BRASIL, limita la compra de tierras a los extranjeros.

3 Septiembre, 2010 No hay comentarios

El gobierno de Brasil acaba de  LIMITAR, la compraventa de terrenos por parte de los extranjeros con el fin de que no se pueda especular con los precios, asi como que se produzcan biocombustibles de forma ilegal. Se admitirán, a partir de ahora, según fuentes de la fiscalía general,  las compras por un máximo de 100 hectáreas y deberá registrarse esta compraventa.

Los biocombustibles  se originan de la derivación de la biomasa, especialmente generada para este fin, convirtiéndolo en un recurso renovable, como contrapartida a los combustibles fósiles. Han sido creados  para sustituir los combustibles tradicionales, nocivos para el medio ambiente, con  las ventajas de ser biodegradables, ecológicos y renovables.

Brasil ha descubierto que su motor de crecimiento y desarrollo se basa en ejecutar grandes infraestructuras, inversiones e innovaciones tecnológicas, y por tanto es un momento ideal para la promoción y la inversión.

El sector inmobiliario en BRASIL TAMBIÉN TIENE SUS DESAFÍOS Y DIFICULTADES, entre ellos: el proceso que se está dando actualmente de inflación de los precios en los terrenos, el aumento del coste de la construcción, y las dificultades burocráticas en algunos órganos, que dificultarían la entrada para constructores y promotores internacionales.  La Adminstración Brasileña debería dar prioridad para solucionar estos temas y así agilizar la inversión inmobiliaria internacional. De hecho ya se estan poniendo en ello, al  ir  reduciendo paulatinamente los trámites, lo que ha llevado a que hayan entrado un buen número de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria ó Reits………así como portales inmobiliarios que destacan la ventajas de invertir en inmobiliaria en Brasil, todo esto esta consiguiendo una revalorización de la zona , que llega al 30% en el último año, por ejemplo en zonas internacionalmente conocidas, como son  Natal o Fortaleza.

De hecho ya son varias las promotoras inmobiliarias que me han comentado que se les acaba el producto una vez sale a mercado en un plazo muy breve de tiempo, y en algunos casos ya está medio vendido sobre plano. Hay que pensar que solo en el mercado residencial interno del país  hay un déficit de ocho millones de viviendas a corto plazo( esto es, compradores de primera vivienda)… y además hay que sumar a esto  el hecho de ser  la sede del Mundial de fútbol  en el 2014 y poseer los Juegos Olímpicos dos años más tarde, provocando inversiones inmobiliarias significativas en las ciudades correspondientes, hasta lograr una gran reconversión de estas…….. también saldrán pronto a concurso las nuevas inversiones en infraestructuras ( carreteras, puentes, hoteles,etc.)… es decir nuevas oportunidades de negocio en un pais  que es la mayor economía de América  Latina, y la 8ª economía mundial, según  datos del Banco Mundial. Además de ser un mercado grande, con tipos de interés a la baja, una economía estable y una democracia consolidada. 

Vista la situación de mercado tan favorable, y con unas  características dificiles de encontrar en estos tiempos que corren……….Lo mejor es que cada uno saque su conclusión personal de los datos aquí expuestos.

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2010 Otoño Inmobiliario: Barcelona Meeting Point y Outlet Residencial

31 Agosto, 2010 No hay comentarios

Si estais buscando alguna propiedad inmobiliaria, es una buena opción acudir a los salones inmobiliarios.

Este otoño se celebrarán , en BARCELONA , la 13ª edición del BCN MEETING POINT , y en MADRID, La 3ª convocatoria del OUTLET RESIDENCIAL. Son ferias que se realizan en distintas fechas,y sus targets de público bastante diferenciados por sus criterios de búsqueda de producto inmobiliario.

BCN MEETING POINT : Salón inmobiliario profesional de celebración anual, este otoño se realizará del 20 al 24 de octubre, abarcando todo tipo de producto inmobiliario:

- Vivienda, desde alto standing hasta VPO, aunque básicamente se comercializan las promociones de obra nueva, también es posible encontrar segunda mano .

-Sector terciario: almacenes, centros comerciales,naves industriales, solares industriales.

-Vivienda especializada,lofts, dúplex , aticos, vivienda unifamiliar

-varios: parkings, suelo, hoteles, oficinas, resorts combinados de golf+casas….

Todo ello a nivel nacional e Internacional, dando la opción a un país extranjero invitado para que se de a conocer como país, y como posible destino de compra inmobiliaria internacional. Además de presentar los desarrollos inmobiliarios de países de economías emergentes.

Se divide en salones profesionales, y para el gran público

OUTLET RESIDENCIAL: Organizado por IFEMA MADRID, del 24 al 26/9/2010

Básicamente dirigido a la oferta de vivienda nueva y usada de toda España, a precios competitivos. También llamada “feria de la vivienda barata”, por ofrecer producto residencial con descuentos hasta del 40%.

Se abarca tanto la primera como la segunda residencia, desde uno a cuatro dormitorios. Activos inmobiliarias como áticos, apartamentos, estudios, locales,oficinas, garajes….

Las regiones españolas que más producto han presentado en la última edición de 2009 han sido Madrid centro y PAU en Vallecas y Sanchinarro. En segundo lugar Andalucía con varias promociones costeras, y la comunidad Valenciana. Con menor presencia estarán también representadas : Canarias, Castilla y León,Comunidad Valenciana, Baleares y Cantabria.

(II) L’immobilier a París a le vent en poupe

27 Agosto, 2010 No hay comentarios

Esta situación que vive París y parte de Francia, podría tratarse  de un repunte frágil del sector inmobiliario. Todo y que  comprar un bien inmueble, sea hoy un refugio seguro para el capital, hay que esperar a ver como irá el 2011, ya que no hay que olvidar que es un mercado frágil y desequilibrado por la crisis y  con una situación económica de morosidad.( Todo ello sumado a una posible alza de los tipos de interés y una reducción parcial de las ayudas ficales por parte del estado……deberia conducir a actuar con prudencia.

(Magazine  Le Point.fr  19.08.10) Este brutal despertar del mercado inmobiliario después de un período latente (en 2008) sa ha traducido en un alza importante de los precios que están llegando en la capital a niveles de antes de la crisis, y hace que la gente de arrepienta de no haber comprado un año antes, en vez de esperar a que bajasen todavía más.

..Pero la pregunta del millón ahora es :  Faut-il acheter maintenant?

Este aumento exhorbitante del precio de los inmuebles en 2010 se da sólo en las grandes ciudades, y en algunas periferias; en cambio, en las pequeñas cuidades del país y zonas rurales, el aumento, si ha existido, ha sido por lo menos dos veces menor. 

Para los compradores que están compando rápidamente y bajo presión porque hay poco producto y éste se vende en pocos días….. yo pienso que el precipitarse conlleva siempre un peligro y es inútil. En principio parece que  es bueno comprar ahora, por el tema comentado de las rebajas fiscales actuales y los tipos de interés que favorecen la compra, pero el argumento no me acaba de convencer del todo  ya que la compra de un inmueble requiere su tiempo de búsqueda y estudio de mercado, además de tener la cabeza fría  para  así evitar comprar  pisos mediocres y sobrevalorados , porque seguro que en un plazo +/- breve volverán a aparecer los buenos productos cuando  el mercado sea más fluido.

Yo supongo que unas ventajas fiscales+ tipos de interés bajo son un aliciente, PERO en un mercado con poca oferta se corre el riesgo de quedarte cualquier cosa a cualquier precio, y lo que se gana por un lado de ventajas fiscales, se pierde y con mucho  por el otro al comprar algo que en el nomento de venderlo  no te generará plusvalías porque se compró caro y no es un producto  prime, en  sí mismo.

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Pour les Notaires de France, cette hausse s’explique a la fois par la permanence des taux historiquement trés bas, mais aussi pour le valeur refuge donnée aux investissements immobiliers lors de periodes de crise.   A partir de aquí  me surgen preguntas como :  si suben las tasas los precios se hundirán?…….    se prevee otra burbuja inmobiliaria?   son los salarios capaces de aguantar estos niveles de precios ?…..

(1) L’Immobilier à Paris, flambe…malgré la crise ou à cause d’elle.

26 Agosto, 2010 No hay comentarios

Realmente sorprende leer  que en EEUU. la caida inmobiliaria hace temer otra recesión ( se habla de una recuperación en forma de W con caidas y recuperaciones varias hasta salir realmente de la recesión , provocada por una burbuja crediticia).

ESPAÑA tampoco acaba de levantar cabeza si hablamos del sector inmobiliario, debido a la falta de  ayudas fiscales y financieras al sector, entre otros motivos, ampliamente comentados en posts anteriores

……… y en cambio  en  FRANCIA  LOS INMUEBLES ESTÁN MÁS CAROS QUE ANTES DE LA CRISIS Y ADEMÁS SE VENDEN RÁPIDAMENTE.

La situación del mercado inmobiliario en Francia, y especialmente en las grandes cuidades como París, Burdeos, Lyon,  en estos últimos meses  ha estado caracterizado por el alza de los precios  con un aumento en la demanda  frente a una escasez de  producto a la venta.Los compradores quieren aprovecharse del bajo nivel de tasas y del papel que ofrece el mercado inmobiliario como valor refugio.

Esto es debido básicamente a 4 factores:

 1- La poca oferta de producto existente, a dia de hoy, en el mercado inmobiliario:  Aunque para los propietarios es sin duda el momento de vender, los que no están obligados a vender, se lo toman con calma, y mantienen unos precios altos, porque saben que tienen comprador seguro, y a un precio que aumenta con el paso de los meses, por tanto esperan cómodamente obtener una mayor plusvalía  (han aumentado los precios de los pisos 9,3% en los últimos 6 meses, y se calcula una subida del 15% desde junio del 09)..los precios medios están alrededor de 7.080 €/m2

2- Bajos tipos de interés.: Los Notarios públicos responsables de los aspectos jurídicos de la venta de inmuebles confirman que el hecho de que los bancos hayan comenzado a prestar de nuevo, junto con las bajas tasas de interés, han ayudado a reiniciar el mercado inmobiliario francés. Pero una recuperación completa dependerá de la estabilidad de la economía en Francia y del mercado laboral.

3- Las ayudas gubernamentales : que siempre han existido hacia el sector inmobiliario,pero parece ser que a partir del 2011 el estado va a ser un poco menos generoso. Por tanto quedan pocos meses para comprar y poderse beneficiar totalmente de las que hay ahora. Como ejemplo de ayuda que se va a reducir, está la ” loi Scellier de defiscalisation immobiliére” en activo desde  dic.’08 que ha permitido, al  comprar un bien inmueble nuevo en una  zona Scellier, y si se pone en alquiler de 9 á 15 años se obtiene una reducción fiscal del 25 al 37% del precio de compra del inmueble nuevo hasta 300.000€ ; esta reducción puede llegar hasta 75.000€ repartidos en 9 años o 111.000€ en 15 años ( para más info  ver la dirección  http://loi-scellier.trouver-un-logement-neuf.com/conditions-loi-scellier.php). Si a esta ventaja fiscal  se le añade la plusvalia por la posterior venta, el resultado era jakpot ¡¡.

4- Paradójicamente la crisis fortalece el inmobiliario como valor refugio.: En el fondo ocurre como con el oro. Cuando la situación económica se vuelve incierta, los franceses se han lanzado a comprar  considerando el inmobiliario como valor refugio. Lo que más se venden son pisos medianos, para poder alquilarlos y sacar unas rentas…. porque en estos tiempos problemáticos, que pueden hacer  con el dinero? invertir en bolsa no incentiva demasiado,  tampoco generan confianza  las propuestas bancarias tras la quiebra de Lehman Brothers por haber creado dudas sobre la solvencia  de la banca y de  sus propuestas de ahorro. Por ello comprar un bien inmueble es algo  que  pasa a ser de su propiedad, y además permite hacer un patrimonio con los años, gracias a un crédito.

El tamaño en m2 es importante .

24 Agosto, 2010 1 Comentario

Cuando voy a visitar un inmueble que se pone a la venta ( sea casa o piso), siempre hago una pregunta que pocas veces obtiene una respuesta concreta. ¿cuántos m2 exactamente mide el inmueble??….. Y ES QUE LA REPUESTA NO ES  TAN FÁCIL, DEPENDE DE CADA CASO EN CONCRETO.

Si los propietarios que venden son varios, se miran entre ellos para ver quién tiene la idea más aproximada del metraje. A partir de ese momento suelen surgir dudas, disparidad de tamaños, opiniones varias de los m2 que debería tener, y a continución  las edades de los hijos, las ampliaciones, etc..para ver si así se acierta a concretar  los m2 .

Si es un solo propietario, suele saberlos, pero cuando las preguntas entran a:  detallar m2 útiles, si han contado o no  terrazas / porches, si hablamos de m2 construidos totales , si hemos incluido el garaje, o en su caso las plazas de parking y las zonas  comunes de la vivienda, los m2 por planta o bien el tamaño de la parcela….. la cosa ya se complica más.

En los últimos años, era muy importante saber con exactitud los m2 exactos de la vivienda que se vendía, porque habian unos baremos €/m2  por zona, que sumados al estado de la finca daban muy aproximado el precio de mercado . Aunque ahora ya no es así, porque como ya he dicho en algún otro post ( ref. a tasaciones)  en un mercado tan cambiante, ya no es básico para determinar el precio, los  €/m2 que se pagan por zona. Actualmente se llega aun acuerdo entre lo que el propietario pide y lo que el comprador está dispuesto a pagar. Pero aún así, sigue siendo importante para el comprador, saber con certeza los m2 que está comprando.

Eran una buena ayuda las tasaciones, porque estaban muy bien especificadas las distintas medidas de la vivienda, pero ahora los propietarios hacen menos tasaciones porque cuestan un dinero, y el precio que hoy determinan, al cabo de pocos meses ya no es un punto de referencia  por los continuos cambios  de mercado.

En el momento de vender la vivienda, sería interesante que hubiera, encima de la mesa,  en la primera reunión con los propietarios, los planos de la vivienda originales, y en caso de que se hayan hecho modificaciones, los actualizados, así como la escritura de compraventa. Con referencia a los valores catastrales, si resulta que no coinciden, ya los podremos actualizar/rectificar en su caso, más adelante, al firmar la escritura notarial de compraventa.

A veces, con todo y esto, si son viviendas antiguas, no sale documentado  por ningún sitio si las terrazas o los patios interiores (que en caso de ser un principal del ensanche a veces suman muchos m2 a la vivienda) están incluidos o no. En este supuesto yo sugeriría al cliente que esté realmente interesado,  que antes de firmar las arras, vaya con su aparejador/Arquitecto/decorador/ y haga una medición del inmueble in situ.

Para poder solucionar esto, y también dar un mayor servicio al comprador,  cuando son viviendas antiguas , y de segunda mano, que necesitan además una rehabilitación completa. Para los propietarios que lo solicitan, en QUALINHABITAT  se encarga una arquitecta de  levantar los planos originales, con el metraje actualizado a dia de hoy, a la vez que hace un diseño tipo de cómo  debería ser la rehabilitación de esa vivienda . Todo esto se le entrega al cliente interesado y se agilizan mucho las dudas técnicas ( problemas de estructura, bajantes, paredes maestras, m2)  porque suelen estar  ya resueltas en estos planos. Esto supone que el comprador solo tiene que hacer una consulta final con su técnico y se ahorra tiempo y dinero, ya que tiene todos los datos en la mano, para valorar  si quiere comprar el inmueble o no.

Esto es solo una sugerencia porque en verano hay mucho tiempo para preparar y buscar los papeles, pero con el jaleo del dia a dia se va dejando para mañana buscar los papeles de la vivenda que se compró hace 20, 30 , 40 ,50+ años, y ya no digo intentar buscar los planos que hubieron en su día, si han habido reformas o varias ventas anteriores.

El NO a la Diagonal = efecto potenciador de Rambla Cataluña

22 Agosto, 2010 No hay comentarios

De momento nos quedamos con la misma Diagonal de siempre, ya que el proyecto de realizar una zona casi peatonal y recovertirla en una zona mucho mas comercial, se aplazó sine die tras la votación ciudadana.

Este puede ser uno de los factores que han hecho que Rambla Cataluña  vuelva a tener una rotación  de poco más de un mes para cubrir el local comercial que se quede en traspaso. El tramo más demandado actualmente es el tramo medio, donde se  encuentran como siempre,  Zaras varios y el Bulevard rosa, que son un tirón para las demás marcas que quieren estar cerca.

El público que hace sus compras en este eje comercial, es más local  en comparación con el de  Paseo de Gracia, que está muy internacionalizado, entre otros motivos porque hay varios edificios catalogados de obligada visita para el turista en Barcelona, y la oferta de restauración es cada vez mayor. En Rambla Cataluña todavia queda bastante comercio tradicional (Quilez, La selecta, Mauri, …) en armonía con las nuevas marcas de moda, lo que hace que el ritmo pueda parecer más sosegado.

Aunque no hay que olvidar que otros motivos de este incremento en la demanda por parte de las marcas de locales en Rambla Cataluña, estaría en la bajada de los alquileres por la crisis, que hacia que las marcas en los años anteriores no pudiesen acceder a esta calle por precio. Y el tercer motivo y no menos importante sería que los pagos por  traspasos podrian haber prácticamente desaparecido  en los cambios de locales comerciales .

Algunos  locales que  hasta hace poco estaban ocupados por banca y tambien por restauración han sido substituidos por nuevas tiendas de marca. El comentario del sector especializado( expansión 07.10) es que ya se han acabado las oportunidades y la demanda de las marcas en estos momentos  ya supera la oferta de locales disponibles.

En este año 2010 han entrado las marcas: Custo Growing, Etxart & Panno, Imaginarium, Tuc-tuc, Pretty Ballerinas, Aninoto, GC Watches, …..entre otras.

No deja de ser una noticia que supone un cierto optimismo tanto de reactivación de una parte del sector inmobiliario como del comercial…… esperemos que sea contagioso para otros ámbitos del sector,  así como para el  resto de la economia en general.

(III) Se llegará a realizar el Plan Caufec de Sacresa?

5 Julio, 2010 No hay comentarios

En estos momentos, el grupo Sacresa está negociando con la banca para que su sociedad Caufec, propietaria del proyecto Porta Barcelona, no pase a formar parte del paquete concursal, junto con los activos de las otras cuatro sociedades.

La deuda del grupo, que prodría ascender a los 1.600 millones de €, son créditos con quince cajas y bancos, con el Institut Català de Fianances y con la banca extranjera (Royal Bank of Scotland), entre otros.

La banca internacional, a diferencia de la española, prefiere asumir pérdidas que quedarse activos a cambio de deuda, y no han querido aceptar las condiciones de Sacresa de cederles gran parte de sus activos, como sería en este caso el Plan Caufec, valorado en 1.000 millones de €, que supondría para la empresa poder tirar hacia adelante con el problema. Este pool de bancos ha considerado que la refinanciación no evitaría en un futuro el colapso del grupo.

El plan de viabilidad que la empresa presentó consistía en ceder a la banca  activos valorados en más de 1.000 millones de €, una quita del 30% de la deuda, que no cuenta con garantía hipotecaria y un periodo de carencia de cinco años para todos los pagos, cediendo a la banca casi todos sus activos inmobiliarios, incluido el proyecto Porta Barcelona, reteniendo la nuda propiedad del centro comercial Magic Badalona, unos terrenos para promover viviendas junto a Finestrelles y la sociedad patrimonial propietaria de la Illa Diagonal.

El siguiente paso de la sociedad era intentar adecuar la deuda a la situación de mercado actual para dedicarse a la promoción de viviendas en el área de Barcelona. De hecho, en 2009 ya empezó a ceder a Metrovacesa activos inmobiliarios para canjear deuda, y entre ellos estaba Les Arenes de Barcelona.

Según Expansión (06.2010), la sociedad CAUFEC tiene una deuda cercana a 200 milones de € con Bancaja, La caixa, CAM y Banco Popular, pero sus activos también están alrededor a los 200 millones de €, y por ello la empresa espera que esta sociedad pueda salvarse del concurso. Pero aún pensando que se salve del concurso, la banca se ha negado a otorgar más créditos a la sociedad, por lo que difícilmente ésta podrá desarrollar los proyectos que tiene en cartera. Como ya he dicho antes, la banca, vistas las pocas posibilidades que tenía de que se le pagase la deuda y, viendo que si no iba a concurso ahora, lo haría seguramente en dos años, las ventas de activos que se hubiesen realizado ahora serían susceptibles de impugnarse o revertirse (en un próximo post analizaré esta situación).

Sacresa es una promotora que ha hecho inversiones o apuestas a largo plazo y, entre ellas, estaría esta compra a Fecsa en Finestrelles, siendo uno de los mayores proyectos terciarios de Cataluña. Pero en la actualidad, la banca internacional, que tiene masivamente sus inversiones en inmobiliarios españoles, no confía en las perspectivas de la economía española y  prefiere no refinanciar aunque aboque a las inmobiliarias a concurso,  … haciendo que proyectos de gran viabilidad como sería en este caso no se financien.

Pero … ¿Cómo está la situación del Plan Caufec en estos momentos? Pues, si no hay novedades, sigue perteneciendo a la sociedad CAUFEC, de la inmobiliaria SACRESA. A día de hoy se han hecho las obras de infraestructura y urbanización de la parte principal, que se acordó con el ayuntamiento. También está en su fase final el soterramiento de las torres de electricidad de Fecsa, además de haber acabado las zonas ajardinadas, zonas de paseo y bicing, mobiliario urbano y tres parques infantiles. Pero que esté prácticamente acabado no quiere decir que esté realmente entregado; actualmente está todo medio vallado (aunque se permite el paso) y con los parques acabados, pero no se pueden utilizar. Hay muy pocos operarios trabajando… cuando en una obra no se ve ritmo de trabajo es un indicio de que la constructora tiene problemas, que en general suelen ser de liquidez.

Se supone que el proyecto debería estar en marcha, porque ya se ha construido una oficina de ventas que estará a pie de obra. Pero no hay indicios de que la edificación de viviendas unifamiliares o pisos vaya a empezar en breve, así como tampoco de la construcción del hotel y el centro comercial… quizás debemos esperar a que mejore el mercado inmobiliario.

De momento, suponemos que la idea sería vender las viviendas sobre plano, o por lo menos hacer una lista de espera, como ya se había hecho años atrás en el Barcelona Meeting Point, cuando se empezó a dar a conocer el proyecto.

Desde mi punto de vista, éste es un gran proyecto para la zona, si se llega a realizar tal y como está previsto en la actualidad, siempre pensando en dejar bien resuelto el tema de las entradas y salidas de automóviles hacia la Diagonal y la Ronda de Dalt.

Fuentes consultadas : LA VANGUARDIA, EXPANSIÓN , CINCO DIAS

(II) Sacresa, el Plan CAUFEC

2 Julio, 2010 No hay comentarios

El último gran solar entre Esplugues de Llobregat y Barcelona está desapareciendo y, tras bastantes años de gestiones, estas 40 ha. en las que sólo había líneas eléctricas, matorrales y una  pista de motocross, ya es una zona urbanizada a la que sólo le faltan los edificios.

Históricamente, la reforma urbanística de esta zona la impulsó, a principios de los años 90, la sociedad Caufec, participada por Fecsa y el grupo francés Cauval, que finalmente vendió este solar a la promotora Sacresa.

El problema que tenía este proyecto para ser urbanizado eran las líneas eléctricas, que debían ser desmontadas y soterradas por Fecsa.

En el 2002, la comisión Jurídico Asesora de la Generalitat decidió, por fin, dar luz verde al proyecto Porta Barcelona, el plan urbanístico promovido por  Caufec,  de  la inmobiliaria Sacresa.

El proyecto Porta Barcelona se edificará a un lado y a otro de la B-23:

• En la parte norte, zona Finestrelles, se realizarán 67 viviendas unifamiliares y 90.000m2 de oficinas y locales comerciales, ubicadas en 2 torres de unos 80m de altura (23 plantas), diseñadas por el arquitecto Bofill. En esta parte, también se creará una gran zona verde en la Av. Jacint Esteve, con zonas de bicing, cross y senderismo en Collserola.
• En la parte sur, junto a Hospitalet, se edificarán 120 viviendas de protección oficial, un centro comercial y de ocio de 25.000m2, así como un hotel de lujo de 6.200m2.

Este plan urbanístico está bordeando el Parque Natural de Collserola, junto a la urbanización Ciudad Diagonal lindando con Pedralbes,  zonas con viviendas de lujo que,  junto con Sarriá, Bonanova y San Gervasio, conforman una franja  que urbanísticamente permite la edificación de viviendas unifamiliares de alto standing en la zona alta de Barcelona.

En un siguiente post comentaremos cómo quedará, posiblemente, el Plan Caufec tras el concurso en el que se encuentra inmersa la inmobiliaria Sacresa.

Sacresa a concurso: problemas de refinanciación (I)

29 Junio, 2010 No hay comentarios

En todos los medios está apareciendo la noticia de que la banca se ha negado ha refinanciar la deuda y no ha aceptado el plan de viabilidad presentado por Sacresa, que en su intento de llegar a ser una de las mayores inmobiliarias de España entró en un endeudamiento excesivo (con la compra de Metrovacesa), lo que le ha llevado, junto con la crisis actual, a esta situación de desajuste económico.

Para entender cómo ha podido pasar, en 3 años, de estar en los primeros puestos de los top ten en el ranking empresarial inmobiliario a declararse insolvente y pasar seguidamente, a presentar concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos).

Es preciso hacer un poco de historia de la empresa, de la evolución de su crecimiento, y ver porqué, aún manteniendo una de las mayores carteras de suelo del país, han llegado a esta situción límite  que les ha obligado a presentar a día de ayer concurso en el Juzgado Mercantil nº2 de Barcelona.

Como otras empresas constructoras, Sanahuja empezó construyendo viviendas en Barcelona para la fuerte emigración que sufrió esta ciudad y su cinturón industrial durante los años 60. De la construcción de bloques de pisos en barrios populares, pasó a hacer promociones de mayor envergadura y en los últimos años han estado presentes en los grandes proyectos de transformación de Barcelona como ILLA Diagonal, la Ciudad de Baloncesto en Badalona, o el centro comercial Les Arenes, también  estaba en marcha el proyecto Porta Barcelona junto a la zona alta de Barcelona. Pasando luego a expandir su radio de acción al resto de España para entrar a continuación en el  mercado extranjero.

Sanahuja entró en el capital de Metrovacesa, llegando a controlar el 80% del capital de la compañía. Para ello tuvo que asumir una altísima deuda. Este proyecto se torció cuando la banca no permitió que se fusionaran Sacresa y Metrovacesa, ya que esta unión hubiera hecho más llevadero el endeudamiento contraído por Sacresa, todo ello además agravado por la crisis y el actual parón de las ventas.

A raíz de estar ya en Metrovacesa y haber tomado el control con el 80% del capital (que lo perdió un año después), empezaron a comprar producto importante a base de endeudamiento, y así pasaron a comprar la sede del banco HSBC, uno de los edificios más caros de Europa por un valor aproximado a 1.600 millones de €,  compitiendo con  fondos de inversión de los jeques árabes. 

Quizás uno de los fallos estuvo en no estudiar a fondo el valor de lo que compraban, y así Metrovacesa volvió a revender la torre al banco HBSC un año más tarde por  un importe cercano a 1.000 millones de € (28.11.08 Cinco Dias) Pero han sido los miles de millones de euros solicitados a la banca, que se convirtieron en una deuda insostenible lo que les ha llevado a esta situación.

Fuentes consultadas: La Vanguardia, Expansión y Cinco Días.

(II) La hipoteca inversa a día de hoy

28 Junio, 2010 3 Comentarios

Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.

En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.

Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.

Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.

La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.

Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un  producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.

También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.

Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España ”quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.

A  favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.

A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.