Comprar vivienda en 2010?

3 Febrero, 2010 No hay comentarios

La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:

1. Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
2. Unas condiciones económicas ventajosas.
3. Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.

Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.

Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.

Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.

Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.

Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…

Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.

Invertir en Miami

27 Julio, 2009 1 Comentario

Parece que el mercado de Florida, en concreto Miami, empieza a salir de una dura crisis.

Actualmente, el mercado inmobiliario en Miami está incrementando sus ventas: en el 1r trimestre  de 2009 aumentó un 72% respecto al mismo periodo del año anterior (según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami).

Los precios medios de venta en Miami no suelen superar los 150.000 €, que para los europeos es un precio asequible.

La venta de viviendas en Miami ha aumentado debido a:

1. La llegada del nuevo Presidente de USA, Barack Obama.
2. La reducción del stock de viviendas, que las famosas hipotecas impagadas subprime dejaron en manos de los bancos (las propiedades fueron subastadas).
3. El aumento de los centros comerciales y tiendas.
4. El descenso del precio de la vivienda, sumado a la debilidad del dólar, que ha creado un mercado muy atractivo a los compradores extranjeros, lo que ha llevado a un alto porcentaje de transacciones de clientes internacionales.
5. El importante mercado de la vivienda de lujo, que ha mantenido sus compradores debido a la bajada de precio de las propiedades exclusivas hasta un 50%. Los clientes compradores proceden mayoritariamente de USA, Canadá, Europa y Latino América.
6. El potencial que tiene la ciudad para absorver el exceso de construcción generado en los últimos años, debido a su clima y por ser mayor el centro turístico internacional de cruceros y compañías marítimas del continente.

Tanto la Cámara de Comercio Española como el ratio de análisis financiero por la empresa Standard & Poor’s, aconsejan invertir en el mercado inmobiliario de Miami.

En viviendas de obra nueva, los promotores oferecen grandes incentivos, como serían: ellos cargan con los gastos de mantenimiento y los impuestos durante 2 años; garantizan a los propietarios el alquiler del inmueble por 3 años; si los precios de venta bajan, garantizan la recompra por el mismo precio de compra; proponen una financiación de la vivienda con el 35% de la cuota inicial; etc.

Miami cuenta con el encanto latino (65%, en su mayoría cubanos) y con el sistema eficiente y práctico de USA. Con sus 2.400.000 habitantes, Miami es una ciudad cosmopolita, llena de famosos, millonarios y una gran cantidad de visitantes.

Las tasaciones inmobliliarias evolucionarán?

25 Julio, 2009 1 Comentario

Tras el último post, me gustaría  profundizar sobre la tasación en el momento actual:

En principio, ya que  la normativa que regula el mercado hipotecario hace que la tasación oficial del bien inmueble sea de obligado cumplimiento, la elección de la sociedad que va a realizar la tasación puede solicitarse  de mutuo acuerdo, entre el que solicita el préstamo, y la banca o prestamista.

Se haga o no el prestamos hipotecario, el comprador deberá pagar la tasación que le han realizado.

Esta obligación legal, se supone que representa un beneficio para el comprador, porque debería designar con exactitud el valor asignado a la vivienda, ya que por ello realiza la tasación un périto profesional… Aunque se puede dar la situación de que ante un mismo bien inmueble, las tasaciones realizadas por dos empresas diferentes, a veces, no coinciden en el precio que marcan. Lo cual dicho sea de paso provoca desorientación en el comprador, y ya no digamos si es extranjero!!

Pero además de las reflexiones anteriores, también  me gustaría destacar algunos aspectos de las tasaciones que actualmente están apareciendo tras la crisis:

1. Antes de la consabida crisis, las tasaciones eran a la alza, es decir la empresas de tasación, en base a los valores por  m2, zona, últimas ventas y caracteristicas del producto,  hacían una tasación, que casi siempre llegaba a convertirse en el precio real de mercado, esto es, el precio que pedía el vendedor  y que el  comprador estaba dispuesto a pagar por ese inmueble. Además, banca llegaba a conceder hipotecas basadas en el 100 % del valor de tasación (y superiores).
2. Actualmente ésto ya no es así. Los valores de tasación ya no se hacen a la alza, sino a la baja, y como el mercado es muy cambiante, una tasación hecha hace dos meses ya no es un argumento útil para establecer el precio. Banca ha establecido que las tasaciones sean a la baja y, sumado a que tampoco dan hipotecas por el 100% del valor de tasación (y eso en el caso de que las den), sino por 40 , 50 o  60% ,  lleva a  que el comprador no disponga de liquidez suficiente para hacer la operación de compra del inmueble y, por tanto, no se pueda llegar a cerrar la operación.

El valor de tasación tampoco es un elemento determinante para establecer el precio, ya que ahora el precio real de venta será el resultado de lo que comprador quiera ofrecer por el inmueble y de lo que el vendedor decida aceptar, según si tiene prisa por vender o bien prefiere esperar otra oferta mejor.

Es un momento dificil para que el périto tasador se pueda basar en  los parámetros tradicionales que fueron; valor del m2 por zona, la zona en si, características intrínsecas de la vivienda y, como no, el precio de las últimas vendidas en la zona de tipo similar.

Por razones obvias!!  ¿Qué valor tiene actualmente la tasación? ¿Quizás poner un poco de orden en un mercado en continuo cambio?

¿Hacia donde evolucionará esta normativa que obliga al comprador a pagar una tasación aunque luego no lleguen a concederle la hipoteca? Hoy por hoy, un gasto superfluo, cuando no, inútil.

Pasos para pedir una hipoteca (I)

24 Julio, 2009 2 Comentarios

Debido a las múltiples consultas que recibo diariamente de mis clientes, he pensado que hoy haré un repaso del préstamo hipotecario, como operación financiera para comprar una vivienda, de sus trámites y todos los conceptos que se utilizan en la fase de tramitación hipotecaria.

Dado que todos ya conocemos cómo funciona una hipoteca, me centraré en temas como:

• El importe de la hipoteca, que es un porcentaje sobre el valor de tasación que se le da a la vivienda. A veces puede llegar al 100%.(*ver comentario de opinión en el próximo post)
• El tipo de interés, que debe adecuarse a un plazo, el cual nos determinará la cuota cómoda a pagar.
• El TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste efectivo anual del préstamo. Destaca el interés inicial, sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones que la operación conlleva.
• El plazo de amortización, que es el periodo que se establece en el préstamo para su total devolución. Es importante que el plazo permita pagar las cuotas cómodamente, teniendo en cuenta que un plazo muy largo genera más intereses de los necesarios.
• Las comisiones del préstamo, que serán: la de estudio, que corresponde a un % sobre el importe solicitado; la de apertura, por los trámites de la puesta a disposición del cliente de los fondos; y la comisión de cancelación, cuando hay la amortización anticipada total o parcial del préstamo.
• La periodicidad, que es la frecuencia con la que se pagan las cuotas del préstamo.
• La carencia, que es el plazo dentro de la vida del préstamo, en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
• La escritura pública de compra-venta, que es el contrato de compra-venta firmado ante notario, y atribuye la propiedad al comprador.

En próximos posts, ya entraré en el tipo de préstamo hipotecario, cómo funcionan los tipos de interés, la fiscalidad y los temas a tener en cuenta al elegir un préstamo.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 Julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

• Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € - precio de la tasación: 125 €.
• Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
• Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
• Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
• Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 - 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.

¿Está en el origen de la burbuja inmobiliaria la deducción por vivienda del IRPF?

10 Junio, 2009 No hay comentarios

Ante el anuncio del Presidente del Gobierno José Luís Rodríguez Zapatero, que va a eliminar progresivamente la desgravación fiscal del IRPF en la compra de una vivienda, prevista para el 2011, hay distintas posturas…

Desde el Gobierno se considera que quitar la desgravación será un motor para reactivar la demanda de viviendas en los próximos años.

La deducción sólo la prodrán realizar a partir del 01/01/2011 las rentas de menos de 17.000 € anuales. En la franja de rentas superiores a 17.000 € hasta 24.000 € la deducción se reduce hasta desaparecer. En caso de que se suprimiera la desgravación, los contribuyentes que ganen más de 24.000 € perderán aproximadamente unos 1.000 € anuales…

Por otro lado, se habla de beneficios fiscales para los propietarios que alquilen su vivienda:

• Hasta un 60% aumenta la deducción por los ingresos que genere el alquiler de la vivienda.
• En el caso de un arrendatario menor de 30 años, se llegaría al 100% de deducción.

De este modo, quieren favorecer el mercado del alquiler, y que se equipare la posibilidad de que el ciudadano pueda comprar o alquilar con una amplia oferta.

La conclusión del Gobierno es que con esta ley se facilitará el acceso a las viviendas a un segmento joven y de rentas bajas, tanto en alquiler como en propiedad. Esto contribuiría a reducir el exceso de oferta. Y, como consecuencia, para beneficiarse de la actual desgravación, los compradores adquirirán la vivienda antes del 2011, con lo cual se generará ventas durante estos dos años, hecho que hará disminuir el stock.

Desde el día a día inmobiliario, creo sinceramente que lo que hay que hacer es incentivar la compra aumentando la desgravación, y en absoluto eliminar la deducción actual. De hecho, la ministra Aguirre propone que la deducción en la comunidad de Madrid pase de un 5% a un 6%  para la compra de viviendas de obra nueva, lo que supone un 20% más de reducción.

Los compradores se sienten compradores cuando encuentran formas de financiación, hipotecas, o se les facilitan créditos, y a su vez son conscientes de tener un empleo estable. Porque si no te dan hipoteca para comprar, ya no hay un segundo paso de poder pensar si tendrás desgravación o no. Hagamos primero posible la compra, y luego ya buscaremos como incentivar y mejorar sus condiciones.

¿Realmente creemos que esta medida servirá para resolver los problemas del sector? ¿O simplemente es otra forma de ocultar la gran crisis financiera y el incesante aumento de paro? ¿Es el sector inmobiliario el culpable de todo?