(I) Qué hago con el piso?… si la promotora está en concurso de acreedores

27 julio, 2010 2 Comentarios

Uno de los temas que han tenido más transcendencia a nivel nacional, sobre todo en los dos últimos años, han sido las declaraciones de concurso de promotoras inmobiliarias.

Se ha hablado mucho de las empresas, cómo y por qué han llegado a esa situación de concurso. Pero un tema en el que no se ha profundizado es: ¿Cómo pasa a afectar la declaración de concurso de las promotoras a los derechos de los compradores de viviendas?

En este primer post trataré el tema de una forma práctica, es decir, exponiendo en síntesis las opciones que tienen los compradores de vivienda de la concursada, que irán en función del estado de las obras y la tipología de los contratos:

1. En primer lugar, podría resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas. En principio, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes (pueden ser nulas las claúsulas que establezcan la resolución del contrato por la sola declaración del concurso). Porque si atendemos a las finalidades que rigen el concurso, una de ellas persigue la continuidad de la actividad empresarial, aunque en la realidad muchos concursos acaban en liquidación y no en convenio, debido a que el concurso se solicitó tarde.
2. O bien, continuar con la compra, solicitando que se finalicen las obras y estas se entregen en el plazo pactado: Cuando se declara el Concurso, el comprador seguramente se encuentra con un contrato por el cual ha adelantado parte del precio de la vivienda, y  la  entrega de la vivienda vencia después de la declaración de concurso. En este caso tenemos un contrato de compraventa pendiente de cumplimiento de sus obligaciones por ambas partes , es decir que ni el comprador ha pagado íntegramente el precio, ni el vendedor  concursado  ha podido entregar la vivienda. Siguiendo en esta línea, el comprador seguirá pagando los plazos previstos y el vendedor  sigue construyendo la vivienda. PERO SI EL VENDEDOR no acaba , es decir que no cumple su obligación ,el comprador puede resolver el contrato por circunstancias posteriores al concurso, con la consiguiente eficacia liberatoria : lo que supone que las obligaciones de ambas partes se extingan, y ni la promotora en concurso deberá entregar la vivienda ni el comprador debrá ya abonar más cantidades. A partir de aquí el crédito del comprador se devolverá con cargo a la masa, y por tanto con una situación algo más ventajosa que la de un acreedor concursal ( aunque hay disparidad en la sentencias de los juzgados  en lo que  a esto se refiere).

Pero en cualquier caso, lo que se debe realizar en el procedimiento concursal es:

• Pedir que se realicen las obras, ya sea por la empresa en concurso o por otra, tal y como se pactó en el contrato, porque como he comentado antes, el concurso no afecta a la vigencia del contrato ni a las obligaciones contraídas. Se da  en muchos casos la posibilidad de que venda a otras empresas algunas promociones y la concursada se queda acabando solo algunas. En este caso, los compradores de la vivienda deben  estar atentos  y examinar las condiciones de subrogación en el contrato con la nueva empresa.
• Se debe comunicar  el crédito al procedimiento concursal, para evitar que se pierda el derecho del crédito, en el caso de que no se pueda llegar a cobrar por la via del aval. Aunque el comprador no es acreedor  de dinero, ante la posibilidad  de que no se realicen las obras, o bien  de que se rescinda el contrato, hay que reclamar un probable “Crédito” en el plazo de un mes , para evitar que se pierdan las cantidades entregadas hasta la fecha.

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