Posts etiquetados con hipoteca
28 Junio, 2010 3 Comentarios
Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.
En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.
Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.
Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.
La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.
Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.
También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.
Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España ”quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.
A favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.
A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.
27 Abril, 2010 No hay comentarios
Ya hace bastante tiempo que mis clientes hablaron de las “ventajas” de las hipotecas multidivisas, y de hecho han habido periodos en que les puede haber ido estupendo a quienes contrataron con su banco una hipoteca de este tipo. Pero… ¿realmente estaban bien asesorados de los riesgos que corrían?
Según el artículo aparecido el 07.04.2010 en Cinco Días, la banca asegura que hace meses ya dejó de ofrecer hipotecas en divisas. Debido principalmente a que tanto el Yen como el Franco Suizo se han apreciado fuertemente, muchas familias se están ahogando ya que ven como su deuda ha aumentado, y por consiguiente, también su cuota.
Hay que destacar la imparable rebaja del euribor, que está favoreciendo un ahorro promedio de hasta 4.000 € anuales en la revisión de la hipoteca tradicional contratada en €. Por contra, deja sin ese ahorro a los clientes que contrataron su hipoteca en yenes o francos suizos. Vamos, pues, a entrar a valorar los riesgos que supone contratar la hipoteca multidivisas:
- La subida de los tipos en esos paises.
- La apreciación de la moneda.
Estos clientes que contrataron hipoteca multidivisas, asumieron un riesgo elevado al contratarla en una moneda distinta del €, contando que la deuda se reduciría en el tiempo debido al efecto que produciría el tipo de cambio. Pero NO HA SIDO ASÍ al encontrarse ahora que su deuda es mayor, debido a la apreciación de la divisa. Es decir, firmaron hace dos años una hipoteca en yenes o francos suizos que, en aquel momento, eran monedas muy favorables para endeudarse por su cotizacón frente al euro, pero que ahora el tipo de cambio se les ha vuelto en su contra.
Este tipo de hipoteca es bastante especial y compleja, por realizarse en moneda extranjera y permitir aprovecharse de los bajos tipos de interés (vigentes en ese momento en los mercados de los paises respectivos) y de la debilidad del tipo de cambio de la divisa que se ha elegido. Por tanto, ya que son muchas las variables que entran en juego a la hora de contratar este tipo de hipotecas, es bueno tener una asesoramiento en profundidad, dada su complejidad.
¿Quién puede hacer una hipoteca multidivisas?
- Cualquier persona que no precise financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda, pero que tengan una cierta cultura financiera, para llegar a comprender a fondo el funcionamiento de este producto. Debido al elevadisimo riesgo tanto del tipo de interés como de la divisa, es un error que la banca lo ofrezca a todo tipo de clientes particulares (se trata de un producto minoritario).
- Cualquier persona de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas que supone este tipo de hipoteca es poder realizar amortizaciones parciales aprovechando cuando baja el tipo de cambio de divisa frente al euro.
Si hacemos un histórico de la situación anterior y también una previsón de futuro, quizás podremos entender un poco más la tendencia y cuál es la mejor forma de actuar si se tiene una hipoteca de este tipo en estos momentos.
Desde mediados de 2007, cuando la crisis empezó, el yen se ha apreciado frente al € el 25% y el Franco Suizo, un 10%. Por tanto, el crédito pedido hace dos años ha aumentado esa cuantía. Quedan dos posibles actuaciones frente a esto: esperar a que el yen o el franco suizo se deprecien, y en ese momento cambiar la hipoteca a € sin aumentar la deuda (y sin perder dinero); o bien salir de ese préstamo en divisas, aún a riesgo de perder dinero, en el caso de que la previsión sea de que el yen y el franco suizo sigan en los niveles actuales, o en caso de que todavía ganen más valor frente al €, lo que elevaría todavía más la deuda pendiente.
La previsión que nos dan desde AFI (Analistas Financieros Internacionales) y desde Inversis, es que el Yen está sobrevalorado frente al € y debe depreciarse; en cambio, el franco suizo debe corregir menos excesos. Se espera que el yen pierda valor a medida que se vaya recuperando el panorama económico y fiananciero mundial en los próximos meses y, por tanto, el yen recuperará su papel como divisa en la que endeudarse, además del interés que tienen en Japón por mantener una moneda relativamente débil y así favorecer las exportaciones.
26 Abril, 2010 No hay comentarios
Quiero adelantar que, en este momento, la hipoteca multidivisas es un tipo de hipoteca que ha dejado de ser interesante, por la condiciones de mercado actuales, pero que hasta hace poco se ha venido ofreciendo desde algunos bancos.
Como no es un producto habitual, surgen dudas como: ¿es relamente rentable? ¿es el riesgo tan elevado como se dice? ¿hay que estar siguiendo los mercados financieros a diario para estar enterado? y un largo etc de ¿?.
¿Qué es? un préstamo hipotecario que se pide en varias divisas monetarias (no tiene que estar incluida obligatoriamente la moneda del país donde se firma). Se suelen escoger divisas estables que tienen un tipo de interés bajo, en comparación con la moneda local. Por ejemplo, el Yen japonés y el Franco Suizo CHF, el dólar USA $, la Libra esterlina, frente al Euro €. El contrato permite cambiarse de divisa cada cierto tiempo, para así poder aprovechar la divisa más favorable en cada momento.
Se utiliza como referente para calcular el tipo de cuota mensual del préstamo hipotecario, el Libor (tipo de interés que se fija en el mercado de Londres, para cada divisa) y el tipo de cambio de moneda entre la moneda local de tu país y la divisa escogida. Por tanto, la cuota mensual variará cada vencimiento (porque jugamos con el tipo de cambio entre monedas que fluctúa) y estos movimientos pueden ser importantes tanto a la alza como a la baja, lo que conlleva mucho riesgo, no sólo porque puede cambiar la cuota de amortización, sino por el fuerte aumento que le puede suponer al total de la deuda.
Entre las ventajas de contratar este tipo de hipoteca está la de pagar menos intereses por nuestra hipoteca (según la divisa escogida se puede llegar a ahorrar la mitad de intereses). La gracia de estas hipotecas en divisa es que permiten aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los paises respectivos, así como la debilidad del tipo de cambio de la divisa escogida.
Los riesgos de una hipoteca normal se deberían a una subida del índice de referencia o euribor, que nos haría pagar más intereses (sube la cuota a pagar); En la hipoteca multidivisas, los riesgos vienen porque sube el libor o porque sube la divisa en la que constituimos la hipoteca frente al €. Los plazos son inferiores a los de las hipotecas tradicionales.
El verdadero riesgo de la hipoteca multidivisas no sería el que suba el tipo de interés de la moneda contratada, ya que en ese caso se cambia de moneda y las pérdidas son mínimas, sino que el problema es que se revalorice de repente la moneda contratada.
Una hipoteca multidivisas bastante arriesgada se podría comparar a jugar con futuros sobre divisa, poniendo la casa como garantía.
Control de los riesgos de la hipoteca:
- Cambiar trimestralmente la divisa en la que hemos constituido la hipoteca, ya que si se prevee que va a subir mucho esa divisa frente al euro, como mucho asumiremos una subida trimestral. Cambiar la divisa en que se denomina el crédito tiene un coste de 0,2% del capital pendiente.
- Contratar un seguro de cambio: sólo si queremos cambiar de divisa y asegurar el tipo de cambio vigente a la fecha de contratación del seguro, en previsión de que suba, antes de poder hacer dicho cambio.
- Abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de divisas compradas a buen precio. Es mejor saber el precio al que compramos la divisa de antemano, a que trimestralmente el banco nos la compre al precio del mercado en ese momento.
Es destacable el hacer un buen seguimiento, porque este tipo de hipotecas son dinámicas y la cuota a pagar trimestralmente siempre será distinta.
¿Por qué contratamos la hipoteca multidivisas? Para tratar de aprovechar las ventajas que aporta el endeudamiento en una divisa que vaya a depreciarse y que tenga un interés más reducido. En 2004, los tipos de interés en Japón eran del 0,5%, frente al 2% de la zona euro. Hasta el 2007 el yen se depreció el 20% frente al euro, permitendo a los clientes, con ingresos en euros, amortizar su hipoteca a mayor velocidad. Así, con la misma cantidad en euros, se amortiza mayor volumen de deuda en yenes.
La apreciación del yen y el franco Suizo en los últimos años fue debida a que muchos inversores especulativos se endeudaron en yenes durante años (para tener un menor tipo de interés), pero con la crisis, estos inversores se vieron obligados a deshacer sus inversiones más arriesgadas y tuvieron que comprar yenes para saldar sus deudas. Por ello, tanta demanda de yenes disparó su valor.
Previsión de tipo de cambio y tipos de interés: La tendencia es a que el yen y el franco suizo frenen su escalada a medida que la situación económica mundial se normalice. Hasta mediados del 2010 no llegarán las alzas de tipos de interés, ahora el 0,1% en Japón, entre 0 y 0,25% en USA, y el 1% en la zona euro.
Un ejemplo de hipoteca multidivisas: con un préstamo de 150.000 €, en que el valor de 1 € son = 162 yenes, el capital es de 24.345.000 yenes (nuestra deuda ya es en yenes). Si después de firmar baja la cotización del € a 152,3 yenes tuviésemos que liquidar la deuda, ésta sería de 159.849 €. Es decir, que hemos perdido en ese momento 9.849 €. Pero si el € sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141.294 €; ésto son 8.705 € que nos hemos ahorrado o ganado.
Se comenta que, para un residente español, el mejor equilibrio entre beneficio y riesgo lo ofrece el franco Suizo CHF, pero es una moneda refugio; el atentado del 11-S lo revalorizó un 6% en 10 días.
22 Febrero, 2010 No hay comentarios
La próxima revisión del euríbor, que seguramente irá a la alza, hará que finalice el ahorro sin precedentes de las cuotas hipotecarias que se han estado pagando durante el 2009.
Las revisiones en 2009 han hecho posible, en los últimos meses, un ahorro anual para una hipoteca media de +/- 4.000 €.
El euríbor hipotecario, que es la referencia para la actualización del tipo de interés de casi la totalidad de las hipotecas concedidas en España, acaba el mes de enero 2010 en el 1,232% (todavía por debajo del 2,6% de enero de 2009).
Según noticia aparecido en Cinco Días de 21.02.10, todo indica que el euríbor a 1 año podría colocarse alrededor del 1,6% a finales del 2010 y, por tanto, la revisión anual ya no producirá un ahorro para el hipotecado, sino un endurecimiento de la cuota.
El sector financiero está adaptando esta realidad a sus ofertas hipotecarias, llevando a que las entidades hayan ido desterrando la cláusula de suelo, de modo que la revisión de la hipoteca absorbe en su totalidad la caída del euríbor (aunque esta medida llega tarde para aquellos clientes que en su momento contrataron hipotecas con cláusula suelo que se pusieron en marcha ante la caída en picado del euríbor).
Las cláusulas suelo, como ya comentamos en un post anterior, están siendo estudiadas por el Banco de España, a petición del Senado, para determinar si fueron abusivas o no.
3 Febrero, 2010 No hay comentarios
La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:
- Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
- Unas condiciones económicas ventajosas.
- Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.
Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.
Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.
Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.
Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.
Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…
Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.
20 Noviembre, 2009 No hay comentarios
Frente al dicho popular “sé infiel y no mires con quién”, en el caso de que se quiera ser infiel al banco, hay que mirar muy bien con qué entidad vamos a trabajar de ahora en adelante.
Ya que cambiar el banco que nos gestiona la hipoteca puede suponer un ahorro, hay que mirar también lo que nos ofrece la competencia, para ahorrar sorpresas.
Actualmente a la banca le interesa captar nuevos clientes solventes, interesados en mejorar las condiciones de hipoteca. Una de las vías es a través de la mejora de las condiciones de préstamo hipotecario que ya se había contratado anteriormente con la competencia.
Puntos a valorar ante cualquier decisión de cambio:
- Las entidades bancarias, al ofrecer unas condiciones de subrogación interesantes, suelen exigir a los clientes una mayor vinculación con la nueva entidad, lo que les implicaría domiciliar sus nóminas, recibos, tarjetas, seguro del hogar, del coche, etc. Incluso también exigen suscribir planes de pensiones, seguros de vida o aportaciones anuales a fondos de inversión.
- Dado que el valor actual de tasación del inmueble es menor, debido en parte a que el precio de la vivienda ha caído tras la burbuja inmobiliaria, y que la mayoría de entidades sólo aceptan las subrogaciones de préstamos de un importe no superior al 65% - 85% del precio de tasación actual, esto supone un inconveniente para los clientes que compraron su casa en los últimos años, ya que apenas han amortizado capital porque en los primeros meses sólo se pagan intereses, al tiempo que su vivienda ha bajado de precio. Para paliar esto, se ofrecen alternativas: poner una garantía de otro inmueble libre de cargas o bien incluir avalistas, lo cual supondría hacer un nuevo contrato.
- Los gastos de comisiones de subrogación y otros deben ser asumidos por el cliente, pero la postura de los bancos frente a estos gastos difiere. Hay algunos bancos que corren con todos estos gastos, otros que no los cubren y otros que simplemente no asumen gastos que excedan de los 3000 € o que sólo asumen parte de estos gastos.
- Algunos bancos exigen una antigüedad de la hipoteca de entre 3 y 5 años (un alto porcentaje de hipotecas están constituídas recientemente).
- Algunos entidades bancarias quieren rebajar el plazo del viejo préstamo para que la edad del titular sumada a la vida de la hipoteca no sea superior a los 75 años.
30 Septiembre, 2009 1 Comentario
Como noticia reciente (EXPANSIÓN, EL MUNDO, EL ECONOMISTA 23/24/25.09.09) y en referencia a las cláusulas Suelo y Techo, el Senado aprobó por unanimidad una moción presentada por el PP, pactada con CIU, que insta al Gobierno a actuar contra estas prácticas, por parte de algunas entidades de crédito relacionadas con las revisiones de las hipotecas, y solicita al BANCO DE ESPAÑA que, como regulador del sistema financiero Español, deberá preparar en 3 meses un informe acerca de estas cláusulas de los préstamos hipotecarios, estableciendo la efectiva traslación de los descensos del Euríbor a las cuotas hipotecarias que deben pagar los prestatarios.
Recordemos que el Euríbor es el tipo de interés al que se conceden las hipotecas en España. Las últimas noticias que nos trae el Euríbor son buenas para todos lo que tienen hipoteca en nuestro país, ya que ha llegado a tener 12 meses consecutivos de caída libre, llegando a 1,26% en Septiembre 2009 (en Julio 2008 estaba a 5,393%). Este recorte puede suponer que se abaraten las hipotecas en algo más de 4.000 € anuales de media.
Esta diferencia en las cuotas supone un alivio para algunos contratantes de préstamos hipotecarios, pero no para todos ellos, porque bastantes hipotecados habrán mirado el recibo de su hipoteca y comprobado con sorpresa que, a pesar de las bajadas del índice de referencia de su préstamo, la cuota a pagar no baja. Estos son los que firmaron una hipoteca que contenía la cláusula SUELO. Esta cláusula determina el porcentaje más bajo al que el cliente hipotecario deberá pagar su préstamo, independientemente de de la cotización del Euríbor.
La cláusula SUELO debería ser conocida por los contratantes de hipotecas, pero en la mayoría de los casos esto no es así.
Una vez firmada esa hipoteca con esta cláusula (que es legal y negociable) permite que el banco establezca un límite a la variación del tipo de interés. Es posible que las entidades introduzcan esta cláusula ahora, aunque se firmara la hipoteca hace años.
Por ejemplo, aunque el Euríbor + el diferencial acordado en su momento con el banco marquen una cifra actual del 2,5%, al haber firmado una cláusula Suelo (del 3%, 4% o 5%) obligan a que el cliente hipotecario siga pagando en relación a ese mínimo estipulado, que normalmente coincide con el Euríbor + el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. Esto hace que los bancos sigan cobrando lo mismo, independientemente de la rebaja que el Euríbor supondría para el cliente.
También se habla de la cláusula TECHO, que es como una excusa que utiliza la entidad fiananciera para justificar la cláusula Suelo, diciendo que beneficia el cliente hipotecario. La cláusula Techo determina que, por mucho que suba el tipo de interés, nunca se apliacará un interés mayor que el establecido por esta clásula. Pero la realidad es otra, ya que esta cláusula está por las nubes (entorno al 12% o 15%) y difícilmente se alcanzará nunca, así que no va a darse fácilmente la circunstancia de que beneficie al cliente.
A modo de ejemplo (y publicado por el MUNDO.ES de 20.03.09) ésto podría ser la redacción literal de una cláusula SUELO/TECHO, que aparecería al final del apartado “intereses”, una vez indicado el índice Euribor de referencia + el diferencial:
“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, sumado a los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente en el período de interés. Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,000% nominal anual.”
En el caso de las subrogaciones del préstamo hipotecario del promotor, lo más probable es que en las escrituras del comprador no aparerezcan las cláusulas del techo ni del suelo, aunque pueden aparecer en la del promotor, y por tanto simplemente habría una breve reseña remitiéndose a la escritura hipotecaria del promotor. Ante la duda, hay que pedir al banco que den una copia de la escritura del préstamo hipotecario hecho al promotor, donde aparecerán las cláusulas originarias.
11 Septiembre, 2009 2 Comentarios
Retomando el tema de las hipotecas, hoy hablaré de los tipos de préstamo hipotecario que ofrece el mercado financiero.
Se puede elegir entre distintas formas, dependiendo de las cuotas a pagar y los tipos de interés:
- El tipo de interés FIJO. Es una forma de asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, las condiciones del préstamo que se haya solicitado no cambian, de forma que siempre se pagará lo mismo (el tipo de interés nominal no varía en el tiempo que dura el préstamo, independientemente de lo que varíe el mercado hipotecario).
VENTAJAS: Al conocer la cuota exacta a pagar en todo momento, aunque los tipos de interés suban, la cuota no aumenta.
INCONVENIENTES: No favorece al comprador ante las posibles bajadas del tipo de interés y la comisión en caso de amortización anticipada es más alta.
- Tipo de interés VARIABLE, fijado con respecto a un índice de referencia (IRPH)*, que evoluciona a la alza o a la baja (según las oscilaciones del mercado), sumándole un margen con unas revisiones semestrales de actualicación del IRPH y la cuota mensual se ajusta a las tendencias de mercado. Es decir, el plazo de su préstamo se mantiene fijo y sólo varían (semestralmente) las cuotas mensuales.
VENTAJAS: Adaptable a las variaciones del tipo de interés de mercado (si éste baja, la cuota también lo hará) y adecuado para situaciones de tipos de interés inferior y a plazos de amortización superiores que los préstamos a tipo fijo.
INCONVENIENTES: En caso de subidas de los tipos de interés, la cuota aumentará.
- Tipo de interés MIXTO. Aquí se combinan: durante la primera parte del préstamo hipotecario un tipo de interés FIJO, con un tipo de interés VARIABLE para el resto del plazo del préstamo.
VENTAJAS: Se conoce la cuota a pagar durante el primer periodo de vida del préstamo.
INCONVENIENTES: En caso de que los tipos del mercado bajen durante el periodo de interés fijo, el contratante de la hipoteca no podrá beneficiarse de la bajada.
- Cuota FIJA. Siempre se paga la misma cuota, incluso si varía el tipo de interés y ello supone un reajuste continuo del plazo.
VENTAJAS: La cuota no varía.
INCONVENIENTES: La incertidumbre que se genera sobre su plazo de amortización.
Los índices de referencia más utilizados, que recomienda el Banco de España, son: IRPH, CECA, Deuda Pública y Euribor BOE.
*IRPH: Éstos son indicadores que se aplican a estos préstamos hipotecarios variables al revisar y actualizar el tipo de interés; ellos marcarán el tipo de interés que habrá que pagar durante todo el periodo del préstamo. El Banco de España define, calcula y publica menusalmente estos índices de referencia en el BOE.
Hay tres modalidades de IRPH:
- IRPH de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, que concede la banca para la adquisición de una vivienda libre.
- IRPH de Cajas: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, concedidos por las cajas de ahorros para la adquisición de una vivienda libre.
- Tipo medio del Conjunto de Entidades: la media de los anteriores.
El CECA es el tipo medio aplicado por las Cajas de ahorros a los préstamos personales entre 1 y 3 años y, en el caso de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años.
La Deuda Pública es el tipo de rendimiento interno, de 2 a 6 años, en el mercado secundario de deuda pública.
El Euribor BOE es la media aritmética simple de los valores diarios, del tipo de contado publicado por la FBE (Federación Bancaria Europea), para las operaciones de depósito en euros a 1 año, calculándose por una muestra de bancos, para operaciones entre entidades de igual calificación.
¿Cómo funcionan las revisiones del tipo de interés?
Cuando tiene lugar la revisión de nuestro tipo de interés, se le aplicará el último índice de referencia disponible / publicado, y se le añadirá un margen diferencial, que es la cantidad sumada al índice que se ha tomado como base. Desde ahora hasta al cabo de 6 meses (siguiente revisión), el tipo de interés del préstamo hipotecario consistirá en haber añadido el diferencial al último índice de referencia publicado.
24 Julio, 2009 2 Comentarios
Debido a las múltiples consultas que recibo diariamente de mis clientes, he pensado que hoy haré un repaso del préstamo hipotecario, como operación financiera para comprar una vivienda, de sus trámites y todos los conceptos que se utilizan en la fase de tramitación hipotecaria.
Dado que todos ya conocemos cómo funciona una hipoteca, me centraré en temas como:
- El importe de la hipoteca, que es un porcentaje sobre el valor de tasación que se le da a la vivienda. A veces puede llegar al 100%.(*ver comentario de opinión en el próximo post)
- El tipo de interés, que debe adecuarse a un plazo, el cual nos determinará la cuota cómoda a pagar.
- El TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste efectivo anual del préstamo. Destaca el interés inicial, sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones que la operación conlleva.
- El plazo de amortización, que es el periodo que se establece en el préstamo para su total devolución. Es importante que el plazo permita pagar las cuotas cómodamente, teniendo en cuenta que un plazo muy largo genera más intereses de los necesarios.
- Las comisiones del préstamo, que serán: la de estudio, que corresponde a un % sobre el importe solicitado; la de apertura, por los trámites de la puesta a disposición del cliente de los fondos; y la comisión de cancelación, cuando hay la amortización anticipada total o parcial del préstamo.
- La periodicidad, que es la frecuencia con la que se pagan las cuotas del préstamo.
- La carencia, que es el plazo dentro de la vida del préstamo, en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
- La escritura pública de compra-venta, que es el contrato de compra-venta firmado ante notario, y atribuye la propiedad al comprador.
En próximos posts, ya entraré en el tipo de préstamo hipotecario, cómo funcionan los tipos de interés, la fiscalidad y los temas a tener en cuenta al elegir un préstamo.
6 Julio, 2009 No hay comentarios
Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.
Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:
- Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € - precio de la tasación: 125 €.
- Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
- Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
- Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
- Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 - 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.
Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.
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Categoría: Mercado inmobiliario
