(2) LA VIVIENDA en China
5 octubre, 2010 1 Comentario
Este post se basa en las conclusiones de un empresario español que se ha establecido con su familia en China y, a día de hoy, está haciendo su personal estudio de mercado en busca de vivienda allá.
En China, las viviendas son concesiones por 70 años (al parecer, están estudiando ampliar la concesión a 90 años). Si se compran viviendas de nueva construcción, la concesión es por la totalidad de este período.
Con respecto al mercado de vivienda de segunda mano:
- La concesión se transmite de forma inherente a la vivienda y, por tanto, si se compra este tipo de vivienda hay que restarle, a la concesión total, los años que ha estado el anterior propietario.
- Un dato curioso es que no está muy desarrollado el mercado de la rehabilitación de edificios ni de viviendas. En la vivienda no se suele realizar mantenimiento de forma habitual, esto es: mantenimiento de parking, pintura de escaleras y de la vivienda en si misma, limpieza y conservación de fachadas del edificio. Todo ello conlleva a que el deterioro sea visible en pocos años y, por tanto, el comprador prefiere decantarse por la vivienda de obra nueva. (Habría que estudiar aquí un posible hueco de mercado, el de la rehabilitación de viviendas).
- Se podría decir que la vivienda de segunda mano en China está menos solicitada. La gran mayoría tiende a buscar obra nueva, por la gran oferta existente a lo largo de todo el país. Se trata de un mercado de viviendas de nueva construcción muy importante. En el centro de las ciudades, lo que se llamaría el ”primer anillo, donde ya está el mercado de la vivienda mas consolidado, no se descarta la oferta de la vivienda de segunda mano.
Los créditos que se conceden para la compra de vivienda, pueden llegar hasta el 50% del total de la inversión. Aunque los precios sean fijos, siempre hay que entrar en una negociación, además del descuento del 2% por pronto pago. La comisión de la inmobiliaria la pagan entre ambas partes.
Como es un país en desarrollo y enorme en tamaño, no sólo están creciendo las grandes ciudades como Beijing o Shanghai, sino también se expanden las existentes ciudades en las periferias, llamados el “tercer” o ”cuarto anillo”. Estas zonas perféricas suelen estar bien comunicadas, ya sea con los TGV o con una red de metro en contínuo crecimiento.
Las redes de tren de alta velocidad comunican de forma rápida las viviendas de los pueblos de la zona con los centros de las ciudades y lugares de trabajo. Así como también el metro, lo que hace que suba de precio una vivienda junto una estación y con buena comunicación (como sucedería aquí).
Hay ciudades fantasma, básicamente compradas por inversores que quieren ser propietarios. Teniendo en cuenta que su mentalidad está orientada hacia el trabajo, al trabajar todo el día, tienen pocos gastos, con el consiguiente ahorro. Ello les había permitido poder pagar un piso a su hijo (que además suele ser hijo único), pero ahora esto está cambiando un poco, ya que los sueldos de los hijos son mayores que los de los padres.
Si entramos a valorar las distintas zonas, a pesar del gran incremento de precios que ha sufrido en general la vivienda en todo el país, vemos que:
La Provincia de Hainan es una zona residencial de alto standing, y con ventajas fiscales. Hay promociones de moderno diseño, con resorts y campos de golf. Es una zona muy bonita y bastante húmeda, junto al mar, al sur del país. Lo mejor es comprar pisos altos y en segunda línea de mar, para evitar el deterioro. La capital, Haikou, y la zona de Sanya también son bastante caras. En concreto, Sanya es una ciudad turística con una isla artificial conectada por un puente. El grupo de Arquitectos MAD ha proyectado PHOENIX 2, un destino de lujo que se completará el 2014. Como el Norte de CHINA es muy frío, esta zona se considera un buen sitio de veraneo por ser más cálida. Su target de cliente son rusos y chinos del norte. El precio de la vivienda en la zona está subiendo mucho, llegando a quintuplicar anualmente su precio.
El resto de CHINA es más asequible. Las zonas que pueden ser un buen lugar de residencia son: Guangzhou, junto a Hong Kong, y Guiling, una ciudad my bonita, donde en breve habrá el tren de alta velocidad (340km/h) que la une con Shanghai. El precio de la zona va a subir mucho. Actualmente lo más caro estaría alrededor de 2.000€/m2 , pero en las afueras también se puede encontar vivienda por 200€/m2.
Beijing, la capital, tiene un clima muy extremo, en realidad tiene buen clima sólo dos meses al año, porque en agosto llega a los 40ºC. Es una ciudad con gran densidad de población y unos niveles de contaminación ambiental muy altos. Es interesante comprar vivienda en la capital como inversión.
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Tags: Arquitectura Mad, beijing, china, Guangzhou, Guiling, Haikou, Hainan, Hong Kong, obra nueva, Sanya, TGV, vivienda
Categoría: Arquitectura, Inmobiliaria Internacional, Inversión Inmobiliaria
[...] Para comprar una vivienda con fines de inversión o negocio, deben establecer primero una empresa y obtener el visto bueno de las autoridades. La inversión en el sector, el constante encarecimiento de la vivienda y lo que ello está suponiendo, los comentaré en el siguiente post. [...]