(II)BIENES INMUEBLES: DONACIÓN,TESTAMENTO?

4 julio, 2011 No hay comentarios

Traspasar los inmuebles, si es mejor hacerlo por herencia (testamento), por donación o vendérselos a los descendientes… es una decisión que hay que valorar por sus diferentes implicaciones, sobre todo económicas.

Las formas más habituales en que los padres  traspasan los bienes a sus descendientes suelen ser el testamento y la donación.  Las transmisiones por donación, tienen actualmente pocas bonificaciones, en algunas C.A. españolas,  suponiendo un mayor coste fiscal, para el beneficiario de la donación, además de los costes notariales, registro..

1- TESTAMENTO : 

+  El reparto del patrimonio familiar se realizará una vez fallecidos los padres. Estos han señalado en el testamento cuáles de sus hijos recibirán los inmuebles, sea vivienda, plazas de parking, local o parcela; hasta ese momento propiedad de los padres.

+Pueden repartirse todos los bienes, entre todos los hijos, o también repartirse una parte de los bienes entre algunos o todos los  hijos, y dejar el resto si especificar,  ej:  legar un inmueble a un hijo sin determinar a quien se lega el resto del patrimonio.

+El reparto mediante testamento es revocable: solo con un testamento posterior por parte de los padres, el anterior queda sin efectos.

+El testamento no es vinculante para los padres, ni limita, ya que solo se hace efectivo cuando se produce el fallecimiento de éstos.. Aunque ellos hayan otorgado testamento, podrán vender, hipotecar, cambiar o regalar su patrimonio, incluidos los bienes adjudicados en el testamento. Y por tanto los hijos no pueden estar seguros de recibir nada hasta que se lea el testamento una vez fallecido el testador/es.

+Entre los distintos tipos de testamento están: Los ológrafos ( escritos a mano) , pueden ser ante notario, y con testigos, o bien,  pueden ser secretos.

Gastos: el testamento tiene, a diferencia de la donación muy pocos costes, con independencia del valor del bien repartido. Pero luego el heredero/s, después de aceptar la herencia y hacer la partición, deberá pagar: gastos de notaría, registro de la propiedad, e impuesto de sucesiones

2- LA DONACIÓN: 

*La donación supone hacer un regalo, pero  mediante escritura notarial, debiendo registrarse en el correspondiente registro de la propiedad. En sí misma, es una concesión en vida de la propiedad sobre un bien inmueble a nombre del beneficiado.

*Es irrevocable.  El padre donante perdería el control sobre el bien donado, salvo algunos supuestos establecidos en el código civil. El beneficiario de la donación es ante todos el propietario de ese bien. Esta es una de las principales diferencias frente  al testamento.

*El hijo beneficiado debe prestar su consentimiento a recibir la donación.

* Existe la posibilidad de que los padres puedan reservarse todavía algo de control sobre el bien donado, estableciendo unas claúsulas o derechos :

- Los padres pierden la nuda propiedad, pero se reservan el usufructo vitalicio: Sobre todo en los casos en que se ha donado al hijo la vivienda habitual de los padres, estos pueden utilizar la vivienda, alquilarla , como poseedores que son . En cambio el hijo no puede disponer del uso de la misma hasta el fallecimiento de sus padres.

- Donación con claúsula que se reserva la facultad de disponer. Los padres se pueden reservar el derecho a vender la propiedad.

-Donación con claúsula de reversión: Los padres establecen supuestos en los cuales la propiedad revertiría en ellos.

Gastos : estos se devengan en el momento de la aceptación,  que es el momento de la transmisión del bien: son gastos de escritura notarial + registro de la propiedad.   El que recibe la donación ( donatario) en función del valor del bien, debe calcular el valor del impuesto de donaciones, al cual se le aplica un tipo que no es fijo ( sino progresivo y por tramos como el IRPF), que se consignará en la escritura (debe abonarse en 30 dias a partir de su escrituración ).

Al ser considerado como ganancia patrimonial  a efectos de IRPF, se  deberá incluir . Aunque todavía no haya recibido nada como consecuencia de la donación, podría tener que pagar algo por este concepto en renta.

(II) La hipoteca inversa a día de hoy

28 junio, 2010 3 Comentarios

Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.

En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.

Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.

Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.

La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.

Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un  producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.

También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.

Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España ”quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.

A  favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.

A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.