La estadística inmobiliaria es una línea que lo abarca todo, pero…

31 mayo, 2010 1 Comentario

Si vamos leyendo de forma regular, la prensa (independientemente de que sea prensa económica especializada), los periódicos de información general y los blogs especializados en temas inmobiliarios, o bien nos acercamos a mirar los precios en los portales especializados, nos damos cuenta de que los datos que nos da el Ministerio de Vivienda no se corresponden mucho con la realidad.

Incluso desde la asociación de promotores Asprima de Madrid, se está solicitando que hayan estadísticas oficiales sobre la evolución del precio real de la compraventa de viviendas. Se pide más transparencia, ya que las cifras que salen publicadas están creando confusión (Expansión 01.03.2010) dentro del sector inmobiliario español, en temas como:

1- % de bajada del precio de la vivienda en España.

Según las informaciones que se recogen de los Apis/promotores, que son los que están realmente negociando los precios en una venta, los precios están cayendo mucho más de lo que el Ministerio reconoce.

Estamos en una época de recesión y, por tanto, las ventas no se cierran al precio que pide el propietario de la vivienda, sino que se publicita en general un precio más alto, dadas las condiciones del mercado actual, esperando a que el comprador negocie el precio, pero con la idea de que esta negociación todavía deje un margen al promotor (en caso de obra nueva y que erróneamente compró el solar a un precio alto) o al especulador (que compró la vivienda cara) para que de alguna forma todavía tengan margen para poder cubrir algo de sus errores anteriores.

El problema que ello provoca es que el comprador considera este precio todavía demasiado alto (la demanda se retrae) y piensa en posponer la compra de vivienda para más adelante.

Esto no ocurre en otros países donde, para favorecer la demanda, la vivienda sale al mercado con un precio adecuado al momento de mercado actual, y además estarán dispuestos a hacer una pequeña rebaja adicional.

Claro que esta actuación de los promotores/propietarios de las viviendas en venta, hace que los datos estadísticos poco tengan que ver con la realidad, porque no se valora de una forma fiable,  estadísticamente hablando, la caída de los precios. 

Esto mismo pasó en el momento en que los precios subían rápidamente, que tampoco se vió correctamente reflejado en las estadísticas. Por ello, ni el valor de tasación que que utiliza el Ministerio, ni el precio al que pretende vender el propietario, son fuentes fidedignas para las estadísticas oficiales.

2- El número real de viviendas vendidas.

Por otra parte, si hablamos de las ventas reales que se realizan, vemos que su contabilización estadística no va de acuerdo con la realidad. De las viviendas nuevas que se registran como vendidas por los promotores, en muchos casos se trata de una venta hecha sobre plano, pero no se escriturará en ese año, aunque ya no esté en el mercado, porque se considera que está como vendida.

Otro dato a destacar es una modalidad que actualmente se hace bastante: el alquier con opción a compra. Estas viviendas se podrían considerar en algunos casos vendidas y por tanto contabilizarse, aunque constituyen una venta diferida en el tiempo.

Declaración de renta: plusvalías por la venta de inmuebles

25 mayo, 2010 No hay comentarios

La declaración de renta en el 2009, aplica un régimen fiscal más favorable, para las ganacias patrimoniales derivadas  de las inversiones en inmuebles, que el que se aplicará en la próxima declaración de renta 2010. Esto supone que las plusvalías que genera la venta de un bien inmueble se gravan en la renta del 2009  al 18%,  subiendo a partir del 2010 al 19% y al 21% para ganancias de más de 6.000 €. Con la última reforma del IRPF 2007, se establece este 18% para las plusvalías independientemente de que se hayan obtenido a corto o largo plazo, exceptuendo las que proceden de inversiones realizas antes de 31.12.1994.

 Nada mejor que un ejemplo, para ver como va a tributar un inmueble que el contribuyente vendió en 2009, pero comprado antes de 31.12.1994:

1- la ganancia obtenida con esta venta, o plusvalía, tributa de una forma  desde la fecha en que se compró  hasta 20.1.2006 , periodo en el que se le aplican coeficientes reductores y se pagan menos impuestos en función de la mayor antiguedad de la compra; incluso llegando a no pagar nada , si se compró antes de 31.12.1986.

2-la ganancia de este mismo inmueble, pero contabilizada desde 20.1.2006, tributa 18%( en el programa Padre ya se calcula que parte de la plusvalia se beneficia de los coeficientes reductores y cuál no, a partir de las fechas de adquisición y transmisión.

Hay plusvalías o ganancias exentas de tributar que serian :

•  las de los inmuebles adquiridos antes del 31.12.1986 ( en la parte que les corresponda,según expuesto más arriba)
• Para los propietarios mayores de 65 años con dependencia severa que vendan la que es , o fue,  su vivienda habitual,dentro de los dos años anteriores a la venta. 
•  las generadas por la venta de la vivienda habitual que se reinvierten en una nueva vivienda habitual en 2 años (se amplia el plazo en los casos  en que se compró la nueva vivienda en 2006,2007, o 2008, y debido a la paralisis actual del mercado, no han podido vender su vivienda, se alarga el plazo hasta el  31.12.2010 para obtener la exención al reinvertir lo ganado en la nueva vivienda.

Para calcular el valor de la ganancia patrimonial :  al valor de adquisición del inmueble, se le resta  el valor de venta ¿como?

+importe real de compra (o valor de adquisición en caso de sucesiones o donaciones)+ inversiones y mejoras hechas en el bien+gastos y tributos que conlleva la adquisición del bien inmueble ( excepto los intereses)   realizados  por  el  contribuyente  - amortizaciones (inmuebles arrendados..). Tambien hay que tener en cuenta aplicar al calcular este valor de adquisición, el coeficiente de actualización que varia según el año de compra.

Para calcular el valor de transmisión : al importe real de la transmisión  se le restan los gastos o impuestos que por dicha operación ha tenido que pagar.

Pre-burbuja inmobiliaria en China?

21 mayo, 2010 No hay comentarios

Este año 2010 es muy complicado para la economía China, debido a cuestiones relacionadas con la apreciación del Yuan, la inflación y el crecimiento del precio de las viviendas , según comentan en el artículo de la BBC news.

Para frenar la especulación actual en el sector inmobiliario chino, el Gobierno ha tomado una serie de medidas políticas para evitar la subida de los precios de las viviendas, entre ellas:

• Aumentar el pago inicial de los compradores de segundas viviendas hasta un mínimo del 50%
• El Consejo de Estado pidió a los bancos que dejaran de prestar dinero a los compradores de terceras propiedades en zonas residenciales y que no concedan préstamos a los compradores que no presenten pruebas de almenos 1 año de residencia en China.
• Aumentar la disposición de suelo urbanizable.
• Reforzar los controles sobre la financiación a las empresas inmobiliarias.
• Dar instrucciones a los promotores para que no acaparen propiedades con objeto de hacer subir los precios (Pekín ha limitado a 1 la adquisición de viviendas de nueva construcción a sus residentes).

Ante estas medidas para suprimir los aumentos en los precios de la vivienda, algunos inversores se apresuran a vender sus propiedades mientras los precios siguen altos. Muchos especuladores inmobiliarios que invirtieron en Shangai y Pekín empezaron a vender sus casas desde marzo 2010, de forma que el número de inmuebles en venta aumentó considerablemente.

Actualmente, a pesar de que la sociedad en China es muy conservadora, también se han introducido medidas para regular la concesión de hipotecas, debido a que la nueva generación, con una mentalidad más occidental, no tienen problemas en pedir tarjetas de crédito e hipotecas (mientras que las generaciones anteriores solicitaban ayuda económica a la familia y nunca recorrían a productos bancarios).

Otro tema que ha ayudado al crecimiento de la demanda y, por tanto, a que los precios sigan siendo más altos, es que la sociedad china en temas de familia es muy tradicional y muchos matrimonios no pueden celebrarse si la pareja no tiene casa en propiedad. Esto ha supuesto el problema de que la diferencia entre los sueldos y los altos precios de las viviendas en grandes ciudades cada vez es mayor. La solución del Gobierno al respecto es crear parques públicos de viviendas para facilitar el acceso a aquellos ciudadanos con menor poder de compra.

Apuntes sobre la vivienda en la declaración de renta

17 mayo, 2010 1 Comentario

Hasta ahora, el * beneficio fiscal estrella * era la deducción por inversión en la vivienda habitual. A partir del 2011 este beneficio desaparecerá para quienes compren su vivienda y tengan una renta de más de 24.100 €.

Ahora que estamos a las puertas de la próxima declaración de renta, algunos detalles a destacar con respecto a la vivienda y sus posibles deducciones son:

• La reducción por vivienda sólo se aplica al a vivienda habitual, no a la adquisición de segunda residencia.
• En el caso de que el comprador/contribuyente haya entregado dinero a cuenta al promotor para la construcción de su vivienda de obra nueva, aunque en este momento siga sin recibir las llaves de su casa, sí que tuvo una deducción de impuestos. Ante esta situación de crisis, Hacienda cree que para no tener que devolver las deducciones aplicadas, las obras deben finalizar en 4 años desde el inicio de los pagos (pero si la constructora está en suspensión de pagos, se amplía el plazo a 8 años).
• Como reinversión, los contribuyentes que vendieron su vivienda habitual en 2009 no tendrán que pagar impuestos por la plusvalía de la venta, en caso de que la reinviertan en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años.
• Los elementos adyacentes a la casa considerados vivienda habitual a efectos fiscales, y que permiten la aplicación de la deducción son, además de la vivienda habitual, las dos plazas de garaje, jardín, piscina, instalaciones deportivas y otros anexos adquiridos conjuntamente con la casa. Necesariamente deben estar en el mismo edificio, se deben entregar en el mismo momento.
• La deducción que se aplica en el caso de que sólo uno de los cónygues es el titular (ya que antes de casarse compró la vivienda) sólo la podrá deducírsela el titular. Los bienes comprados antes del matrimonio son de carácter individual. Si más adelante el matrimonio paga la vivienda con dinero ganancial, los cónyugues se podrán deducir el 50% de lo pagado por cada uno.
• Los gastos de adquisición de vivienda son deducibles: notarías, registro, constitución y cancelación de préstamos, plusvalía municipal, primas de los seguros de vida e incendios (exigidos por la entidad financiera al conceder la hipoteca).
• En situaciones de separación o divorcio, el cónyuge que deja de vivir en la vivienda habitual pero sigue pagando la hipoteca en la que continuan viviendo sus hijos y ex-conyuge, tendrá la deducción de ésto más la deducción por lo invertido al adquirir su vivienda habitual, hasta un máximo por ambas hipotecas de 9.015 €.

Segmentación del mercado inmobiliario actual

11 mayo, 2010 No hay comentarios

Ante la pregunta habitual de cómo va actualmente y cómo va a evolucionar el mercado inmobiliario español, es bueno diferenciar entre los distintos segmentos del mercado inmobiliario actual, ya que a menudo se comete el error de tratar este mercado como un todo, cuando no debería ser así.

Si hablamos en concreto del mercado de la vivienda, vemos que tiene una situación diferente a día de hoy si se trata de  primera residencia, segunda residencia (turistica / vacacional) o bien si se construyó con fines de tipo especulativo:

• Si es vivienda habitual, como sería la de las ciudades o primera residencia, el precio ya no baja más. En capitales como Barcelona y Madrid, incluso ha empezado a subir, ya que la oferta es escasa.
• En las viviendas turísticas de la costa / montaña o de segunda residencia, se prevé que su precio baje todavía algo más, ya que no hay prácticamente demanda.
• El resto de viviendas que se construyeron en poblaciones de menos de 10.000 habitantes, que no eran en principio viviendas para vivir, sino para especular, suelen estar en zonas en que la demanda normal es escasa y son muy difíciles de vender. Este tipo de vivienda se construyó en zonas donde los solares eran del más bajo precio posible, con lo cual se permitía que la especulación fuera máxima (comprar barato, para vender caro). Estas viviendas, que son muy difíciles de vender, se han quedado en la cartera inmobiliaria de los bancos (en un próximo post haré un analisis más en detalle de la problemática inmobiliaria/bancario financiera). Se calcula que puede haber más de 500.000 viviendas de este tipo por vender en las distintas provincias de España.

Desde los informes económicos consultados, relativos a la vivienda, se destaca que la recuperación inmobiliaria debería ir paralela con la creación de empleo, ya que recuperarse es crecer por encima del 3% de forma continuada, y no un crecimiento trimestral y de forma aislada. Si no se crea empleo, es muy dificil que la vivienda repunte.

Estos años que vamos a vivir seguro que nos hacen aprender algo, y por supuesto no olvidar lo vivido, entendiendo que ya nada será como antes, porque en definitiva la economía está sujeta a unos ciclos económicos que se repiten cada cierto tiempo.

Y ahora qué? en el mercado inmobliario

10 mayo, 2010 No hay comentarios

¿Estamos en crisis, post-crisis o ya hemos tocado fondo, inmobiliariamente hablando?

Si damos un repaso a las diferentes tipologías de compradores que existían antes de la actual crisis, y que constituían la mayoría del mercado, vemos que actualmente ya no son compradores, por distintos motivos:

1. Los turistas, que compraban  principalmente las viviendas del litoral Español, ya no vienen y no compran. No hay demanda y, aunque el comprador nacional la quiera comprar, los bancos que ya no están muy abiertos a conceder hipotecas para la vivienda habitual, todavía están más reacios a darla para una vivienda que sólo se disfruta en vacaciones (a no ser que esa vivienda la tengan los bancos en sus carteras de inmuebles a la venta).
2. Los inmigrantes, que ya no compran viviendas porque el paro les hace volver a sus países.
3. Los jóvenes que, con la alta tasa de paro, lo tienen muy dificil para comprar, y en mayor medida optan por alquilar.
4. Los especuladores no entrarán a comprar en un mercado a la baja como el actual, ya que la recuperación de la inversión no es previsible a corto plazo.
5. Las familias medias, que se pueden endeudar algo y que se ven obligadas a hacerlo, es en muchos casos para acceder a una vivienda de más habitaciones porque ha aumentado la familia, o bien porque tenían una vivienda puente o no definitiva. Pero este segmento también ha decrecido, ya que una parte de estas familias ha decidido de momento rehabilitar la vivienda que tienen en vez de comprar otra nueva, y así pasar unos años más, porque la confianza de los consumidores está en un nivel muy bajo y ello les lleva a posponer la decisión de comprar una vivienda nueva.

Parece ser que este 2010 es un año diferente con respecto a los anteriores (2008 y 2009), que se caracterizaron por un parón casi total del mercado inmobiliario.

Pero, aún así, hay que examinar las razones de esta diferencia y también ver por qué desde los medios se leen/se escuchan comentarios que parecen dar a entender que éste es un año mejor de lo que en realidad debería ser.

Como ya comenté en algún post anterior, desde el gobierno se intenta, con medidas fiscales, reactivar el año y hacer que los indecisos acaber por decidirse:

• LOS COMPRADORES, que últimamente esperaban a que los pisos bajasen algo más de precio para decidirse a comprar.
• LOS VENDEDORES, que no ponían su piso a la venta, esperando que el mercado cambiase y sus pisos subiesen de valor otra vez.

Estas medidas reactivadoras del mercado son:

• La subida del IVA del 1% para las viviendas de obra nueva (a principios de Julio de este año).
• La supresión de la desgravación fiscal, para la mayoría de las familias, de lo que han pagado por la compra de su vivienda (que entrará en vigor a partir del 01.01.2011).

Ambas medidas provocan que los compradores ya no duden y realicen sus compras inmobiliarias durante este año 2010.

Las previsiones para el año 2011 no son muy diferentes a las de este año 2010. Parece que la demanda, si desde el gobierno no aparecen unas reformas del sistema tributario, financiero, laboral y de haciendas locales, se va a mantener como este año.

¿Será el hotel más lujoso de España?

3 mayo, 2010 No hay comentarios

El Jumeirah Port Soller en Mallorca es un resort de 7******* (es decir, un 5 estrellas plus, pero equivalente a un 7 estrellas teóricas), actualmente en construcción, que tiene previsto abrir sus puertas durante el 2011.

Dubai Holding, uno de los grupos empresariales más importantes de Emiratos Arabes (propiedad del regente de Dubai) abrirá su primer establecimiento hotelero en España, gestionando el que va a ser el resort más exclusivo de Mallorca.

El proyecto del hotel fue adquirido por el grupo financiero alemán DEKA Inmobilien, y será arrendado por el grupo Jumeirah durante 25 años, que es el grupo propietario del  del famoso hotel Burj Al Arab. El desarrollo del hotel lo lleva el grupo belga Wingfield Corporation, que pretende convertirlo en el hotel más lujoso de España. Esta obra nueva corre a cargo de la constructora es la española Proinosa (Altaire).

El grupo promotor DEKA Inmobilien aseguró que su construcción se ha realizado con criterios de máxima exigencia, tanto en materiales, como en diseño, servicios y medio ambiente. Todo ello con una inversión aproximada de 40 millones de €.

El Jumeirah Port Soller dispone de:

• 3.300m2 de Spa, compuesto de tres plantas unidas por una escalera con iluminación que “estimula los chakras”. Saunas, hydropool, fitness, hamman, sala de sal, biblioteca, gimnasio, etc.
• Bloque VIP independiente con suite presidencial de 500m2. Todas las plantas del hotel se pueden aislar, y contratarse independientemente del resto del hotel.
• 24 ascensores.
• Habitaciones a partir de 50m2 (las más pequeñas).

El precio mínimo previsto por persona y noche es de 600 €.

Los motivos principales por los que se escogió Mallorca para esta inversión son:

• El rápido desarrollo que está teniendo la isla como lugar de destino turístico del Mediterráneo.
• Las excelentes conexiones que tiene la isla con el resto de Europa, ya que en +/- 2 horas pueden llegar los clientes.
• El entorno de paisaje de mar y montaña de Sóller.

A modo informativo, comentar que Deka compró en 2009 la sede del BBVA en la plaza Catalunya de Barcelona (por 80 millones de €) y actualmente puja por la antigua sede de Caja Madrid en Barcelona (por 140 millones de €).