BANCO MALO = SANEAMIENTO DEL SECTOR FINANCIERO+SOLUCION AL PROBLEMA INMOBILIARIO EN ESPAÑA?

28 noviembre, 2011 No hay comentarios

Tras la resaca inmobiliaria, se propone la opción del banco malo público, como solución al problema que se enfrenta la banca con los préstamos y propiedades inmobiliarias que han ido absorviendo tras la euforia y  posterior caída de la construcción.

El banco malo estatal tendría la finalidad de limpiar los balances de la banca de los activos tóxicos relacionados con el suelo e inmobiliario. Se trata de intercambiar inmuebles y suelo por deuda pública, con el consiguiente disparo de la deuda pública. Es decir este banco adquiere en nombre del estado activos malos pagándolos con dinero bueno, o con deuda pública y gestionando su posterior venta.

 El Banco malo  son Fondos para le reestructuración de activos financieros, como entidad que ayuda a limpiar activos tóxicos ( inmobiliarios problemáticos de los balances) al comprarlos a precios de mercado y obligar a los bancos a amortizarlos…. Pero la clave de ello es el precio al que se valoren estos activos problemáticos y cuales de ellos pasarán al banco malo :

Segun D. Roche -Wall Street Journal, pueden haber dos tipos de banco malo :

1- El  buen Banco malo: es el que obliga a los bancos a amortizar estos activos y limpiar sus balances. En los supuestos de insolvencia  son recapitalizados, nacionalizados o liquidados. Si el banco malo paga precios muy bajos en relación a los precios de mercado, los bancos irán a un proceso de recapitalización.  La postura del posible ministro de economía Montoro, es que la banca valore a precio de mercado los activos inmobiliarios que tiene, asumiendo las minusvalías correspondientes, para que luego el estado pueda recapitalizar a las que se queden con la solvencia tocada. Ello podría llevar a a una nueva etapa en el sector bancario haciendo desaparecer a las medianas y pequeñas entidades quedando solo los 4 grandes bancos. En este supuesto, si se hace la valoración de los activos de una forma conservadora, se protege a los contribuyentes, pero obliga a los bancos a materializar grandes pérdidas…generando un agujero que es necesario rellenar.

Hay antecedentes en Irlanda y Suecia de la creación de este tipo de bancos. Pero dado que es una estrategia muy arriesgada para España…surgen preguntas en el caso de que se adopte esta solución : ¿ será un banco malo único para toda España ? ¿ Quién pone el dinero ? Se calculan 100.000  millones de € el coste del banco malo que se podría asumir por el EFSC  o fondo de rescate  . ¿ Cómo sanear el sector sin disparar el endeudamiento público ?

2- El mal banco malo:  compra activos tóxicos inflados y así el sistema fiananciero puede empezar a prestar dinero de nuevo. En este caso  los activos malos seguirán tomando recursos del sistema económico en forma de deuda pública y déficits presupuestarios. Si se paga un precio demasiado alto, es decir el valor en sus libros, los bancos se benefician porque los precios no se ajustan a la bajada que ha experimentado el mercado, en cuyo caso la factura la acabaria pagando el contribuyente estando expuestos a futuras pérdidas.

Se trata, por tanto, de hallar un punto medio en que el banco pierda algo, pero sin llegar a la recapitalización y pueda dar crédito. El problema es valorar de forma lo más precisa posible los préstamos de las propiedades en un momento de escasez de ventas, sobre todo de suelo.

 Restablecer el crédito es una necesidad urgente para España en estos momentos. Tras las reuniones de los actuales dirigentes políticos esta es una de las mediadas que se prevee se tomen con carácter prioritario, en vias de dar con la solución que permita el saneamiento de los balances de la banca española, para volver a  dar crédito y por tanto reactivarse la economía.

Pero no toda la banca está a favor de un banco malo, ya que en concreto La caixa, Santander y BBVA son reticentes a la creación de un banco financiado con dinero público.

En el País 20.11.11, se nos presenta otra alternativa : Que el Estado obligase a los bancos a reconocer pérdidas en activos de mala calidad, pero sin comprarlos. El gobierno tendría que nacionalizar total o parcialmente algunas entidades bancarias, pero luego podría ir entresacando los activos malos de estas entidades y  devuelve los bancos, limpios, al sector privado. No sería el barrido total que supondría el banco malo, pero es una solución que minimiza el riesgo para el contribuyente español.

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6 enero, 2011 No hay comentarios

Difícil es aconsejar y mucho más lo es predecir.

Decir que el año 2010 fue un año caracterizado por la prudencia del inversor inmobiliario, hace suponer que el 2011 puede ir por el mismo camino, sobre todo en el sector residencial (muy influido por la falta de financiación bancaria, para inmuebles que no están dentro de la cartera de banca).

El motor de las transaciones inmobiliarias no residenciales, en 2011, podrían ser los centros comerciales y los locales, incluso por encima de las oficinas (básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores).

Las compañías patrimoniales de inmuebles,  cuyo negocio principal no es el inmobiliario, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual en sucursales de banca de “Sale & Leaseback” (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor.

Es interesante ver, por otra parte, que una crisis también puede representar una fuente de oportunidades. Es sobre todo al final de ésta, cuando se suelen hacer las mejores inversiones…. pero la pregunta del millón es: estamos ya en el final? para contestar a ésto hay que estar atento a  movimientos inversores.

Si seguimos un poco el movimiento inversor que está haciendo Amancio Ortega (Zara) en los últimos tiempos, veremos que está cerrando sus Sicav (Sociedades de Inversión de Capital Variable), para dedicar este capital a inversiones inmobiliarias. Con estos fondos, Pontegadea, el Family Office de Ortega, negocia la compra de inmuebles de entidades financieras por ejemplo de BBVA.  Este banco previamente  los vendió al fondo inmobiliario REEF (propiedad de Deutsche Bank), quedándose BBVA como inquilino. A su vez, REEF ha iniciado la venta de activos y, al igual que otros inversores, Ortega aprovecha la necesidad de liquidez de las entidades financieras  para adquirir inmuebles de calidad con descuento. Además de invertir en España, también invierte en destinos internacionales como EE.UU, Méjico, Portugal, Francia, Alemania. Las compras que realiza Pontegadea se decantan por inmuebles de oficinas y comerciales, que actualmente tengan contratos de alquiler a largo plazo, situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades (zonas prime), que es el sector que mejor aguanta la crisis, y en edificios singulares (Expansión, 21.12.10)

Otras grandes fortunas (Ej.:Isak Andic, Mango, compró recientemente un edificio en Pº de Gracia, 36 ) están invirtiendo en el ladrillo. Este tipo de compradores, que están muy bien asesorados, ven buenas oportunidades de negocio en medio de esta profunda crisis y en un mercado inmobiliario con precios a la baja.

Los ingredientes que propone Albert Einstein para superar la crisis, sin perecer en el intento, serían:

Deka Inm.+Diagonal,640 = Realia+145mill.€

30 agosto, 2010 No hay comentarios

Como ya mencioné en el post de 3.05.10, el grupo inversor Alemán pujaba por este inmueble, junto con otros pretendientes como (Rresf gestora de fondos de deutsche bank, Metroinvest-  La Caixa +Metrópolis, así como las gestoras de las familias Almirall Laboratorios y Costafreda, fundadores de Panrico).  A día de hoy ya se ha concretado la venta, según informó ayer la compañía a la CNMV.

Esta transacción llevada a cabo  por el fondo alemán Deka Inmoblien Cristalia, ha tenido amplia cobertura en los medios,  por ser  una noticia económica bastante positiva.(La vanguardia, Expansión , Cinco dias …08.10)  …..pienso que también  sería interesante dar a conocer   algo + del grupo que ha realizado la transacción,  y que ya lleva algunos años invirtiendo en este sector del mercado  inmobiliario Español:

DEKA INMOBILIEN, miembro del German Sparkassen-Financial Group, realiza una continua actividad en el mercado inmobiliario. Es un  holding inversor, perteneciente a más de 600 cajas de ahorros alemanas. Llegando a ser líder entre los fondos de inversión alemanes. Sus principales vias de inversion son  Oficinas, Centros Comerciales, Centros de distribución, ubicados en Europa, Australia, Usa y América del Sur. ( En 2002  adquirió los centros comerciales “el Triangle” y el centro comercial Diagonal Mar en Barcelona).

GRUPO DEKA  BANK, ha sido de los  mayores proveedores de fondos inmobiliarios de Alemania. Comprende las compañías : DEKA  INMOBILIEN INVESTMENT GMBH ,  WESTINVEST GESELLSHAFT FÜR INVESTMENT FONDS MBH. Ambas compañías gestionan juntas los activos de los fondos con más de 300 edificios en todo el mundo. Como afiliada, DEKA INMOBILIEN GMBH, es la encargada de la adquisición y traspaso de los inmuebles, de la gestión de estos activos y  de todos los demás servicios inmobiliarios, asi como de  su desarrollo. Junto con el dpto. de préstamos inmobiliarios de DEKA BANK, las tres compañías forman la división inmobiliaria de gestión de activos del grupo.

DEKA inmobilien,  suele invertir en edificios terminados, que estén en funcionamiento como  oficinas y comercios. La transación  de este edificio en BARCELONA,  Av.Diagonal,640  se enmarca dentro de la estrategia de inversión y rotación de activos contemplado en el plan de negocio del grupo, como muestra de la calidad y liquidez de su portfolio. Este inmueble es uno de los más representativos  del área CBD, de la ciudad, es decir, el distrito de negocios de BARCELONA.

El Edificio D-640, consta de 9 plantas y una superficie alquilable de 28.500m2 para oficinas y locales comerciales, además de 428 plazas de parking. Se estima que el precio medio de alquiler por m2 iria alrededor de los 23€/m2. Actualmente el nivel de ocupación del edificio es bastante alto (95%).

Es un dato positivo que  demuestra la reactivación del mercado de oficinas en  BARCELONA (dato interesante a tener e cuenta, no sólo por las FO, sino también para los fondos de inversión extranjeros).

Este grupo ha realizado , entre otras, las siguientes transacciones, en los últimos años:

- Deka compró en 2009 la sede del BBVA en la plaza Catalunya de Barcelona (por 80 millones de €) .

-Ha sido la promotora del hotel Jumeirah Port Soller de 7*

- Deka vende a Quinlan private, grupo inversor Irlandés, el Centro Comercial Diagonal Mar en Barcelona de 87.000m2 por 300 millones de €

- Deka vende a Pontegadea (soc.gestora inmobiliria del grupo  Inditex) un inmueble de oficinas en Pso. de la Castellana, en Madrid.

-Deka vende al grupo Criber un edificio de oficinas en Arroyo de la Vega, por 29 millones de €

- Deka vende a Inibsa una plataforma logística en Madrid

- Deka vende el edificio de oficinas en Barcelona a Zara y a un grupo inversor privado inmobiliario.

- Deka compra el Hotel Meridien en Barcelona

- También fué la adjudicataria del  centro comercial ” El Triangle”  de 13.723m2 y del centro de oficinas anexo, de Brcelona.

Sacresa a concurso: problemas de refinanciación (I)

29 junio, 2010 No hay comentarios

En todos los medios está apareciendo la noticia de que la banca se ha negado ha refinanciar la deuda y no ha aceptado el plan de viabilidad presentado por Sacresa, que en su intento de llegar a ser una de las mayores inmobiliarias de España entró en un endeudamiento excesivo (con la compra de Metrovacesa), lo que le ha llevado, junto con la crisis actual, a esta situación de desajuste económico.

Para entender cómo ha podido pasar, en 3 años, de estar en los primeros puestos de los top ten en el ranking empresarial inmobiliario a declararse insolvente y pasar seguidamente, a presentar concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos).

Es preciso hacer un poco de historia de la empresa, de la evolución de su crecimiento, y ver porqué, aún manteniendo una de las mayores carteras de suelo del país, han llegado a esta situción límite  que les ha obligado a presentar a día de ayer concurso en el Juzgado Mercantil nº2 de Barcelona.

Como otras empresas constructoras, Sanahuja empezó construyendo viviendas en Barcelona para la fuerte emigración que sufrió esta ciudad y su cinturón industrial durante los años 60. De la construcción de bloques de pisos en barrios populares, pasó a hacer promociones de mayor envergadura y en los últimos años han estado presentes en los grandes proyectos de transformación de Barcelona como ILLA Diagonal, la Ciudad de Baloncesto en Badalona, o el centro comercial Les Arenes, también  estaba en marcha el proyecto Porta Barcelona junto a la zona alta de Barcelona. Pasando luego a expandir su radio de acción al resto de España para entrar a continuación en el  mercado extranjero.

Sanahuja entró en el capital de Metrovacesa, llegando a controlar el 80% del capital de la compañía. Para ello tuvo que asumir una altísima deuda. Este proyecto se torció cuando la banca no permitió que se fusionaran Sacresa y Metrovacesa, ya que esta unión hubiera hecho más llevadero el endeudamiento contraído por Sacresa, todo ello además agravado por la crisis y el actual parón de las ventas.

A raíz de estar ya en Metrovacesa y haber tomado el control con el 80% del capital (que lo perdió un año después), empezaron a comprar producto importante a base de endeudamiento, y así pasaron a comprar la sede del banco HSBC, uno de los edificios más caros de Europa por un valor aproximado a 1.600 millones de €,  compitiendo con  fondos de inversión de los jeques árabes. 

Quizás uno de los fallos estuvo en no estudiar a fondo el valor de lo que compraban, y así Metrovacesa volvió a revender la torre al banco HBSC un año más tarde por  un importe cercano a 1.000 millones de € (28.11.08 Cinco Dias) Pero han sido los miles de millones de euros solicitados a la banca, que se convirtieron en una deuda insostenible lo que les ha llevado a esta situación.

Fuentes consultadas: La Vanguardia, Expansión y Cinco Días.