La estadística inmobiliaria es una línea que lo abarca todo, pero…

31 Mayo, 2010 1 Comentario

Si vamos leyendo de forma regular, la prensa (independientemente de que sea prensa económica especializada), los periódicos de información general y los blogs especializados en temas inmobiliarios, o bien nos acercamos a mirar los precios en los portales especializados, nos damos cuenta de que los datos que nos da el Ministerio de Vivienda no se corresponden mucho con la realidad.

Incluso desde la asociación de promotores Asprima de Madrid, se está solicitando que hayan estadísticas oficiales sobre la evolución del precio real de la compraventa de viviendas. Se pide más transparencia, ya que las cifras que salen publicadas están creando confusión (Expansión 01.03.2010) dentro del sector inmobiliario español, en temas como:

1- % de bajada del precio de la vivienda en España.

Según las informaciones que se recogen de los Apis/promotores, que son los que están realmente negociando los precios en una venta, los precios están cayendo mucho más de lo que el Ministerio reconoce.

Estamos en una época de recesión y, por tanto, las ventas no se cierran al precio que pide el propietario de la vivienda, sino que se publicita en general un precio más alto, dadas las condiciones del mercado actual, esperando a que el comprador negocie el precio, pero con la idea de que esta negociación todavía deje un margen al promotor (en caso de obra nueva y que erróneamente compró el solar a un precio alto) o al especulador (que compró la vivienda cara) para que de alguna forma todavía tengan margen para poder cubrir algo de sus errores anteriores.

El problema que ello provoca es que el comprador considera este precio todavía demasiado alto (la demanda se retrae) y piensa en posponer la compra de vivienda para más adelante.

Esto no ocurre en otros países donde, para favorecer la demanda, la vivienda sale al mercado con un precio adecuado al momento de mercado actual, y además estarán dispuestos a hacer una pequeña rebaja adicional.

Claro que esta actuación de los promotores/propietarios de las viviendas en venta, hace que los datos estadísticos poco tengan que ver con la realidad, porque no se valora de una forma fiable,  estadísticamente hablando, la caída de los precios. 

Esto mismo pasó en el momento en que los precios subían rápidamente, que tampoco se vió correctamente reflejado en las estadísticas. Por ello, ni el valor de tasación que que utiliza el Ministerio, ni el precio al que pretende vender el propietario, son fuentes fidedignas para las estadísticas oficiales.

2- El número real de viviendas vendidas.

Por otra parte, si hablamos de las ventas reales que se realizan, vemos que su contabilización estadística no va de acuerdo con la realidad. De las viviendas nuevas que se registran como vendidas por los promotores, en muchos casos se trata de una venta hecha sobre plano, pero no se escriturará en ese año, aunque ya no esté en el mercado, porque se considera que está como vendida.

Otro dato a destacar es una modalidad que actualmente se hace bastante: el alquier con opción a compra. Estas viviendas se podrían considerar en algunos casos vendidas y por tanto contabilizarse, aunque constituyen una venta diferida en el tiempo.

Segmentación del mercado inmobiliario actual

11 Mayo, 2010 No hay comentarios

Ante la pregunta habitual de cómo va actualmente y cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario español, es bueno diferenciar entre los distintos segmentos del mercado inmobiliario actual, ya que a menudo se comete el error de tratar este mercado como un todo, cuando no debería ser así.

Si hablamos en concreto del mercado de la vivienda, vemos que tiene una situación diferente a día de hoy si se trata de  primera residencia, segunda residencia (turistica / vacacional) o bien si se construyó con fines de tipo especulativo:

• Si es vivienda habitual, como sería la de las ciudades o primera residencia, el precio ya no baja más. En capitales como Barcelona y Madrid, incluso ha empezado a subir, ya que la oferta es escasa.
• En las viviendas turísticas de la costa / montaña o de segunda residencia, se prevé que su precio baje todavía algo más, ya que no hay prácticamente demanda.
• El resto de viviendas que se construyeron en poblaciones de menos de 10.000 habitantes, que no eran en principio viviendas para vivir, sino para especular, suelen estar en zonas en que la demanda normal es escasa y son muy difíciles de vender. Este tipo de vivienda se construyó en zonas donde los solares eran del más bajo precio posible, con lo cual se permitía que la especulación fuera máxima (comprar barato, para vender caro). Estas viviendas, que son muy difíciles de vender, se han quedado en la cartera inmobiliaria de los bancos (en un próximo post haré un analisis más en detalle de la problemática inmobiliaria/bancario financiera). Se calcula que puede haber más de 500.000 viviendas de este tipo por vender en las distintas provincias de España.

Desde los informes económicos consultados, relativos a la vivienda, se destaca que la recuperación inmobiliaria debería ir paralela con la creación de empleo, ya que recuperarse es crecer por encima del 3% de forma continuada, y no un crecimiento trimestral y de forma aislada. Si no se crea empleo, es muy dificil que la vivienda repunte.

Estos años que vamos a vivir seguro que nos hacen aprender algo, y por supuesto no olvidar lo vivido, entendiendo que ya nada será como antes, porque en definitiva la economía está sujeta a unos ciclos económicos que se repiten cada cierto tiempo.

Ajuste del precio de la vivienda en el mundo ‘09

10 Febrero, 2010 No hay comentarios

Estados Unidos, junto con Irlanda, Dinamarca, España y los países del este de Europa suman las caídas de precios de las viviendas más altas, con descensos interanuales del 9.4%, 13.1%, 10.8% y 8% respectivamente, y bajadas hasta del 20% en los países del este. La pequeña recuperación la podemos encontrar en países como Suiza y Austria, con crecimientos superiores al 5% en los precios de la vivienda.

El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.

Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:

• El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
• Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
• Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
• China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
• Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
• Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
• Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
• EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
• Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.

En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.

En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.

España vs Inglaterra en inversión inmobiliaria

4 Diciembre, 2009 No hay comentarios

La crisis inmobiliaria ha afectado a varios países. Si hacemos una comparativa entre España y el Reino Unido, vemos la evolución y sus perspectivas en cada uno de los mercados inmobiliarios.

En referencia al mercado residencial de la vivienda:

• En el Reino Unido los precios han bajado de forma más rápida que en España, ya que los vendedores han asumido que sin este descenso no se agilizaría la venta. Además, hay que contar con la bajada real de precios por la devaluación de la libra que provocó que los inversores pudiesen encontrar inmuebles con un descuento de hasta el 50%. Todo esto ha hecho que el mercado inmobiliario inglés actualmente ya se esté empezando a recuperar.
• En España la rebaja de precios ha sido mucho menor y, en el segmento de viviendas de lujo, esta rebaja prácticamente no se ha notado. Se prevée que entre 12 y 18 meses empiece la recuperación en nuestro país.
• A diferencia del mercado de oficinas (ver más abajo), en el mercado de la vivienda hay una sobreoferta y un exceso de deuda, lo que hace que lo peor todavía no haya quedado atrás. Aún así, según se comenta en el artículo de La Vanguardia del 26/11/09, en Barcelona y Madrid el inmobiliario empieza a repuntar (ya lo comentaremos en otro post más en detalle).

Si hablamos de oficinas:

• En España, el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo, ya que se ha notado unas rebajas en los precios de las oficinas, a veces, superiores al 40%. Pero éste es un mercado que claramente siempre ha tenido una falta de oferta.
• El mercado de oficinas en España ha sufrido la caída de las rentas, que ha ido ligado a la evolución de la economía. Al estar bajando las rentas, hay más riesgo para los inversores. Si la economía se recupera, mejora el consumo y suben las rentas. Los posibles inversores deben estar, por tanto, muy atentos a la evolución de la economía española.
• Los contratos de alquiler en España son normalmente de 3 a 5 años, a diferencia de Inglaterra, donde los contratos son mucho más largos.
• España sigue siendo un país atractivo para invertir. A los inversores alemanes les gusta particularmente invertir en España, pero primero esperan ver crecer la economía española.

Las entitades financieras españolas, y hablamos de la banca en general, parece que no quieren o no pueden deshacerse de sus inmuebles, por lo menos a los precios actuales. La pregunta del millón sería: ¿Por qué voy a vender ahora si dentro de 8 meses puedo sacar un 15% - 20% más? La respuesta viene dada: Si estas entidades venden ahora, siempre será a un precio menor que el que consta en sus libros y, por tanto, prefieren esperar a que el mercado se recupere un poco.