Tras un largo plazo de alzas de precios en el mercado inmobiliario, la crisis europea y la propia del país ha hecho que el gobierno tome medidas de austeridad, que en gran parte están relacionadas con el ladrillo.
Como ya comenté en un post anterior, Francia vivía un sueño inmobiliario, donde el precio de los pisos iba en contínuo aumento, sin que por ello descendiese el número de compradores. En concreto París, durante 2010-2011 aumentó los precios de la vivienda un 13%, lo que nos da una idea de que se está gestando una burbuja y antes de que ésta explote, el gobierno está tomando medidas fiscales restrictivas. Aunque esto va a impedir que se cumpla una de las promesas electorales de Sarkozy, la de convertir a Francia en un país de propietarios.
En algunos proyectos encaminados a impulsar el mercado inmobiliario, que se aprobaron hace poco tiempo, se han hecho recortes:
*El préstamo de tasa cero, permitía desde enero 2011 que los compradores de vivienda pudieran beneficierse de un préstamo a tasa cero, y a partir de ahora, se aplicará sólo a los que compren vivienda de obra nueva. En las grandes ciudades, en su mayoría se trata de transacciones de vivienda usada, por tanto comprar a partir de ahora, saldrá mas caro.
*El incentivo fiscal que supuso la Loi Scellier, por el que los contribuyentes que inviertan en un piso nuevo y luego lo alquilen, permite una gran deducción fiscal. En concreto se formuló hace unos tres años y su vigencia debia ser hasta el 2015, pero se ha recortado el plazo, y solo se mantendrá en vigor hasta el 2013. El gobierno considera que es una medida que ha hecho que subiese el valor de los pisos.
También va a aumentar el precio de la rehabilitación y renovación de edificios.que pasará a aumentar el IVA del 5,5 al 7 % por este concepto.
* Aumento del impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias .
* Reducción de las ayudas sociales destinadas a la vivienda ( 1%).
El mercado inmobiliario ha pasado de ser un valor refugio, a preguntarse ¿ hay que comprar vivienda para invertir hoy ?…. Las tasas de interés eran el principal apoyo del boom inmobiliario, pero también habrá que pensar que no todas las zonas del país pueden ser ya una buena inversión …..
París siempre será París con un mercado internacional potencial, interesado todavía en comprar vivienda en zonas de lujo, provocando escasez de oferta de viviendas en determinados barrios lo que hace que por el momento quizás se puedan seguir manteniendo los precios actuales………. la historia se irá escribiendo conforme pasen los meses.
Las fotos de la vivienda corresponden a un penthouse de 265 m2, con unas vistas de 360º sobre la ciudad. Ascensor a ambas plantas, techo retráctil en la planta ático, full equiped, hamman, ubicado a 100 mts del Sena y a 300 mts de la Tour Eiffel ( Haussmann Prestige París ).
Tras la resaca inmobiliaria, se propone la opción del banco malo público, como solución al problema que se enfrenta la banca con los préstamos y propiedades inmobiliarias que han ido absorviendo tras la euforia y posterior caída de la construcción.
Elbanco malo estatal tendría la finalidad de limpiar los balances de la banca de los activos tóxicos relacionados con el suelo e inmobiliario. Se trata de intercambiar inmuebles y suelo por deuda pública, con el consiguiente disparo de la deuda pública. Es decir este banco adquiere en nombre del estado activos malos pagándolos con dinero bueno, o con deuda pública y gestionando su posterior venta.
El Banco malo son Fondos para le reestructuración de activos financieros, como entidad que ayuda a limpiar activos tóxicos ( inmobiliarios problemáticos de los balances) al comprarlos a precios de mercado y obligar a los bancos a amortizarlos…. Pero la clave de ello es el precio al que se valoren estos activos problemáticos y cuales de ellos pasarán al banco malo :
Segun D. Roche -Wall Street Journal, pueden haber dos tipos de banco malo :
1- El buen Banco malo: es el que obliga a los bancos a amortizar estos activos y limpiar sus balances. En los supuestos de insolvencia son recapitalizados, nacionalizados o liquidados. Si el banco malo paga precios muy bajos en relación a los precios de mercado, los bancos irán a un proceso de recapitalización. La postura del posible ministro de economía Montoro, es que la banca valore a precio de mercado los activos inmobiliarios que tiene, asumiendo las minusvalías correspondientes, para que luego el estado pueda recapitalizar a las que se queden con la solvencia tocada. Ello podría llevar a a una nueva etapa en el sector bancario haciendo desaparecer a las medianas y pequeñas entidades quedando solo los 4 grandes bancos. En este supuesto, si se hace la valoración de los activos de una forma conservadora, se protege a los contribuyentes, pero obliga a los bancos a materializar grandes pérdidas…generando un agujero que es necesario rellenar.
Hay antecedentes en Irlanda y Suecia de la creación de este tipo de bancos. Pero dado que es una estrategia muy arriesgada para España…surgen preguntas en el caso de que se adopte esta solución : ¿ será un banco malo único para toda España ? ¿ Quién pone el dinero ? Se calculan 100.000 millones de € el coste del banco malo que se podría asumir por el EFSC o fondo de rescate . ¿ Cómo sanear el sector sin disparar el endeudamiento público ?
2- El mal banco malo: compra activos tóxicos inflados y así el sistema fiananciero puede empezar a prestar dinero de nuevo. En este caso los activos malos seguirán tomando recursos del sistema económico en forma de deuda pública y déficits presupuestarios. Si se paga un precio demasiado alto, es decir el valor en sus libros, los bancos se benefician porque los precios no se ajustan a la bajada que ha experimentado el mercado, en cuyo caso la factura la acabaria pagando el contribuyente estando expuestos a futuras pérdidas.
Se trata, por tanto, de hallar un punto medio en que el banco pierda algo, pero sin llegar a la recapitalización y pueda dar crédito. El problema es valorar de forma lo más precisa posible los préstamos de las propiedades en un momento de escasez de ventas, sobre todo de suelo.
Pero no toda la banca está a favor de un banco malo, ya que en concreto La caixa, Santander y BBVA son reticentes a la creación de un banco financiado con dinero público.
En el País 20.11.11, se nos presenta otra alternativa : Que el Estado obligase a los bancos a reconocer pérdidas en activos de mala calidad, pero sin comprarlos. El gobierno tendría que nacionalizar total o parcialmente algunas entidades bancarias, pero luego podría ir entresacando los activos malos de estas entidades y devuelve los bancos, limpios, al sector privado. No sería el barrido total que supondría el banco malo, pero es una solución que minimiza el riesgo para el contribuyente español.
¿QUÉ PISOS SE VENDEN HOY EN DÍA ? ¿ QUÉ PROMEDIO DE PRECIOS ?
Actualmente los pisos que se venden algo mejor son los pisos pequeños, principalmente son los que han bajado más de precio. Con un promedio de precio alrededor de 300.000€.
Cuando queremos potenciar el espacio de un piso para que parezca más amplio, hay que recurrir a mucho orden/organización y trucos decorativos. Los salones-comedor-con la cocina americana integrada son habituales en los pisos actuales. Por ello hay que hacer muchos cálculos y equilibrios para poder incorporar en el salón la zona de comedor, los sofás, las estanterias….
1- COMBINAR LOS COLORES :
*Utilizar los colores siguiendo una línea monocromática, decorando con distintos tonos de una misma gama de colores.
*Pintar utilizando colores suaves y fríos como serían el verde y azul en tonos pastel creando la sensación de espacios abiertos y amplios.
*Los techos deben ser de un color más claro que las paredes. Pero si una habitación es cuadrada y se quiere dar la sensación de que sea rectangular, para que se vea más alargada, se puede conseguir este efecto optico utilizando en los dos paredes opuestas un color frio y en las otras dos un color más cálido
* El blanco es el color base tradicionalmente más utlizado en decoración, hace que la vivienda parezca más amplia y mas luminosa.
2-LOS MUEBLES :
*No deben contrastar con el color de las paredes para intentar no destacar mucho, ello haría que se aprecien los espacios como más estrechos.
*Mejor muebles de tamaño pequeño, y si alguno es grande debería estar apoyado en la pared. Es aconsejable utilizar muebles plegables, que se puedan recoger fácilmente para que no molesten el paso. También hay que recurrir a los muebles de doble uso tipo sofá-cama, o mesa-central que esconda cajones debajo, o como en la foto, que nos muestra cómo se puede incorporar a la zona un mueble que dispone de todo lo necesario para cocinar.
*Las estanterías, ayudan mucho al permitir colocar objetos, pero al estar colgadas en la pared, no quitan espacio útil en la zona donde nos movemos, sino que se utiliza el espacio ” de arriba”.
*Las puertas si pueden ser correderas mejor porque no ocupan espacio al abrirse. Los armarios empotrados ofrecen una mayor integración en la decoración y son mas invisibles.
*Mejor no utilizar cortinas que son más gruesas y ocupan espacio, sino estores.
*Es útil y barato incluir espejos en la decoración ; además de dar más amplitud a los espacios también aumentan la luminosidad de la vivienda.
3- ILUMINACIÓN : Es muy importante saber utilizar la iluminación en decoración, para ayudar a conseguir los efectos deseados.
*No suele ser un tema fácil y hay que asesorarse bien por algún especialista, porque entran en juego muchas variables a la hora de elegir la iluminación adecuada para cada estancia, como serían : qué tipo de bombilla utilizar en función del precio/ consumo/potencia ( leds, halógenos, bombillas de bajo consumo) el tipo de foco/lámpara de pié, de sobremesa…. si interesa un tipo de luz más fría o más calida o con reguladores de potencia…. su colocación si es empotrada en techo, de pared…..
*Teniendo en cuenta que para dar una sensación de amplitud a la estancia, hay que dirigir la iluminación hacia las paredes o el techo ( iluminación indirecta).
Se trata de la creación de micro-hoteles o cabinas de hotel que se pueden alquilar por horas situadas dentro de los aeropuertos o las estaciones de tren, centros comerciales…
Las “cajas de dormir” Sleepbox son de 2mx1,40m x2,30 m.
Nacen para dar descanso en los aeropuertos a los viajeros en tránsito, que hayan sufrido retrasos o cancelaciones de sus vuelos, evitando que tengan que desplazarse a hoteles cercanos al aeropuerto que suelen ser más caros.
En la terminal del aeropuerto te dan una llave electrónica de la sleepbox por el tiempo que se solicite que puede variar desde 15 minutos a varias horas.
La firma de arquitectura y diseño rusa Arch-Group, ha incluido en este pequeño espacio una cama, con cambio automático de sábanas, sistema de ventilación , iluminación por leds, alarma, tv, wi-fi, plataforma para trabajar con nuestros aparatos electrónicos.
Aunque personalmente prefiero los espacios más amplios, esta puede ser una alternativa al descanso en los aeropuertos, dormir leer, cargar el móvil, o simplemente poder trabajar sin ruido en el tiempo que transcurre entre vuelo y vuelo.
Actualmente está en funcionamiento y con buena acogida por parte del público, en aeropuertos como Moscú, París, o Munich.
Punto de inflexión inmobiliario en el año del dragón, al parecer un año que traerá dinero y prosperidad, cuyo inicio será a partir del 23.1.2012
Los datos parecen indicar que habrán cambios tras el año nuevo Chino, con una previsión de la bajada del precio de la vivienda en las principales ciudades de China.
Si tomamos a la capital como referente de las grandes ciudades, vemos que la situación actual en ellas se ha ido haciendo cada vez más difícil para una población, que aún cobrando un sueldo mayor que en las provincias, se han visto afectados por el incremento en el precio de la vivienda y del IPC.
Como ya expuse en algún post anterior, se han tomado medidas para intentar frenar una posible burbuja inmobiliaria.
1-Recorte de los créditos para la adquisición de vivienda, lo cual obligaba a a pagar el 50% del precio de la vivienda y para el restante 50% solicitaban un crédito bancario.
2-Ley que no permitía al propietario de un inmueble en Beijing que pudiese adquirir otro. Ello frenó inicialmente por el miedo a la expropiación.
La situación pues, se complica, para los sueldos normales. Por una parte ha aumentado mucho el precio de la vivienda, y en Beijing comprar no está al alcance de muchísima gente, que optará por el alquiler ( haciendo que se dispare, en el último año, el precio del alquiler en la capital). La solución en estos casos es desplazarse al extraradio para poder pagar los alquileres…..incrementándose la compra de coches y los atascos urbanos. Una alternativa es desplazarse en metro, que funciona bastante bien.
También hay que tener en cuenta que es un país donde la adquisición de vivienda es en realidad un alquiler por 70 años, lo cual no hace tan atractiva la inversión inmobiliaria dentro del país. Actualmente la población goza de mayor accesibilidad a los visados, lo que permitiría que los inversores puedan hacer inversiones inmobiliarias en el extranjero. Por otra parte, se han creado empresas y el nivel de infraestructuras así como la calidad de vida ha aumentado mucho en las provincias, por ello no se descarta que una población que inicialmente emigró a las grandes ciudades en busca de una mejora socioeconómica retorne a sus ciudades de orígen, en las provincias, buscando algo de calidad de vida.
Al parecer, tras este período, se espera que se den facilidades a los extranjeros para que puedan comprar vivienda. Pero hay que tener en cuenta, que Beijing y las grandes ciudades chinas no son baratas en términos de alquiler, si lo compraramos con destinos como Thailand,Vietnam u otros países colindantes.
Para cualquier consulta os doy el e-mail de un español que vive allá, ofrece su colaboración a empresas/ empresarios que tengan pansado instalarse en China. montikiton@hotmail.com
Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.
Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis alrededor de un 17% del PIB del país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.
Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en un mercado que va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.
Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras noestán cooperando, sino compitiendo.
Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.
Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.
Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.
De todo ello podríamos concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja.
Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó la crisis y fue en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas, así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.
La tendencia de diseño actual es hacerlas infinitas, integrándose visualmente con el mar.
Selección de piscinas del mundo, que se convierten en una ayuda para cuando llega el verano y la temperatura empieza a subir…
las hay de distintos tamaños
formas
colores o materiales diversos
en resorts de islas exoticas
De diseño arquitectónico
en viviendas unifamiliares, con chimenea
junto a la casa
la piscina y el mar..
de agua fria y caliente
en la terraza de un ático en la ciudad
en hoteles de ciudad
en hoteles de playa
Da igual donde estén…. sean de color verde, azul, blanco.. hechas en piedra natural, cristal o bordeadas de teca… en resorts integradas en la vegetación tropical, o en la ciudad. Con cascadas y juegos de agua….. es un lujo sólo el contemplarlas .
Esta feria es uno de los foros mundiales más relevantes del sector inmobiliario, donde presentar proyectos y atraer inversores extranjeros. Escaparate de ciudades o regiones que adquieren notoriedad entre compañías internacionales.
Feria con un alto contenido informativo muy necesario para determinar dónde invertir e identificar las oportunidades, facilitando conocer el mercado económico e inmobiliario de una forma global, junto con sus tendencias a corto o medio plazo en un mercado tan cambiante como el actual. Para ello expertos internacionales han realizado más de 40 conferencias siempre relacionadas con el mercado inmobiliario, así como 6 ” Investment Labs” o sesiones de networking donde se analizan a fondo hot markets investment del momento actual, como serían Turkia, Brasil, Egipto y Sud Africa. Cada workshop es de 45 minutos estando liderado por 3 expertos al que seguirá una charla informativa de 5 asistentes clave.
Otro formato es el closed-door investor power meeting, que ofrece la oportunidad a 30 inversores (compradores o vendedores) de encontrar a través de la red de contactos, a socios potenciales.
En otra interesante via de trabajo y tomando como referente el mercado Británico, ya que es uno de los más dinámicos dentro de los mercados inmobiliarios europeos, se ha realizado como un juego de competición , es decir, los promotores establecidos en Inglaterra exponen y presentan sus proyectos como si fuese una ’comptetición’ ante un jurado de potenciales inversores.
También se ofrecían debates urbanos ante las delegaciones de ciudades de todo el mundo, donde se han tratado las actuaciones derivadas del rápido crecimiento de las poblaciones, llevando a cabo un análisis de los temas relacionados con la sostenibilidad y la calidad de vida.
En ella, se han dado cita los directivos mas influyentes en estos momento relacionados con el sector inmobiliario : Consejeros de propiedad, Inversores, Banca, Asesores de inversión comercial y del sector terciario inmobiliario, Arquitectos, Diseñadores, Abogados de inmobiliaria internacional, Constructoras, Corporaciones de desarrollo, así como Autoridades locales y regionales. Es decir, un punto de encuentro e intercambio para la oferta y la demanda de todos los segmentos del real estate comercial, industrial, de infraestructuras y desarrollo, ingeniería, residencial, oficinas….y de los mayores proyectos a nivel internacional.
Podría ser interesante, analizar más en detalle en siguientes posts, algunos puntos destacables de esta exposición.
** Dado que el mercado inmobiliario está ampliando el número de inversores asiáticos en busca de nuevas oportunidades para invertir lejos de sus fronteras, se realizará enHong Kong durante el mes de Noviembre, 15-17del 2011 la feria www.mipimasia.com **
La llamada Solar City Tower, se alzaría en una isla próxima a Rio, como idea de compromiso global con el medio ambiente. Produciendo su propia energía, cuyo excedente se utilizará para abastecer las zonas próximas.
RAFAA arquitectos presentan esta propuesta con la idea de hacer que Rio sea el punto de partida de un movimiento verde, para el desarrollo sostenible de las estructuras urbanas.
Este proyecto consiste en una planta solar:
* que de DIA producirá energia solar. Constará de una estructura de 105 mts. de altura, equipada con una enorme red de placas solares. La energía que producen se utilizara para el núcleo urbano, y el excedente se utilizará para alimentar unos motores que recogen el agua de mar y la suben a la cima de la torre.
* Por la NOCHE, esta agua acumulada, por medio de turbinas va cayendo como una cascada, produciendo energía hidroeléctrica que se puede utilizar para iluminar el edificio durante la noche.
*En algunas ocasiones, la torre se puede convertir en una impresionante catarata urbana, como símbolo de las fuerzas de la naturaleza.
Este estudio de arquitectura y diseño Suizo, fundado por Rafael Schmidt en 2007, hace una análisis de la arquitectura contemporánea combinando creatividad, investigación y diseño, junto con nuevas tecnologías. Si el proyecto es aprobado se presentaría para las olimpiadasdel 2016
La torre sobre el nivel del mar cuenta con un auditorio, miradores, espacios de ocio y paseo, permitiendo vistas panorámicas de 360º, una plataforma para hacer puenting desde 90 mts de altura, y una gran cascada artifical de agua del mar. El visitante puede sentir bajo sus pies la cascada cuando pasea por el cristal del Sky walk.
Otro proyecto de “paredes de agua” es el zoo vertical de puerto Madero en Buenos Aires, presentado por la firma de arquitectura sueca VisionDivision. Se trata de un gran edificio cuyo exterior son cortinas de agua.
El handicap de estos proyectos podría estar en los altos costes de instalación que suponen.
De la asociación de la española Dataga + Hainan China Railway Construction Investment surge el desarrollo de este proyecto.
La promotora inmobiliaria española Dataga inicia en China, el que según sus datos será el mayor proyecto residencial, turístico y de ocio de Asia. La idea es realizar cuatro macrocomplejos residenciales en las áreas de Beijing, Shanghai, Shenzen y Hainan. El Proyecto llamado Europe Royale, pretende trasladar la arquitectura y paisajes de cinco países europeos ( España, Italia, Francia, Inglaterra y Alemania ) a estas nuevas zonas urbanas.
En concreto supone la construcción de cuatro nuevas ciudades, que contarán con todos los servicios con los que cuenta una ciudad, como colegios, hospitales, oferta de ocio, turística, cultural, y centros deportivos, de éstos últimos hablaré en un post en referencia al acuerdo(7.1.11) al que han llegado con la RFEF para que gestione el área de fútbol de la nueva ciudad del deporte de Europe Royale Beijing. Actualmente está en marcha el primero de estos cuatro proyectos, que es el que se realizará en Hebeli, situada cerca de Beijing.
La promotora, en joint venture con socios locales, ha acordado el desarrollo del proyecto con autoridades chinas, organismos públicos y privados, fondos y bancos asiáticos. Este primer proyecto cuenta con la intervención de la empresa de participación estatal Hainan China Railway Construction Investment. Dataga, ha creado una red de oficinas y empresas, chinas, mixtas e internacionales. Se prevee una inversión, para el proyecto de Beijing, de 10.000 millones de €, de los cuales 1.900 millones se destinarán a la primera fase. (Expansión 3.2.11).
El proyecto entero está previsto que se construya en 10 años, en fases de 24 meses, entregándose los primeros inmuebles en el 2012. Las villas de 400 a 1.200 m2 de superficie y un valor aproximado de 6.000€/m2, van dirigidas al segmento de la sociedad china con alto poder adquisitivo, pero también al mercado de los alrededores como Hong-Kong, Singapur, Korea o Japón. Además de la zona residencial, habrá una ciudad finanaciera, con 25 edificios de oficinas, universidades internacionales y zonas deportivas .
Este gran proyecto es uno de los pioneros con los que el sector inmobiliario español se expande en China. Ello se debe principalmente a la ley de urbanización que determina que la propiedad del suelo en China es del Estado ( concesión ) lo cual supuso que los promotores inmobiliarios extranjeros estuviesen en un principio, poco interesados en invertir.
