Archivo de junio, 2010
29 junio, 2010 No hay comentarios
En todos los medios está apareciendo la noticia de que la banca se ha negado ha refinanciar la deuda y no ha aceptado el plan de viabilidad presentado por Sacresa, que en su intento de llegar a ser una de las mayores inmobiliarias de España entró en un endeudamiento excesivo (con la compra de Metrovacesa), lo que le ha llevado, junto con la crisis actual, a esta situación de desajuste económico.
Para entender cómo ha podido pasar, en 3 años, de estar en los primeros puestos de los top ten en el ranking empresarial inmobiliario a declararse insolvente y pasar seguidamente, a presentar concurso de acreedores (antigua suspensión de pagos).
Es preciso hacer un poco de historia de la empresa, de la evolución de su crecimiento, y ver porqué, aún manteniendo una de las mayores carteras de suelo del país, han llegado a esta situción límite que les ha obligado a presentar a día de ayer concurso en el Juzgado Mercantil nº2 de Barcelona.
Como otras empresas constructoras, Sanahuja empezó construyendo viviendas en Barcelona para la fuerte emigración que sufrió esta ciudad y su cinturón industrial durante los años 60. De la construcción de bloques de pisos en barrios populares, pasó a hacer promociones de mayor envergadura y en los últimos años han estado presentes en los grandes proyectos de transformación de Barcelona como ILLA Diagonal, la Ciudad de Baloncesto en Badalona, o el centro comercial Les Arenes, también estaba en marcha el proyecto Porta Barcelona junto a la zona alta de Barcelona. Pasando luego a expandir su radio de acción al resto de España para entrar a continuación en el mercado extranjero.
Sanahuja entró en el capital de Metrovacesa, llegando a controlar el 80% del capital de la compañía. Para ello tuvo que asumir una altísima deuda. Este proyecto se torció cuando la banca no permitió que se fusionaran Sacresa y Metrovacesa, ya que esta unión hubiera hecho más llevadero el endeudamiento contraído por Sacresa, todo ello además agravado por la crisis y el actual parón de las ventas.
A raíz de estar ya en Metrovacesa y haber tomado el control con el 80% del capital (que lo perdió un año después), empezaron a comprar producto importante a base de endeudamiento, y así pasaron a comprar la sede del banco HSBC, uno de los edificios más caros de Europa por un valor aproximado a 1.600 millones de €, compitiendo con fondos de inversión de los jeques árabes.
Quizás uno de los fallos estuvo en no estudiar a fondo el valor de lo que compraban, y así Metrovacesa volvió a revender la torre al banco HBSC un año más tarde por un importe cercano a 1.000 millones de € (28.11.08 Cinco Dias) Pero han sido los miles de millones de euros solicitados a la banca, que se convirtieron en una deuda insostenible lo que les ha llevado a esta situación.
Fuentes consultadas: La Vanguardia, Expansión y Cinco Días.
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Categoría: Mercado inmobiliario
28 junio, 2010 3 Comentarios
Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.
En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.
Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.
Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.
La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.
Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.
También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.
Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España ”quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.
A favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.
A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.
27 junio, 2010 1 Comentario
La Hipoteca Inversa viene a ser una fórmula ideada para que los jubilados complementen su pensión, de forma que los mayores, propietarios de viviendas, puedan obtener unos ingresos extras mediante el cobro de una renta vitalicia, a cambio de su casa, y sin sacrificar la propiedad ni el uso de la misma.
El gobierno quiso dar apoyo a la hipoteca inversa a través de la reforma de la Ley Hipotecaria 41 de 7 de diciembre de 2007, haciendo que estas operaciones estén exentas de tributar por AJD en determinados casos.
Los requisitos exigidos por la ley son:
- Que las personas solicitantes y las beneficiarias tengan 65 años o más o estén afectadas de dependencia severa.
- Que el bien inmueble sobre el que se constituye la hipoteca sea la vivienda habitual.
- Que el deudor disponga del importe del préstamo mediante disposiciones periódicas o únicas.
- Que la deuda solo será exigible por el acreedor cuando muera el prestatario o último beneficiario.
- Que el inmueble se haya tasado y asegurado contra daños.
Con la hipoteca inversa, los propietarios podrán seguir residiendo en su vivienda, sin tener que abandonarla, hasta su fallecimiento. Esto garantiza al propietario que solicita este tipo de hipoteca que seguirá siendo titular de la vivienda.
Cuado fallece el deudor hipotecario, sus herederos podrán recuperar la casa, devolviendo al banco los pagos que éste haya realizado de la hipoteca + los intereses. Es decir, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. En este caso, la entidad no puede exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Una vez los herederos han pagado y así liberado a la vivienda de su carga hipotecaria, pueden heredarla como cualquier bien.
Si los herederos no quieren o no pueden cancelar el crédito hipotecario, la entidad podrá ejecutar la hipoteca y cobrarse los débitos vencidos + los intereses. Pero la entidad sólo podrá cobrar con los bienes que haya en la herencia, sin poder cobrar nada del patrimonio personal de los herederos.
En este tipo de hipoteca el propietario de la vivienda recibe unas prestaciones periódicas o un cobro único por un importe máximo, que lo determina el porcentaje del valor de tasación en el momento de constituirse la hipoteca, y al llegar a dicho porcentaje, se deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses.
En el siguiente post, está descrito el día a día de la hipoteca inversa.
25 junio, 2010 1 Comentario
Desde hace unos meses se estaba barajando la posibilidad de la venta del edificio de Banco de Sabadell en Paseo de Gracia, 36.
La recepción de ofertas se realizó a través de la consultora C&W, encargda de la venta. Según los artículos aparecidos en prensa económica y local (La Vanguardia), han habido varios ofertantes de los cuales han presentado oferta formal por el inmueble los grupos APPLE y MANGO y, tras un rápido proceso de venta, se ha confirmado en los medios que el edificio ha sido finalmente adquirido por Mango.
El edificio tiene en total 4.600m2 construidos, distribuidos en Planta Baja de 1.100m2, Planta sótano de 1.100m2 y cuatro plantas de 600m2 cada una, todo ello con una línea de fachada de 20m. Está situado en una de las zonas más privilegiadas de Barcelona, justo en el centro de la actividad comercial, en la confluencia entre las calles Consell de Cent y Diputació.
El valor principal del inmueble reside en el local comercial, que consta de 2.290 m2, muy por encima del valor de las oficinas. De hecho, en 2004 la familia Reig, propietarios del edificio contiguo, el hotel Mandarín, compró la parte superior de este edificio al Banco de Sabadell por 15 millones de €, con la idea de hacer apartamentos de lujo, pero este plan se paralizó a raíz de la burbuja inmobiliaria.
Hace algunos meses el Banco de Sabadell recompró la parte superior del edificio por 20 millones de €, poniendo así a la venta el edificio completo, lo que le reportaría mayores beneficios, ya que como comenté en un post anterior, el mercado del lujo, estudiando bien la inversión, siempre tendrá comprador. En este caso, todo y con la crisis de mercado, al parecer han ganado con la operación la familia Reig y también Banco de Sabadell. El importe de la operación de venta sumaría 50 millones de €, suponiendo una plusvalía de 30 millones de € para el banco de Sabadell (para el cual, esta desinversión inmobiliaria parece ser que le ayudará a fortalecer aún más su balance).
El comprador, Isak Andic, que hizo la oferta a través de una de sus sociedades patrimoniales, es presidente del grupo textil Mango, además de ser uno de los accionistas privados del Banco de Sabadell, con un 5,7% del capital. En Octubre va a ser nombrado presidente del Instituto de Empresa Familiar (IEF), relevando en el cargo a S. Pedro Barceló.
Si entramos a valorar la estrategia comercial de esta transacción, vemos un reflejo claro de la idea de las compañías líderes de moda en estos momentos, que buscan tener una mayor presencia, ocupando espacios clave en las principales calles de las grandes ciudades, en detrimento de su competencia. En el número 16 de Paseo de Gracia está la tienda de Zara, situada en un lugar estratégico inmejorable, en la propia esquina con Gran Via… realmente también hay que reconocerles el acierto inmobiliario que han tenido al elegir la ubicación de sus tiendas en todo el mundo (N.York en la 5ª av con la 42; Milán Corso Vitt. Manuele- Duomo; Londres Regent St., París Rue St. Honoré, Japón, edif Ginza, etc.).
Un pregunta que ha quedado en el aire es ¿por qué APPLE no se ha impuesto en la puja, siendo una empresa de mayor envergadura comercial? Como la empresa no ha hecho comentarios en ningún sentido, imagino que ha decidido abandonar porque ha encontrado otro local mejor, o quizás, tras el proceso de negociación, no ha visto tan rentable la compra, o bien su inversión prevista para abrir la tienda en Barcelona era solo por el valor del local y no le interesaba todo el edificio… Sea por el motivo que sea debemos esperar para ver dónde se ubicará el nuevo APPLE Store en Barcelona, que va a tener gran aceptación ya que actualmente lo único que hay es un corner Apple en FNAC.
Tags: apple, banco sabadell, barcelona, corso vittorio manuele, edificio, ginza, inmueble, instituto de empresa familiar, japón, mango, milán, nueva york, operación, parís, paseo de gracia, plusvalía, rue st. honoré
Categoría: Mercado inmobiliario
19 junio, 2010 No hay comentarios
Ante la aprobación del Decreto Ley 3/2010 de 29 de Mayo, se han introducido una serie de cambios que afectarán al impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados, en su mayoria relativos a la vivienda.
De forma esquemática, y solo con idea de dar una actualización rápida sobre este tema, incluyo una síntesis de la actual modificación de los tipos impositivos en los principales tributos inmobiliarios, que entrará en vigor, a partir de 1 julio del 2010.
Operaciones sujetas a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
- Transmisión de un inmueble que vaya a constituir vivienda habitual de una familia numerosa: 5%
- Transmisiones y derechos reales sobre viviendas con protección oficial: 7%
- Transmisión de un inmueble que será vivienda habitual del contribuyente que tenga la consideración legal de persona con disminución física: 5%
- Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles urbanos: 8%
- Transmisiones y derechos reales sobre inmuebles rústicos: 8%
- Transmisión de un inmueble que va a ser vivienda habitual de una persona de 32 años o menos: 5%
- Pensiones, fianzas y condiciones resolutorias: 1%
- Derechos reales de garantía y préstamos: 1%
- Arrendamientos de fincas urbanas o rústicas : a escala ( ver www.e-tributs.cat, que es el portal de la Agencia Tributaria de Cataluña, donde se recoge la información general sobre este impuesto).
Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Constitución de hipoteca inversa: 1,2%
- Modificación, subrogación y cancelación de hipoteca inversa: 1,2%
- Adquisición de viviendas declaradas protegidas: 0,1%
- Modificación y cancelación de préstamos hipotecarios: 1,2%
- Préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una persona de 32 años o menos: 0,5%
- Préstamo para la adquisición de la vivienda habitual de una persona que tenga la consideración legal de persona con discapacidad igual o superior al 33%: 0,5%
- Agrupación, segregación y agregación de inmuebles: 1,2%
- División horizontal de fincas: 1,2%
- Constitución de préstamos hipotecarios: 1,2%
- Declaración de obra nueva: 1,2%
- Transmisiones sujetas a IVA: 1,2%
- Préstamos hipotecarios otorgados para la adquisición de una vivienda declarada protegida: 0,1%
- Otros actos jurídicos documentados notariales: 1,2%
En siguientes posts ampliaré algún punto en concreto que pueda ser relevante, pero de todas formas, lo mejor es que si alguien necesita profundizar sobre este tema se dirija a la web de internet arriba mencionada, con información relativa al ITP y AJD
16 junio, 2010 No hay comentarios
VENDIDO
Si estamos buscando un piso en Sarrià, Tres Torres, cerca del Corte Inglés de Diagonal, de los colegios españoles e internacionales más conocidos y de toda la zona comercial del entorno, este piso es una buena opción a tener en cuenta.
Se trata de un piso de 123m2, con piscina y terraza ajardinada en una zona comunitaria casi privada, ya que son sólo 6 vecinos (hay 1 piso por planta). Se complementa con una plaza de parking y un trastero espacioso.
El piso tiene un amplio salón comedor, de 32m2, y es muy luminoso, ya que dispone de una pared totalmente acristalada. Las tres habitaciones dobles son exteriores, tiene aire acondicionado y calefacción por bomba de calor.
La finca es bastante nueva y de diseño, con dos entradas (una a la que se accede directamente por ascensor, y la de servicio desde la escalera). No precisa remodelación, por lo que está impecable para entrar a vivir, prácticamente no es necesario ni pintarlo!
Se encuentra situado en una zona muy tranquila y bien comunicada que, a su vez, está a tan solo 10 minutos andando del Corte Inglés de Diagonal y de toda la zona comercial de Capitán Arenas y Manuel Girona.
Para más información, visita la página web de QUALinHABITAT.
14 junio, 2010 1 Comentario
Tras el anuncio del Gobierno del aumento del IVA reducido (del 7% al 8%), que grava la compraventa de viviendas nuevas, vemos que la respuesta de las Comunidades Autónomas ha sido elevar, a su vez, el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) aplicable a la compra de viviendas de segunda mano.
Cantabria, Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña y Extremadura son las Comunidades Autónomas que han anunciado que subirán el ITP del 7% al 8%, encareciendo la compra de vivienda, a efectos fiscales, con respecto al resto de España.
Como siempre, hay excepciones a la regla:
- Canarias aplica el tipo del 6.5%, porque aquí el IVA no se aplica y en su lugar, hay un impuesto indirecto con un tipo menor.
- Cantabria y Andalucía sólo gravarán al 8% la compraventa de casas a partir de 300.000 € y 400.000 €, respectivamente. Aquí podemos adivinar la picaresca que podría aparecer…
Si suponemos una casa de compra de 300.000 €, en Cataluña, Asturias, Baleares, Cantabria y Extremadura se pagarían 24.000 € de impuestos; mientras que en el resto del país se pagarían 3.000 € menos.
En Cataluña, además de ésto, hay que sumarle el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (para la constitución de prestamos hipotecarios el tipo estaba al 1%) y que la Generalitat ha anunciado la subida al 1.2%%.
En resumen, Cataluña tiene el IRPF alto y además es el territorio donde comprar una casa de obra nueva o de segunda mano resulta más caro.
11 junio, 2010 1 Comentario
Encontramos en Costa Rica esta singular casa, sin paredes.
Costa Rica es uno de los países del mundo que goza de una mayor variedad natural;con un clima muy diferente en las costas del Pacífico y en las del Caribe, lo que favorece la existencia de una enorme diversidad de fauna y flora.
Debe ser curioso vivir en esta casa sin paredes… en medio de un bosque tropical (en Costa Rica hay 35 parques naturales), donde la fauna y la flora pueden campar libremente a sus anchas por todas las habitaciones, salón, cocina, baños, … !!
Esta casa sería un ejemplo más del eslogan “Costa Rica: sin ingredientes artificiales”
El poder estar en contacto con la naturaleza en todo momento, es algo único, … y que en este país lo permite su clima y la seguridad de la zona.
Costa Rica es una joya del movimiento medioambiental mundial, lo cual repercute en un mayor incremento del turismo en el país. Es un país auténtico, y que merece la pena explorar.
A veces se hace referencia a Costa Rica como la Suiza de América Central, por su belleza natural, su confortable estilo de vida y su pacífica democracia.
Por ello, este es un país muy recomendable para invertir en vivienda.
4 junio, 2010 No hay comentarios
Pasando por delante del antiguo edificio BANESTO en la Plaça Catalunya de Barcelona, 10-11, esquina con Passeig de Gràcia, te preguntas qué destino le espera y quién será el siguiente propietario…
Quizás volverá a manos de la banca o de los fondos que se fueron de España y que parece que lentamente vuelven, o tal vez alguna F.O., … Desde luego, la ubicación del edificio es inmejorable.
Es otro de los edificios de Barcelona que parece que siempre han estado ahí, y se hace raro ver el estado de abandono en el que actualmente se encuentra, a la espera de que se resuelva el concurso de acreedores en que está inmerso sus actuales propietarios, el Grupo Monteverde y la inmobiliaria Ballester de Valencia.
Todavía tiene colgados los carteles donde se empezó a publicitar la futura promoción. La previsión de empezar cualquier proyecto para este edificio a corto plazo no es viable, por lo tanto, lo que previsiblemente ocurra es su mayor deterioro con el tiempo lo cual da mala imagen a los miles de turistas que en general visitan Barcelona a diario.
Este singular edificio fue adquirido en 2006, con un valor aproximado de 100 millones de €, por la inmobiliaria Monteverde. Esta inmobiliaria valenciana, junto con el grupo Ballester, crearon la sociedad Andybal para la rehabilitación de edificios en enclaves privilegiados, con la adquisición de edificios en Madrid y Barcelona, para la promoción de viviendas exclusivas. En este caso era un proyecto de construcción de 52 apartamentos exclusivos con parking; pero la consiguiente parálisis del sector inmobiliario hizo que el proyecto, como tantos otros, se ralentizara en un principio, para luego pararse definitivamente.
Actualmente el edificio ya está en el mercado buscando un posible comprador.
Otro edificio que también está en venta es un un antiguo hospital del s XV en el centro, que se encuentra en avanzada fase de rehabilitación, siempre respetando su antigua estructura que tiene un claustro central rodeado de arcos. El proyecto era para hacer un hotel pequeño, aunque de lujo, pero los herederos del propietario han decidido venderlo.
Sin embargo, temas inquietentes como la evolución de la situación económica actual, las pocas ayudas que dan los bancos en materia crediticia o hipotecaria, sumado a la incertidumbre del precio del valor actual de mercado de los inmuebles, hacen que las operaciones de compra se retrasen mucho en el tiempo hasta que llegan a cerrarse.
2 junio, 2010 No hay comentarios
Llevamos ya varios meses viendo, estudiando, analizando los problemas pasados, presentes y futuros del mercado inmobiliario.
En pocas ocasiones se ha podido hacer una previsión optimista del tema. Pero hoy quizás me gustaría, por lo menos, aportar algo más positivo después de haber reflexionado sobre otras crisis pasadas.
… Y teniendo en cuenta algunas de las ideas de Warren Buffet, Oráculo de Omaha, que transmite a sus clientes/accionistas, donde:
- Hace la previsión de que el mercado inmobiliario americano en el 2011 ya habrá salido de la crisis, aunque los precios no serán todavía los del 2005.
- Aconseja que siempre se tenga una buena posición de efectivo para aprovechar las oportunidades de inversión cuando se presentan.
- Indica que hay que invertir en temas cuyo modelo de negocio sea fácil de entender.
CON RESPECTO A LA VIVIENDA, si hacemos un histórico, recordamos que después de anteriores crisis, la gente volvía a comprar vivienda o ladrillo en general, ya fuese para hacer una inversión segura, tener patrimonio para su vejez, dejarlo en herencia o hacer donación a sus hijos.
Sea por el motivo que sea, actualmente los precios están a la baja. El problema no es determinar si el piso o ladrillo que se compra a un precio de mercado de hoy está muy bien comprado, o sólo medio bien comprado, ya que es difícil establecer los precios en un mercado como el de hoy, en recesión, porque la tasación para hoy seguro que en un mes o dos ya no es válida, y en la mayoría de los casos se debe estar atento a la oferta que te haga el posible comprador para entrar a negociar.
La idea acertada es haber comprado en un momento en que el precio de mercado estaba bajo, para que dentro de un tiempo, como sucedió tras las otras crisis, es posible que veamos que ese bien inmueble pasará a valer el doble o el triple.
Simplemente estoy hablando desde el punto de vista de las experiencias vividas en el tiempo y que previsiblemente volverán a repetirse en un plazo +/- largo, ya que el mercado inmobiliario es cíclico, además de ser uno de los motores de nuestra economía.
Pero siempre en el supuesto de que se haga una compra inmobiliaria estudiada, por ejemplo, en una ciudad como Barcelona, comprar en alguna de las zonas que siempre se han vendido bien, lo que hace preveer que en un futuro seguirá habiendo demanda (calles como Paseo de Gracia, Diagonal, … y un largo etc.).
CON RESPECTO A LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDAS, atendiendo a la reflexión que hace Garcia Montalvo -catedrático de economía- en la VANGUARDIA 23.05, acerca de si es acertado construir mucho en un lugar donde hay muchas viviendas por vender, la respuesta inmediata que nos viene a la cabeza es que no.
Pero él considera que sí, y como ejemplo habla de Las Vegas, donde a pesar de tener una gran cartera de viviendas vacías, y que los precios sufrieron una bajada del 60%, la construcción se ha multiplicado por dos. ¿ Y el truco? pues que la caída del precio del suelo y los costes de construcción hacen las nuevas viviendas a construir muy competitivas frente al excedente de producto que ya hay en el mercado.
Esto es un toque de atención a los promotores españoles que no han reducido los precios por debajo del valor de la hipoteca.
… Que nadie se lo tome como un consejo a seguir, ya que es sólo mi punto de vista… un feeling + la historia de las crisis pasadas + el pulso de la calle + la forma de invertir hoy de los grandes patrimonios + las oportunidades del mercado + el precio del euribor bajo + …
