Cláusulas hipotecarias SUELO/TECHO

30 Septiembre, 2009 1 Comentario

Como noticia reciente (EXPANSIÓN, EL MUNDO, EL ECONOMISTA 23/24/25.09.09) y en referencia  a  las cláusulas Suelo y Techo, el Senado aprobó por unanimidad una moción presentada por el PP, pactada con CIU, que insta al Gobierno a actuar contra estas prácticas, por parte de algunas entidades de crédito relacionadas con las revisiones de las hipotecas, y solicita al BANCO DE ESPAÑA que, como regulador del sistema financiero Español, deberá preparar en 3 meses un informe acerca de estas cláusulas de los préstamos hipotecarios, estableciendo la efectiva traslación de los descensos del Euríbor a las cuotas hipotecarias que deben pagar los prestatarios.

Recordemos que el Euríbor es el tipo de interés al que se conceden las hipotecas en España. Las últimas noticias que nos trae el Euríbor son buenas para todos lo que tienen hipoteca en nuestro país, ya que ha llegado a tener 12 meses consecutivos de caída libre, llegando a 1,26% en Septiembre 2009 (en Julio 2008 estaba a 5,393%). Este recorte puede suponer que se abaraten las hipotecas en algo más de 4.000 € anuales de media.

Esta diferencia en las cuotas supone un alivio para algunos contratantes de préstamos hipotecarios, pero no para todos ellos, porque bastantes hipotecados habrán mirado el recibo de su hipoteca y comprobado con sorpresa que, a pesar de las bajadas del índice de referencia de su préstamo, la cuota a pagar no baja. Estos son los que firmaron una hipoteca que contenía la cláusula SUELO. Esta cláusula determina el porcentaje más bajo al que el cliente hipotecario deberá pagar su préstamo, independientemente de de la cotización del Euríbor.

La cláusula SUELO debería ser conocida por los contratantes de hipotecas, pero en la mayoría de los casos esto no es así.

Una vez firmada esa hipoteca con esta cláusula (que es legal y negociable) permite que el banco establezca un límite a la variación del tipo de interés. Es posible que las entidades introduzcan esta cláusula ahora, aunque se firmara la hipoteca hace años.

Por ejemplo, aunque el Euríbor + el diferencial acordado en su momento con el banco marquen una cifra actual del 2,5%, al haber firmado una cláusula Suelo (del 3%, 4% o 5%) obligan a que el cliente hipotecario siga pagando en relación a ese mínimo estipulado, que normalmente coincide con el Euríbor + el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. Esto hace que los bancos sigan cobrando lo mismo, independientemente de la rebaja que el Euríbor supondría para el cliente.

También se habla de la cláusula TECHO, que es como una excusa que utiliza la entidad fiananciera para justificar la cláusula Suelo, diciendo que beneficia el cliente hipotecario. La cláusula Techo determina que, por mucho que suba el tipo de interés, nunca se apliacará un interés mayor que el establecido por esta clásula. Pero la realidad es otra, ya que esta cláusula está por las nubes (entorno al 12% o 15%) y difícilmente se alcanzará nunca, así que no va a darse fácilmente la circunstancia de que beneficie al cliente.  

A modo de ejemplo (y publicado por el MUNDO.ES de 20.03.09) ésto podría ser la redacción literal de una cláusula SUELO/TECHO, que  aparecería al final del apartado “intereses”, una vez indicado el índice Euribor de referencia + el diferencial:

“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, sumado a los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente en el período de interés. Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,000% nominal anual.”

En el caso de las subrogaciones del préstamo hipotecario del promotor, lo más probable es que en las escrituras del comprador no aparerezcan las cláusulas del techo ni del suelo, aunque pueden aparecer en la del promotor, y por tanto simplemente habría una breve reseña remitiéndose a la escritura hipotecaria del promotor. Ante la duda, hay que pedir al banco que den una copia de la escritura del préstamo hipotecario hecho al promotor, donde aparecerán las cláusulas originarias.