Beijing es la capital de la República Popular China, como su nombre indica Bei (es norte ) Jing ( capital). De arquitectura moderna, se nota que asume progresivamente los cambios manteniendo por el momento, su personalidad y tradición junto con los nuevos rascacielos.
En este post haré un breve resúmen de la situación inmobiliaria en Pekín en estos momentos.
Como ya dije en un post anterior, es un país muy grande, y por tanto es bueno centrarse en cada provincia, dado que la evolución de cada una de ellas, puede ser diferente a nivel inmobiliario.
Durante el último semestre han habido muchas inmobiliarias en Beijing, dedicadas a la venta de pisos de segunda mano en la capital que han cerrado, lo cual indica un descenso acusado de la venta de segunda mano. En general es un tipo de comprador que prefiere la obra nueva, que es un producto muy habitual, quizás no tanto en el propio centro de la ciudad, pero sí en sus alrededores, llamados segundo o tercer anillo, que están muy bien comunicados por transporte público.
La Obra nueva se sigue vendiendo muy bien, debido principalmente a que no dejan de construir y a los clientes de poder adquisitivo alto les gusta tener propiedades en la capital.
Los alquileres en estos momentos están subiendo mucho, y llegan casi a doblar el precio de hace unos meses. Básicamente esto es consecuencia de que el ciudadano medio, no puede pagar la compra de vivienda, y se está potenciando mucho el alquiler tanto en la ciudad como en áreas más lejanas.
¿ Como va a evolucionar esta situación inmobiliaria ?
Visto en Vanguardia Dossier Sept.2011 : El despertar chino es el gran enigma del siglo XXI….. China con su vertiginoso crecimiento, está recuperando terreno históricamente perdido, ya que fue poderosa mucho antes de que Estados Unidos naciera… pero a la vez es un gigante turbulento y frágil.
Si algún lector está interesado en recibir más información, puede contactar a la dirección de correo montikiton@hotmail.com, es de un español residente actualmente allí por trabajo. Puede ser de ayuda para quien deba desplazarse por primera vez a China, para abrir una delegación( ya que la burocracia en China podria resultar complicada) y/ o contactar con clientes chinos.
Lo que buscamos en verano, es lo simple, sin complicaciones
Poder vivir cerca de la naturaleza y desconectar
….. Desde aquí espero para todos un feliz, relajado y refrescante verano … pero si alguien todavía tiene que trabajar, todo es cuestión de organizarse un poco.
Hay buenas ideas, geniales, descabelladas, ideas de negocios que rompen esquemas…., que cubren huecos de mercado existentes llegando a triunfar, y otras que pueden hacernos pensar que están a medio camino del desvarío… La pregunta en este caso: son sólo ideas o llegarán a protagonizar el próximo pelotazo inmmobiliario ?.
Amazing but true: You too can be the proud owner of a property on the Moon! The ultimate novel gift for yourself or a loved one. –
Entrando en el tema, para empezar a entender algo hay que visitar el sitio web www.lunarembassy.com de la inmobiliaria que comercializa las parcelas lunares http://www.moonforsale.com/ y que se anuncia como el líder del mercado extraterrestre http://www.moonshop.com/. Denis Hope, lleva ya 25 años vendiendo parcelas en la luna .
Una vez que los primeros viajes turísticos ( más bien aventurísticos) a la luna, organizados por Virgin, ya son una realidad, el siguiente paso debe ser que una vez allá se encuentra a faltar una vivienda cómoda para pasar esos días de vacaciones. Pues al parecer, esta idea que en un principio nos parece extraña, y siempre según palabras de los propietarios de esta inmobiliaria cósmica, ya hay dos millones de personas de 180 países que han comprado su terrenito en la luna … por si acaso . El precio es de 19,9 USD por media hectárea+ gastos de envío del título de propiedad, donde se entrega un certificado personalizado de la escritura de compra, una foto por satélite de la propiedad, e información geográfica para ayudar a localizarla.
El tratado UN Outer Space, de 1967, firmado por 125 países, incluyendo los países que están más involucrados en exploración de la luna ( USA, Rusia, Japón , China e India ) veta legalmente que los países puedan ser propietarios de la luna……pero en el ámbito de la propiedad privada las cosas no están demasiado claras: Las Naciones Unidas intentaron resolver este tema con el Moon Treaty de 1979 con la idea de que ninguna parte de la luna puede ser propiedad de “ states, international or national organization or non governamental entity or of any naturalperson “…., pero pensando que no habrían problemas en este sentido a corto plazo, solo lo firmaron 12 países.
D.Hope al parecer, ha aprovechado este posible vacío legal, ya que se determinó que ningún país podria ser propietario de la luna, pero se “olvidaron” de extender su veto a particulares o empresas . Por ello Hope envió cartas a la ONU, a los gobiernos de EEUU y Rusia, donde les informaba de sus derechos. Como no recibió respuesta él lo interpretó como algo afirmativo, poniéndose a continuación a vender solares, luego pasó a reclamar también sus derechos sobre otros planetas.
Y según comenta el diario el mundo tiene como clientes a personalidades de distintos ámbitos, corporaciones, anónimos, particulares .
Si además tenemos en cuenta las palabras del científico Stephen Hawkings, quien pronosticó que dentro de 20 años podremos empezar a vivir en la luna, como mínimo se abre el debate de una situación que se puede empezar a plantear en un futuro no muy lejano ….. quedará este título de propiedad colgado en la pared como una curiosidad o un regalo diferente ??, pero si las cifras son ciertas, estamos ante un “negocio” ( lo que no sabemos hasta que punto es legal ) que al parecer, ya ha generado varios millones de USD….
Lo que sí nos ha proporcionado es una idea, que revela un hueco de mercado. Realizado una investigación de mercado para cuando realmente esté regulado el derecho de propiedad de las parcelas en la luna, si algún día lo está, constatando que internet es un buen canal de venta de este producto inmobiliario, y quizás lo más importante es que actualmente hay una cartera de clientes interesados en comprar parcelas de tierra en la luna….. pero a precios de oferta!!.
Si hubiera posibilidad de que la propiedad privada comprara partes de la luna, ello sería un incentivo que arrastaría el comercio.
Un salon que pone este año el énfasis en la internacionalización y en captar negocio de rehabilitación, que está creciendo a un ritmo del 11%. Donde se ha presentado el Manifiesto elaborado por el sector de la construcción. Haciendo referencia además, a la sostenibilidad, ITV de edificios antiguos….
Internacionalización : Acuerdo que se ha cerrado con el CHINA Council for the Promotion of International Trade (CCPIT) 中国国际贸易促进委员会cuyo fin es la promoción del Comercio Internacional, desarrollando acuerdos económicos con países extranjeros mediante la creación de professional networkings, para exportar la feria de la construcción a China. Se prevee la realización de la feria durante el primer semestre del 2012 en Beijing, con la asistencia de 200 expositores locales e internacionales, y la realización de actividades dedicadas a la construcción sostenible. El Consejo Chino impulsará la participación de expositores, visitantes y asociaciones de este sector, en el país.
Es difícil que las empresas europeas puedan competir con los precios de las grandes constructoras Chinas, pero si que pueden hacerlo a nivel de calidad. La idea es que Construmat China, ofrezca además de productos relacionados con la sostenibilidad,productos acabados de griferia, cerramientos, pintura y cerámicas.
Como ya comenté en un post anterior en relación al mercado inmobiliario Chino actual:
1-El tema de la rehabilitación de edificios, en general, es una asignatura pendiente, lo que hace que los edificios se degraden en pocos años, se proceda a su derribo, construyéndose edificios nuevos continuamente. La calidad, en general, de los materiales utilizados en construcción no es alta, apreciándose la necesidad de restaurar/pintar fachadas.
2- Por otra parte, el mercado chino residencial demanda un tipo de vivienda con diseño muy europeo. La solicitud de diseñadores / arquitectos para la realización de proyectos de viviendas y resorts de estilo español/europeo puede ser también importante. De hecho, en una de las ferias de inmobiliaria chinas que visité el mes pasado, una importante promotora solicitaba algún técnico europeo que les pudiera coordinar/ realizar un diseño de estilo español para un megaproyecto residencial.
Brasil, podría ser el siguiente destino para exportar esta feria con su propia marca, aunque el acuerdo no está cerrado. Es un país del que se oye hablar mucho últimamente. Está de moda: por su crecimiento económico, por sus próximas citas deportivas mundiales, por ser un mercado emergente con gran potencial….. y en fin, que además sería una puerta de entrada en el mercado latinoamericano. En este salón que se celebra en Barcelona, va a ser el país extranjero con más expositores, donde está prevista la realización de un forum de construcción Brasil- España.
El Manifiesto: El sector de la construcción se ha unido y ha elaborado un manifiesto, exigiendo apoyo para salir de la crisis. Solicitan medidas de apoyo a la construcción de obra nueva, a la rehabilitación, y que se mantenga el nivel adecuado de inversión en edificación así como la captación de compradores extranjeros para el sector residencial. Ha sido comentado por el Presidente de Construmat, J. Miarnau ( Comsa-Emte), junto con la patronal SEOPAN, La Asociación de Promotres y Constructores de edificios APCE, Colegios de Arquitectos de España y la Confederación de Empresarios de Productos de Construcción CEPCO., sin eludir una cierta autocrítica, pero destacando que el sector necesitará ayuda para remontar la situación actual.( El País 16.5.11).
La Sostenibilidad: Destacando la Solar Decathlon Europe, una competición de maquetas de edificios solares en la que participan quince países europeos. Un Foro dedicado al pensamiento sostenible, con ponencias nacionales e internacionales.
La Rehabilitación en España : es el segmento, dentro del sector de la construcción, que está experimentando un considerable incremento.
Salón integrador de los diferentes agentes del proceso productivo de la construcción. Está organizando con acierto el proceso de internacionalización de las empresas del sector, mejorando la imágen internacional de éste, e iniciando una toma de contacto con la demanda potencial actual de estos mercados.
Construmat 2011, el salon Internacional de la Construcción que se celebrará esta semana enBarcelona16-21/5, en el recinto ferial de Gran Via, renueva su cita bianual con la noticia de haber hecho sus deberes frente a la crisis. Ha cerrado un acuerdo para la organización de esta feria en China en 2012, con el objetivo de ayudar a que el sector del ladrillo empiece a penetrar en el mercado asiático. A su vez también está pendiente de cerrar un acuerdo con Brasil, para realizar allí la feria, con el consiguiente impacto en el mercado latinoamericano.
En España, es el salón más importante de la industria de la construcción, y de los más importantes de Europa, junto con Batimat. Es donde :
* Convergen constructores, promotores, arquitectos, fabricantes de materiales.
* Aparecen nuevos procesos y desarrollos de materiales innovadores.
* Punto de encuentro para analizar, discutir y presentar los principales lanzamientos tecnológicos, las novedades de los mercados, así como las nuevas tendencias industriales.
Por la actual situación de crisis, la demanda de material de construcción cae en Europa. Las empresas que quieren obtener nuevos mercados deben salir al exterior, lo que también es una forma de dar salida al excedente de este tipo de maquinaria de construcción que hay en España. Esta nuevaopción internacional de Construmat, quiere ayudar sobre todo a laspymes, que son las que tienen mayor dificultad para enviar misiones a China, facilitándoles su participación y asesorándoles a su vez, sobre las peculiaridades del gran mercado chino. Donde el número de habitantes ronda la cifra de los 1.400 millones, y el crecimiento de la construcción es espectacular debido principalmente a la migración interna de la población del campo a las grandes ciudades que necesita vivienda, y otros servicios (20 millones de personas anualmente), y que ya expuse en posts anteriores.
La internacionalización en empresas fabricantes de material de construcción, que ya estaban posicionadas en otros mercados exteriores, les ha permitido aumentar sus ventas. Un ejemplo es el grupo Cosentino, fabricante de Silestone. Estaban bien posicionados en el mercado de EE.UU. Esta empresa explica en una entrevista publicada por El País,15/5, que el 70% de su facturación es de fuera de España, y esperan llegar en el 2013 al 82% de facturación exterior. Su proyecto más inmediato para el 2011 es abrir en Asia y Latinoamérica. Además de tener 30 personas para el área de innovación y desarrollo de productos, donde investigan sobre nuevas tecnologías y diseños, como por ejemplo ECO, su producto ecológico ganador de varios premios europeos….. “lo que nos da fortaleza es hacer cosas diferentes “.
Asistir a ambas ferias da una idea del volúmen de negocio que el sector inmbiliario mueve en esta parte del mundo. Sorprende ver lo poco introducida que está en el sector residencial, la inversión internacional, y no solo española, sino europea, o americana en este amplio mercado potencial, donde se habla de una población aproximada de 1.500 millones de habitantes. En concreto habían empresas de promoción inmobiliaria procedentes de Inglaterra ( han estado muy introducidos en China a través de Hong Kong), de Canadá, sólo una Española (venden a los clientes Chinos producto español) y el resto de representación extranjera estaba constituída por algunos países asiáticos del entorno, como Malasia, Singapur, Korea, Australia, Thailandia, siempre como vendedores de producto en estos países que son de fácil acceso al cliente chino por proximidad geográfica y en general con una buena oferta de clima.
Todo y con las características propias del mercado inmobiliario Chino, se trata de un mercado influido por el rápido crecimientode su economía, lo que obliga al aumento de los precios de la vivienda en las principales ciudades del país.
Las tendencias de mercado que se ofrecen a los clientes en ambas ferias eran:
1- Casa o piso en urbanización, de diseño europeo, con clara influencia de estilo francés, español,italiano…, en muchos casos en las afueras de las grandes ciudades, porque las líneas de transporte terrestre, como trenes de alta velocidad, permiten unas comunicaciones rápidas con el centro de la ciudad.
2- A la vez está apareciendo con fuerza, un futurismo oriental contemporáneo en el diseño arquitectónico (ya comenté en el post anterior haciendo referencia al estudio Mad architects en Beijing).
3- El piso en la ciudad, o en sus alrededores, llamado el segundo o tercer anillo según la distancia a la que se encuentre del centro. Serían estos rascacielos de pisos muy similares, de construcción sencilla pero siempre de obra nueva, sobrios en diseño, que sin pretender seguir ninguna tendencia arquitectónica, su finalidad es albergar a la mayor parte de población posible, para cubrir las necesidades derivadas de la migración interna que sufre Chinadesde el campo a las grandesciudades. Esta se calcula entre 10 y 20 millones de personas cada año. En su mayoría son pisos de largos pasillos, 1 o 2 habitaciones con poca luz, que suelen disponer de ascensor.
En estos momentos, al parecer, es el país del mundo en que se construyen más edificios: alrededor de 2.000 millones de m2 anuales en estos últimos años, para cuya realización se utiliza cerca del 30% del cemento y acero del mundo. Pero como contraste a esto, los edificios duran poco, y los compradores no están interesados en viviendas de segunda mano, sino obra nueva. Al contrario de Europa o España, donde el mercado de venta de vivienda de segunda mano es muy activo, y es habitual la remodelación, ya que las casas suelen durar como promedio 50 años y en algunos casos más, sobre todo en las grandes ciudades donde se trata de proteger nuestro patrimonio histórico inmobiliario. El propietario del piso lo es también, en la parte correspondiente, del solar sobre el que está construido el edificio.
En el modelo de vivienda Chino, el solar es propiedad del estado y el comprador de un piso sólo tiene un derecho de usufructo inicialmente sobre el suelo durante 70 años. El estado subasta a los promotores públicos o privados el terreno, siendo una de las principales fuentes de ingresos para los gobiernos locales. Ello explicaria en parte, porqué se derriba tanto edificio para construir nuevos: cuanto más espacio quede libre, se podrán construir más edificios nuevos.
A los propietarios que debido al derribo del edificio se han quedado sin vivienda, para que tengan acceso a la nueva, deben abonar el 30% del total del precio actual del nuevo piso.
Algunos datos del mercado inmobiliario residencial Chino en estos momentos:
*La construcción ha sido uno de los motores de crecimiento Chino en los últimos 20 años.
*Por un lado, en la capital Beijing, se trata de frenar el crecimiento inmobiliario acelerado. Durante la feria inmobiliaria celebrada el pasado abril en Beijing pude apreciar que las promociones de viviendas se vendían tan rápidamente que no tenian que hacer casi ni publicidad, ello es consecuencia de la gran migración interna de la población en el país. Cada año lleguan 10-20 millones de habitantes procedentes del campo, a las grandes ciudades.Esta población que cambia de lugar de residencia, necesita vivienda, lugares para comprar, así como sistemas de trasporte y logística para moverse por el país.
*Hay mucha demanda de la zona del Sur del país, en concreto la Isla de Hainán, muy buscada por clientes del norte por su clima cálido, como segunda residencia de veraneo, donde el precio por m2 ha subido bastante.
*Como algo novedoso, en China se están construyendo los primeros resorts de montaña de nieve para practicar esquí. Parecía que estaban teniendo mucha aceptación, a pesar de que su precio por m2 no era barato y aunque por el momento, todavia no se considera el esquí un deporte de masas.
* Los chinos con poder adquisitivo, invierten en el mercado inmobiliario de obra nueva, y ante tal aumento de compra de segundas viviendas, el gobierno ha establecido medidas para endurecer las condiciones para la concesión de hipotecas, destinadas a la compra de éstas…..y aquí ya pasamos a entrar en tan comentada posibilidad de que haya o no burbuja inmobiliaria..
*En la pasada feria Mipim, Cannes, hubo una conferencia ( CHINA : Reward Versus risk ). Impartida por representantes del gobierno Chino y de empresas extranjeras con inversiones en este país, del sector real estate, sobre los riesgos y oportunidades de inversión inmobiliaria en el mercado Chino actual. Básicamente se referia al mercado inmobiliario comercial, que siempre es algo diferente del mercado residencial, pero se pueden tomar puntos en común a ambos sectores.
- Se comentaba que posiblemente nunca habia habido una delegación tan amplia de representantes del gobierno chino en una feria inmobiliaria europea. Con ello venia a decir que el gobierno esta “friendly” a la posible inversión extranjera en este sector de la economía (que se suele realizar con algún socio local). Junto a ciudades como Beijing o Shanghai, tradicionalmente las más interesantes para la inversión comercial, están apareciendo otras 20 ciudades grandes, como Chongqing en las cuales el retorno del capital a este tipo de inversión puede ser atractivo.
- En referencia a las preguntas sobre la posible burbuja inmobiliaria: Consideran que China es un país muy grande, y muy diversificado, con 31 provincias y cada una con diferentes fundamentos económicos. Es importante recordar que no se espera que en los próximos 5 años, pare esta migración interior que está produciéndose dentro del país, de la población del campo hacia Beijing o Shanghai y a otras muchas ciudades más. A pesar de que pueda haber algunas áreas del mercado inmobiliario en Shangai y Beijing que están subiendo mucho sus precios, ello no supone una burbuja general. Finalizando con la idea de que cualquier mercado que tenga una demanda potencial de esta tamaño en vivienda, y por consiguiente en mercado comercial, está aún lejos de sufrir una burbuja
Beijing acoge cada año millones de ciudadanos provenientes principalmente de las zonas rurales de todo el país que emigran hacia las grandes ciudades. Buscan vivir en estos edificios nuevos que aparecen continuamente, evitando los edificios antiguos posiblemente sin baño o calefacción.
Estudiando ciudades como Beijing o Dalian, curiosamente se aprecia, que la rehabilitación, en la mayoria de sus edificios no es una práctica tan habitual como hacemos en Europa o Usa. Ello es debido a que se derriban bastantes edificios, que llevan como mucho, 20 años construidos, para poder hacer edificaciones de obra nueva. Caminando por las ciudades, en algunas zonas se ven edificios que quizás lleven construidas 6 o 7 años y en cambio parecen mucho más antiguos, por la escasa remodelación de la fachada.
Hay una importante rotación de edificios en las ciudades, donde en muchos de ellos aparece la palabra chai,
para indicar que el edificio va a ser derribado por orden de las autoridades. Esta situación puede darse incluso, en barrios enteros. En los 20 próximos años, se prevee que más de la mitad de los edificios residenciales serán derribados. Fruto de esta actualización de la ciudad desaparecen algunos de los templos y casas en los tradicionales barrios de hutongs y siheyuans, levantándose en su lugar, nuevos edificios.
En concreto algunos de los hutong, calles estrechas bordeadas por casas tradicionales con patio central, de Beijing, han pasado a ser zonas de viviendas actuales y es una pena, porque paseando por ellos te da la sensación de que no estás en la ciudad. No solo por ser un oasis, alejado de los altos, uniformes nuevos edificios, sino por la paz que se respira, haciéndote sentir que el tiempo ya no es importante. Reflejo de una cultura oriental en medio del caos propio de una ciudad, que está actualizandose día a día.
Hay que tener en cuenta que el país se encuentra en plena fase de crecimiento y modernización. Como un referente de esta última tendencia, estaría el estudio de arquitectura Mad, fundado en 2004, en Beijing, por el joven arquitecto Ma Yansong. Actualmente proyectando el complejo Urban Forest de Chongqing, cuyo estilo moderno, desarrolla una arquitectura futurista basada en el concepto oriental de la naturaleza, utilizando las curvas y el cristal para realizar este rascacielos de 70 plantas y todas ellas desiguales, entre cuyas plantas se encuentran jardines y zonas verdes. El diseño Chino también puede entrar con fuerza en arquitectura.
En este segundo post me limito a hacer una síntesis de las ideas aparecidas en la conferencia del Dr. N.Roubini, durante su presentación en la feria Mipim 2011. Pero debido a la longitud de su exposición, me he centrado en lo que podria ser de más relevancia para el inversor inmobiliario. De todas formas, para los que quieran conocer en detalle la presentación, en el post anterior, incluyo el video íntegro de la conferencia que aparece en Youtube, en versión original.
Observaciones finales :
1-Nouriel Roubini, se plantea la pregunta : Pueden países como China y otros países emergentesajustar su política monetaria y el tipo de cambio para reducir la inflación y mantener el crecimiento económico, para así conseguir un aterrizaje suave de su economía en vez de un aterrizaje brusco ?
La fuerza de las economías de los mercados emergentes en crecimiento, suponen el riesgo de que aumente la inflación. En estos mercados, hay un claro recalentamiento de la economía, un exceso de crecimiento del crédito, y 2/3 de su cesta de consumo es : petróleo, energía , alimentos y transportes…
2- Un ejemplo seria la situación actual en Oriente Medio: ¿ Qué está pasando en estos momentos en Oriente Medio ? Nadie podía preveer este movimiento político de los últimos meses. Tampoco sabemos si esto se va a estabilizar en breve, o bien se va a extender a otros paises. Todo ello puede afectar a los precios del petróleo y de la energía ¿ … en cuyo caso, qué efectos tendría el aumento de los precios del petróleo?
*Será un problema severo de inflación de los mercados emergentes sobrecalentados
*En las economías avanzadas, donde hay una lenta recuperación de la crisis financiera, el riesgo de inflación es menor
*También tiene un impacto en el crecimiento económico. En concreto un efecto desestabilizador, sobre todo en la confianza del inversor, del consumidor…
3- Durante los últimos años hubo una masiva inyección de liquidez en la economía global. En tema de fiscalidad hubo estímulos fiscales masivos en Usa, Japón, Europa, y otros mercados emergentes. Pero si observamos el mercado actual nos damos cuenta de que estamos en la vía opuesta: se producen menos estímulos monetarios y hay austeridad fiscal ( en Europa, UK, se están recortando gastos y estímulos fiscales, y también en Usa, están empezando a recortar costes ….. La pregunta es: Tendrá el mercado privado posibilidad de consumo para poder tener crecimiento económico cuando parte de los estímulos fiscales y monetarios hayan desaparecido ??.
Como crecimientos potenciales tenemos : para USA 3%, para algunas zonas de Europa 1,5 a 2%, y para los mercados emergentes, los paises del este y sudamérica del 5 a 8%.
4- TURQUIA,
Sus perspectivas de crecimiento a medio y largo plazo son muy optimistas. Todavía hay crecimiento de la población y por ello hay un significativo mercado doméstico ( en cambio en China la población disminuye). Puede ser una economía de crecimiento rápido, aunque hay que hacer reformas estructurales, pero si éstas se van realizando, el pronóstico de crecimiento de futuro es bueno. También se prevee un buen crecimiento a nivel inmobiliario.
5-RUSIA,
Los precios van a crecer razonablemente. Esto mejorará la balanza fiscal de Rusia, y por consiguiente también su crecimiento económico. Pero al no ser una economía muy bien diversificada, esto le impide que el crecimiento sea mayor. Por ejemplo, el año pasado en que hubo una recuperación económica a nivel global donde países como India o China crecieron 9%, Brasil 7.5%, en cambio Rusia creció 4,5 %.
La situación es que hay un crecimiento bajo y una inflación de 2 digitos, y a menos que se hagan reformas estructurales que aceleren el crecimiento, este estará desacelerado. Aunque es un país con un gran potencial de crecimiento por sus grandes recursos naturales, educación, ciencia.. Habrá una relación directa entre lo que suceda con el precio del petróleo y el crecimiento de Rusia. Si aumenta el precio del crudo la economía rusa será más fuerte ya que se mejorará el balance economico del país. Pero lo que debe preocupar es el crecimiento a largo plazo de su economía, y los inversores extranjeros entienden que puede haber un riesgo de expropiación.
6-USA,
Actualmente hay un exceso de provisión de vivienda existente. Las ventas de casas llegaron a caer hasta un 80%, aunque ahora están aumentando gradualmente. De todas formas hay ajustes de precios a la baja, inflación, paro y la gente abandona sus casas por no poder pagar la hipoteca. Los precios se han ajustado un 30%, pero no han tocado fondo y quizás será necesario un periodo largo para que se acabe el ajuste de precios en la vivienda.
7- ZONA EURO
Se necesita en zona Euro, en UK y en Japón austeridad fiscal. A pesar de que esta austeridad es necesaria, a corto plazo tiene un efecto negativo en el crecimiento económico. Supone que se recorten los gastos gubernamentales, se despida funcionarios. Por otra parte, éste recorte del gasto, provocará a la larga, que la recuperación económica sea más efectiva.
Un punto de encuentro para realizar una reflexión en este momento tan crucial para el sector inmobiliario y el mundo financiero. Dr. Nouriel Roubini en 2006, fue uno de los pocos en alertar a la comunidad financiera internacional de la crisis que estaba en camino.
Nouriel Roubini, qua asistió al último foro económico de Davos, es asesor de economía internacional de la Casa Blanca, del FMI, del Banco Mundial, profesor de Yale y Stern University en NY , Phd. en económicas por Harvard y un largo etc. de titulos y reconocimientos a su labor, presenta en este video de forma esquemática la situación actual y de futuro, de las economias avanzadas y los mercados emergentes, para que los inversores inmobiliarios puedan dirigir sus inversiones a los mercados que consideren con mayor potencial de respuesta .
*En esta primera parte de su exposición, destaca los puntos positivos y negativos de la Economia Global en la actualidad:
-Puntos Positivos:
1+ A pesar de la severa crisis económica y financiera vivida estamos en una fase en que se aprecia una cierta aceleración. En estos dos últimos años la economía, tanto en países emergentes( Brics..) como en economías avanzadas (Usa y partes de Europa) se aprecia un posible crecimiento.
2+ Las corporaciones tanto en Usa como en Europa, debido a la crisis han hecho una reducción de gastos, de personal, y de costes en general. Están por tanto, más preparadas para invertir ya que son más fuertes que dos años atrás. Aunque la pregunta que se plantea Roubini es: decidirán estas corporaciones invertir en economías avanzadas ( que son de lento crecimiento ) o bien en economías de mercados emergentes ( de un crecimiento más rápido )?.
3+El rápido crecimiento de las economías en los mercados emergentes, los hace aparecer como nuevos puntos que pueden ser una locomotora de la economía mundial ( hasta ahora solo lo eran Usa y las economías avanzadas ). No habla solo de los Brics, China , India, sino también de otros países de Asia Central, Oriente Medio y Latinoamérica, donde están sucediendo fenómenos muy positivos. Estos mercados están creciendo muy rápidamente. No se trata de un tema cíclico, sino de un podereconómico real por parte de estos mercados emergentes.
Para el sector inmobiliario, este crecimiento de los mercados emergentes va a ser positivo, a medio y largo plazo, ya que conduce a la industrialización y por tanto a la urbanización y a la mejora de infraestructuras. Abarcando inversiones tanto en el sector comercial, de vivienda, oficinas, transportes… En China e India, actualmente se está llevando a cabo urbanización e industrialización de forma rápida y masiva.
4+El año 2010, fue un año “risk on ” ” risk off“. La gente se preocupó en primavera por la recesión de Grecia, y también cuando hubo la profunda doble recesión en Usa.
Pero a lo largo del otoño las cosas empezaron a mejorar en los mercados financieros. Analizando el año en global, se puede decir que acabó con mejores perspectivas como resultado de los estímulos fiscales en Usa, y de otras medidas que se tomaron en Europa para ayudar a los paises de la zona, cuyas economías estaban en problemas.
De ello se deduce, dado que la economía global se está recuperando lentamente, que los mercados financieros también serecuperan, convirtiéndose en un circulo vicioso. Sería lo contrario de lo que ocurrió en 2008 en que los precios y las inversiones bajaron, provocando que la economía se contrajese.
- Puntos Negativos :
1- En muchas economías avanzadas, la recuperación está en un estado anémico, debido a la gran cantidad de deuda de los sectores público y privado. Ello ralentizará el crecimiento ya que deben gastar menos y ahorrar más, para reducir la deuda.
2-Este punto está relacionado con el anterior. Aparece un significativo y repentino aumento del riesgo en economías avanzadas. No sólo en paises como España, Grecia, Portugal e Irlanda de la periferia de la Eurozona, sino que también se aprecia déficit presupuestario y grandes stocks de deuda pública en Usa, UK,Japón y en muchas otras economías avanzadas.Este aumento del riesgo de sostenibilidad de la deuda pública va a seguir siendo un problema durante bastantes años.
Además de la deuda pública oficial, en estas economías vanzadas, entra en juego el factor del envejecimiento de la población que supondrá un coste añadido a la seguridad social, pensiones, cuidados médicos a los ancianos,… todo ello supondrá un mayor incremento de la deuda.
3- Los problemas financieros y económicos todavia existen en las periferias de la zona Euro : Son países como Grecia, España, Italia, Portugal y potencialmente otros paises, cuyos problemas financieros se están cronificando y no se van a resolver pronto, a pesar de que la zona Euro les proporcione ayuda. Además hay que tener en cuenta, que España e Irlanda han tenido la burbuja que explotó, que junto con un significativo endeudamiento privado costará de volver a enderezarlo.
Algunos de estos países están perdiendo competitividad en la zona Euro. Tampoco tienen crecimiento económico, o bien, es un crecimiento negativo. España, Irlanda y Grecia están todavía con la economía contraida, mientras que en Italia, la economía es algo más positiva.
Haciendo una síntesis de los problemas existentes :
a-Gran deuda y déficit público y privado.
b-Falta de competencia a nivel internacional
c-Falta de una reforma estructural
d-Falta de reforma económica.
4-Importante deuda del sector público: Si tomamos como ejemplo Usa, establece los problemas que afronta el pais :
-El desempleo es alto y la creación de empleo pequeña
-El sector de la vivienda ha vuelto a bajar desde Agosto, con el consiguiente efecto negativo para el consumo. El no poder pagar las hipotecas obliga a los propietarios a dejar sus casas.
-El déficit fiscal de los gobiernos en los diferentes estados es muy alto. Mientras en Europa y UK, están prestando atención a sus propios problemas fiscales, en USA, los políticos no concretan medidas.
Hasta aquí, la parte de la conferencia de N. Roubini donde hace una análisis económico global. En el siguiente post, hay una referencia a las economías emergentes, entrando a analizar con más detalle la economía actual y las perspectivas de futuro en algunos países en concreto.
