Ajuste del precio de la vivienda en el mundo ‘09

10 Febrero, 2010 No hay comentarios

Estados Unidos, junto con Irlanda, Dinamarca, España y los países del este de Europa suman las caídas de precios de las viviendas más altas, con descensos interanuales del 9.4%, 13.1%, 10.8% y 8% respectivamente, y bajadas hasta del 20% en los países del este. La pequeña recuperación la podemos encontrar en países como Suiza y Austria, con crecimientos superiores al 5% en los precios de la vivienda.

El precio de la vivienda es un indicador que utilizan los analistas para determinar si el ajuste inmobiliario en general ha tocado fondo.

Según la consultora Knight Frank, en su artículo de diciembre de 2009 en Cinco Días, destaca que:

• El retroceso de Dubai es del 47% interanual.
• Australia es uno de los países menos afectados por la restricción del crédito. Las casas de encarecen el 6.2% anual.
• Singapur ha tenido una recuperación tan fuerte en el último trimestre de 2009, que se podría estar hablando de una posible burbuja inmobiliaria.
• China continental, con un alza del 1.9% y Hong Kong del 5.6%, son un ejemplo de buenos resultados en los mercados asiáticos.
• Dinamarca, Irlanda y España son de los pocos países con un 0% de alza trimestral.
• Israel es el que ha mostrado los mejores resultados, con un crecimiento del 13.7% en el año 2009.
• Malta y Austria han tenido una revalorización del 10%.
• EEUU y el Reino Unido, aunque han tenido recortes, a partir del 2010 se están registrando subidas de los precios de los pisos, lo que sería un avance de la recuperación de sus mercados inmobiliarios. Éstos fueron los primeros en ajustar el valor de los inmuebles.
• Alemania y Francia tienen todavía bajadas de los precios anuales del 2.7% y el 8%, respectivamente, aunque en términos trimestrales reflejan alguna tasa positiva, entendiendo que sus economías están dejando atrás la recesión.

En el caso de España, con los precios que continúan a la baja y una gran sobreoferta inmobiliaria, puede tardar la recuperación todavía varios años. No son los intermediarios inmobiliarios quienes marcan el precio de los inmuebles, sino los tasadores. Si fuera así, habría subidas y bajadas de precio fuertes para favorecer el cierre de operaciones.

En el Portal Internacional de Obra Nueva, que ofrece información sobre qué, cómo y donde comprar inmuebles en todo el mundo, se reflejan los precios actuales de las viviendas de obra nueva que hay en venta en los distintos países donde invertir. Este post puede ser una guía informativa a la hora de elegir el país donde realizar una inversión inmobiliaria en el momento actual de mercado.

Opciones de crecimiento durante la crisis inmobiliaria

8 Febrero, 2010 1 Comentario

Una recomendación de Warren Buffet, aplicable a los momentos de crisis como el actual, propone: “Sé temeroso cuando otros sean avariciosos, y sé avaricioso cuando otros sean temerosos”.

Aunque la burbuja inmobiliaria ha quedado atrás, el mercado inmobiliario en su totalidad está en un proceso de reconversión. La crisis económica ha provocado que se ajusten los precios de los inmuebles desde el inicio de esta crisis por la caída de las ventas y la consiguiente dificultad para conseguir financiación. Aunque los inmuebles no van a revalorizarse ni tanto, ni tan rápido como antes (las viviendas presentaban un retorno del 15% anual en los últimos años).

Por un lado, si hablamos del mercado residencial o el industrial, vemos que aún están en un proceso de ajuste y todavía no se han estabilizado. De momento, para los pequeños inversores, es buena idea la compra de garajes, ya que este activo ofrece rentabilidades más reducidas que las viviendas o las naves (+/- 5% anual por plaza de aparcamiento), pero implica poco gasto de mantenimiento, por lo que dificilmente caerá su valor si se compran en ciudades de tamaño mediano/grande en zonas céntricas (de oficina) o en barrios dormitorio.

Por otro lado, si hablamos de locales comerciales, debido a las fusiones de las cajas de ahorros durante el 2010, se va a reducir mucho la red de oficinas, así como también lo harán los bancos. Por tanto, los dueños de estos locales, al no poder conseguir rentas tan atractivas como las que les aportan hoy en día los bancos y cajas, estarían dispuestos a vender sus inmuebles con descuento. Es decir, se podrán comprar locales comerciales a precios atractivos.

Si nos paseamos por Barcelona vemos cantidad de locales comerciales con el cartel de “en alquiler”, “en venta” o “en traspaso”. Los comercios que no han cerrado están renegociando los alquileres a la baja, sobretodo en zonas comerciales de alto precio del centro de Barcelona.

Por ello, para los grandes patrimonios hay oportunidades, y algunas cadenas están aprovechando este momento como una oportunidad para crecer y ampliar su red de puntos de venta, ya que la caída de los precios facilita el alquiler o la compra de locales a precios atractivos, logrando una mayor rentabilidad cuando se reactive el mercado.

Hemos visto la remodelación del antiguo Cine París en la calle Portal de l’Àngel por el Grupo Inditex, así como la nueva línea de este grupo llamada UTERQÜE dedicada al segmento de lujo, ha abierto recientemente una nueva tienda en la zona de Turó Park.

 Otro comercio que se viene consolidando como la principal cadena de supermercados de productos ecológicos del mercado español, VERITAS, acaba de inaugurar su establecimiento nº20 también en la zona Turó Park.

Comprar vivienda en 2010?

3 Febrero, 2010 No hay comentarios

La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:

1. Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
2. Unas condiciones económicas ventajosas.
3. Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.

Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.

Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.

Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.

Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.

Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…

Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.

Información fiscal para la inversión inmobiliaria en Latinoamérica

18 Diciembre, 2009 No hay comentarios

Tanto a nivel inmobiliario como del comercio en general, España es un importante inversor en Latinoamérica. Por una parte, en su mayoría, los países latinoamericanos son economías emergentes, hecho que atrae a los inversores. Por otra parte, España tiene la ventaja adicional de tener el idioma común, lo que permite interpretar fácilmente la legislación vigente. Aún así, cabe destacar que el mundo de los impuestos, la legislación y la jurisprudencia fiscal no pueden considerarse idénticos.

A diferencia de Europa, donde se busca una mayor uniformidad fiscal, en los distintos países latinoamericanos esta uniformidad no existe.

Con respecto a los convenios para evitar la doble imposición fiscal en caso de inversiones en el extranjero, éstos son escasos en la mayoría de países latinoamericanos. Como excepción, tenemos Argentina, Brasil, Chile, Venezuela y México, que actualmente tienen en vigor estos convenios para evitar la doble imposición fiscal en caso de inversiones extranjeras. En concreto, España tiene 8 convenios de este tipo con países latinoamericanos. Actualmente tiene en marcha convenios con Costa Rica y El Salvador, lo que la convierte en una jurisdicción favorable a los que quieran invertir en Latinoamérica.

Los convenios para evitar la doble imposición son tratados internacionales que contienen medidas tendentes a reducir o evitar los supuestos de doble imposición internacional. Dado que el aumento de relaciones financieras y comerciales internacionales es constante, cada estado puede determinar de modo soberano su legislación fiscal. En el caso de superposición de varias soberanías fiscales, en el supuesto de una misma transacción, supone que en ocasiones se grave doblemente a una misma persona física o jurídica por la generación de una misma renta o por la propiedad de un mismo bien.

Todos los convenios firmados por España, y también otros países, se basan en el convenio de doble imposición de la OCDE, aunque cada estado hace observaciones e incluso reservas a cláusulas concretas para adaptarlo a sus intereses. Y, por tanto, cada convenio tiene unas cláusulas específicas.

España ha adoptado una postura claramente menos recaudatoria en base al modelo de la OCDE, minimizando o eliminando la tributación en la fuente. Por ello, en todos los convenios de doble imposición suscritos por España, las rentas derivadas de los bienes inmuebles pueden gravarse en el estado en el que tales inmuebles están situados. Este criterio se aplica a cualquiera que sea la renta que se obtenga del bien inmueble, arrendamiento, etc.

Para evitar pagar una costosa factura fiscal, hay que planificar de forma coherente la estructura de inversión inmobiliaria. Normalmente hay que tener en cuenta si el país donde se va a invertir:

• es políticamente estable
• tiene buen sistema financiero
• si posee convenios para evitar la doble imposición con el país donde el inversor tiene su residencia

Los sistemas fiscales se basan en dos principios:

1. El de residencia: que es el país en que la persona tiene su residencia, el encargado de gravar su renta mundial.
2. El de la fuente: el estado grava todas las rentas con origen en su territorio.

Por ello, si se aplican estos dos principios, ello supondrá que algunas rentas se graven dos veces en dos jurisdicciones distintas, suponiendo una doble imposición (esto es, que pueden ser gravadas tanto por el estado de la inversión, como por parte del estado del inversor). Para eliminar esta doble imposición, tenemos:

1. El método de la imputación, donde el estado de residencia tiene en cuenta los impuestos que el residente ha pagado en el país donde invirtió, y le permite que se los deduzca o se los reste del impuesto a pagar en su país. Ésto elimina sólo en parte la doble imposición, y es el método que se recoge en España para muchos de los convenios que tiene firmados.
2. El método de excención. La inversión sólo tributa en el estado donde se ha invertido.

España vs Inglaterra en inversión inmobiliaria

4 Diciembre, 2009 No hay comentarios

La crisis inmobiliaria ha afectado a varios países. Si hacemos una comparativa entre España y el Reino Unido, vemos la evolución y sus perspectivas en cada uno de los mercados inmobiliarios.

En referencia al mercado residencial de la vivienda:

• En el Reino Unido los precios han bajado de forma más rápida que en España, ya que los vendedores han asumido que sin este descenso no se agilizaría la venta. Además, hay que contar con la bajada real de precios por la devaluación de la libra que provocó que los inversores pudiesen encontrar inmuebles con un descuento de hasta el 50%. Todo esto ha hecho que el mercado inmobiliario inglés actualmente ya se esté empezando a recuperar.
• En España la rebaja de precios ha sido mucho menor y, en el segmento de viviendas de lujo, esta rebaja prácticamente no se ha notado. Se prevée que entre 12 y 18 meses empiece la recuperación en nuestro país.
• A diferencia del mercado de oficinas (ver más abajo), en el mercado de la vivienda hay una sobreoferta y un exceso de deuda, lo que hace que lo peor todavía no haya quedado atrás. Aún así, según se comenta en el artículo de La Vanguardia del 26/11/09, en Barcelona y Madrid el inmobiliario empieza a repuntar (ya lo comentaremos en otro post más en detalle).

Si hablamos de oficinas:

• En España, el mercado inmobiliario está a punto de tocar fondo, ya que se ha notado unas rebajas en los precios de las oficinas, a veces, superiores al 40%. Pero éste es un mercado que claramente siempre ha tenido una falta de oferta.
• El mercado de oficinas en España ha sufrido la caída de las rentas, que ha ido ligado a la evolución de la economía. Al estar bajando las rentas, hay más riesgo para los inversores. Si la economía se recupera, mejora el consumo y suben las rentas. Los posibles inversores deben estar, por tanto, muy atentos a la evolución de la economía española.
• Los contratos de alquiler en España son normalmente de 3 a 5 años, a diferencia de Inglaterra, donde los contratos son mucho más largos.
• España sigue siendo un país atractivo para invertir. A los inversores alemanes les gusta particularmente invertir en España, pero primero esperan ver crecer la economía española.

Las entitades financieras españolas, y hablamos de la banca en general, parece que no quieren o no pueden deshacerse de sus inmuebles, por lo menos a los precios actuales. La pregunta del millón sería: ¿Por qué voy a vender ahora si dentro de 8 meses puedo sacar un 15% - 20% más? La respuesta viene dada: Si estas entidades venden ahora, siempre será a un precio menor que el que consta en sus libros y, por tanto, prefieren esperar a que el mercado se recupere un poco.

Burbuja inmobiliaria en Dubai?

2 Diciembre, 2009 No hay comentarios

Son de sobra conocidos los mega-proyectos inmobiliarios que se han producido en Dubai, con hoteles de lujo, hasta de 7 estrellas (Burj Al Arab), islas artificiales, cientos de rascacielos, pistas de esquí sobre nieve en pleno desierto, pensado todo ello para los habitantes del país y con la idea de atraer a un público de lujo del resto del mundo. 

A través de Dubai World se han acometido proyectos inmobiliarios maravillosos, pero quizá excesivos, entre los que podemos destacar:

• The World, un complejo de 300 islas artificiales que imitan la forma de los continentes
• The Palm Trilogy (ver la foto), con tres islas artificiales en forma de palmera, que dotan al país de 520km de nueva costa y tiene previsto albergar 100 hoteles de lujo y 10.000 villas de diseño.
• Burj Dubai, edificio que se inaugurará en enero de 2010 y que será el más alto del mundo, con 818 metros de altura.

Los problemas de la deuda de Dubai no son una sorpresa, ya que este emirato sufre una grave burbuja inmobiliaria, y no produce petróleo ni tiene un superávit fiscal.

Hasta ahora el petrodólar permitía todo esto. Pero parece ser que actualmente su primo rico, Abu Dhabi, que es el emirato más importante de los 7 que componen los Emiratos Árabes Unidos y que este año ya ha inyectado 15.000 millones de dólares en Dubai, ya no tiene intención de respaldarlo más. Hasta ahora Abu Dhabi había sido el tradicional garante no explícito para el pago de esta deuda de 50.900 millones de dólares, con vencimiento en los próximos tres años, según expone el periódico Cinco Días en su artículo del 29.11.09

Este fin de semana saltaron las alarmas cuando Nakheel, la principal constructora del país propiedad del fondo soberano Dubai World, envió una carta anunciando su intención de retrasar 6 meses el pago de 3.500 millones de dólares que vencía este mes de diciembre.

Lo que está claro es que la presión internacional obligará a que se realicen los pagos, porque Dubai World, el gobierno de Dubai y el fondo soberano de Abu Dhabi tienen dinero para pagar la deuda y las consecuencias de no pagarla serian demasiado graves para los 7 emiratos en su conjunto.

Brasil, un país ideal para la inversión inmobiliaria internacional

15 Octubre, 2009 2 Comentarios

Como ya comentamos en un post anterior, del 22 de Julio, estamos en un buen momento para invertir en Brasil, tanto a nivel promotor como comprador.

En la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point 2009, dentro del Symposium Internacional, durante los días 27 y 28 de Octubre, se va a exponer la gran oportunidad de inversión en Brasil, por ser la sede del Mundial de Fútbol de 2014, así como por la reciente concesión de la organización de los Juegos Olímpicos de 2016 en la ciudad de Río de Janeiro.

Estos dos eventos van a suponer la construcción de estadios, redes de metro, nuevos aeropuertos y hoteles, así como actualización de los existentes. También será necesaria la construcción de  vivienda, junto con la modernización de las ciudades y desarrollos urbanísticos que demanda la sociedad actual por el gran incremento de la clase media.

En general, la economía brasileña parece imparable (es la 9ª economía del planeta), por su gran despegue, con un crecimiento económico sostenido, su capacidad para aguantar la crisis financiera, la creación de empleo, la imagen de estabilidad del Gobierno brasileño frente al exterior y los recursos petrolíferos ante  sus costas.

En estas sesiones de la feria inmobiliaria de Barcelona (Barecelona Meeting Point) se van a presentar proyectos inmobiliarios que se desarrollan en Brasil, así como el enfoque del Gobierno Federal para su financiación, abriendo la oportunidad para las empresas extranjeras de participar en estos grandes proyectos (tal como hizo Panamá con la ampliación del Canal de Panamá, que se  adjudicó al Grupo Inmobiliario Sacyr, de España).

La inversión inmobiliaria exranjera en Brasil debe considerar las características del país: su tamaño, las diferentes regiones y los productos que más se solicitan. La zona nordeste de Brasil es la que actualmente tiene un desarrollo económico inmobiliario mayor.

Recordemos que, durante la feria inmobiliaria SIL de Lisboa, también se hizo una conferencia informativa especial de Brasil, de acuerdo con el gran momento de desarrollo inmobiliario que vive el país.

Feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point 2009

14 Octubre, 2009 1 Comentario

Durante los días del 27 de Octubre al 1 de Noviembre de 2009 se va a celebrar la 13ª edición de la feria inmobiliaria Barcelona Meeting Point en las instalaciones de la Fira de Barcelona (Plaça Espanya).

Este año el país invitado es Rusia, por lo que se expondrán los proyectos inmobiliarios más interesantes que actualmente se están realizando en las ciudades rusas. 

El Viceprimer Ministro de Rusia, Alexander Zhukov, inaugurará esta edición de la feria inmobiliaria.

Es interesante destacar que en el SYMPOSIUM Internacional se realizará la 1ª conferencia Euro-Árabe de Inversión Inmobiliaria los días 27 y 28 de Octubre, con la asistencia de diversas personalidades del mundo árabe, claves en los sectores financiero e inmobiliairo, entre ellos:

• El Director General de Operaciones de Somou Real Estate - Jeddah.
• El Presidente de AURD - Abu Dhabi.
• El Director Senior Samba Financial Group - Riyadh.
• El Consejero delegado del Islamic Development Bank - Jeddah.
• El Presidente de City Center Development Company - Jeddah.
• El Secretario General del Consejo de la Unidad Económica Árabe - El Cairo.

Se tratarán temas como:

• Propiedad inmobiliaria en los países del Golfo. Tendencias legales.
• Financiación islámica de proyectos residenciales.
• Importantes operaciones inmobiliarias.
• Oportunidades de inversión inmobiliaria para inversores árabes en Europa.

Por otro lado, en el SYMPOSIUM Internacional también se realizará la 1ª Cumbre Europea de Ciudades e Inversores, con la presencia de personalidades de ciudades como Hamburgo, París, Londres, Praga y La Haya.

Invertir en Miami

27 Julio, 2009 1 Comentario

Parece que el mercado de Florida, en concreto Miami, empieza a salir de una dura crisis.

Actualmente, el mercado inmobiliario en Miami está incrementando sus ventas: en el 1r trimestre  de 2009 aumentó un 72% respecto al mismo periodo del año anterior (según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami).

Los precios medios de venta en Miami no suelen superar los 150.000 €, que para los europeos es un precio asequible.

La venta de viviendas en Miami ha aumentado debido a:

1. La llegada del nuevo Presidente de USA, Barack Obama.
2. La reducción del stock de viviendas, que las famosas hipotecas impagadas subprime dejaron en manos de los bancos (las propiedades fueron subastadas).
3. El aumento de los centros comerciales y tiendas.
4. El descenso del precio de la vivienda, sumado a la debilidad del dólar, que ha creado un mercado muy atractivo a los compradores extranjeros, lo que ha llevado a un alto porcentaje de transacciones de clientes internacionales.
5. El importante mercado de la vivienda de lujo, que ha mantenido sus compradores debido a la bajada de precio de las propiedades exclusivas hasta un 50%. Los clientes compradores proceden mayoritariamente de USA, Canadá, Europa y Latino América.
6. El potencial que tiene la ciudad para absorver el exceso de construcción generado en los últimos años, debido a su clima y por ser mayor el centro turístico internacional de cruceros y compañías marítimas del continente.

Tanto la Cámara de Comercio Española como el ratio de análisis financiero por la empresa Standard & Poor’s, aconsejan invertir en el mercado inmobiliario de Miami.

En viviendas de obra nueva, los promotores oferecen grandes incentivos, como serían: ellos cargan con los gastos de mantenimiento y los impuestos durante 2 años; garantizan a los propietarios el alquiler del inmueble por 3 años; si los precios de venta bajan, garantizan la recompra por el mismo precio de compra; proponen una financiación de la vivienda con el 35% de la cuota inicial; etc.

Miami cuenta con el encanto latino (65%, en su mayoría cubanos) y con el sistema eficiente y práctico de USA. Con sus 2.400.000 habitantes, Miami es una ciudad cosmopolita, llena de famosos, millonarios y una gran cantidad de visitantes.

Invertir en Brasil

22 Julio, 2009 2 Comentarios

Brasil es un país que no ha perdido su ritmo económico, a pesar de la crisis. El país ha sabido aprovechar las oportunidades y, aunque la crisis exista, todo apunta a una rápida recuperación.

El presidente de Brasil, Lula da Silva, apuesta por:

• Energías limpias: etanol
• Las perspectivas del pre-sal
• Las reservas de petróleo encontradas en Tupi, Bahía de Santos (Estado de Río)
• El turismo, con el “Plan Acuarela”: se está promoviendo Brasil como destino turístico a gran escala. Como muestra de ello, está el gran aeropuerto que se va a construir en el nordeste, que será destino de la gran mayoría de vuelos que provengan de otros continentes, para distribuir los vuelos a toda sudamérica y centoamérica.
• El equilibrio de la balanza de pagos, blindando el desarrollo del país frente a la crisis.

Por ello, Brasil se convierte en uno de los países de economía emergente con más posibilidades de inversión inmobiliaria extranjera.

Las zonas más potenciadas para la inversión inmobiliaria en Brasil son las zonas de Río Grande do Norte: Natal, Pipa, Genipabú, Pirangí, Galinhos, … Este extremo del país se caracteriza por el aire puro, sol, buenas playas y dunas de arena: 400 km de playas, con ríos entre medio, protegidas por arrecifes y piscinas naturales.

Aviso a navegantes!!     Hay que tener en cuenta que en el año 2014 (del 13 de junio al 13 de julio) se realizará el Mundial de Fútbol en Brasil, lo que supone un punto a tener en cuenta para los futures inversores en el mundo inmobiliario. Recordar que todos los países que han tenido eventos deportivos de esta envergadura, han hecho una remodelación y una considerable inversión inmobiliaria en las ciudades correspondientes.