Precios de los pisos. Evolución en el 2012

22 enero, 2012 No hay comentarios

El balance, al finalizar 2011, nos dice que la actividad se ha reducido a mínimos desde que se realizan estadísticas.. y ya  sumamos cuatro annus horribilis o  negativos para el sector inmobiliario.

Un signo evidente, es la escasez de grúas que  aparecen en el panorama nacional. La grúa siempre ha sido un símbolo, en el paisaje de cualquier país, que nos da una idea, a simple vista del ritmo que esta viviendo el sector inmobiliario en esos momentos.

Actualmente no se preveé que se vayan realizar nuevas promociones, ya que la demanda en este nuevo año va a permanecer parada. A pesar de las ayudas fiscales  que ha aprobado el nuevo gobierno :

* ampliación de las deducciones fiscales para todos los compradores de primera vivienda.

* mantenimiento del Iva reducido para la compra de obra nueva. 

 Tendrá un  efecto llamada poco efectiva porque la última subida impositiva ya se merienda el efecto positivo de la desgravación..

Motivos de sobra conocidos como el mal momento económico, inestabilidad laboral, sobreoferta de pisos como resultado de los excesos inmobiliarios anteriores,( la mayoría en zonas de la costa), restricción financiera para sacar adelante nuevos proyectos,   etc… Hasta que ese stock no se absorva, no parece viable que se realicen nuevas obras residenciales.

Aunque en general el precio de  la vivienda ha bajado,  en las grandes capitales, donde las promociones de vivienda de obra nueva escasean, los precios se han estancado. Por ello, y de forma excepcional, algún promotor (Vertix, va a  hacer alguna promoción en zonas prime de Barcelona, según comentario aparecido en la Vanguerdia en dic 2011) y algún banco  como BBVA  que este año destinará una partida presupuestaria importante para construir en suelos de su propiedad.

La tendencia de este año irá dirigida a dar solución a la sobreexposición de la banca al ladrillo ( posible creación de banco malo). Desde la perspectiva de la oferta, en función de la política de venta de viviendas de  banca, en base a sus necesidades de liquidez y por la regulación de provisiones del Banco de España, previsiblemente el aumento de provisiones que puede exigir el Banco de España a las entidades financieras para cubrir  los  riesgos de sus activos inmobiliarios, supondrá un aumento de la oferta,  lo que consecuentemente conllevaría una bajada de precios del stock de inmuebles en cartera de banca…..   obligando a que los particulares que quieran vender  su vivienda también ajusten sus precios.

Será momento de comprar? pues  como ya dije el año pasado, si  se tiene (ahorro) una parte de capital disponible + algo de financiación, es la vivienda que gusta y se buscaba, el precio se considera razonable…. ¿porqué no comprar si las deducciones fiscales también ayudan a ello?. De hecho el comprador actual no es especulador, sino alguien que tiene ahorros y prefiere comprar una vivienda consciente de  que quizás mañana no valga más o incluso habrá bajado algo su precio, pero la vivienda sigue ahí ( como valor refugio), es un bien que te pertence, y en cambio si guardas tus ahorros en el banco, quizás el dinero en un tiempo ya no esté allí.

EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

Pasos para pedir una hipoteca (I)

24 julio, 2009 2 Comentarios

Debido a las múltiples consultas que recibo diariamente de mis clientes, he pensado que hoy haré un repaso del préstamo hipotecario, como operación financiera para comprar una vivienda, de sus trámites y todos los conceptos que se utilizan en la fase de tramitación hipotecaria.

Dado que todos ya conocemos cómo funciona una hipoteca, me centraré en temas como:

• El importe de la hipoteca, que es un porcentaje sobre el valor de tasación que se le da a la vivienda. A veces puede llegar al 100%.(*ver comentario de opinión en el próximo post)
• El tipo de interés, que debe adecuarse a un plazo, el cual nos determinará la cuota cómoda a pagar.
• El TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste efectivo anual del préstamo. Destaca el interés inicial, sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones que la operación conlleva.
• El plazo de amortización, que es el periodo que se establece en el préstamo para su total devolución. Es importante que el plazo permita pagar las cuotas cómodamente, teniendo en cuenta que un plazo muy largo genera más intereses de los necesarios.
• Las comisiones del préstamo, que serán: la de estudio, que corresponde a un % sobre el importe solicitado; la de apertura, por los trámites de la puesta a disposición del cliente de los fondos; y la comisión de cancelación, cuando hay la amortización anticipada total o parcial del préstamo.
• La periodicidad, que es la frecuencia con la que se pagan las cuotas del préstamo.
• La carencia, que es el plazo dentro de la vida del préstamo, en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
• La escritura pública de compra-venta, que es el contrato de compra-venta firmado ante notario, y atribuye la propiedad al comprador.

En próximos posts, ya entraré en el tipo de préstamo hipotecario, cómo funcionan los tipos de interés, la fiscalidad y los temas a tener en cuenta al elegir un préstamo.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

• Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € – precio de la tasación: 125 €.
• Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
• Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
• Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
• Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 – 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.