LHL  y 77 LPGE. se actualizarán los valores catastrales de los bienes inmuebles  mediante la aplicación del coeficiente 1 .

*Plazo de aprobación del tipo de gravámen del impuesto sobre bienes inmuebles y de las ponencias de valores , en ref a los arts. 72.6 LHL y disp trans, 6ª LPGE. Se refiere a la ampliación del plazo de aprobación de los nuevos tipos de gravámen del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por los Ayuntamientos afectados por procedimientos de valoración  colectiva  que deban surtir efectos el 1.1.2010, se amplia el plazo hasta 1.08.2011.

*Determinación de la Base Liquidable del IBI : según  la  Disp. Trans. 12ªLHL y Disposición Derogatoria 10ª LPG, Actualmente estaba atribuida a los ayuntamientos, pero hasta el 31.12.2012 se realizará por la dirección General del Catastro.

Para los que esten interesados en hacer un estudio más detallado de los cambios fiscales inmobiliarios para el 2011, este link informa de manera más amplia :

http://asesorlegalinmobiliario.com/images/stories/ACCION-LEGAL-Novedades-tributarias-inmobiliarias.pdf

(I)DECLARACIÓN DE RENTA : Fiscalidad Inmobiliaria

6 junio, 2011 No hay comentarios

Novedades fiscales inmobiliarias de la ley 39/2010 de 22 Diciembre, Título IV, de los Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 ( BOE NÚM 311 23/12/2010- PAGS 105744..).

(En ella sólo se incluyen  las disposiciones con vigencia anual, y a ellas se deben remitir  las leyes de los diferentes tributos)

Aunque ya escribí un post en Mayo del 2010, con un avance de esta normativa,  ahora que ya esta en vigor, voy a dar un esquema general de su incidencia en los diferentes tributos :  a) Impuesto s/ la Renta de las Personas Físicas   b) Impuesto s/ Sociedades c) Tributos locales .

A) IMPUESTO S/ LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS:

Se han modificado las deducciones fiscales para la adquisición / alquiler de vivienda. A partir de 1.1.2011, como ya hemos podido comprobar, se ha modificado la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, y esta sólo se aplicará a los contribuyentes con base imponible inferior a 24.107,20 € anuales. También hay cambios en la deducción por alquiler de vivienda habitual. Se aumenta el rendimiento neto derivado del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda , pasando del 50 al 60 %.

*Deducción por inversión en vivienda habitual – Con la modificación de los articulos  68.1 y 67 del LIRPF  -  cuyo resumen da lugar

• El importe de la la deducción  para los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 €/anuales podrán deducirse el 7,5% de las cantiadades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual.
• Si la Base imponible es igual o menor de 17.707,20€ será de 9.040€/año
• Si la base imponible está entre 17.707,20 € y 24.107,20 € ello equivaldrá  a 9.040 € menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 € anuales.

La Base Imponible = Salario Bruto + Los Rendimientos dinerarios (ej. rendimientos del de depósitos..) - las deducciones del trabajo y otras deducciones que se puedan aplicar a la declaración de renta( cuotas de colegios profesionales..). También influyen factores como nº de hijos y/o mayores a su cargo, pensión al ex-conyuge, deducciones por donativos..). Hay que tener en cuenta que todas estas deducciones pueden hacer que una persona con un salario superior, podría dejar su base imponible en 24.000€.

*Coeficientes de actualización del valor de adquisición – con la modificación de los arts. 35.2 LIRPF y 59  LPGE: Actualización de los coeficientes correctores al 1% en las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas durante el 2011.

*Deducción por inversión en vivienda habitual adquirida antes del 1.1.2011, establecida en la disposición transitoria 18 LIRPF, y en el art 67 LPGE :

• Si la base imponible es mayor de 17.724,90€ Deducción hasta 9.015€ x 7,5%
• En el caso de adquisición con cuentas vivienda depositadas en bancos o cajas, : la base imponible es igual o superior a 24.107,20€, no perderán el derechos a las deducciones  hasta 9.015€ x 7,5%
• Obras de adecuación de vivienda por discapacidad con y sin financiación ajena : siendo la base imponible superior a 17.389,99€ anuales,  deduccion  hasta 12.020€ x 10%

*Deducción por alquiler de la vivienda habitual – establecida en el art 68.7 LIRPF Y 68 LPGE :

• Los contribuyentes  con una BI menor de 24.107€/año podrán optar a una deducción del 10% de las cantidaes del alquiler de la vivienda habitual
• Si la BI  es menor de 17.707€/año, la deducción seria de 9.040 € /año
• Si  la BI esta entre 17.707 y 24.107 € /año, la deducción sería de 9.040 – el resultado de multiplicar 1,4125 x por la diferencia entre la BI y 17.707 €/año

* Reducción por arrendamieno de vivienda : Modificado arts 23.2.LIRPF  art 69 LPGE

• 60% x (ingresos – gastos), en alquiler de viviendas
• 100% x ( ingresos -gastos ) si el arrendatario de la vivienda  tiene entre 18 y 30 años
• 40% x (ingresos – gastos) rendimientos netos generados en más de 2 años o irregulares.

* Reducción por arrendamiento de vivienda anterior a 1.1.2011  : establecida en  Disp Tr. 19ª LIRPF y disp tr 8ª LPGE.  : para los supuestos de la reducción del 100 % por arrendamiento de vivienda, la edad del arrendatario se ampliará hasta 35 años  si el contrato se celebró antes 1.1.2011 con dicho arrendatario.

*Compensación fiscal de deducción por adquisición de vivienda habitual en 2010, establecida en normativa  art 68.1 LIRPF y DISP TR. 8ª  LPGE : Establece que tendrán derecho a la deducción los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 20.1.2006 utilizando financiación ajena y puedan aplicar en 2010 la deducción por inversión en vivienda habitual. La cuantia de la deducción será la diferencia entre el importe del incentivo teórico que correspondiese, si se hubiese mantenido la normativa a 31.12.2006 y la deducción por inversión en vivienda para 2010.

¿Está en el origen de la burbuja inmobiliaria la deducción por vivienda del IRPF?

10 junio, 2009 No hay comentarios

Ante el anuncio del Presidente del Gobierno José Luís Rodríguez Zapatero, que va a eliminar progresivamente la desgravación fiscal del IRPF en la compra de una vivienda, prevista para el 2011, hay distintas posturas…

Desde el Gobierno se considera que quitar la desgravación será un motor para reactivar la demanda de viviendas en los próximos años.

La deducción sólo la prodrán realizar a partir del 01/01/2011 las rentas de menos de 17.000 € anuales. En la franja de rentas superiores a 17.000 € hasta 24.000 € la deducción se reduce hasta desaparecer. En caso de que se suprimiera la desgravación, los contribuyentes que ganen más de 24.000 € perderán aproximadamente unos 1.000 € anuales…

Por otro lado, se habla de beneficios fiscales para los propietarios que alquilen su vivienda:

• Hasta un 60% aumenta la deducción por los ingresos que genere el alquiler de la vivienda.
• En el caso de un arrendatario menor de 30 años, se llegaría al 100% de deducción.

De este modo, quieren favorecer el mercado del alquiler, y que se equipare la posibilidad de que el ciudadano pueda comprar o alquilar con una amplia oferta.

La conclusión del Gobierno es que con esta ley se facilitará el acceso a las viviendas a un segmento joven y de rentas bajas, tanto en alquiler como en propiedad. Esto contribuiría a reducir el exceso de oferta. Y, como consecuencia, para beneficiarse de la actual desgravación, los compradores adquirirán la vivienda antes del 2011, con lo cual se generará ventas durante estos dos años, hecho que hará disminuir el stock.

Desde el día a día inmobiliario, creo sinceramente que lo que hay que hacer es incentivar la compra aumentando la desgravación, y en absoluto eliminar la deducción actual. De hecho, la ministra Aguirre propone que la deducción en la comunidad de Madrid pase de un 5% a un 6%  para la compra de viviendas de obra nueva, lo que supone un 20% más de reducción.

Los compradores se sienten compradores cuando encuentran formas de financiación, hipotecas, o se les facilitan créditos, y a su vez son conscientes de tener un empleo estable. Porque si no te dan hipoteca para comprar, ya no hay un segundo paso de poder pensar si tendrás desgravación o no. Hagamos primero posible la compra, y luego ya buscaremos como incentivar y mejorar sus condiciones.

¿Realmente creemos que esta medida servirá para resolver los problemas del sector? ¿O simplemente es otra forma de ocultar la gran crisis financiera y el incesante aumento de paro? ¿Es el sector inmobiliario el culpable de todo?