Los medios de comunicación están haciendo que la macroeconomía y las finanzas entren en nuestra vida con gran rapidez. Los acontecimientos se suceden a diario y cuando vamos comprendiendo los conceptos y la situación en sí, estos ya se han transformado.
Tengo una hipoteca y también un dinero disponible…. ¿ es una buena opción amortizar la hipotecao es mejor esperar y estar protegido con liquidez frente a un posible emporamiento de las condiciones de mercado ?
Cuando llegamos a estas fechas en que se va acabando el año, los asesores fiscales te podían recomendar que con el dinero ganado, fueses liquidando/ amortizando tu hipoteca. Esto sucedía en épocas en que la economía estaba más boyante. Quizás desde un punto de vista económico era una idea aceptable. Porque cuanto antes se liquide, mas barato seria en términos de intereses, pero teniendo en cuenta que no todas las amortizaciones comportan mismos efectos:
* si se amortiza cuota: Interesante opción en momentos de tipos altos. El aumento de la cuota, pasada la revisón al alza, puede verse compensada en este supuesto
*Si se amortiza plazo: opción en el momento en que los tipos están bajos. Se alivia la carga financiera del préstamo con recorte en el pago de intereses.
Pensando que esto opera en los primeros años del pago del préstamo, que es cuando se pagan la mayor parte de los intereses ( en los dos primeros años se acumula el 20% de éstos). En la mayoria de las hipotecas de nuestro país (que siguen el sistema de amortizacion francés ) el capital se amortiza de forma creciente, según transcurre el tiempo. Los intereses que se calculan sobre el saldo, se amortizan de forma decreciente. Si queda poco saldo por pagar, y básicamente lo que falta por devolver es solo capital, las amortizaciones operarán en la cuota y no en intereses, y por ello no afecta demasiado que el euribor esté alto o bajo. Está previsto que en breve el BCE baje los tipos de interés, y el precio del dinero en la zona euro volverá a estar al 1%, lo que supondría alcanzar el nivel más bajo desde que se instauró de la moneda única.
Pero la pregunta en época de crisis, sería ¿ liquido/ amortizo la hipoteca o me guardo liquidez/cash por si lo necesito para situaciones inesperadas ?
En general las hipotecas que se han hecho en los años pre-burbuja, han sido a a 20 /30/40 años, por ello es como si se estuviese pagando un alquiler. Es como si se hubiese comprado la casa para los hijos cuando los padres falten. Por tanto en estos momentos en que es posible que el empleo no está garantizado, que aumenta la familia, y otras situaciones imprevistas que pueden hacer necesario estirar los ahorros…. para qué adelantar el pago del alquiler de varios años ?
En caso de que la fuente de ingresos sea razonablemente estable, y por tanto se pueda pagar la deuda cómodamente, no hay que tener miedo por estar endeudado, y a seguir pagando cada mes las cuotas de hipoteca. También la edad es motivo para decidir si quieres o no liquidar la hipoteca. Si estás en los 50′s y has recibido un pago en concepto de transmisiones hereditarias puede ser una buena opción dedicar esta cantidad a liquidar la hipoteca… pero si estás en los 30′s y debes dedicar todos tus ahorros a liquidar la hipoteca, hay que pensar que pueden venir en cualquier momento pagos imprevistos, cambios, o simplemente quieres disfrutar de la vida… ya tendrás tiempo de liquidarla/ amortizarla más adelante. En el fondo se trata de tomar medidas que nos permitan salir airosos de este momento de crisis, tomando decisiones que no “hipotequen” nuestro futuro ni las ilusiones o proyectos ……aunque este postura tendrá sus detractores por considerar que no sea la mas correcta, económicamente hablando.
A nivel general y vista la difícil tarea que es en la actualidad que la banca nos conceda cualquier tipo de financiación, ya sean créditos personales, de empresa, o hipotecas, la postura más razonable dentro de la economía doméstica y dependiendo del bolsillo particular de cada uno, es tratar de generar ahorro para hacer frente a las circunstancias no previstas que a veces tienen efectos insospechados en nuestras vidas .
Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.
Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis alrededor de un 17% del PIB del país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.
Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en un mercado que va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.
Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras noestán cooperando, sino compitiendo.
Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.
Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.
Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.
De todo ello podríamos concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja.
Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó la crisis y fue en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas, así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.
Salón integrador de los diferentes agentes del proceso productivo de la construcción. Está organizando con acierto el proceso de internacionalización de las empresas del sector, mejorando la imágen internacional de éste, e iniciando una toma de contacto con la demanda potencial actual de estos mercados.
Construmat 2011, el salon Internacional de la Construcción que se celebrará esta semana enBarcelona16-21/5, en el recinto ferial de Gran Via, renueva su cita bianual con la noticia de haber hecho sus deberes frente a la crisis. Ha cerrado un acuerdo para la organización de esta feria en China en 2012, con el objetivo de ayudar a que el sector del ladrillo empiece a penetrar en el mercado asiático. A su vez también está pendiente de cerrar un acuerdo con Brasil, para realizar allí la feria, con el consiguiente impacto en el mercado latinoamericano.
En España, es el salón más importante de la industria de la construcción, y de los más importantes de Europa, junto con Batimat. Es donde :
* Convergen constructores, promotores, arquitectos, fabricantes de materiales.
* Aparecen nuevos procesos y desarrollos de materiales innovadores.
* Punto de encuentro para analizar, discutir y presentar los principales lanzamientos tecnológicos, las novedades de los mercados, así como las nuevas tendencias industriales.
Por la actual situación de crisis, la demanda de material de construcción cae en Europa. Las empresas que quieren obtener nuevos mercados deben salir al exterior, lo que también es una forma de dar salida al excedente de este tipo de maquinaria de construcción que hay en España. Esta nuevaopción internacional de Construmat, quiere ayudar sobre todo a laspymes, que son las que tienen mayor dificultad para enviar misiones a China, facilitándoles su participación y asesorándoles a su vez, sobre las peculiaridades del gran mercado chino. Donde el número de habitantes ronda la cifra de los 1.400 millones, y el crecimiento de la construcción es espectacular debido principalmente a la migración interna de la población del campo a las grandes ciudades que necesita vivienda, y otros servicios (20 millones de personas anualmente), y que ya expuse en posts anteriores.
La internacionalización en empresas fabricantes de material de construcción, que ya estaban posicionadas en otros mercados exteriores, les ha permitido aumentar sus ventas. Un ejemplo es el grupo Cosentino, fabricante de Silestone. Estaban bien posicionados en el mercado de EE.UU. Esta empresa explica en una entrevista publicada por El País,15/5, que el 70% de su facturación es de fuera de España, y esperan llegar en el 2013 al 82% de facturación exterior. Su proyecto más inmediato para el 2011 es abrir en Asia y Latinoamérica. Además de tener 30 personas para el área de innovación y desarrollo de productos, donde investigan sobre nuevas tecnologías y diseños, como por ejemplo ECO, su producto ecológico ganador de varios premios europeos….. “lo que nos da fortaleza es hacer cosas diferentes “.
Decir que el año 2010 fue un año caracterizado por la prudencia del inversor inmobiliario, hace suponer que el 2011 puede ir por el mismo camino, sobre todo en el sector residencial (muy influido por la falta de financiación bancaria, para inmuebles que no están dentro de la cartera de banca).
El motor de las transaciones inmobiliarias no residenciales, en 2011, podrían ser los centros comerciales y los locales, incluso por encima de las oficinas (básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores).
Las compañías patrimoniales de inmuebles, cuyo negocio principal no es el inmobiliario, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual en sucursales de banca de “Sale & Leaseback” (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor.
Es interesante ver, por otra parte, que una crisis también puede representar una fuente de oportunidades. Es sobre todo al final de ésta, cuando se suelen hacer las mejores inversiones…. pero la pregunta del millón es: estamos ya en el final? para contestar a ésto hay que estar atento a movimientos inversores.
Si seguimos un poco el movimiento inversor que está haciendo Amancio Ortega (Zara) en los últimos tiempos, veremos que está cerrando sus Sicav (Sociedades de Inversión de Capital Variable), para dedicar este capital a inversiones inmobiliarias. Con estos fondos, Pontegadea, el Family Office de Ortega, negocia la compra de inmuebles de entidadesfinancieras por ejemplo de BBVA. Este banco previamente los vendió al fondo inmobiliario REEF (propiedad de Deutsche Bank), quedándose BBVA como inquilino. A su vez, REEF ha iniciado la venta de activos y, al igual que otros inversores, Ortega aprovecha la necesidad de liquidez de las entidades financieras para adquirir inmuebles de calidad con descuento. Además de invertir en España, también invierte en destinos internacionales como EE.UU, Méjico, Portugal, Francia, Alemania. Las compras que realiza Pontegadea se decantan por inmuebles de oficinas y comerciales, que actualmente tengan contratos de alquiler a largo plazo, situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades (zonas prime), que es el sector que mejor aguanta la crisis, y en edificios singulares (Expansión, 21.12.10)
Otras grandes fortunas (Ej.:Isak Andic, Mango, compró recientemente un edificio en Pº de Gracia, 36 ) están invirtiendo en el ladrillo. Este tipo de compradores, que están muy bien asesorados, ven buenas oportunidades de negocio en medio de esta profunda crisis y en un mercado inmobiliario con precios a la baja.
Los ingredientes que propone Albert Einstein para superar la crisis, sin perecer en el intento, serían:
Esta situación que vive París y parte de Francia, podría tratarse de un repunte frágil delsector inmobiliario. Todo y que comprar un bien inmueble, sea hoy un refugio seguro para el capital, hay que esperar a ver como irá el 2011, ya que no hay que olvidar que es un mercado frágil y desequilibrado por la crisis y con una situacióneconómica de morosidad.( Todo ello sumado a una posible alza de los tipos de interés y una reducción parcial de las ayudas ficales por parte del estado……deberia conducir a actuar con prudencia.
(Magazine Le Point.fr 19.08.10) Este brutal despertar del mercado inmobiliario después de un período latente (en 2008) sa ha traducido en un alza importante de los precios que están llegando en la capital a niveles de antes de la crisis, y hace que la gente de arrepienta de no haber comprado un año antes, en vez de esperar a que bajasen todavía más.
..Pero la pregunta del millón ahora es : Faut-il acheter maintenant?
Este aumento exhorbitante del precio de los inmuebles en 2010 se da sólo en las grandes ciudades, y en algunas periferias; en cambio, en las pequeñas cuidades del país y zonas rurales, el aumento, si ha existido, ha sido por lo menos dos veces menor.
Para los compradores que están compando rápidamente y bajo presión porque hay poco producto y éste se vende en pocos días….. yo pienso que el precipitarse conlleva siempre un peligro y es inútil. En principio parece que es bueno comprar ahora, por el tema comentado de las rebajas fiscales actuales y los tipos de interés que favorecen la compra, pero el argumento no me acaba de convencer del todo ya que la compra de un inmueble requiere su tiempo de búsqueda y estudio de mercado, además de tener la cabeza fría para así evitar comprar pisos mediocres y sobrevalorados , porque seguro que en un plazo +/- breve volverán a aparecer los buenos productos cuando el mercado sea más fluido.
Yo supongo que unas ventajas fiscales+ tipos de interés bajo son un aliciente, PERO en un mercado con poca oferta se corre el riesgo de quedarte cualquier cosa a cualquierprecio, y lo que se gana por un lado de ventajas fiscales, se pierde y con mucho por el otro al comprar algo que en el nomento de venderlo no te generará plusvalías porque se compró caro y no es un producto prime, en sí mismo.
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Pour les Notaires de France, cette hausse s’explique a la fois par la permanence des taux historiquement trés bas, mais aussi pour le valeur refuge donnée aux investissements immobiliers lors de periodes de crise. A partir de aquí me surgen preguntas como : si suben las tasas los precios se hundirán?……. se prevee otra burbuja inmobiliaria? son los salarios capaces de aguantar estos niveles de precios ?…..
Son de sobra conocidos los mega-proyectos inmobiliarios que se han producido en Dubai, con hoteles de lujo, hasta de 7 estrellas (Burj Al Arab), islas artificiales, cientos de rascacielos, pistas de esquí sobre nieve en pleno desierto, pensado todo ello para los habitantes del país y con la idea de atraer a un público de lujo del resto del mundo.
A través de Dubai World se han acometido proyectos inmobiliarios maravillosos, pero quizá excesivos, entre los que podemos destacar:
The World, un complejo de 300 islas artificiales que imitan la forma de los continentes
The Palm Trilogy (ver la foto), con tres islas artificiales en forma de palmera, que dotan al país de 520km de nueva costa y tiene previsto albergar 100 hoteles de lujo y 10.000 villas de diseño.
Burj Dubai, edificio que se inaugurará en enero de 2010 y que será el más alto del mundo, con 818 metros de altura.
Los problemas de la deuda de Dubai no son una sorpresa, ya que este emirato sufre una grave burbuja inmobiliaria, y no produce petróleo ni tiene un superávit fiscal.
Hasta ahora el petrodólar permitía todo esto. Pero parece ser que actualmente su primo rico, Abu Dhabi, que es el emirato más importante de los 7 que componen los Emiratos Árabes Unidos y que este año ya ha inyectado 15.000 millones de dólares en Dubai, ya no tiene intención de respaldarlo más. Hasta ahora Abu Dhabi había sido el tradicional garante no explícito para el pago de esta deuda de 50.900 millones de dólares, con vencimiento en los próximos tres años, según expone el periódico Cinco Días en su artículo del 29.11.09
Este fin de semana saltaron las alarmas cuando Nakheel, la principal constructora del país propiedad del fondo soberano Dubai World, envió una carta anunciando su intención de retrasar 6 meses el pago de 3.500 millones de dólares que vencía este mes de diciembre.
Lo que está claro es que la presión internacional obligará a que se realicen los pagos, porque Dubai World, el gobierno de Dubai y el fondo soberano de Abu Dhabi tienen dinero para pagar la deuda y las consecuencias de no pagarla serian demasiado graves para los 7 emiratos en su conjunto.
Estos primeros días de Agosto, desde prensa se ha insistido bastante en una recuperación económica y del sector inmobiliario relativamente rápida, incluso más rápida de lo que los economistas preveen.
Todo ello basado en el hecho de que Estados Unidos probablemente ya esté saliendo de la recesión. Pero la realidad es diferente… y, con la que está cayendo, si nos damos un paseo por el mercado inmobiliario en Europa, mejor con paraguas!
También he leído que Europa va a empezar a salir de la crisis en breve… pero yo añadiría que España no tiene ni el potencial económico ni el tejido industrial de países como Alemania o Inglaterra. Nuestro modelo económico está muycentrado en turismo, construcción y automóviles, es decir, en los sectores más tocados por la recesión en estos momentos.
La crisis ha tenido unos efectos importantes sobre nuestra economía, dado el peso específico del sector inmobiliario en su conjunto (se dice que es el doble que en el resto de los países de la UE). La crisis inmobiliaria vino tras la crisis financiera y, sin el envío de los paquetes subprime Americanos, quizás la burbuja inmobiliaria simplemente se hubiese desinflado más lentamente, en vez de explotar.
La historia económica demuestra que los ciclos inmobiliarios necesitan 5añoso más para iniciar la recuperación, y a esto además hay que añadirle la importante crisis financiera, que ha provocado que se cerrara este ciclo alcista. Visto así, ¿no parece lógico que se vaya a retrasar algunos años más la recuperación, sobre todo en inmobiliaria?
De todas formas, si sólo lo enfocamos como una explosión de la burbuja inmobiliaria, vemos que históricamente las burbujas inmobiliarias cada vez aparecen más seguidas y alcanzan a un mayor número de países debido a la globalización, pero también su duración es menor.
Para que el panorama empiece a despejarse, desde el gobierno deberían hacerllegar medidas de apoyo al sector inmobiliario para incentivar la compra de viviendas, pero no sólo dando apoyo a la vivienda de protección oficial, sino con ayudas directas al sector inmobiliario: una propuesta digna de estudio es la que ofrece el Decano del Colegio de Notarios de Cataluña, consistente en bajar dos puntos el Impuesto detransmisiones patrimoniales.
Son de sobra conocidos los mega-proyectos inmobiliarios que se han producido en Dubai, con hoteles de lujo, hasta de 7 estrellas (Burj Al Arab), islas artificiales, cientos de rascacielos, pistas de esquí sobre nieve en pleno desierto, pensado todo ello para los habitantes del país y con la idea de atraer a un público de lujo del resto del mundo. 
Estos primeros días de Agosto, desde prensa se ha insistido bastante en una recuperación económica y del sector inmobiliario relativamente rápida, incluso más rápida de lo que los economistas preveen.
