La última burbuja en España ha sido en el sector inmobiliario, y hemos visto que tanto banqueros, inversores, empresarios, ahorradores, … todos ellos muy preparados, se han comportado de forma poco racional. Cuando todo esto se transmite a otros paises, el crack financiero se convierte en recesión económica.

Actualmente estamos ante una crisis con tres vertientes, que se van a ir solucionando en el tiempo, en el siguiente orden:

1.crisis financiera: cuando yo quiero un préstamo, pero nadie me lo concede

2. crisis económica:cuando yo no quiero gastar mi dinero,o que me dejen  para gastarlo

3. crisis inmobiliaria.:para comprar casa, es necesario financiación,es decir una hipoteca;cuando no dan hipotecas, se deja de vender,( o solo son compradores los que pagan al contado que es un mínimo porcentaje de mercado.)

Haciendo una pequeñísima síntesis de la esencia de la burbuja inmobiliaria, vemos que particulares y promotores invertían en promociones inmobiliarias. Cuando la operación salía bien, solicitaban más dinero al banco y apostaban por otra inversión inmobiliaria mayor. Y así durante varios años.

Por otra parte, desde la perspectiva del pequeño comprador, miles de personas han dedicado sus ahorros en comprar inmuebles pensando sólo en una posterior reventa, que les supondría una importante rentabilidad. Mucho de ellos, incluso, abandonando sus profesiones y entrando al oficio de promotor. Esto les supuso un endeudamiento más allá de sus límites, para adquirir unas viviendas que supuestamente tenían que seguir subiendo de precio. Cuando estalla la burbuja, se quedan atrapados por unos créditos hipotecarios, que pagarán, vendiendo su patrimonio, lo cual les llevará en muchos casos a la ruina.

Según comenta el diario Expansión (01.2010), igual que ha pasado con la burbuja inmobiliaria, la burbuja del fútbol podría acabar pinchando. Por ello, la UEFA se está mobilizando tratando de evitar que ésto ocurra. El presidente de esta entidad deportiva, M. Platini, pide que no haya ”ningún gran club con menos ingresos que gastos”, lo cual significa que la UEFA está revisando las cuentas de las entidades de primer nivel de Europa.

La UEFA no quiere la figura del inversor que compra clubs de fútbol a crédito, ya que si después no pueden hacer frente a sus deudas millonarias, abandonan la empresa dejándola endeudada y sin recursos para que pueda salir adelante.

En Inglaterra, los inversores americanos, que no han puesto dinero de su patrimonio y lo único que han hecho es solicitar créditos, están ahogando a clubs como el Manchester, que se vió obligado a vender a Cristiano Ronaldo por 90 millones y a comprar a Valencia por 20 millones. El Porstmouth se declarará en suspensión de pagos, a pesar de que sus ingresos comerciales y de televisión son casi los más altos de todos los clubs de fútbol.

Habrá importantes incentivos para que los clubs de fútbol rompan con el molde del beneficio insostenible,y desde los analistas del deporte se está planteando si el juego se debe encaminar  hacia una correción financiera; ya que a pesar de que  la liga inglesa era como un imán  que atraía a empresarios-benefactores de alto poder económico   de Rusia (Abramovich), USA, Oriente medio, la deuda iba acercandose a los 3.300millones de €              

La fórmula seguida en España para solucionar los posibles agujeros en el fútbol consiste en rentabilizar los patrimonios  inmobiliarios de dichas entidades, a la par que realizar una agresiva política de comercialización, que está ayudando a cuadrar cuentas.

De todas formas, siempre hay inversores que muestran interés en el fútbol, convencidos del potencial crecimiento de los clubs, aunque no al mismo nivel que se dió antes de la recesión. Hay más en juego y mayores recompensas, sumándole el hecho de que son negocios apetecibles para comprar y el número de clubs es escaso; lo que supone que, independientemente de los resultados que obtengan, siempre habrá alguien que quiera comprarlos.

Hemos hablado de dos burbujas, que en principio no tienen nada que ver, pero hay que tener en cuenta que, en general, las burbujas especulativas son muy parecidas: cambia su forma, pero no el fondo.

Para acabar de entender porque la burbuja de unos lleva a la recesión de todos es interesante el punto de vista del economista F.Trias de Bes  expuesto en su libro,”el hombre que cambio su casa..” donde hace un analisis “historico” de las burbujas en el tiempo, permitiendo determinar las caracteristicas comunes de estas.                                                  

• Ocurren en un lugar con prosperidad económica, tras una época de crecimiento, donde el ahorro ha sido abundante.
• Los medios de comunicación hablan de “una nueva era”.
• Hay un bien que aumenta de precio.
• Los agentes económicos prestan dinero abundante a un interés bajo (en España, con el euríbor bajo, había personas que asumían grandes préstamos hipotecarios). Hay una facilidad de acceso al dinero.
• La garantía del dinero prestado para la inversión es el propio bien con el que se especula.
• Se crea un mecanismo financiero para que se desembolse sólo una parte de la compra, nunca el 100%.
• Mucha gente no entenderá bien el esquema financiero, pero no les importará, ni tampoco preguntarán demasiado si hay engaño, porque en general, la rentabilidad será alta.
• Los precios subirán a niveles impensables y los ciudadanos se endeudan más allá de lo lógicamente justificable, ya que se está bajo la euforia y la sensación de enriquecimiento fácil y rápido.
• Los beneficios iniciales harán que se sigan endeudando sin percebir el riesgo, entendiendo el activo como garantía que cubre.
• En el momento en que va a pinchar la burbuja, que lo hará de una forma drástica, empezaremos a ver que el número de vendedores de este bien sobrevalorado supera al de compradores (hasta ahora era lo contrario, ya que todo el mundo quería este bien y al precio que fuese).
• Cuando la burbuja se ha hecho demasiado grande y no se quiere asumir su pèrdida se refinancia, lo cual agravará aun más el problema.
• En este momento de pánico, todo el mundo quiere vender, lo que hace que los precios caigan a velocidades de vértigo.
• Algunos se arruinarán y otros que prestaron dinero no lo recuperarán.

Como síntesis, podríamos decir que el motor de una burbuja es la compra irracional de un bien que todo el mundo quiere y al precio que sea. Se confunde valor-precio y se toman demasiados riesgos, ya que la idea es que hay un valor mínimo de ese bien. Es decir, se compra desembolsando sólo una parte del precio, y la parte que no se desembolsa se cree que se va a obtener íntegramente, junto con el beneficio cuando se haga la venta del bien: el comprador se cree cubierto por una garantía que nunca bajará. Y esto no es así, porque si en España alguien no paga lo que debe y lo que ofrece como garantía es insuficiente, deberá responder con sus bienes personales.

Y todo esto nos lleva a entender que un exceso de demanda desaforado,facilidad de acceso al dinero, y  que se financia con endeudamiento, constituye una falsa espectativa de crecimiento continuado. Al haber creado grandes inversiones, las empresas podrían entrar más rápidamente en pérdidas.

Cerca de 10.000 viviendas, tanto de obra nueva como de segunda mano, serán presentadas en la novena edición de la Feria Inmobiliaria en Natal (Brasil): IX SALÃO IMOBILIÁRIO DO RN.

Esta feria se celebrará del 10 al 14 de marzo de 2010 en el Centro de Convenciones, en la zona de Ponta Negra.

El público interesado en comprar sus propias viviendas o como inversión inmobiliaria se encontrarán con más de 250 empresas. 

Tal como indica Ocimar Damasio, director operativo de la Comunicación y organizador del evento, esta feria inmobiliaria es la segunda más importante de Brasil en términos de volumen de negocios, después de la feria inmobiliaria de São Paulo. Se espera que visitarán la feria más de 30.000 personas durante los cinco días que dura. Además, este año ha aumentado el número de stands, atrayendo incluso empresas de otros paises.

Durante la feria, los visitantes serán informados de más de 200 promociones inmobiliarias de obra nueva, para todos los gustos, desde apartamentos y pisos hasta casas y condominios, incluso dentro del estado. 

Durante la semana del 10 al 14 de marzo, de 14h a 22h, los visitantes encontrarán un completo ambiente con aire acondicionado, restaurante, Internet inalámbrico y auditorio.

Nos vemos allí!!

Este proyecto arquitectónico de Martin Jochman, del estudio Atkins (también creadores del hotel Burj Al Arab en Dubai), obliga a los constructores a tener una gran imaginación para aprovechar el particular terreno: una enorme cantera con una pared donde desemboca el río, cuya particularidad es que una cascada de agua atraviesa su estructura por el exterior, ya que forma parte de las paredes de una “garganta” donde se acumula el agua. Su estructura es de acero y cristal, simulando otra cascada, como las que hay en esta cantera.

El hotel Songjiang se encuentra en medio de un paisaje prácticamente virgen, cuya fuente de inspiración ha sido el respeto por la naturaleza.

El aire ecologista se refleja en que sus elementos alcanzan un mínimo impacto energético y medioambiental (por ejemplo, las cubiertas verdes en las zonas situadas por encima del nivel del suelo, así como el aprovechamiento de la energía geotérmica).

Tiene 400 habitaciones, de las cuales algunas tienen vistas a un acuario. También dispone de gimnasio con piscina.

En este hotel tenemos tres ambientes:

1. Por debajo del agua.
2. Desde el interior de la cantera, con acantilados rocosos y cascadas naturales de fondo.
3. A nivel de suelo, con el edificio a los pies.

La apertura está prevista para 2013. Será la inauguración de una de las obras arquitectónicas más impresionantes, por su complejidad, y conjugará imágenes impactantes para cualquier amante de la naturaleza + la arquitectura moderna.

El  hotel Songjiang entrará en la categoría de los hoteles más emblemáticos del mundo actual.

Las revisiones en 2009 han hecho posible, en los últimos meses, un ahorro anual para una hipoteca media de +/- 4.000 €.

El euríbor hipotecario, que es la referencia para la actualización del tipo de interés de casi la totalidad de las hipotecas concedidas en España, acaba el mes de enero 2010 en el 1,232% (todavía por debajo del 2,6% de enero de 2009).

Según noticia aparecido en Cinco Días de 21.02.10, todo indica que el euríbor a 1 año podría colocarse alrededor del 1,6% a finales del 2010 y, por tanto, la revisión anual ya no producirá un ahorro para el hipotecado, sino un endurecimiento de la cuota.

El sector financiero está adaptando esta realidad a sus ofertas hipotecarias, llevando a que las entidades hayan ido desterrando la cláusula de suelo, de modo que la revisión de la hipoteca absorbe en su totalidad la caída del euríbor (aunque esta medida llega tarde para aquellos clientes que en su momento contrataron hipotecas con cláusula suelo que se pusieron en marcha ante la caída en picado del euríbor).

Las cláusulas suelo, como ya comentamos en un post anterior, están siendo estudiadas por el Banco de España, a petición del Senado, para determinar si fueron abusivas o no.

El Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat de Catalunya y el Estado prevén dar este año 33,6 millones de euros a 25.000 viviendas. Por ello, han llegado a un acuerdo para acabar con el jaleo de papeles, que complicaba y retrasaba la concesión y el cobro de subvenciones.

A partir de ahora, todos los trámites (sean de fachadas, instalaciones o ventanas), con independencia del tipo de ayuda o de quien la otorgue, se podrán realizar en las oficinas municipales de los 10 distritos de Barcelona.

El nuevo modelo es más sencillo y con ventajas para los ciudadanos. Esta mejora se notará especialmente en el cobro de las ayudas por parte de los vecinos, que se agilizará y se producirá justo cuando se acaben las obras o en la fase final de éstas.

Todo ésto, que debería ser evidente, sólo se ha podido conseguir tras un “pacto político” para unificar todos los recursos.

Un problema que todavía van a encontrar muchas comunidades estará derivado del endurecimiento de los créditos que se viene aplicando por bancos y cajas desde el 2009. De todas formas, la crisis del ladrillo afecta muy poco a la rehabilitación, ya que ésta es estable, al margen de las burbujas inmobiliarias.

A corto plazo, es más barata la prevención de un desperfecto inicial en la vivienda, que la posterior reparación de los daños que este desperfecto pudiera producir.

Con este estudio se determina el estado actual del edificio, con inspección visual de cerramientos, cubiertas, estructuras e instalaciones de fontanería y saneamiento. No afecta a instalaciones eléctricas, climatización ni ascensores.

Los edificios deben ser mantenidos, porque los cambios de temperatura, la humedad del ambiente, del subsuelo, del agua de lluvia, la luz solar, el envejecimiento de la estructura, los cambios de uso, reformas, … son factores que afectan a las edificaciones diariamente. Normalmente los propietarios de la vivienda no son muy conscientes de que también son propietarios de un determinado porcentaje de las cubiertas, los bajantes, el patio de luces, las arquetas, la estructura, etc. y por ello es necesario que tengan un cuenta su obligación de conservar sus inmuebles en buen estado de seguridad.

Cuando, tras una inspección, se ve la necesidad de intervenir en el edificio, las licencias de obra están bonificadas con alguna subvención.

ITV de fachadas - Barcelona

En concreto, Barcelona fue pionera en el tema de la ITE, pero sólo en la parte externa: la rehabilitación de fachadas. Con las olimpiadas de 1992 apareció el “Barcelona posa’t guapa” y luego pasó a “Barcelona posa’t guapa i segura”.

La necesidad derivada de algunos desprendimientos de elementos exteriores hicieron que apareciese una ordenanza municipal referente a la implantación de la ITE, que obligaba a los propietarios al mantenimiento en perfecto estado de conservación y en condiciones de seguridad los elementos exteriores de los edificios.

Esta norma afecta a los propietarios de las fincas con más de 15 años de antigüedad, que deben obtener un certificado de solidez.

La medida todavía se está aplicando en edificios con más de 100 años de antigüedad.

ITV integral (fachada + elementos internos) - Madrid

Madrid ha sido la capital pionera en implantar la ITE. En el 2000 aplicó un sistema de inspección más completo que el implantado antes en Barcelona, con el cual se pretende revisar, además de los elementos exteriores, la cimentación, la estructura, la fontanería y el saneamiento de las fincas de más de 20 años.

ITV ecológica

Se comenta que, en breve, los edificios deberán pasar la ITV ecológica: la Comisión de Vivienda del Congreso de Diputados ha aprobado la proposición no de ley que insta al gobierno a establecer una norma que, de forma obligatoria, los edificios, tanto los nuevos como los que ya existían, hagan una certificación de eficiencia energética que hasta ahora sólo se exigía en viviendas de obra nueva.

Esta norma aplica la directiva comunitaria 2002/91/ce, que además especifica los mecanismos que tienen los vecinos para afrontar los gastos de rehabilitación de las viviendas. Podría ser que, durante el 2010, se empezara a exigir este certificado de eficiencia energética a todos los edificios.

El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.

Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:

• El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
• Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
• Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
• China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
• Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
• Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
• Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
• EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
• Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.

En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.

En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.

Aunque la burbuja inmobiliaria ha quedado atrás, el mercado inmobiliario en su totalidad está en un proceso de reconversión. La crisis económica ha provocado que se ajusten los precios de los inmuebles desde el inicio de esta crisis por la caída de las ventas y la consiguiente dificultad para conseguir financiación. Aunque los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto, ni tan rápido como antes (las viviendas presentaban un retorno del 15% anual en los últimos años).

Por un lado, si hablamos del mercado residencial o el industrial, vemos que aún están en un proceso de ajuste y todavía no se han estabilizado. De momento, para los pequeños inversores, es buena idea la compra de garajes, ya que este activo ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (+/- 5% anual por plaza de aparcamiento), pero implica poco gasto de mantenimiento, por lo que dificilmente caerá su valor si se compran en ciudades de tamaño mediano/grande en zonas céntricas (de oficina) o en barrios dormitorio.

Por otro lado, si hablamos de locales comerciales, debido a las fusiones de las cajas de ahorros durante el 2010, se va a reducir mucho la red de oficinas, así como también lo harán los bancos. Por tanto, los dueños de estos locales, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les aportan hoy en día los bancos y cajas, estarían dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, se podrán comprar locales comerciales a precios atractivos.

Si nos paseamos por Barcelona vemos cantidad de locales comerciales con el cartel de “en alquiler”, “en venta” o “en traspaso”. Los comercios que no han cerrado están renegociando los alquileres a la baja, sobretodo en zonas comerciales de alto precio del centro de Barcelona.

Por ello, para los grandes patrimonios hay oportunidades, y algunas cadenas están aprovechando este momento como una oportunidad para crecer y ampliar su red de puntos de venta, ya que la caída de los precios facilita el alquiler o la compra de locales a precios atractivos, logrando una mayor rentabilidad cuando se reactive el mercado.

Hemos visto la remodelación del antiguo Cine París en la calle Portal de l’Àngel por el Grupo Inditex, así como la nueva línea de este grupo llamada UTERQÜE dedicada al segmento de lujo, ha abierto recientemente una nueva tienda en la zona de Turó Park.

 Otro comercio que se viene consolidando como la principal cadena de supermercados de productos ecológicos del mercado español, VERITAS, acaba de inaugurar su establecimiento nº20 también en la zona Turó Park.

1. Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
2. Unas condiciones económicas ventajosas.
3. Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.

Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.

Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.

Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.

Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.

Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…

Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.

De los 6 títulos conseguidos, la Supercopa de España, Supercopa de Europa y el Mundial de Clubs han disparado los costes de esta entidad. Los gastos del club se han disparado un 27,1% respecto a la temporada anterior, debido a los nuevos fichajes (el más caro, Ibrahimovic), a las primas pagadas por los títulos conseguidos y las mejoras en los contratos de Messi, Puyol e Iniesta.

El último semestre del 2009 hubiese tenido déficit si el FC Barcelona no hubiese vendido unos terrenos en Sant Joan Despí a principios de enero del año pasado. Vendió a la empresa MCM Renting un total de 18.000m2 junto a la Ciudad Deportiva del Barça, por un valor de 15.000.000 € (según información publicada en el diario Expansión de hoy).

Por otra parte, según Joan Oliver: “los terrenos del Miniestadi tenen mucho potencial de crecimiento, por lo que se está esperando un mejor momento del sector inmobiliario para utilizarlos”. Debido a los cuatro años de trámites previstos para la recalificación del Miniestadi, se prevé que las obras empezarán el 2014.

Ayer se aprobó la modificación inicial del Plan General Metropolitano por parte del Ayuntamiento de Barcelona para que se pueda llevar a cabo la operación, lo que supondrá unos 67.000.000 € para remodelar el Camp Nou y el Palau Blaugrana.