MEGAPROYECTO DEPORTIVO EUROPE ROYALE BEIJING (II)

13 febrero, 2011 1 Comentario

La Real Federación Española de fútbol (RFEF) gestionará el área de fútbol de la nueva Ciudad del Deporte de Europe Royale Beijing.

En la imágen se observa un plano de las instalaciones deportivas previstas.

Dentro del proyecto inmobiliario Europe Royale, de cuatro grandes ciudades en China, realizado por el Holding para Asia de la promotora española Dataga, se halla la creación de La Ciudad del Deporte.

Se  incluyen centros de alto rendimiento que serán los más grandes del mundo, en varios deportes como Tenis y  Fútbol, además de campos de golf, puertos deportivos, un magnífico estadio de Atletismo, así como instalaciones  que provean los servicios para deportistas de élite, residencia para deportistas ( capacidad para más de 1.000 residentes), hoteles, área comercial, de ocio y temática. Asociado a todo esto irá un gran Hospital Universitario privado, dedicando sus instalaciones y personal a la especialidad de  Medicina  Deportiva.

A principios de 2011 se  ha firmado la ratificación  del acuerdo por parte de la RFEF para la gestión de esta área: Se crearán  la Escuela Española  de Fútbol de la Federación y el Centro de Alto Rendimiento (CAR). Está orientada a deportistas de entre 8 a 26 años  que tengan intención de progresar  profesionalmente en este deporte.

El proyecto,  que como indica la RFEF en su página web de noticias,  estará financiado por el Holding español,  incluye la construcción de 26 campos de fútbol de diferentes tamaños, un gran estadio central con capacidad para 26.000 espectadores, asi como las instalaciones complementarias para la realización de dichos eventos deportivos.

A la pregunta de qué rendimiento económico supondría para la federación su presencia en este proyecto :”Estos acuerdos crean unas sinergias que son imposibles de señalar con una cifra” ratificó el presidente de Dataga (elconfidencial.com 08.01.11 )

……… llegará a suponer este acuerdo un balón de oro para el fútbol español?

DATAGA INMOBILIARIA: MEGAPROYECTO EUROPE ROYALE EN CHINA (I)

9 febrero, 2011 No hay comentarios

De la asociación de la española Dataga + Hainan China Railway Construction Investment  surge el desarrollo de este proyecto.

La promotora inmobiliaria española Dataga inicia en China, el que  según sus datos será el mayor proyecto residencial, turístico y de ocio de Asia.  La idea es realizar cuatro macrocomplejos residenciales en las áreas de Beijing, Shanghai, Shenzen y Hainan. El Proyecto llamado Europe Royale, pretende trasladar la arquitectura y paisajes de cinco países europeos ( España, Italia, Francia, Inglaterra y Alemania ) a estas nuevas zonas urbanas.

En concreto supone la construcción de cuatro nuevas ciudades, que contarán con  todos los servicios con los que cuenta una ciudad, como colegios, hospitales, oferta de ocio, turística, cultural, y centros deportivos, de éstos últimos hablaré  en un post en referencia al acuerdo(7.1.11)  al que han llegado  con la RFEF para que gestione el  área de fútbol de la nueva ciudad del deporte de  Europe Royale Beijing. Actualmente está en marcha el primero de estos cuatro proyectos, que es el que se realizará en Hebeli, situada cerca de Beijing.

La promotora, en joint venture  con socios locales,  ha acordado el desarrollo del proyecto con autoridades chinas, organismos públicos y privados, fondos y bancos asiáticos. Este primer proyecto cuenta con la intervención de la empresa de participación estatal Hainan China Railway Construction Investment. Dataga, ha creado una red de oficinas y empresas, chinas, mixtas e internacionales. Se prevee una inversión, para el proyecto de Beijing, de 10.000 millones de €, de los cuales 1.900 millones se destinarán a la primera fase. (Expansión 3.2.11).

El proyecto entero está previsto que se construya en 10 años, en fases de 24 meses, entregándose los primeros inmuebles en el 2012. Las villas de 400 a 1.200 m2 de superficie y un valor aproximado de 6.000€/m2,  van dirigidas al segmento de la sociedad china con  alto poder adquisitivo, pero también al mercado de los alrededores como Hong-Kong, Singapur, Korea o Japón. Además de la zona residencial,  habrá una ciudad finanaciera, con 25 edificios de oficinas, universidades internacionales y zonas deportivas .

Este gran proyecto es uno de los pioneros  con los que el sector inmobiliario español se expande en China. Ello se debe principalmente a la ley de urbanización que  determina que la propiedad del suelo en China es del Estado ( concesión ) lo cual  supuso que los promotores inmobiliarios extranjeros estuviesen en un principio, poco interesados en  invertir.

(2) LA VIVIENDA en China

5 octubre, 2010 1 Comentario

Este post se basa en las conclusiones de un empresario español que se ha establecido con su familia en China y, a día de hoy, está haciendo su personal estudio de mercado en busca de vivienda allá.

En China, las viviendas son concesiones por 70 años (al parecer, están estudiando ampliar la concesión a 90 años). Si se compran viviendas de nueva construcción, la concesión es por la totalidad de este período.

Con respecto al mercado de vivienda de segunda mano:

• La concesión se transmite de forma inherente a la vivienda y, por tanto, si se compra este tipo de vivienda  hay que restarle, a la concesión total, los años que ha estado el anterior propietario.
• Un dato curioso es que no está muy desarrollado el mercado de la rehabilitación de edificios ni de viviendas. En la vivienda no se suele realizar mantenimiento de forma habitual, esto es: mantenimiento de parking, pintura de escaleras y de la vivienda en si misma, limpieza y conservación de fachadas del edificio. Todo ello conlleva a que el deterioro sea visible en pocos años y, por tanto, el comprador prefiere decantarse por la vivienda de obra nueva. (Habría que estudiar aquí un posible hueco de mercado, el de la rehabilitación de viviendas).
• Se podría decir que la vivienda de segunda mano en China está menos solicitada. La gran mayoría tiende a buscar obra nueva, por la gran oferta  existente a lo largo de todo el país. Se trata de un mercado de viviendas de nueva construcción  muy importante. En el centro de las ciudades, lo que se llamaría el ”primer anillo, donde ya está el mercado de la vivienda mas consolidado, no se descarta la oferta de la vivienda de segunda mano.

Los créditos que se conceden para la compra de vivienda, pueden llegar hasta el 50% del total de la inversión. Aunque los precios sean fijos, siempre hay que entrar en una negociación, además del descuento del 2% por pronto pago. La comisión de la inmobiliaria la pagan entre ambas partes.

Como es un país en desarrollo y enorme en tamaño, no sólo están creciendo las grandes ciudades como Beijing o Shanghai, sino también se expanden las existentes ciudades en las periferias, llamados el “tercer” o ”cuarto anillo”. Estas zonas perféricas suelen estar bien comunicadas, ya sea con los TGV o con una red de metro en contínuo crecimiento.

Las redes de tren de alta velocidad comunican de forma rápida las viviendas de los pueblos de la zona con los centros de las ciudades y lugares de trabajo. Así como también el metro, lo que hace que suba de precio una vivienda junto una estación y con buena comunicación (como sucedería aquí).

Hay ciudades fantasma, básicamente compradas por inversores que quieren ser propietarios. Teniendo en cuenta que su mentalidad está orientada hacia el trabajo, al trabajar todo el día, tienen pocos gastos, con el consiguiente ahorro. Ello les había permitido poder pagar un piso a su hijo (que además suele ser hijo único), pero ahora esto está cambiando un poco, ya que los sueldos de los hijos son mayores que los de los padres.

Si entramos a valorar las distintas zonas, a pesar del gran incremento de precios que ha sufrido en general la vivienda en todo el país, vemos que:

La Provincia de Hainan es una zona residencial de alto standing, y con ventajas fiscales. Hay promociones de  moderno diseño, con resorts y campos de golf. Es una zona muy bonita y bastante húmeda, junto al mar, al sur del país. Lo mejor es comprar pisos altos y en segunda línea de mar, para evitar el deterioro. La capital, Haikou, y la zona de Sanya también son bastante caras. En concreto, Sanya es una ciudad turística con una isla artificial conectada por un puente. El grupo de Arquitectos MAD ha proyectado PHOENIX 2, un destino de lujo que se completará el 2014. Como el Norte de CHINA es muy frío, esta zona se considera un buen sitio de veraneo por ser más cálida. Su target de cliente son rusos y chinos del norte. El precio de la vivienda en la  zona está subiendo mucho, llegando a quintuplicar anualmente su precio.

El resto de CHINA es más asequible. Las zonas que pueden ser un buen lugar de residencia son: Guangzhou, junto a Hong Kong, y Guiling, una ciudad my bonita, donde en breve habrá el tren de alta velocidad (340km/h) que la une con Shanghai. El precio de la zona va a subir mucho. Actualmente lo más caro estaría alrededor de 2.000€/m2 , pero en las afueras también se puede encontar vivienda por 200€/m2.

Beijing, la capital, tiene un clima muy extremo, en realidad tiene buen clima sólo dos meses al año, porque en agosto llega a los 40ºC. Es una ciudad con gran densidad de población y unos niveles de contaminación ambiental muy altos. Es interesante comprar vivienda en la capital como inversión.

(I)Urbanizaciones vacías, Pisos tristes.

17 septiembre, 2010 1 Comentario

Son una herencia de la crisis, están  en perifierias de algunas ciudades  de España, Irlanda, California….. y  por otros motivos, también se habla de millones de viviendas vacias en China. Realmente es un problema que no solo se da en España. Por ejemplo en California, dado que las casas se construyen a base de madera, y por tanto su deterioro es más rápido, lo han solucionado proponiendo la  demolición de  las viviendas, y recalificando el suelo  como no urbanizable. En los  mercados español e irlandés, se habla de demoler estas urbanizaciones, pero hasta ahora,  esto solo se ha hecho con las que son manifiestamente ilegales .

El resto de viviendas se considera que lo irá absorviendo lentamente el mercado porque el número de viviendas por mil habitantes en  ambos paises es inferior a la media europea.

 Analizando la problemática que plantean las urbanizaciones fantasmas vemos que :

• Son en su mayoría construcciones de grupos de viviendas, plurifamiliares o unifamiliares, con o sin jardin o zonas comunitarias, donde vive poca gente o no vive nadie.
• Algunas están prácticamente acabas.  Otras en cambio,  a medio construir, donde todavia  están las gruas, y los materiales de construcción por en medio,  dando  la sensación  de que se han ido los operarios, pero que van a continuar su trabajo al dia siguiente.

• A los pocos compradores que han ido a vivir allí,  les vendieron la vivienda con la idea de que  llegarian transportes, se abririan centros comerciales, equipamientos, etc… pero que  en el mejor de los casos ahora solo disponen de  los servicios mínimos de agua. luz y gas…. y muchas veces no hay ni las calles acabadas.
• La pregunta es, qué hacer con estas urbanizaciones vacías ?…. Porque las viviendas vacias, o sin acabar, sufren deterioros….. a partir de los 6  años empiezan a crecer plantas, aparecen grietas, el hormigón se rompe, entran humedades y a la larga ya se hacen inhabitables. Cuanto más tiempo pasa  más probable es que acaben  destrozadas. Y por otra parte, quién asume los costes que estas puedan generar?.
• En España, desde la costa hasta los alrededores de las grandes ciudades, se pueden ver estos restos, testigos  mudos  de la burbuja inmobiliaria, que están a la espera de una recuperación que parece no querer llegar.

 Las personas que  compraron vivienda en estas zonas se enfrentan a un futuro incierto, donde tendrán dificultades no solo para vender o alquilar algún dia la vivienda, sino también para habitarla. Contemplando esta mega urbanización, lo que  aparece es como una barbaridad urbanística ubicada en un desierto, entre dos autopistas y en mitad de ningún sitio……

Hay un articulo muy interesante aparecido en el WALL STREET JOURNAL, Real Estate, de  16.09.10, en referencia a este tema.

Para saber más sobre el artículo  del WSJ:   http://online.wsj.com/article/SB10001424052748704476104575439783253733728.html

 A nivel general, este artículo hace un estudio del mercado inmbiliario en España y de las consecuencias que tendrá para la recuperación económica.

Y en concreto, analiza los errores como el  de la torre Lugano en Benidorm, la cual  debia  ser una de las torres más altas de España,  atrayendo compradores nacionales e internacionales , con la promesa de un edificio de lujo,  ascensores de cristal y magnificas vistas al Mediterráneo. En el articulo se detalla el estado actual de la edificación: las ventanas no cierran,  no hay ascensores de cristal, los lavabos no funcionan. Todo ello ha llevado a los compradores a presentar una  reclamación contra la promotora, por los graves problemas de la construcción…….Es el fin de la Fiesta y del período en que los españoles ” pensábamos que eramos ricos “.

2010 World Expo Shanghai, China

9 septiembre, 2010 2 Comentarios

Antes de que finalice esta Expo, el próximo 31 de Octubre, aunque se ha hablado mucho de ella , siempre hay fotos que deslumbran y detalles que quizás desconocemos de esta expo 2.010. El tema central  de la exposición ha sido “ mejor ciudad , mejor vida “, representando el deseo común de todas las sociedades de contar con núcleos urbanos acordes con la vida moderna, de bienestar y desarrollo sostenible. 

En esta Expo, las ciudades han podido participar directamente, y para ello, se ha creado el Area de Mejores Prácticas Urbanas, donde varias ciudades del mundo, han expuesto sus experiencias y propuestas, así como  su punto de vista, de un mejor modelo de desarrollo urbano. España ha estado representada por tres ciudades: Madrid, Barcelona, Bilbao.

Por sus dimensiones y por la cantidad de países participantes, se la considera la mayor exposición internacional realizada hasta la fecha. Están representados 192 estados y 50 organizaciones internacionales.

El pabellón CHINO, cuyo objetivo es mostrar al visitante la cultura y tradiciones chinas. Su forma se inspira en las antiguas coronas imperiales chinas. La fachada, con cuatro columnas y un cuerpo central, en forma de pirámide truncada, está cubierta por vigas de acero pintadas, entrelazadas por medio de la técnica dougong. El techo configurado con la forma de un sudoku. Aquí se muestra el desarrollo urbano en China desde la antigüedad hasta el presente.

 Este es el Centro Cultural de la Expo, diseñado por el equipo de arquitectos chinos ECADI,es una de las 5 construcciones que se mantendrán una vez desaparezca la Expo. Tiene la apariencia de un platillo volante, que por la noche, con la iluminación, se convierte en una ciudad flotante.

 Una vista nocturna  del EJE EXPO, un paseo de 1km que hace de via de acceso y de intercomunicación de las calles de la Expo y el río. Está realizado con una membrana plástica, sostenida por 50 mástiles y seis columnas en forma de embudo.

Detalle interior de la exposición en uno de los pabellones. Estos  profundizan en distintos aspectos del desarrollo urbano:

*El Pabellón temático: basada en la técnica arquitectónica  Shikumen,(típica de Shanghai), con dos fachadas realizando diseño de papiroflexia.

*Pabellón urbanian:dedicado a las personas que viven en las ciudades . Realizado por los arquitecto holandeses Herman Kossmann y Mark Jong

*Pabellón city being, trata de la vida diaria de las ciudades, concebidas éstas, como organismos vivos.

*pabellón planeta urbano: representa el proceso de urbanización en el contexto mundial y su intereacción con el medio ambiente y el medio rural.

*Pabellón huellas urbanas: cuya temática abarca  la evolución de las ciudades desde la antiguedad hasta nuestros días.

Pre-burbuja inmobiliaria en China?

21 mayo, 2010 No hay comentarios

Este año 2010 es muy complicado para la economía China, debido a cuestiones relacionadas con la apreciación del Yuan, la inflación y el crecimiento del precio de las viviendas , según comentan en el artículo de la BBC news.

Para frenar la especulación actual en el sector inmobiliario chino, el Gobierno ha tomado una serie de medidas políticas para evitar la subida de los precios de las viviendas, entre ellas:

• Aumentar el pago inicial de los compradores de segundas viviendas hasta un mínimo del 50%
• El Consejo de Estado pidió a los bancos que dejaran de prestar dinero a los compradores de terceras propiedades en zonas residenciales y que no concedan préstamos a los compradores que no presenten pruebas de almenos 1 año de residencia en China.
• Aumentar la disposición de suelo urbanizable.
• Reforzar los controles sobre la financiación a las empresas inmobiliarias.
• Dar instrucciones a los promotores para que no acaparen propiedades con objeto de hacer subir los precios (Pekín ha limitado a 1 la adquisición de viviendas de nueva construcción a sus residentes).

Ante estas medidas para suprimir los aumentos en los precios de la vivienda, algunos inversores se apresuran a vender sus propiedades mientras los precios siguen altos. Muchos especuladores inmobiliarios que invirtieron en Shangai y Pekín empezaron a vender sus casas desde marzo 2010, de forma que el número de inmuebles en venta aumentó considerablemente.

Actualmente, a pesar de que la sociedad en China es muy conservadora, también se han introducido medidas para regular la concesión de hipotecas, debido a que la nueva generación, con una mentalidad más occidental, no tienen problemas en pedir tarjetas de crédito e hipotecas (mientras que las generaciones anteriores solicitaban ayuda económica a la familia y nunca recorrían a productos bancarios).

Otro tema que ha ayudado al crecimiento de la demanda y, por tanto, a que los precios sigan siendo más altos, es que la sociedad china en temas de familia es muy tradicional y muchos matrimonios no pueden celebrarse si la pareja no tiene casa en propiedad. Esto ha supuesto el problema de que la diferencia entre los sueldos y los altos precios de las viviendas en grandes ciudades cada vez es mayor. La solución del Gobierno al respecto es crear parques públicos de viviendas para facilitar el acceso a aquellos ciudadanos con menor poder de compra.