Posts etiquetados con hipoteca
22 Febrero, 2010 No hay comentarios
La próxima revisión del euríbor, que seguramente irá a la alza, hará que finalice el ahorro sin precedentes de las cuotas hipotecarias que se han estado pagando durante el 2009.
Las revisiones en 2009 han hecho posible, en los últimos meses, un ahorro anual para una hipoteca media de +/- 4.000 €.
El euríbor hipotecario, que es la referencia para la actualización del tipo de interés de casi la totalidad de las hipotecas concedidas en España, acaba el mes de enero 2010 en el 1,232% (todavía por debajo del 2,6% de enero de 2009).
Según noticia aparecido en Cinco Días de 21.02.10, todo indica que el euríbor a 1 año podría colocarse alrededor del 1,6% a finales del 2010 y, por tanto, la revisión anual ya no producirá un ahorro para el hipotecado, sino un endurecimiento de la cuota.
El sector financiero está adaptando esta realidad a sus ofertas hipotecarias, llevando a que las entidades hayan ido desterrando la cláusula de suelo, de modo que la revisión de la hipoteca absorbe en su totalidad la caída del euríbor (aunque esta medida llega tarde para aquellos clientes que en su momento contrataron hipotecas con cláusula suelo que se pusieron en marcha ante la caída en picado del euríbor).
Las cláusulas suelo, como ya comentamos en un post anterior, están siendo estudiadas por el Banco de España, a petición del Senado, para determinar si fueron abusivas o no.
3 Febrero, 2010 No hay comentarios
La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:
- Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
- Unas condiciones económicas ventajosas.
- Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.
Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.
Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.
Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.
Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.
Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…
Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.
20 Noviembre, 2009 No hay comentarios
Frente al dicho popular “sé infiel y no mires con quién”, en el caso de que se quiera ser infiel al banco, hay que mirar muy bien con qué entidad vamos a trabajar de ahora en adelante.
Ya que cambiar el banco que nos gestiona la hipoteca puede suponer un ahorro, hay que mirar también lo que nos ofrece la competencia, para ahorrar sorpresas.
Actualmente a la banca le interesa captar nuevos clientes solventes, interesados en mejorar las condiciones de hipoteca. Una de las vías es a través de la mejora de las condiciones de préstamo hipotecario que ya se había contratado anteriormente con la competencia.
Puntos a valorar ante cualquier decisión de cambio:
- Las entidades bancarias, al ofrecer unas condiciones de subrogación interesantes, suelen exigir a los clientes una mayor vinculación con la nueva entidad, lo que les implicaría domiciliar sus nóminas, recibos, tarjetas, seguro del hogar, del coche, etc. Incluso también exigen suscribir planes de pensiones, seguros de vida o aportaciones anuales a fondos de inversión.
- Dado que el valor actual de tasación del inmueble es menor, debido en parte a que el precio de la vivienda ha caído tras la burbuja inmobiliaria, y que la mayoría de entidades sólo aceptan las subrogaciones de préstamos de un importe no superior al 65% - 85% del precio de tasación actual, esto supone un inconveniente para los clientes que compraron su casa en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital porque en los primeros meses sólo se pagan intereses, al tiempo que su vivienda ha bajado de precio. Para paliar esto, se ofrecen alternativas: poner una garantía de otro inmueble libre de cargas o bien incluir avalistas, lo cual supondría hacer un nuevo contrato.
- Los gastos de comisiones de subrogación y otros deben ser asumidos por el cliente, pero la postura de los bancos frente a estos gastos difiere. Hay algunos bancos que corren con todos estos gastos, otros que no los cubren y otros que simplemente no asumen gastos que excedan de los 3000 € o que sólo asumen parte de estos gastos.
- Algunos bancos exigen una antigüedad de la hipoteca de entre 3 y 5 años (un alto porcentaje de hipotecas están constituídas recientemente).
- Algunos entidades bancarias quieren rebajar el plazo del viejo préstamo para que la edad del titular sumada a la vida de la hipoteca no sea superior a los 75 años.
30 Septiembre, 2009 1 Comentario
Como noticia reciente (EXPANSIÓN, EL MUNDO, EL ECONOMISTA 23/24/25.09.09) y en referencia a las cláusulas Suelo y Techo, el Senado aprobó por unanimidad una moción presentada por el PP, pactada con CIU, que insta al Gobierno a actuar contra estas prácticas, por parte de algunas entidades de crédito relacionadas con las revisiones de las hipotecas, y solicita al BANCO DE ESPAÑA que, como regulador del sistema financiero Español, deberá preparar en 3 meses un informe acerca de estas cláusulas de los préstamos hipotecarios, estableciendo la efectiva traslación de los descensos del Euríbor a las cuotas hipotecarias que deben pagar los prestatarios.
Recordemos que el Euríbor es el tipo de interés al que se conceden las hipotecas en España. Las últimas noticias que nos trae el Euríbor son buenas para todos lo que tienen hipoteca en nuestro país, ya que ha llegado a tener 12 meses consecutivos de caída libre, llegando a 1,26% en Septiembre 2009 (en Julio 2008 estaba a 5,393%). Este recorte puede suponer que se abaraten las hipotecas en algo más de 4.000 € anuales de media.
Esta diferencia en las cuotas supone un alivio para algunos contratantes de préstamos hipotecarios, pero no para todos ellos, porque bastantes hipotecados habrán mirado el recibo de su hipoteca y comprobado con sorpresa que, a pesar de las bajadas del índice de referencia de su préstamo, la cuota a pagar no baja. Estos son los que firmaron una hipoteca que contenía la cláusula SUELO. Esta cláusula determina el porcentaje más bajo al que el cliente hipotecario deberá pagar su préstamo, independientemente de de la cotización del Euríbor.
La cláusula SUELO debería ser conocida por los contratantes de hipotecas, pero en la mayoría de los casos esto no es así.
Una vez firmada esa hipoteca con esta cláusula (que es legal y negociable) permite que el banco establezca un límite a la variación del tipo de interés. Es posible que las entidades introduzcan esta cláusula ahora, aunque se firmara la hipoteca hace años.
Por ejemplo, aunque el Euríbor + el diferencial acordado en su momento con el banco marquen una cifra actual del 2,5%, al haber firmado una cláusula Suelo (del 3%, 4% o 5%) obligan a que el cliente hipotecario siga pagando en relación a ese mínimo estipulado, que normalmente coincide con el Euríbor + el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. Esto hace que los bancos sigan cobrando lo mismo, independientemente de la rebaja que el Euríbor supondría para el cliente.
También se habla de la cláusula TECHO, que es como una excusa que utiliza la entidad fiananciera para justificar la cláusula Suelo, diciendo que beneficia el cliente hipotecario. La cláusula Techo determina que, por mucho que suba el tipo de interés, nunca se apliacará un interés mayor que el establecido por esta clásula. Pero la realidad es otra, ya que esta cláusula está por las nubes (entorno al 12% o 15%) y difícilmente se alcanzará nunca, así que no va a darse fácilmente la circunstancia de que beneficie al cliente.
A modo de ejemplo (y publicado por el MUNDO.ES de 20.03.09) ésto podría ser la redacción literal de una cláusula SUELO/TECHO, que aparecería al final del apartado “intereses”, una vez indicado el índice Euribor de referencia + el diferencial:
“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, sumado a los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente en el período de interés. Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,000% nominal anual.”
En el caso de las subrogaciones del préstamo hipotecario del promotor, lo más probable es que en las escrituras del comprador no aparerezcan las cláusulas del techo ni del suelo, aunque pueden aparecer en la del promotor, y por tanto simplemente habría una breve reseña remitiéndose a la escritura hipotecaria del promotor. Ante la duda, hay que pedir al banco que den una copia de la escritura del préstamo hipotecario hecho al promotor, donde aparecerán las cláusulas originarias.
11 Septiembre, 2009 2 Comentarios
Retomando el tema de las hipotecas, hoy hablaré de los tipos de préstamo hipotecario que ofrece el mercado financiero.
Se puede elegir entre distintas formas, dependiendo de las cuotas a pagar y los tipos de interés:
- El tipo de interés FIJO. Es una forma de asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, las condiciones del préstamo que se haya solicitado no cambian, de forma que siempre se pagará lo mismo (el tipo de interés nominal no varía en el tiempo que dura el préstamo, independientemente de lo que varíe el mercado hipotecario).
VENTAJAS: Al conocer la cuota exacta a pagar en todo momento, aunque los tipos de interés suban, la cuota no aumenta.
INCONVENIENTES: No favorece al comprador ante las posibles bajadas del tipo de interés y la comisión en caso de amortización anticipada es más alta.
- Tipo de interés VARIABLE, fijado con respecto a un índice de referencia (IRPH)*, que evoluciona a la alza o a la baja (según las oscilaciones del mercado), sumándole un margen con unas revisiones semestrales de actualicación del IRPH y la cuota mensual se ajusta a las tendencias de mercado. Es decir, el plazo de su préstamo se mantiene fijo y sólo varían (semestralmente) las cuotas mensuales.
VENTAJAS: Adaptable a las variaciones del tipo de interés de mercado (si éste baja, la cuota también lo hará) y adecuado para situaciones de tipos de interés inferior y a plazos de amortización superiores que los préstamos a tipo fijo.
INCONVENIENTES: En caso de subidas de los tipos de interés, la cuota aumentará.
- Tipo de interés MIXTO. Aquí se combinan: durante la primera parte del préstamo hipotecario un tipo de interés FIJO, con un tipo de interés VARIABLE para el resto del plazo del préstamo.
VENTAJAS: Se conoce la cuota a pagar durante el primer periodo de vida del préstamo.
INCONVENIENTES: En caso de que los tipos del mercado bajen durante el periodo de interés fijo, el contratante de la hipoteca no podrá beneficiarse de la bajada.
- Cuota FIJA. Siempre se paga la misma cuota, incluso si varía el tipo de interés y ello supone un reajuste continuo del plazo.
VENTAJAS: La cuota no varía.
INCONVENIENTES: La incertidumbre que se genera sobre su plazo de amortización.
Los índices de referencia más utilizados, que recomienda el Banco de España, son: IRPH, CECA, Deuda Pública y Euribor BOE.
*IRPH: Éstos son indicadores que se aplican a estos préstamos hipotecarios variables al revisar y actualizar el tipo de interés; ellos marcarán el tipo de interés que habrá que pagar durante todo el periodo del préstamo. El Banco de España define, calcula y publica menusalmente estos índices de referencia en el BOE.
Hay tres modalidades de IRPH:
- IRPH de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, que concede la banca para la adquisición de una vivienda libre.
- IRPH de Cajas: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, concedidos por las cajas de ahorros para la adquisición de una vivienda libre.
- Tipo medio del Conjunto de Entidades: la media de los anteriores.
El CECA es el tipo medio aplicado por las Cajas de ahorros a los préstamos personales entre 1 y 3 años y, en el caso de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años.
La Deuda Pública es el tipo de rendimiento interno, de 2 a 6 años, en el mercado secundario de deuda pública.
El Euribor BOE es la media aritmética simple de los valores diarios, del tipo de contado publicado por la FBE (Federación Bancaria Europea), para las operaciones de depósito en euros a 1 año, calculándose por una muestra de bancos, para operaciones entre entidades de igual calificación.
¿Cómo funcionan las revisiones del tipo de interés?
Cuando tiene lugar la revisión de nuestro tipo de interés, se le aplicará el último índice de referencia disponible / publicado, y se le añadirá un margen diferencial, que es la cantidad sumada al índice que se ha tomado como base. Desde ahora hasta al cabo de 6 meses (siguiente revisión), el tipo de interés del préstamo hipotecario consistirá en haber añadido el diferencial al último índice de referencia publicado.
24 Julio, 2009 2 Comentarios
Debido a las múltiples consultas que recibo diariamente de mis clientes, he pensado que hoy haré un repaso del préstamo hipotecario, como operación financiera para comprar una vivienda, de sus trámites y todos los conceptos que se utilizan en la fase de tramitación hipotecaria.
Dado que todos ya conocemos cómo funciona una hipoteca, me centraré en temas como:
- El importe de la hipoteca, que es un porcentaje sobre el valor de tasación que se le da a la vivienda. A veces puede llegar al 100%.(*ver comentario de opinión en el próximo post)
- El tipo de interés, que debe adecuarse a un plazo, el cual nos determinará la cuota cómoda a pagar.
- El TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste efectivo anual del préstamo. Destaca el interés inicial, sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones que la operación conlleva.
- El plazo de amortización, que es el periodo que se establece en el préstamo para su total devolución. Es importante que el plazo permita pagar las cuotas cómodamente, teniendo en cuenta que un plazo muy largo genera más intereses de los necesarios.
- Las comisiones del préstamo, que serán: la de estudio, que corresponde a un % sobre el importe solicitado; la de apertura, por los trámites de la puesta a disposición del cliente de los fondos; y la comisión de cancelación, cuando hay la amortización anticipada total o parcial del préstamo.
- La periodicidad, que es la frecuencia con la que se pagan las cuotas del préstamo.
- La carencia, que es el plazo dentro de la vida del préstamo, en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
- La escritura pública de compra-venta, que es el contrato de compra-venta firmado ante notario, y atribuye la propiedad al comprador.
En próximos posts, ya entraré en el tipo de préstamo hipotecario, cómo funcionan los tipos de interés, la fiscalidad y los temas a tener en cuenta al elegir un préstamo.
6 Julio, 2009 No hay comentarios
Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.
Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:
- Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € - precio de la tasación: 125 €.
- Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
- Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
- Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
- Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 - 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.
Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.
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Categoría: Mercado inmobiliario
3 Junio, 2009 1 Comentario
Aunque nos puede hacer sonreír, aquí os adjunto una caricatura de la realidad del mercado inmobiliario actual:
Tu casa vista por ti…
Tu casa vista por el comprador…
Tu casa vista por el banco…
Tu casa vista por el tasador…
Tu casa vista por la Agencia Tributaria…
Hay que concienciarse de que en muchos casos la realidad supera la ficción! Y en la situación actual, la banca ha restringido la concesión de hipotecas a mínimos.
