Pre-burbuja inmobiliaria en China?

21 Mayo, 2010 No hay comentarios

Este año 2010 es muy complicado para la economía China, debido a cuestiones relacionadas con la apreciación del Yuan, la inflación y el crecimiento del precio de las viviendas , según comentan en el artículo de la BBC news.

Para frenar la especulación actual en el sector inmobiliario chino, el Gobierno ha tomado una serie de medidas políticas para evitar la subida de los precios de las viviendas, entre ellas:

• Aumentar el pago inicial de los compradores de segundas viviendas hasta un mínimo del 50%
• El Consejo de Estado pidió a los bancos que dejaran de prestar dinero a los compradores de terceras propiedades en zonas residenciales y que no concedan préstamos a los compradores que no presenten pruebas de almenos 1 año de residencia en China.
• Aumentar la disposición de suelo urbanizable.
• Reforzar los controles sobre la financiación a las empresas inmobiliarias.
• Dar instrucciones a los promotores para que no acaparen propiedades con objeto de hacer subir los precios (Pekín ha limitado a 1 la adquisición de viviendas de nueva construcción a sus residentes).

Ante estas medidas para suprimir los aumentos en los precios de la vivienda, algunos inversores se apresuran a vender sus propiedades mientras los precios siguen altos. Muchos especuladores inmobiliarios que invirtieron en Shangai y Pekín empezaron a vender sus casas desde marzo 2010, de forma que el número de inmuebles en venta aumentó considerablemente.

Actualmente, a pesar de que la sociedad en China es muy conservadora, también se han introducido medidas para regular la concesión de hipotecas, debido a que la nueva generación, con una mentalidad más occidental, no tienen problemas en pedir tarjetas de crédito e hipotecas (mientras que las generaciones anteriores solicitaban ayuda económica a la familia y nunca recorrían a productos bancarios).

Otro tema que ha ayudado al crecimiento de la demanda y, por tanto, a que los precios sigan siendo más altos, es que la sociedad china en temas de familia es muy tradicional y muchos matrimonios no pueden celebrarse si la pareja no tiene casa en propiedad. Esto ha supuesto el problema de que la diferencia entre los sueldos y los altos precios de las viviendas en grandes ciudades cada vez es mayor. La solución del Gobierno al respecto es crear parques públicos de viviendas para facilitar el acceso a aquellos ciudadanos con menor poder de compra.

Burbuja inmobiliaria… ¿y también burbuja del fútbol?

3 Marzo, 2010 1 Comentario

Hasta hace poco hemos entendido que la burbuja inmobiliaria ha sido como un crack que apareció tras una época de euforia irracional, en que básicamente nos “olvidamos” del valor real de las cosas, pasando a confundir, el valor de un bien inmueble en concreto, con el precio que se pagaba por ese bien.

La última burbuja en España ha sido en el sector inmobiliario, y hemos visto que tanto banqueros, inversores, empresarios, ahorradores, … todos ellos muy preparados, se han comportado de forma poco racional. Cuando todo esto se transmite a otros paises, el crack financiero se convierte en recesión económica.

Actualmente estamos ante una crisis con tres vertientes, que se van a ir solucionando en el tiempo, en el siguiente orden:

1.crisis financiera: cuando yo quiero un préstamo, pero nadie me lo concede

2. crisis económica:cuando yo no quiero gastar mi dinero,o que me dejen  para gastarlo

3. crisis inmobiliaria.:para comprar casa, es necesario financiación,es decir una hipoteca;cuando no dan hipotecas, se deja de vender,( o solo son compradores los que pagan al contado que es un mínimo porcentaje de mercado.)

Haciendo una pequeñísima síntesis de la esencia de la burbuja inmobiliaria, vemos que particulares y promotores invertían en promociones inmobiliarias. Cuando la operación salía bien, solicitaban más dinero al banco y apostaban por otra inversión inmobiliaria mayor. Y así durante varios años.

Por otra parte, desde la perspectiva del pequeño comprador, miles de personas han dedicado sus ahorros en comprar inmuebles pensando sólo en una posterior reventa, que les supondría una importante rentabilidad. Mucho de ellos, incluso, abandonando sus profesiones y entrando al oficio de promotor. Esto les supuso un endeudamiento más allá de sus límites, para adquirir unas viviendas que supuestamente tenían que seguir subiendo de precio. Cuando estalla la burbuja, se quedan atrapados por unos créditos hipotecarios, que pagarán, vendiendo su patrimonio, lo cual les llevará en muchos casos a la ruina.

Según comenta el diario Expansión (01.2010), igual que ha pasado con la burbuja inmobiliaria, la burbuja del fútbol podría acabar pinchando. Por ello, la UEFA se está mobilizando tratando de evitar que ésto ocurra. El presidente de esta entidad deportiva, M. Platini, pide que no haya ”ningún gran club con menos ingresos que gastos”, lo cual significa que la UEFA está revisando las cuentas de las entidades de primer nivel de Europa.

La UEFA no quiere la figura del inversor que compra clubs de fútbol a crédito, ya que si después no pueden hacer frente a sus deudas millonarias, abandonan la empresa dejándola endeudada y sin recursos para que pueda salir adelante.

En Inglaterra, los inversores americanos, que no han puesto dinero de su patrimonio y lo único que han hecho es solicitar créditos, están ahogando a clubs como el Manchester, que se vió obligado a vender a Cristiano Ronaldo por 90 millones y a comprar a Valencia por 20 millones. El Porstmouth se declarará en suspensión de pagos, a pesar de que sus ingresos comerciales y de televisión son casi los más altos de todos los clubs de fútbol.

Habrá importantes incentivos para que los clubs de fútbol rompan con el molde del beneficio insostenible,y desde los analistas del deporte se está planteando si el juego se debe encaminar  hacia una correción financiera; ya que a pesar de que  la liga inglesa era como un imán  que atraía a empresarios-benefactores de alto poder económico   de Rusia (Abramovich), USA, Oriente medio, la deuda iba acercandose a los 3.300millones de €

La fórmula seguida en España para solucionar los posibles agujeros en el fútbol consiste en rentabilizar los patrimonios inmobiliarios de dichas entidades, a la par que realizar una agresiva política de comercialización, que está ayudando a cuadrar cuentas.

De todas formas, siempre hay inversores que muestran interés en el fútbol, convencidos del potencial crecimiento de los clubs, aunque no al mismo nivel que se dió antes de la recesión. Hay más en juego y mayores recompensas, sumándole el hecho de que son negocios apetecibles para comprar y el número de clubs es escaso; lo que supone que, independientemente de los resultados que obtengan, siempre habrá alguien que quiera comprarlos.

Hemos hablado de dos burbujas, que en principio no tienen nada que ver, pero hay que tener en cuenta que, en general, las burbujas especulativas son muy parecidas: cambia su forma, pero no el fondo.

Para acabar de entender porque la burbuja de unos lleva a la recesión de todos es interesante el punto de vista del economista F.Trias de Bes  expuesto en su libro,”el hombre que cambio su casa..” donde hace un analisis “historico” de las burbujas en el tiempo, permitiendo determinar las caracteristicas comunes de estas.

• Ocurren en un lugar con prosperidad económica, tras una época de crecimiento, donde el ahorro ha sido abundante.
• Los medios de comunicación hablan de “una nueva era”.
• Hay un bien que aumenta de precio.
• Los agentes económicos prestan dinero abundante a un interés bajo (en España, con el euríbor bajo, había personas que asumían grandes préstamos hipotecarios). Hay una facilidad de acceso al dinero.
• La garantía del dinero prestado para la inversión es el propio bien con el que se especula.
• Se crea un mecanismo financiero para que se desembolse sólo una parte de la compra, nunca el 100%.
• Mucha gente no entenderá bien el esquema financiero, pero no les importará, ni tampoco preguntarán demasiado si hay engaño, porque en general, la rentabilidad será alta.
• Los precios subirán a niveles impensables y los ciudadanos se endeudan más allá de lo lógicamente justificable, ya que se está bajo la euforia y la sensación de enriquecimiento fácil y rápido.
• Los beneficios iniciales harán que se sigan endeudando sin percebir el riesgo, entendiendo el activo como garantía que cubre.
• En el momento en que va a pinchar la burbuja, que lo hará de una forma drástica, empezaremos a ver que el número de vendedores de este bien sobrevalorado supera al de compradores (hasta ahora era lo contrario, ya que todo el mundo quería este bien y al precio que fuese).
• Cuando la burbuja se ha hecho demasiado grande y no se quiere asumir su pèrdida se refinancia, lo cual agravará aun más el problema.
• En este momento de pánico, todo el mundo quiere vender, lo que hace que los precios caigan a velocidades de vértigo.
• Algunos se arruinarán y otros que prestaron dinero no lo recuperarán.

Como síntesis, podríamos decir que el motor de una burbuja es la compra irracional de un bien que todo el mundo quiere y al precio que sea. Se confunde valor-precio y se toman demasiados riesgos, ya que la idea es que hay un valor mínimo de ese bien. Es decir, se compra desembolsando sólo una parte del precio, y la parte que no se desembolsa se cree que se va a obtener íntegramente, junto con el beneficio cuando se haga la venta del bien: el comprador se cree cubierto por una garantía que nunca bajará. Y esto no es así, porque si en España alguien no paga lo que debe y lo que ofrece como garantía es insuficiente, deberá responder con sus bienes personales.

Y todo esto nos lleva a entender que un exceso de demanda desaforado,facilidad de acceso al dinero, y  que se financia con endeudamiento, constituye una falsa espectativa de crecimiento continuado. Al haber creado grandes inversiones, las empresas podrían entrar más rápidamente en pérdidas.

Burbuja inmobiliaria en Dubai?

2 Diciembre, 2009 No hay comentarios

Son de sobra conocidos los mega-proyectos inmobiliarios que se han producido en Dubai, con hoteles de lujo, hasta de 7 estrellas (Burj Al Arab), islas artificiales, cientos de rascacielos, pistas de esquí sobre nieve en pleno desierto, pensado todo ello para los habitantes del país y con la idea de atraer a un público de lujo del resto del mundo. 

A través de Dubai World se han acometido proyectos inmobiliarios maravillosos, pero quizá excesivos, entre los que podemos destacar:

• The World, un complejo de 300 islas artificiales que imitan la forma de los continentes
• The Palm Trilogy (ver la foto), con tres islas artificiales en forma de palmera, que dotan al país de 520km de nueva costa y tiene previsto albergar 100 hoteles de lujo y 10.000 villas de diseño.
• Burj Dubai, edificio que se inaugurará en enero de 2010 y que será el más alto del mundo, con 818 metros de altura.

Los problemas de la deuda de Dubai no son una sorpresa, ya que este emirato sufre una grave burbuja inmobiliaria, y no produce petróleo ni tiene un superávit fiscal.

Hasta ahora el petrodólar permitía todo esto. Pero parece ser que actualmente su primo rico, Abu Dhabi, que es el emirato más importante de los 7 que componen los Emiratos Árabes Unidos y que este año ya ha inyectado 15.000 millones de dólares en Dubai, ya no tiene intención de respaldarlo más. Hasta ahora Abu Dhabi había sido el tradicional garante no explícito para el pago de esta deuda de 50.900 millones de dólares, con vencimiento en los próximos tres años, según expone el periódico Cinco Días en su artículo del 29.11.09

Este fin de semana saltaron las alarmas cuando Nakheel, la principal constructora del país propiedad del fondo soberano Dubai World, envió una carta anunciando su intención de retrasar 6 meses el pago de 3.500 millones de dólares que vencía este mes de diciembre.

Lo que está claro es que la presión internacional obligará a que se realicen los pagos, porque Dubai World, el gobierno de Dubai y el fondo soberano de Abu Dhabi tienen dinero para pagar la deuda y las consecuencias de no pagarla serian demasiado graves para los 7 emiratos en su conjunto.

Crisis?? What crisis??

18 Agosto, 2009 1 Comentario

Estos primeros días de Agosto, desde prensa se ha insistido bastante en una recuperación económica y del sector inmobiliario relativamente rápida, incluso más rápida de lo que los economistas preveen.

Todo ello basado en el hecho de que Estados Unidos probablemente ya   esté saliendo de la recesión. Pero la realidad es diferente… y, con la que está cayendo, si nos damos un paseo por el mercado inmobiliario en Europa, mejor con  paraguas!

También he leído que Europa va a empezar a salir de la crisis en breve… pero yo añadiría que España no tiene ni el potencial económico ni el tejido industrial de países como Alemania o Inglaterra. Nuestro modelo  económico está muy centrado en turismo, construcción y automóviles, es decir, en los sectores más tocados por la recesión en estos momentos.

La crisis ha tenido unos efectos importantes sobre nuestra economía, dado el peso específico del sector inmobiliario en su conjunto (se dice que es el doble que en el resto de los países de la UE). La crisis inmobiliaria vino tras la crisis financiera y, sin el envío de los paquetes subprime Americanos, quizás la burbuja inmobiliaria simplemente se hubiese desinflado más lentamente, en vez de explotar.

La historia económica demuestra que los ciclos inmobiliarios  necesitan 5  años o más para iniciar la recuperación, y a esto además hay que añadirle la importante crisis financiera, que ha provocado que se cerrara este ciclo alcista. Visto así, ¿no parece lógico que se vaya a retrasar algunos años más la recuperación, sobre todo en inmobiliaria?

De todas formas, si sólo lo enfocamos como una explosión de la burbuja inmobiliaria, vemos que históricamente las burbujas inmobiliarias cada vez aparecen más seguidas y alcanzan a un mayor número de países debido a la globalización, pero también su duración es menor. 

Para que el panorama empiece a despejarse, desde el gobierno deberían hacer llegar medidas de apoyo al sector inmobiliario para incentivar la compra de viviendas, pero no sólo dando apoyo a la vivienda de protección oficial, sino con ayudas directas al sector inmobiliario:  una propuesta digna de estudio es la que ofrece el Decano del Colegio de Notarios de Cataluña,  consistente en bajar dos puntos el Impuesto de transmisiones patrimoniales.

¿Está en el origen de la burbuja inmobiliaria la deducción por vivienda del IRPF?

10 Junio, 2009 No hay comentarios

Ante el anuncio del Presidente del Gobierno José Luís Rodríguez Zapatero, que va a eliminar progresivamente la desgravación fiscal del IRPF en la compra de una vivienda, prevista para el 2011, hay distintas posturas…

Desde el Gobierno se considera que quitar la desgravación será un motor para reactivar la demanda de viviendas en los próximos años.

La deducción sólo la prodrán realizar a partir del 01/01/2011 las rentas de menos de 17.000 € anuales. En la franja de rentas superiores a 17.000 € hasta 24.000 € la deducción se reduce hasta desaparecer. En caso de que se suprimiera la desgravación, los contribuyentes que ganen más de 24.000 € perderán aproximadamente unos 1.000 € anuales…

Por otro lado, se habla de beneficios fiscales para los propietarios que alquilen su vivienda:

• Hasta un 60% aumenta la deducción por los ingresos que genere el alquiler de la vivienda.
• En el caso de un arrendatario menor de 30 años, se llegaría al 100% de deducción.

De este modo, quieren favorecer el mercado del alquiler, y que se equipare la posibilidad de que el ciudadano pueda comprar o alquilar con una amplia oferta.

La conclusión del Gobierno es que con esta ley se facilitará el acceso a las viviendas a un segmento joven y de rentas bajas, tanto en alquiler como en propiedad. Esto contribuiría a reducir el exceso de oferta. Y, como consecuencia, para beneficiarse de la actual desgravación, los compradores adquirirán la vivienda antes del 2011, con lo cual se generará ventas durante estos dos años, hecho que hará disminuir el stock.

Desde el día a día inmobiliario, creo sinceramente que lo que hay que hacer es incentivar la compra aumentando la desgravación, y en absoluto eliminar la deducción actual. De hecho, la ministra Aguirre propone que la deducción en la comunidad de Madrid pase de un 5% a un 6%  para la compra de viviendas de obra nueva, lo que supone un 20% más de reducción.

Los compradores se sienten compradores cuando encuentran formas de financiación, hipotecas, o se les facilitan créditos, y a su vez son conscientes de tener un empleo estable. Porque si no te dan hipoteca para comprar, ya no hay un segundo paso de poder pensar si tendrás desgravación o no. Hagamos primero posible la compra, y luego ya buscaremos como incentivar y mejorar sus condiciones.

¿Realmente creemos que esta medida servirá para resolver los problemas del sector? ¿O simplemente es otra forma de ocultar la gran crisis financiera y el incesante aumento de paro? ¿Es el sector inmobiliario el culpable de todo?