DATAGA INMOBILIARIA: MEGAPROYECTO EUROPE ROYALE EN CHINA (I)

9 febrero, 2011 No hay comentarios

De la asociación de la española Dataga + Hainan China Railway Construction Investment  surge el desarrollo de este proyecto.

La promotora inmobiliaria española Dataga inicia en China, el que  según sus datos será el mayor proyecto residencial, turístico y de ocio de Asia.  La idea es realizar cuatro macrocomplejos residenciales en las áreas de Beijing, Shanghai, Shenzen y Hainan. El Proyecto llamado Europe Royale, pretende trasladar la arquitectura y paisajes de cinco países europeos ( España, Italia, Francia, Inglaterra y Alemania ) a estas nuevas zonas urbanas.

En concreto supone la construcción de cuatro nuevas ciudades, que contarán con  todos los servicios con los que cuenta una ciudad, como colegios, hospitales, oferta de ocio, turística, cultural, y centros deportivos, de éstos últimos hablaré  en un post en referencia al acuerdo(7.1.11)  al que han llegado  con la RFEF para que gestione el  área de fútbol de la nueva ciudad del deporte de  Europe Royale Beijing. Actualmente está en marcha el primero de estos cuatro proyectos, que es el que se realizará en Hebeli, situada cerca de Beijing.

La promotora, en joint venture  con socios locales,  ha acordado el desarrollo del proyecto con autoridades chinas, organismos públicos y privados, fondos y bancos asiáticos. Este primer proyecto cuenta con la intervención de la empresa de participación estatal Hainan China Railway Construction Investment. Dataga, ha creado una red de oficinas y empresas, chinas, mixtas e internacionales. Se prevee una inversión, para el proyecto de Beijing, de 10.000 millones de €, de los cuales 1.900 millones se destinarán a la primera fase. (Expansión 3.2.11).

El proyecto entero está previsto que se construya en 10 años, en fases de 24 meses, entregándose los primeros inmuebles en el 2012. Las villas de 400 a 1.200 m2 de superficie y un valor aproximado de 6.000€/m2,  van dirigidas al segmento de la sociedad china con  alto poder adquisitivo, pero también al mercado de los alrededores como Hong-Kong, Singapur, Korea o Japón. Además de la zona residencial,  habrá una ciudad finanaciera, con 25 edificios de oficinas, universidades internacionales y zonas deportivas .

Este gran proyecto es uno de los pioneros  con los que el sector inmobiliario español se expande en China. Ello se debe principalmente a la ley de urbanización que  determina que la propiedad del suelo en China es del Estado ( concesión ) lo cual  supuso que los promotores inmobiliarios extranjeros estuviesen en un principio, poco interesados en  invertir.

(3) VIVIENDA SOBRE PLANO : De compras por el mundo.

19 noviembre, 2010 No hay comentarios

 Ventajas  y riesgos de una forma de compra bastante habitual

Comprar una vivienda sobre plano, es común en paises como España que ha tenido un gran mercado de obra nueva, y también en otros países en desarrollo urbanístico como Grecia, Creta, Panamá, Brasil, Turquía, Egipto, Marruecos .

Porqué la gente elige  esta forma de comprar la vivienda? Por una parte supone un ahorro, que en algunos casos puede llegar al 30% sobre el precio final que tendrá el inmueble una vez esté acabado.También permite al comprador que haga cambios en los materiales, y en la distribución tanto interior como exterior, por ejemplo: aumentar el tamaño de una habitación, cambiar una terraza, o aumentar el tamaño de la piscina ( en cambio, en una vivienda acabada, esto es más difícil y costoso).

Comprar una vivienda sobre plano supone que el comprador asume muchos riesgos. Primero se entrega un depósito a la firma del documento de reserva  o de un contrato de compraventa privado, y luego la promotora le exige hacer una serie de pagos anticipados antes de que se acabe la construcción del inmueble: como por ejemplo cuando se ha acabado de construir la estructura,  cuando se ha puesto el tejado….y así hasta que se completa la vivienda y se hace el pago final con la escritura. Este proceso se puede demorar de 18 a 24 meses o más.

En algunos casos, los inversores compran sobre plano y venden la propiedad cuando está acabada, a un precio mayor. En otros casos  compran la vivienda sobre plano y la venden antes de que esté acabada, así se evitan pagar los últimos costes  y solo habrán hecho el depósito +  algún pago a cuenta; esto fué muy rentable durante el periodo de tiempo en   que el mercado fué favorable, llegando a apreciarse hasta un 20% el capital desembolsado.

Pero, en el  momento actual de mercado , en que predomina el estancamiento de las ventas, el riesgo es mayor y la apreciación del capital invertido muy pequeña, en caso de que la haya. Como  además  es difícil vender el inmueble antes de que esté acabado, esto obligará al comprador a hacer todos los pagos hasta el final. Ante esta perspectiva hay que disponer del dinero necesario para hacer todos los pagos  y también tener en cuenta, que en dos años, las hipotecas pueden sufrir cambios.

El plazo de entrega debe figurar claramente en el contrato de compraventa (mes y año), especificando si existe prórroga. Puede haberse pactado previamente, para el  caso de que exista retraso en la entrega de la vivienda, una claúsula de penalización  que cubra una indemnización para  los posibles gastos ( mudanzas, guardamuebles, alquileres…)  estableciéndose en función de  los días o meses de retraso.

Todo esto debe quedar  especificado también  en el precontrato, que se firma en el momento de dejar una paga y señal, junto con  la descripción de la vivienda en m2, ubicación, memoria de calidades y equipamiento. El precio y los intereses que  se pacten.

Si la entrega  se realiza en el plazo pactado, hay que verificar que el inmueble se entregue en tiempo y forma, y no de cualquier manera. La vivienda debe estar terminada, con el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto que ha dirigido la obra, y con las licencias y permisos : de primera ocupación ( para vivienda libre) y de certificación definitiva ( en vivienda de protección oficial) ya que en caso de que falten no va a ser posible contratar posteriormente las compañías de servicios de agua, luz, electricidad. También podría conllevar una sanción administrativa por parte del ayuntamiento, vivir en una casa sin la licencia.  En el caso de que se retrase esta entrega, se envia un  primer requerimiento al promotor para que la entregue (por ej. burofax con acuse de recibo). Pasados un par de meses sin que haya entrega, se vuelve a enviar otro requerimiento similar, previo a iniciar una reclamación por vía judicial. Transcurridos 6 meses, entonces ya se puede empezar a tramitar la reclamación judicial ( es bueno guardar todos los costes que esta demora ha ocasionado al comprador, para presentarlos junto con la reclamación).

En el mercado nacional, principalmente, comprar una vivienda sobre plano no es aconsejable desde hace ya unos años. En el momento en que la economía estaba en auge, si el promotor hacia una buena gestión, el comprador obtenia su casa en el plazo pactado y por el precio acordado. Pero en muchos casos, el proceso se complica y el comprador puede llegar a perder la vivienda y las cantidades adelantadas. Hay compradores que  están  en esta situación porque en su momento contrataron  la venta de esta forma, y en el siguiente post explico el proceso que hay que seguir en nuestro país cuando se producen problemas con la compra sobre plano de vivienda.

(1) L’Immobilier à Paris, flambe…malgré la crise ou à cause d’elle.

26 agosto, 2010 1 Comentario

Realmente sorprende leer  que en EEUU. la caida inmobiliaria hace temer otra recesión ( se habla de una recuperación en forma de W con caidas y recuperaciones varias hasta salir realmente de la recesión , provocada por una burbuja crediticia).

ESPAÑA tampoco acaba de levantar cabeza si hablamos del sector inmobiliario, debido a la falta de  ayudas fiscales y financieras al sector, entre otros motivos, ampliamente comentados en posts anteriores

……… y en cambio  en  FRANCIA  LOS INMUEBLES ESTÁN MÁS CAROS QUE ANTES DE LA CRISIS Y ADEMÁS SE VENDEN RÁPIDAMENTE.

La situación del mercado inmobiliario en Francia, y especialmente en las grandes cuidades como París, Burdeos, Lyon,  en estos últimos meses  ha estado caracterizado por el alza de los precios  con un aumento en la demanda  frente a una escasez de  producto a la venta.Los compradores quieren aprovecharse del bajo nivel de tasas y del papel que ofrece el mercado inmobiliario como valor refugio.

Esto es debido básicamente a 4 factores:

 1- La poca oferta de producto existente, a dia de hoy, en el mercado inmobiliario:  Aunque para los propietarios es sin duda el momento de vender, los que no están obligados a vender, se lo toman con calma, y mantienen unos precios altos, porque saben que tienen comprador seguro, y a un precio que aumenta con el paso de los meses, por tanto esperan cómodamente obtener una mayor plusvalía  (han aumentado los precios de los pisos 9,3% en los últimos 6 meses, y se calcula una subida del 15% desde junio del 09)..los precios medios están alrededor de 7.080 €/m2

2- Bajos tipos de interés.: Los Notarios públicos responsables de los aspectos jurídicos de la venta de inmuebles confirman que el hecho de que los bancos hayan comenzado a prestar de nuevo, junto con las bajas tasas de interés, han ayudado a reiniciar el mercado inmobiliario francés. Pero una recuperación completa dependerá de la estabilidad de la economía en Francia y del mercado laboral.

3- Las ayudas gubernamentales : que siempre han existido hacia el sector inmobiliario,pero parece ser que a partir del 2011 el estado va a ser un poco menos generoso. Por tanto quedan pocos meses para comprar y poderse beneficiar totalmente de las que hay ahora. Como ejemplo de ayuda que se va a reducir, está la ” loi Scellier de defiscalisation immobiliére” en activo desde  dic.’08 que ha permitido, al  comprar un bien inmueble nuevo en una  zona Scellier, y si se pone en alquiler de 9 á 15 años se obtiene una reducción fiscal del 25 al 37% del precio de compra del inmueble nuevo hasta 300.000€ ; esta reducción puede llegar hasta 75.000€ repartidos en 9 años o 111.000€ en 15 años ( para más info  ver la dirección  http://loi-scellier.trouver-un-logement-neuf.com/conditions-loi-scellier.php). Si a esta ventaja fiscal  se le añade la plusvalia por la posterior venta, el resultado era jakpot ¡¡.

4- Paradójicamente la crisis fortalece el inmobiliario como valor refugio.: En el fondo ocurre como con el oro. Cuando la situación económica se vuelve incierta, los franceses se han lanzado a comprar  considerando el inmobiliario como valor refugio. Lo que más se venden son pisos medianos, para poder alquilarlos y sacar unas rentas…. porque en estos tiempos problemáticos, que pueden hacer  con el dinero? invertir en bolsa no incentiva demasiado,  tampoco generan confianza  las propuestas bancarias tras la quiebra de Lehman Brothers por haber creado dudas sobre la solvencia  de la banca y de  sus propuestas de ahorro. Por ello comprar un bien inmueble es algo  que  pasa a ser de su propiedad, y además permite hacer un patrimonio con los años, gracias a un crédito.