Precios de los pisos. Evolución en el 2012

22 enero, 2012 1 Comentario

El balance, al finalizar 2011, nos dice que la actividad se ha reducido a mínimos desde que se realizan estadísticas.. y ya  sumamos cuatro annus horribilis o  negativos para el sector inmobiliario.

Un signo evidente, es la escasez de grúas que  aparecen en el panorama nacional. La grúa siempre ha sido un símbolo, en el paisaje de cualquier país, que nos da una idea, a simple vista del ritmo que esta viviendo el sector inmobiliario en esos momentos.

Actualmente no se preveé que se vayan realizar nuevas promociones, ya que la demanda en este nuevo año va a permanecer parada. A pesar de las ayudas fiscales  que ha aprobado el nuevo gobierno :

* ampliación de las deducciones fiscales para todos los compradores de primera vivienda.

* mantenimiento del Iva reducido para la compra de obra nueva. 

 Tendrá un  efecto llamada poco efectiva porque la última subida impositiva ya se merienda el efecto positivo de la desgravación..

Motivos de sobra conocidos como el mal momento económico, inestabilidad laboral, sobreoferta de pisos como resultado de los excesos inmobiliarios anteriores,( la mayoría en zonas de la costa), restricción financiera para sacar adelante nuevos proyectos,   etc… Hasta que ese stock no se absorva, no parece viable que se realicen nuevas obras residenciales.

Aunque en general el precio de  la vivienda ha bajado,  en las grandes capitales, donde las promociones de vivienda de obra nueva escasean, los precios se han estancado. Por ello, y de forma excepcional, algún promotor (Vertix, va a  hacer alguna promoción en zonas prime de Barcelona, según comentario aparecido en la Vanguerdia en dic 2011) y algún banco  como BBVA  que este año destinará una partida presupuestaria importante para construir en suelos de su propiedad.

La tendencia de este año irá dirigida a dar solución a la sobreexposición de la banca al ladrillo ( posible creación de banco malo). Desde la perspectiva de la oferta, en función de la política de venta de viviendas de  banca, en base a sus necesidades de liquidez y por la regulación de provisiones del Banco de España, previsiblemente el aumento de provisiones que puede exigir el Banco de España a las entidades financieras para cubrir  los  riesgos de sus activos inmobiliarios, supondrá un aumento de la oferta,  lo que consecuentemente conllevaría una bajada de precios del stock de inmuebles en cartera de banca…..   obligando a que los particulares que quieran vender  su vivienda también ajusten sus precios.

Será momento de comprar? pues  como ya dije el año pasado, si  se tiene (ahorro) una parte de capital disponible + algo de financiación, es la vivienda que gusta y se buscaba, el precio se considera razonable…. ¿porqué no comprar si las deducciones fiscales también ayudan a ello?. De hecho el comprador actual no es especulador, sino alguien que tiene ahorros y prefiere comprar una vivienda consciente de  que quizás mañana no valga más o incluso habrá bajado algo su precio, pero la vivienda sigue ahí ( como valor refugio), es un bien que te pertence, y en cambio si guardas tus ahorros en el banco, quizás el dinero en un tiempo ya no esté allí.

(II)DECLARACIÓN DE RENTA : Fiscalidad Inmobiliaria

7 junio, 2011 2 Comentarios

En referencia al Impuesto de Sociedades, se fijan los coeficientes aplicables a los activos inmobiliarios en los casos de transmisión . Dada la situación actual del mercado inmobiliario, se mantienen los valores catastrales de los inmuebles en relación a los tributos locales.

Una  vez finalizada la deducción por vivienda en el IRPF  para las rentas superiores a 24.000€, hemos visto que aunque se tenga  un salario superior a esa cantidad lo que en realidad cuenta es la base imponible que siempre es menor que el sueldo que se cobra. Para hacerse una idea de la BI, puede ser útil verificar en la declaración de renta del año anterior, la casilla 452,  donde aparece además de la base imponible los elementos que han influido en ella.

El fin de la deducción por compra de vivienda, se presentó como una actuación que podria estimular la compra de vivienda. Realmente este estímulo fue muy breve en el tiempo, alcanzando solo los últimos meses del 2010, previos a la entrada en vigor de la ley.  De hecho M. Rajoy ha comentado, durante la celebración de la XXVII Reunión del Círculo de Economía, en Sitges, que la supresión de estas deducciones no ha estimulado nada la venta de inmuebles, y seria partidario de volverla a aplicar, sólo a la  primera vivienda.

Otras novedades en impuestos afectarían a:

B) IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:  Coeficiente de correción monetaria. Los coeficientes de actualización del valor de adquisición  en los arts  15.9a)LIS y art 72 LPGE,   se  aplicarán a las transmisiones de bienes afectos a actividades económicas durante el año 2011 en el IRPF o IS.

Los coeficientes se aplicarán sobre :

1-el precio de adquisición o coste de producción, atendiendo al año de adquisición o de producción del elemento patrimonial; en el caso de que se trate de mejoras el coeficiente será el del año en que estas se realizaron.

2-Las amortizaciones contabilizadas, en función del año en que se realizaron.

C) IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

*Valores catastrales de los bienes inmuebles , en ref a los arts. 65 LHL  y 77 LPGE. se actualizarán los valores catastrales de los bienes inmuebles  mediante la aplicación del coeficiente 1 .

*Plazo de aprobación del tipo de gravámen del impuesto sobre bienes inmuebles y de las ponencias de valores , en ref a los arts. 72.6 LHL y disp trans, 6ª LPGE. Se refiere a la ampliación del plazo de aprobación de los nuevos tipos de gravámen del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por los Ayuntamientos afectados por procedimientos de valoración  colectiva  que deban surtir efectos el 1.1.2010, se amplia el plazo hasta 1.08.2011.

*Determinación de la Base Liquidable del IBI : según  la  Disp. Trans. 12ªLHL y Disposición Derogatoria 10ª LPG, Actualmente estaba atribuida a los ayuntamientos, pero hasta el 31.12.2012 se realizará por la dirección General del Catastro.

Para los que esten interesados en hacer un estudio más detallado de los cambios fiscales inmobiliarios para el 2011, este link informa de manera más amplia :

http://asesorlegalinmobiliario.com/images/stories/ACCION-LEGAL-Novedades-tributarias-inmobiliarias.pdf