(I) Qué hago con el piso?… si la promotora está en concurso de acreedores

27 Julio, 2010 1 Comentario

Uno de los temas que han tenido más transcendencia a nivel nacional, sobre todo en los dos últimos años, han sido las declaraciones de concurso de promotoras inmobiliarias.

Se ha hablado mucho de las empresas, cómo y por qué han llegado a esa situación de concurso. Pero un tema en el que no se ha profundizado es: ¿Cómo pasa a afectar la declaración de concurso de las promotoras a los derechos de los compradores de viviendas?

En este primer post trataré el tema de una forma práctica, es decir, exponiendo en síntesis las opciones que tienen los compradores de vivienda de la concursada, que irán en función del estado de las obras y la tipología de los contratos:

1. En primer lugar, podría resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas. En principio, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes (pueden ser nulas las claúsulas que establezcan la resolución del contrato por la sola declaración del concurso). Porque si atendemos a las finalidades que rigen el concurso, una de ellas persigue la continuidad de la actividad empresarial, aunque en la realidad muchos concursos acaban en liquidación y no en convenio, debido a que el concurso se solicitó tarde.
2. O bien, continuar con la compra, solicitando que se finalicen las obras y estas se entregen en el plazo pactado: Cuando se declara el Concurso, el comprador seguramente se encuentra con un contrato por el cual ha adelantado parte del precio de la vivienda, y  la  entrega de la vivienda vencia después de la declaración de concurso. En este caso tenemos un contrato de compraventa pendiente de cumplimiento de sus obligaciones por ambas partes , es decir que ni el comprador ha pagado íntegramente el precio, ni el vendedor  concursado  ha podido entregar la vivienda. Siguiendo en esta línea, el comprador seguirá pagando los plazos previstos y el vendedor  sigue construyendo la vivienda. PERO SI EL VENDEDOR no acaba , es decir que no cumple su obligación ,el comprador puede resolver el contrato por circunstancias posteriores al concurso, con la consiguiente eficacia liberatoria : lo que supone que las obligaciones de ambas partes se extingan, y ni la promotora en concurso deberá entregar la vivienda ni el comprador debrá ya abonar más cantidades. A partir de aquí el crédito del comprador se devolverá con cargo a la masa, y por tanto con una situación algo más ventajosa que la de un acreedor concursal ( aunque hay disparidad en la sentencias de los juzgados  en lo que  a esto se refiere).

Pero en cualquier caso, lo que se debe realizar en el procedimiento concursal es:

• Pedir que se realicen las obras, ya sea por la empresa en concurso o por otra, tal y como se pactó en el contrato, porque como he comentado antes, el concurso no afecta a la vigencia del contrato ni a las obligaciones contraídas. Se da  en muchos casos la posibilidad de que venda a otras empresas algunas promociones y la concursada se queda acabando solo algunas. En este caso, los compradores de la vivienda deben  estar atentos  y examinar las condiciones de subrogación en el contrato con la nueva empresa.
• Se debe comunicar  el crédito al procedimiento concursal, para evitar que se pierda el derecho del crédito, en el caso de que no se pueda llegar a cobrar por la via del aval. Aunque el comprador no es acreedor  de dinero, ante la posibilidad  de que no se realicen las obras, o bien  de que se rescinda el contrato, hay que reclamar un probable “Crédito” en el plazo de un mes , para evitar que se pierdan las cantidades entregadas hasta la fecha.

Sacresa a concurso: problemas de refinanciación (I)

29 Junio, 2010 No hay comentarios

En todos los medios está apareciendo la noticia de que la banca se ha negado ha refinanciar la deuda y no ha aceptado el plan de viabilidad presentado por Sacresa, que en su intento de llegar a ser una de las mayores inmobiliarias de España entró en un endeudamiento excesivo (con la compra de Metrovacesa), lo que le ha llevado, junto con la crisis actual, a esta situación de desajuste económico.

Para entender cómo ha podido pasar, en 3 años, de estar en los primeros puestos de los top ten en el ranking empresarial inmobiliario a declararse insolvente y pasar seguidamente, a presentar concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos).

Es preciso hacer un poco de historia de la empresa, de la evolución de su crecimiento, y ver porqué, aún manteniendo una de las mayores carteras de suelo del país, han llegado a esta situción límite  que les ha obligado a presentar a día de ayer concurso en el Juzgado Mercantil nº2 de Barcelona.

Como otras empresas constructoras, Sanahuja empezó construyendo viviendas en Barcelona para la fuerte emigración que sufrió esta ciudad y su cinturón industrial durante los años 60. De la construcción de bloques de pisos en barrios populares, pasó a hacer promociones de mayor envergadura y en los últimos años han estado presentes en los grandes proyectos de transformación de Barcelona como ILLA Diagonal, la Ciudad de Baloncesto en Badalona, o el centro comercial Les Arenes, también  estaba en marcha el proyecto Porta Barcelona junto a la zona alta de Barcelona. Pasando luego a expandir su radio de acción al resto de España para entrar a continuación en el  mercado extranjero.

Sanahuja entró en el capital de Metrovacesa, llegando a controlar el 80% del capital de la compañía. Para ello tuvo que asumir una altísima deuda. Este proyecto se torció cuando la banca no permitió que se fusionaran Sacresa y Metrovacesa, ya que esta unión hubiera hecho más llevadero el endeudamiento contraído por Sacresa, todo ello además agravado por la crisis y el actual parón de las ventas.

A raíz de estar ya en Metrovacesa y haber tomado el control con el 80% del capital (que lo perdió un año después), empezaron a comprar producto importante a base de endeudamiento, y así pasaron a comprar la sede del banco HSBC, uno de los edificios más caros de Europa por un valor aproximado a 1.600 millones de €,  compitiendo con  fondos de inversión de los jeques árabes. 

Quizás uno de los fallos estuvo en no estudiar a fondo el valor de lo que compraban, y así Metrovacesa volvió a revender la torre al banco HBSC un año más tarde por  un importe cercano a 1.000 millones de € (28.11.08 Cinco Dias) Pero han sido los miles de millones de euros solicitados a la banca, que se convirtieron en una deuda insostenible lo que les ha llevado a esta situación.

Fuentes consultadas: La Vanguardia, Expansión y Cinco Días.