Comprar vivienda en 2010?

3 Febrero, 2010 No hay comentarios

La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:

1. Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
2. Unas condiciones económicas ventajosas.
3. Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.

Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.

Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.

Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.

Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.

Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…

Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.

Las tasaciones inmobliliarias evolucionarán?

25 Julio, 2009 1 Comentario

Tras el último post, me gustaría  profundizar sobre la tasación en el momento actual:

En principio, ya que  la normativa que regula el mercado hipotecario hace que la tasación oficial del bien inmueble sea de obligado cumplimiento, la elección de la sociedad que va a realizar la tasación puede solicitarse  de mutuo acuerdo, entre el que solicita el préstamo, y la banca o prestamista.

Se haga o no el prestamos hipotecario, el comprador deberá pagar la tasación que le han realizado.

Esta obligación legal, se supone que representa un beneficio para el comprador, porque debería designar con exactitud el valor asignado a la vivienda, ya que por ello realiza la tasación un périto profesional… Aunque se puede dar la situación de que ante un mismo bien inmueble, las tasaciones realizadas por dos empresas diferentes, a veces, no coinciden en el precio que marcan. Lo cual dicho sea de paso provoca desorientación en el comprador, y ya no digamos si es extranjero!!

Pero además de las reflexiones anteriores, también  me gustaría destacar algunos aspectos de las tasaciones que actualmente están apareciendo tras la crisis:

1. Antes de la consabida crisis, las tasaciones eran a la alza, es decir la empresas de tasación, en base a los valores por  m2, zona, últimas ventas y caracteristicas del producto,  hacían una tasación, que casi siempre llegaba a convertirse en el precio real de mercado, esto es, el precio que pedía el vendedor  y que el  comprador estaba dispuesto a pagar por ese inmueble. Además, banca llegaba a conceder hipotecas basadas en el 100 % del valor de tasación (y superiores).
2. Actualmente ésto ya no es así. Los valores de tasación ya no se hacen a la alza, sino a la baja, y como el mercado es muy cambiante, una tasación hecha hace dos meses ya no es un argumento útil para establecer el precio. Banca ha establecido que las tasaciones sean a la baja y, sumado a que tampoco dan hipotecas por el 100% del valor de tasación (y eso en el caso de que las den), sino por 40 , 50 o  60% ,  lleva a  que el comprador no disponga de liquidez suficiente para hacer la operación de compra del inmueble y, por tanto, no se pueda llegar a cerrar la operación.

El valor de tasación tampoco es un elemento determinante para establecer el precio, ya que ahora el precio real de venta será el resultado de lo que comprador quiera ofrecer por el inmueble y de lo que el vendedor decida aceptar, según si tiene prisa por vender o bien prefiere esperar otra oferta mejor.

Es un momento dificil para que el périto tasador se pueda basar en  los parámetros tradicionales que fueron; valor del m2 por zona, la zona en si, características intrínsecas de la vivienda y, como no, el precio de las últimas vendidas en la zona de tipo similar.

Por razones obvias!!  ¿Qué valor tiene actualmente la tasación? ¿Quizás poner un poco de orden en un mercado en continuo cambio?

¿Hacia donde evolucionará esta normativa que obliga al comprador a pagar una tasación aunque luego no lleguen a concederle la hipoteca? Hoy por hoy, un gasto superfluo, cuando no, inútil.

Las ferias inmobiliarias de 2009 en España: SIMA Madrid y Barcelona Meeting Point

19 Junio, 2009 3 Comentarios

Actualmente, estas ferias inmobiliarias pretenden reactivar el sector, pero lo que ya se considera un logro en si mismo es que se realice la feria en un momento tan crítico para el sector inmobiliario.

Los tipología de comprador que ha habido hasta el inicio de la crisis era:

• El que buscaba una casa y tenía un poder adquisitivo suficiente.
• El que tenía pocos recursos económicos y, para comprar debía endeudarse demasiado.
• El especulador, que creía que el boom inmobiliario duraría para siempre.

La crisis ha supuesto un cambio en el tipo de cliente inmobiliario, ya que los grandes especuladores han desaparecido y también los clientes con pocos recursos económicos. Por supuesto, el comprador sigue siendo la pieza más importante en la operación, pero contando que ahora queda reducido al segmento de los clientes que:

• Compran una vivienda más grande.
• Son inversores que compran un piso para alquilarlo después.
• Compran un piso tirado de precio y lo vuelven a revender en un plazo corto de tiempo, ganando un cierto margen. 

A diferencia de la feria inmobiliaria “Low Cost”, donde el cliente va en busca de “chollos” (aunque puede que no existan), en estas ferias inmobiliarias el cliente busca oportunidades.

Como curiosidades de la feria inmobiliaria SIMA Madrid 2009, que se celebró el pasado mes de mayo, se puede destacar:

• Ausencia de algunas grandes promotoras y un menor espacio de exposición, con respecto a la feria inmobiliaria SIMA de 2008.
• Una promotora inmobiliaria que regalaba un seguro de desempleo a todos sus clientes.
• La “subhasta perfecta”: los interesados pujan a la alza y luego a la baja por el producto elegido.
• “Satisfacción garantizada o le deveolvemos su dinero” (estrategia de El Corte Inglés aplicada al mundo inmobiliario). En este caso, se ofrece una garantía de compra, de modo que si al cabo de unos años el cliente decide que no quiere la casa, se le reembolsarán las cantidades abonadas.
• Si pasados unos años el valor de tasación de la vivienda ha disminuido, se le compensará la diferencia.
• Se ha eliminado, con respecto a años anteriores, el “regalo estrella”, los coches, etc.

La feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point se celebrará en Barcelona del 27 de octubre al 2 de noviembre. A dirferencia de la SIMA Madrid, donde se busca la venta directamente, en el salón Meeting Point de Barcelona las promotoras buscban hasta ahora, además de la venta, potenciar su imagen de marca. Pero este año tendrán que ir a por la venta directa para reducir el stock.

En las ferias inmobiliarias hay un incremento de la banca, haciendo competencia directa a los propios promotores inmobiliarios. Los bancos se han visto obligados, debido a un importante stock como consecuencia del incremento de impagos, a comercializar de forma directa sus pisos. ¿Cómo lo hacen? Dando financiación privilegiada a los que compran un inmueble de su cartera, además de unas importantes rebajas en los precios, que pueden rondar el 20 - 30% del importe de la vivienda.

……Para los interesados, volveré con más noticias sobre la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point y otras internacionales a partir de Setptiembre……

La realidad del mercado inmobiliario a día de hoy!!

3 Junio, 2009 1 Comentario

Aunque nos puede hacer sonreír, aquí os adjunto una caricatura de la realidad del mercado inmobiliario actual:

Tu casa vista por ti…

Tu casa vista por el comprador…

Tu casa vista por el banco…

Tu casa vista por el tasador…

Tu casa vista por la Agencia Tributaria…

 

Hay que concienciarse de que en muchos casos la realidad supera la ficción! Y en la situación actual, la banca ha restringido la concesión de hipotecas a mínimos.