Casa de diseño en verano

30 julio, 2010 2 Comentarios

Ir entrando en agosto… mes ideal para ver con lo sentidos lo que nos ofrece el día a día y dejando lo complicado en standby… esta casa me ha parecido especialmente bonita y refrescante.

…… espero el mejor verano para todos!!!

Por qué hoy es importante tener la cédula de habitabilidad?

28 julio, 2010 No hay comentarios

Todavía hay bastantes clientes que ponen a la venta su  vivienda de segunda mano y no conocen la obligatoridad de tener la cédula de habitabilidad actualizada como requisito imprescindible para que cuando se realice la compraventa ante notario, esta pueda llevarse a cabo. Porque de no tenerla no será posible vender o alquilar la vivienda, teniendo en cuenta que además debe estar actualizada (que tenga menos de 15 años). Esta cédula  también es  requisito necesario para poder contratar con las compañias de agua, gas y electricidad.

Es un documento acreditativo de que la vivienda es habitable, y el edificio es sólido, que se establece por Decreto de la Generalitat. El banco puede solicitarla como condición para conceder la hipoteca. Para obtener la cédula de habitabilidad un arquitecto inspecciona la vivienda y expide el correspondiente certificado de habitabilidad, luego se entrega en Habitatge de la Generalitat,  y tras realizar el pago , esta se recibe en el domicilio a partir de 20 dias . Si el propietario duda si su cédula está vigente, o si la ha perdido, en la secretaria de Habitatge , le dirán si tiene que hacerse  un duplicado en caso de que esté vigente, o  si debe realizar una nueva.

NO todos los inmuebles pueden obtener la cédula de habitabilidad, ya que es necesario que el inmueble esté escriturado como vivienda, además de tener todos los criterios de habitabilidad que se exigen en el decreto . Esto supone que un local reformado como vivienda, aunque cumpla estos requisitos, si no ha obtenido previamente un cambio de uso, no podrá obtener la cédula. Esta licencia es municipal y por ello en el  supuesto de  un local en planta baja reconvertido en vivienda, si el municipio tiene prohibido  que se hagan viviendas en planta baja no podrá obtener la cédula .

Un ejemplo  de nulidad de un contrato de compraventa por falta de cédula de habitabilidad , nos ayudará a entender mejor el valor  que actualmente se le da a este documento en el momento de la compraventa. Por ejemplo: Si un cliente que  está interesado en comprar un piso,  y este está pendiente de la concesión de la cédula de habitabilidad, pero el comprador firma un contrato de arras, dejando un dinero a cuenta. En este caso concreto se trata de un antiguo local  reformado recientemente, para adecuarlo como vivienda, pero que  dadas sus caracteristicas, no ha sido posible realizar el cambio de uso por parte del arquitecto que realizó la remodelación , ya que no tiene los metros  mínimos que exigen las ordenanzas  municipales para ello. Este cliente  comprador podrá obtener  la nulidad del contrato de arras, así como la devolución del dinero que dejó a cuenta; porque legalmente se considera que ha existido error sobre el objeto , ya que ese inmueble no es una vivienda o piso, como solicitó el comprador, sino que sigue siendo a efectos de licencia un local . Y aunque se haya remodelado adaptádolo a vivienda,  no cumple los requisitos normativa y jurídicamente exigidos para poder ser calificado como tal. ( jurídicamente se le llamaria  error invalidante del consentimiento, lo que determinaría la nulidad del contrato de venta suscrito).

Por todo esto, y para evitar posteriores problemas, siempre es mejor, y sobre todo antes de dejar ninguna cantidad de dinero a cuenta, consultar si la vivienda dispone de  la cédula de habitabilidad, y si está vigente  ( o debe ser renovada, en el caso de la vivienda de segunda mano) .

El documento adjunto es el modelo de cédula de habitabilidad vigenta a dia de hoy en Cataluña.

(I) Qué hago con el piso?… si la promotora está en concurso de acreedores

27 julio, 2010 2 Comentarios

Uno de los temas que han tenido más transcendencia a nivel nacional, sobre todo en los dos últimos años, han sido las declaraciones de concurso de promotoras inmobiliarias.

Se ha hablado mucho de las empresas, cómo y por qué han llegado a esa situación de concurso. Pero un tema en el que no se ha profundizado es: ¿Cómo pasa a afectar la declaración de concurso de las promotoras a los derechos de los compradores de viviendas?

En este primer post trataré el tema de una forma práctica, es decir, exponiendo en síntesis las opciones que tienen los compradores de vivienda de la concursada, que irán en función del estado de las obras y la tipología de los contratos:

1. En primer lugar, podría resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas. En principio, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contratos con prestaciones recíprocas, pendientes de cumplimiento por ambas partes (pueden ser nulas las claúsulas que establezcan la resolución del contrato por la sola declaración del concurso). Porque si atendemos a las finalidades que rigen el concurso, una de ellas persigue la continuidad de la actividad empresarial, aunque en la realidad muchos concursos acaban en liquidación y no en convenio, debido a que el concurso se solicitó tarde.
2. O bien, continuar con la compra, solicitando que se finalicen las obras y estas se entregen en el plazo pactado: Cuando se declara el Concurso, el comprador seguramente se encuentra con un contrato por el cual ha adelantado parte del precio de la vivienda, y  la  entrega de la vivienda vencia después de la declaración de concurso. En este caso tenemos un contrato de compraventa pendiente de cumplimiento de sus obligaciones por ambas partes , es decir que ni el comprador ha pagado íntegramente el precio, ni el vendedor  concursado  ha podido entregar la vivienda. Siguiendo en esta línea, el comprador seguirá pagando los plazos previstos y el vendedor  sigue construyendo la vivienda. PERO SI EL VENDEDOR no acaba , es decir que no cumple su obligación ,el comprador puede resolver el contrato por circunstancias posteriores al concurso, con la consiguiente eficacia liberatoria : lo que supone que las obligaciones de ambas partes se extingan, y ni la promotora en concurso deberá entregar la vivienda ni el comprador debrá ya abonar más cantidades. A partir de aquí el crédito del comprador se devolverá con cargo a la masa, y por tanto con una situación algo más ventajosa que la de un acreedor concursal ( aunque hay disparidad en la sentencias de los juzgados  en lo que  a esto se refiere).

Pero en cualquier caso, lo que se debe realizar en el procedimiento concursal es:

• Pedir que se realicen las obras, ya sea por la empresa en concurso o por otra, tal y como se pactó en el contrato, porque como he comentado antes, el concurso no afecta a la vigencia del contrato ni a las obligaciones contraídas. Se da  en muchos casos la posibilidad de que venda a otras empresas algunas promociones y la concursada se queda acabando solo algunas. En este caso, los compradores de la vivienda deben  estar atentos  y examinar las condiciones de subrogación en el contrato con la nueva empresa.
• Se debe comunicar  el crédito al procedimiento concursal, para evitar que se pierda el derecho del crédito, en el caso de que no se pueda llegar a cobrar por la via del aval. Aunque el comprador no es acreedor  de dinero, ante la posibilidad  de que no se realicen las obras, o bien  de que se rescinda el contrato, hay que reclamar un probable “Crédito” en el plazo de un mes , para evitar que se pierdan las cantidades entregadas hasta la fecha.

(II) Casa solar: proyecto Solar Decathlon

14 julio, 2010 1 Comentario

Entrando a valorar este proyecto Solar Decathlon, vemos que:

• Es un sistema de energía renovable, donde el consumidor se convierte en generador de su propia electricidad.
• La patrocinadora Schneider Electric ha creado un microgrid, o sistema eléctrico inteligente, que convierte las 17 viviendas que formaron parte de este proyecto en una red autosuficiente que podría incluso vender electricidad a las empresas eléctricas. A diferencia de la red convencional, en que sólo hay una fuente de energía (la compañía eléctrica) y todos los elementos de la red son consumidores, en el microgrid, el consumidor es a la vez  capaz de generar energía eléctrica y los elementos conectados podrían en algunos momentos actuar como consumidores o como generadores de energía.
• Por ello, las futuras viviendas, alimentadas con cualquier tipo de energías renovables, inyectarían a la red su energía sobrante y, a su vez, en el caso de que hubiera poca radiación solar, se nutrirían de la electricidad del sistema. También cabría la posibilidad de almacenar parte de la energía en baterías, para ser usada más tarde.
• Este sistema actualmente se utiliza en zonas aisladas o no conectadas a la red eléctrica y, debido principalmente a la complejidad de la gestión de la energía eléctrica, se limita a hoteles, edificios públicos, etc.
• Se han construido 17 casas reales, sostenibles, autosuficientes, confortables y alimentadas exclusivamente con energía solar. De las casas que han intervenido, la ganadora ha sido “Lumenhaus”, realizada por el equipo de la Universidad Virginia Tech.

De todo lo anterior se puede deducir que, en un futuro, estos sistemas rebajarán bastante el consumo de energía de los hogares, lo que les puede complicar la vida a las compañías de electricidad, ya que no sólo perderán una parte del negocio, sino que producirán en función de la demanda, porque ésta irá variando según vayan generando energía eléctrica los que hasta ahora sólo han sido consumidores.

Todas estas ventajas deberían ayudar a potenciar el aumento del consumo de las energías renovables y limpias, en detrimento de las actuales, cuyo uso ha sido más contaminante y perjudicial para el ecosistema.

(I) Casas con energías renovables: proyecto solar Decathlon

13 julio, 2010 No hay comentarios

Veremos que cuando las casas sean capaces de generar su propia energía renovable, o limpia, no se gasta más de lo necesario y se llega a un consumo responsable en el que cada consumidor se convierte en generador de su propia electricidad.

Diferenciando energías:

1. Energías no renovables. Son agotables, ya que las reservas de combustibles fósiles y de materiales usados para producir energía nuclear son limitadas (carbón, petróleo y gas natural) que, además, provocan grandes emisiones de CO2  a la atmósfera, creando la actual situación de cambio climático, además de que su traslado y extracción es complicado (provocando desastres como los casos del Prestige y de la central nuclear de Chernòbil).
2. Energías renovables. Éstas son inagotables y se producen de forma incesante. Las energías renovables son: la energía eólica, solar térmica, solar fotovoltaica, los biocarburantes, la geotérmica, las procedentes del mar, la biomasa y la hidraúlica.

¿Qué es el proyecto Solar Decathlon?

Un Concurso Internacional de Arquitectura + Ingeniería patrocinado por el Departamento de Energía de EEUU, junto con el Laboratorio Nacional de Energías Renovables, donde las universidades participantes deben construir un proptotipo de casa abastecida completamente por energía solar.

Hay que destacar que el sol está en la base de todas las energías renovables, cuyo calor hace que se produzcan las diferencias de presión que dan lugar a los vientos y organiza los ciclos del agua, lo que lleva a la evaporación y por tanto a las lluvias, favoreciendo a su vez que los vegetales realicen la fotosíntesis.

Las 17 casas participantes en “villa solar” han producido casi el triple de energía de la que han consumido. La energía sobrante ha sido vertida en la red y utilizada por los vecinos de la zona en la que se han levantado las casas.

Fondos de los Emiratos para inversión inmobiliaria en España

12 julio, 2010 No hay comentarios

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, quizás sea éste el mejor momento para realizar inversiones inmobiliarias en España, según apuntan las próximas inversiones árabes, que han llegado a nuestro país a llenar el hueco dejado por los inversores alemanes e ingleses.

En concreto, Arab Union for Real Estate Development (AURD), a través de S. Al Fahim, está buscando para invertir en España,  activos inmobiliarios situados en localizaciones prime del tipo oficinas y viviendas residenciales, situados en las mejores zonas de Madrid y en la Costa del Sol, con precios a partir de 5 millones.

Este inversor,  llamado el “Donald Trump” de Abu Dhabi, está también detrás de la compra del club de fútbol inglés Manchester City (adquirido por 270 millones de €),  además de impulsar  la academia de fútbol del club italiano Inter de Milán en Abu Dhabi.

También es la cara visible de un holding en Oriente Medio, llamado Royal Group of Companies, formado por 50 empresas que, debido a la saturación actual del mercado inmobiliario de Dubai (del que también ha sido uno de los promotores de proyectos, como el edificio “The Palm” en Dubai), consideran que es un buen momento para comprar en el mercado español, ya que España es un mercado que conocen.

Tras este parón en Dubai, los fondos soberanos tienen necesidad de seguir invirtiendo. En España lo hacen tanto en el sector inmobiliario como en el de energías renovables.( Exapansión 09.07.10).

Un proyecto arquitectónico diferente

6 julio, 2010 No hay comentarios

Esta es la urbanización de naipes más grande del mundo. El creador de este proyecto Bryan Berg, un arquitecto estadounidense licenciado en Harvard, se pasó 44 días construyéndolo.

Según su autor, se trata de un proyecto muy complejo, ya que hay que diseñarlo como una construcción real, estancia por estancia, y teniendo muy en cuenta qué peso debe soportar cada punto de apoyo.

(III) Se llegará a realizar el Plan Caufec de Sacresa?

5 julio, 2010 2 Comentarios

En estos momentos, el grupo Sacresa está negociando con la banca para que su sociedad Caufec, propietaria del proyecto Porta Barcelona, no pase a formar parte del paquete concursal, junto con los activos de las otras cuatro sociedades.

La deuda del grupo, que prodría ascender a los 1.600 millones de €, son créditos con quince cajas y bancos, con el Institut Català de Fianances y con la banca extranjera (Royal Bank of Scotland), entre otros.

La banca internacional, a diferencia de la española, prefiere asumir pérdidas que quedarse activos a cambio de deuda, y no han querido aceptar las condiciones de Sacresa de cederles gran parte de sus activos, como sería en este caso el Plan Caufec, valorado en 1.000 millones de €, que supondría para la empresa poder tirar hacia adelante con el problema. Este pool de bancos ha considerado que la refinanciación no evitaría en un futuro el colapso del grupo.

El plan de viabilidad que la empresa presentó consistía en ceder a la banca  activos valorados en más de 1.000 millones de €, una quita del 30% de la deuda, que no cuenta con garantía hipotecaria y un periodo de carencia de cinco años para todos los pagos, cediendo a la banca casi todos sus activos inmobiliarios, incluido el proyecto Porta Barcelona, reteniendo la nuda propiedad del centro comercial Magic Badalona, unos terrenos para promover viviendas junto a Finestrelles y la sociedad patrimonial propietaria de la Illa Diagonal.

El siguiente paso de la sociedad era intentar adecuar la deuda a la situación de mercado actual para dedicarse a la promoción de viviendas en el área de Barcelona. De hecho, en 2009 ya empezó a ceder a Metrovacesa activos inmobiliarios para canjear deuda, y entre ellos estaba Les Arenes de Barcelona.

Según Expansión (06.2010), la sociedad CAUFEC tiene una deuda cercana a 200 milones de € con Bancaja, La caixa, CAM y Banco Popular, pero sus activos también están alrededor a los 200 millones de €, y por ello la empresa espera que esta sociedad pueda salvarse del concurso. Pero aún pensando que se salve del concurso, la banca se ha negado a otorgar más créditos a la sociedad, por lo que difícilmente ésta podrá desarrollar los proyectos que tiene en cartera. Como ya he dicho antes, la banca, vistas las pocas posibilidades que tenía de que se le pagase la deuda y, viendo que si no iba a concurso ahora, lo haría seguramente en dos años, las ventas de activos que se hubiesen realizado ahora serían susceptibles de impugnarse o revertirse (en un próximo post analizaré esta situación).

Sacresa es una promotora que ha hecho inversiones o apuestas a largo plazo y, entre ellas, estaría esta compra a Fecsa en Finestrelles, siendo uno de los mayores proyectos terciarios de Cataluña. Pero en la actualidad, la banca internacional, que tiene masivamente sus inversiones en inmobiliarios españoles, no confía en las perspectivas de la economía española y  prefiere no refinanciar aunque aboque a las inmobiliarias a concurso,  … haciendo que proyectos de gran viabilidad como sería en este caso no se financien.

Pero … ¿Cómo está la situación del Plan Caufec en estos momentos? Pues, si no hay novedades, sigue perteneciendo a la sociedad CAUFEC, de la inmobiliaria SACRESA. A día de hoy se han hecho las obras de infraestructura y urbanización de la parte principal, que se acordó con el ayuntamiento. También está en su fase final el soterramiento de las torres de electricidad de Fecsa, además de haber acabado las zonas ajardinadas, zonas de paseo y bicing, mobiliario urbano y tres parques infantiles. Pero que esté prácticamente acabado no quiere decir que esté realmente entregado; actualmente está todo medio vallado (aunque se permite el paso) y con los parques acabados, pero no se pueden utilizar. Hay muy pocos operarios trabajando… cuando en una obra no se ve ritmo de trabajo es un indicio de que la constructora tiene problemas, que en general suelen ser de liquidez.

Se supone que el proyecto debería estar en marcha, porque ya se ha construido una oficina de ventas que estará a pie de obra. Pero no hay indicios de que la edificación de viviendas unifamiliares o pisos vaya a empezar en breve, así como tampoco de la construcción del hotel y el centro comercial… quizás debemos esperar a que mejore el mercado inmobiliario.

De momento, suponemos que la idea sería vender las viviendas sobre plano, o por lo menos hacer una lista de espera, como ya se había hecho años atrás en el Barcelona Meeting Point, cuando se empezó a dar a conocer el proyecto.

Desde mi punto de vista, éste es un gran proyecto para la zona, si se llega a realizar tal y como está previsto en la actualidad, siempre pensando en dejar bien resuelto el tema de las entradas y salidas de automóviles hacia la Diagonal y la Ronda de Dalt.

Fuentes consultadas : LA VANGUARDIA, EXPANSIÓN , CINCO DIAS

(II) Sacresa, el Plan CAUFEC

2 julio, 2010 No hay comentarios

El último gran solar entre Esplugues de Llobregat y Barcelona está desapareciendo y, tras bastantes años de gestiones, estas 40 ha. en las que sólo había líneas eléctricas, matorrales y una  pista de motocross, ya es una zona urbanizada a la que sólo le faltan los edificios.

Históricamente, la reforma urbanística de esta zona la impulsó, a principios de los años 90, la sociedad Caufec, participada por Fecsa y el grupo francés Cauval, que finalmente vendió este solar a la promotora Sacresa.

El problema que tenía este proyecto para ser urbanizado eran las líneas eléctricas, que debían ser desmontadas y soterradas por Fecsa.

En el 2002, la comisión Jurídico Asesora de la Generalitat decidió, por fin, dar luz verde al proyecto Porta Barcelona, el plan urbanístico promovido por  Caufec,  de  la inmobiliaria Sacresa.

El proyecto Porta Barcelona se edificará a un lado y a otro de la B-23:

• En la parte norte, zona Finestrelles, se realizarán 67 viviendas unifamiliares y 90.000m2 de oficinas y locales comerciales, ubicadas en 2 torres de unos 80m de altura (23 plantas), diseñadas por el arquitecto Bofill. En esta parte, también se creará una gran zona verde en la Av. Jacint Esteve, con zonas de bicing, cross y senderismo en Collserola.
• En la parte sur, junto a Hospitalet, se edificarán 120 viviendas de protección oficial, un centro comercial y de ocio de 25.000m2, así como un hotel de lujo de 6.200m2.

Este plan urbanístico está bordeando el Parque Natural de Collserola, junto a la urbanización Ciudad Diagonal lindando con Pedralbes,  zonas con viviendas de lujo que,  junto con Sarriá, Bonanova y San Gervasio, conforman una franja  que urbanísticamente permite la edificación de viviendas unifamiliares de alto standing en la zona alta de Barcelona.

En un siguiente post comentaremos cómo quedará, posiblemente, el Plan Caufec tras el concurso en el que se encuentra inmersa la inmobiliaria Sacresa.