Archivo de Abril, 2010
27 Abril, 2010 No hay comentarios
Ya hace bastante tiempo que mis clientes hablaron de las “ventajas” de las hipotecas multidivisas, y de hecho han habido periodos en que les puede haber ido estupendo a quienes contrataron con su banco una hipoteca de este tipo. Pero… ¿realmente estaban bien asesorados de los riesgos que corrían?
Según el artículo aparecido el 07.04.2010 en Cinco Días, la banca asegura que hace meses ya dejó de ofrecer hipotecas en divisas. Debido principalmente a que tanto el Yen como el Franco Suizo se han apreciado fuertemente, muchas familias se están ahogando ya que ven como su deuda ha aumentado, y por consiguiente, también su cuota.
Hay que destacar la imparable rebaja del euribor, que está favoreciendo un ahorro promedio de hasta 4.000 € anuales en la revisión de la hipoteca tradicional contratada en €. Por contra, deja sin ese ahorro a los clientes que contrataron su hipoteca en yenes o francos suizos. Vamos, pues, a entrar a valorar los riesgos que supone contratar la hipoteca multidivisas:
- La subida de los tipos en esos paises.
- La apreciación de la moneda.
Estos clientes que contrataron hipoteca multidivisas, asumieron un riesgo elevado al contratarla en una moneda distinta del €, contando que la deuda se reduciría en el tiempo debido al efecto que produciría el tipo de cambio. Pero NO HA SIDO ASÍ al encontrarse ahora que su deuda es mayor, debido a la apreciación de la divisa. Es decir, firmaron hace dos años una hipoteca en yenes o francos suizos que, en aquel momento, eran monedas muy favorables para endeudarse por su cotizacón frente al euro, pero que ahora el tipo de cambio se les ha vuelto en su contra.
Este tipo de hipoteca es bastante especial y compleja, por realizarse en moneda extranjera y permitir aprovecharse de los bajos tipos de interés (vigentes en ese momento en los mercados de los paises respectivos) y de la debilidad del tipo de cambio de la divisa que se ha elegido. Por tanto, ya que son muchas las variables que entran en juego a la hora de contratar este tipo de hipotecas, es bueno tener una asesoramiento en profundidad, dada su complejidad.
¿Quién puede hacer una hipoteca multidivisas?
- Cualquier persona que no precise financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda, pero que tengan una cierta cultura financiera, para llegar a comprender a fondo el funcionamiento de este producto. Debido al elevadisimo riesgo tanto del tipo de interés como de la divisa, es un error que la banca lo ofrezca a todo tipo de clientes particulares (se trata de un producto minoritario).
- Cualquier persona de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas que supone este tipo de hipoteca es poder realizar amortizaciones parciales aprovechando cuando baja el tipo de cambio de divisa frente al euro.
Si hacemos un histórico de la situación anterior y también una previsón de futuro, quizás podremos entender un poco más la tendencia y cuál es la mejor forma de actuar si se tiene una hipoteca de este tipo en estos momentos.
Desde mediados de 2007, cuando la crisis empezó, el yen se ha apreciado frente al € el 25% y el Franco Suizo, un 10%. Por tanto, el crédito pedido hace dos años ha aumentado esa cuantía. Quedan dos posibles actuaciones frente a esto: esperar a que el yen o el franco suizo se deprecien, y en ese momento cambiar la hipoteca a € sin aumentar la deuda (y sin perder dinero); o bien salir de ese préstamo en divisas, aún a riesgo de perder dinero, en el caso de que la previsión sea de que el yen y el franco suizo sigan en los niveles actuales, o en caso de que todavía ganen más valor frente al €, lo que elevaría todavía más la deuda pendiente.
La previsión que nos dan desde AFI (Analistas Financieros Internacionales) y desde Inversis, es que el Yen está sobrevalorado frente al € y debe depreciarse; en cambio, el franco suizo debe corregir menos excesos. Se espera que el yen pierda valor a medida que se vaya recuperando el panorama económico y fiananciero mundial en los próximos meses y, por tanto, el yen recuperará su papel como divisa en la que endeudarse, además del interés que tienen en Japón por mantener una moneda relativamente débil y así favorecer las exportaciones.
26 Abril, 2010 No hay comentarios
Quiero adelantar que, en este momento, la hipoteca multidivisas es un tipo de hipoteca que ha dejado de ser interesante, por la condiciones de mercado actuales, pero que hasta hace poco se ha venido ofreciendo desde algunos bancos.
Como no es un producto habitual, surgen dudas como: ¿es relamente rentable? ¿es el riesgo tan elevado como se dice? ¿hay que estar siguiendo los mercados financieros a diario para estar enterado? y un largo etc de ¿?.
¿Qué es? un préstamo hipotecario que se pide en varias divisas monetarias (no tiene que estar incluida obligatoriamente la moneda del país donde se firma). Se suelen escoger divisas estables que tienen un tipo de interés bajo, en comparación con la moneda local. Por ejemplo, el Yen japonés y el Franco Suizo CHF, el dólar USA $, la Libra esterlina, frente al Euro €. El contrato permite cambiarse de divisa cada cierto tiempo, para así poder aprovechar la divisa más favorable en cada momento.
Se utiliza como referente para calcular el tipo de cuota mensual del préstamo hipotecario, el Libor (tipo de interés que se fija en el mercado de Londres, para cada divisa) y el tipo de cambio de moneda entre la moneda local de tu país y la divisa escogida. Por tanto, la cuota mensual variará cada vencimiento (porque jugamos con el tipo de cambio entre monedas que fluctúa) y estos movimientos pueden ser importantes tanto a la alza como a la baja, lo que conlleva mucho riesgo, no sólo porque puede cambiar la cuota de amortización, sino por el fuerte aumento que le puede suponer al total de la deuda.
Entre las ventajas de contratar este tipo de hipoteca está la de pagar menos intereses por nuestra hipoteca (según la divisa escogida se puede llegar a ahorrar la mitad de intereses). La gracia de estas hipotecas en divisa es que permiten aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los paises respectivos, así como la debilidad del tipo de cambio de la divisa escogida.
Los riesgos de una hipoteca normal se deberían a una subida del índice de referencia o euribor, que nos haría pagar más intereses (sube la cuota a pagar); En la hipoteca multidivisas, los riesgos vienen porque sube el libor o porque sube la divisa en la que constituimos la hipoteca frente al €. Los plazos son inferiores a los de las hipotecas tradicionales.
El verdadero riesgo de la hipoteca multidivisas no sería el que suba el tipo de interés de la moneda contratada, ya que en ese caso se cambia de moneda y las pérdidas son mínimas, sino que el problema es que se revalorice de repente la moneda contratada.
Una hipoteca multidivisas bastante arriesgada se podría comparar a jugar con futuros sobre divisa, poniendo la casa como garantía.
Control de los riesgos de la hipoteca:
- Cambiar trimestralmente la divisa en la que hemos constituido la hipoteca, ya que si se prevee que va a subir mucho esa divisa frente al euro, como mucho asumiremos una subida trimestral. Cambiar la divisa en que se denomina el crédito tiene un coste de 0,2% del capital pendiente.
- Contratar un seguro de cambio: sólo si queremos cambiar de divisa y asegurar el tipo de cambio vigente a la fecha de contratación del seguro, en previsión de que suba, antes de poder hacer dicho cambio.
- Abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de divisas compradas a buen precio. Es mejor saber el precio al que compramos la divisa de antemano, a que trimestralmente el banco nos la compre al precio del mercado en ese momento.
Es destacable el hacer un buen seguimiento, porque este tipo de hipotecas son dinámicas y la cuota a pagar trimestralmente siempre será distinta.
¿Por qué contratamos la hipoteca multidivisas? Para tratar de aprovechar las ventajas que aporta el endeudamiento en una divisa que vaya a depreciarse y que tenga un interés más reducido. En 2004, los tipos de interés en Japón eran del 0,5%, frente al 2% de la zona euro. Hasta el 2007 el yen se depreció el 20% frente al euro, permitendo a los clientes, con ingresos en euros, amortizar su hipoteca a mayor velocidad. Así, con la misma cantidad en euros, se amortiza mayor volumen de deuda en yenes.
La apreciación del yen y el franco Suizo en los últimos años fue debida a que muchos inversores especulativos se endeudaron en yenes durante años (para tener un menor tipo de interés), pero con la crisis, estos inversores se vieron obligados a deshacer sus inversiones más arriesgadas y tuvieron que comprar yenes para saldar sus deudas. Por ello, tanta demanda de yenes disparó su valor.
Previsión de tipo de cambio y tipos de interés: La tendencia es a que el yen y el franco suizo frenen su escalada a medida que la situación económica mundial se normalice. Hasta mediados del 2010 no llegarán las alzas de tipos de interés, ahora el 0,1% en Japón, entre 0 y 0,25% en USA, y el 1% en la zona euro.
Un ejemplo de hipoteca multidivisas: con un préstamo de 150.000 €, en que el valor de 1 € son = 162 yenes, el capital es de 24.345.000 yenes (nuestra deuda ya es en yenes). Si después de firmar baja la cotización del € a 152,3 yenes tuviésemos que liquidar la deuda, ésta sería de 159.849 €. Es decir, que hemos perdido en ese momento 9.849 €. Pero si el € sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141.294 €; ésto son 8.705 € que nos hemos ahorrado o ganado.
Se comenta que, para un residente español, el mejor equilibrio entre beneficio y riesgo lo ofrece el franco Suizo CHF, pero es una moneda refugio; el atentado del 11-S lo revalorizó un 6% en 10 días.
19 Abril, 2010 1 Comentario
¿Por qué esta casa es perfecta? Por su diseño, acabados, vistas, ubicación, decoración, zona comunitaria, piscina independiente…
Cuando entras en esta casa tienes la sensación de que es una casa pensada, y con todo en su sitio. Los acabados y la calidad de los materiales utilitzados son de alto nivel. Y todo ello iluminado por luz natural.
El diseño es actual, sin estridencias. La casa es elegante, equilibrada, cómoda y acogedora; impecable en el concepto.
Su decoración es funcional, sin tener piezas que le sobren. A su vez, la distribución es adecuada en el tamaño de las habitaciones, la ubicación de los salones y la proporcionalidad de los baños.
Con sus 440m2 construidos, la casa tiene un buen tamaño, pero es muy fácil de llevar. Todo esto añadido a la comodidad del ascensor privado, aire acondicionado, bomba de calor y calefacción por radiadores en toda la casa.
Tiene unas vistas espectaculares, que abarcan desde el mar, gran parte de la ciudad de Barcelona, hasta el Parque de Collserola.
Además, es ideal porque se puede entrar a vivir tal como está la casa en este momento.
Esta casa es prácticamente una obra nueva porque, aunque se ha vivido muy pocos años, está como el primer día.
Por otra parte, si miramos la parcela privativa, tiene un jardín para correr y jugar, con una piscina privada y unas visitas preciosas ya desde la planta jardín. Y si entramos a valorar la gran parcela comunitaria de 17.000m2 con sus jardines, vemos que tiene parque para niños, 2 piscinas grandes, 3 pistas de paddle, 1 campo de fútbol y una zona de vestuarios.
Situada en un entorno tranquilo, con zonas verdes, sin olvidar las buenas comunicaciones, la casa tiene servicio de seguridad privativo 24h, 365 días al año, con cámaras de vídeo vigilancia, conserje y portero.
Realmente es una vivienda singular, muy a tener en cuenta dentro del mercado actual de venta de casas de lujo en Barcelona.
Para más información: http://www.qualinhabitat.com/casa1112/.
13 Abril, 2010 1 Comentario
Recientemente ha salido publicado el informe Wealth Report 2010, donde nos explican en qué invierten las grandes fortunas en el momento actual.
Este informe centra el comportamiento que ha desarrollado el sector inmobiliario mundial en la crisis económica, constatando unas previsiones positivas de cara al futuro.
Ambos patrocinadores del Wealth Report 2010, Knight Frank y Citi Banca Privada, nos indican que, a nivel mundial, este segmento de mercado dedica un 33% de la inversión de los activos en propiedades, el 24% en títulos y el 17% en efectivo. El resto de su dinero se reparte en bonos, hedge funds y derivados.En el momento de invertir en propiedades, el crecimiento del capital y la estabilidad de las inversiones se consideraban mas importantes que las rentabilidades.
Este tipo de inversor acaudalado, confía más en su propia maestría en el momento de tomar decisiones de inversión. Los inversores con gran potencial económico del mundo se muestran cautelosos con respecto a sus inversiones durante este año, pero los activos inmobiliarios continúan siendo clave a largo plazo en sus carteras.
Entre los europeos, hay una clara preferencia de inversión hacia la propiedad inmobiliaria, destinando las grandes fortunas el 48% en activos inmobiliarios.
Una recomendación clara, para invertir en estos momentos, sería:
- Invertir en los mercados residenciales de países emergentes.
- Invertir en las zonas de primer nivel de las grandes ciudades desarrolladas.
Durante el 2009, un 75% de productos residenciales de valor superior a 1.000.000 € se depreció, a la vez que los precios de tasación sufrieron una bajada. A finales de 2009 se empezó una lenta recuperación en mercados más dinámicos, por ejemplo, el de Nueva York. Las regiones de Asia Pacífico, África, Sudamérica, subieron en el 2009 entre 7% y hasta un 52%.
Cabe destacar las revalorizaciones de los inmuebles en ciudades como:
- Shanghai, un 52%
- Pekín, un 47%
- Hong Kong, un 41%
- Johannesburgo, un 17%
- Singapur, un 17%
- Yakarta, un 14%
- Munbai, un 11%
- Rio de Janeiro, un 10%
En cambio, cayeron los precios en Dubai, Algarve y Dublín por encima del 25%.
Las viviendas de lujo con más demanda está en ciudades como Londres, Nueva York, Costa Azul francesa, Miami y Washington, ya que han aparecido atractivas oportunidades de inversión en el mercado residencial de alta gama.
También resaltar la dificultad de acceso al crédito por parte del sector privado, lo que provoca que los nuevas negocios y el crecimiento de las empresas se ahoguen por falta de liquidez.
Este segmento de inversión, aunque mantenga su poder adquisitivo durante el 2010 y 2011, refleja que podría perder la oportunidad de emprender proyectos, que en circunstancias normales, los hubieran podido llevar a cabo, debido a la falta de acceso a la liquidez.
En España consideran que el número de personas de alto potencial económico se ha reducido en un 18%. Pero dentro de una situación económica y politica muy delicada, se ve un país como oportunidad de inversión, debido en mayor medida a la correción de precios que ha sufrido el sector residencial.
Para consultar el informe completo, clica aquí.
12 Abril, 2010 1 Comentario
A mediados de febrero de 2010 nos encontramos con una apuesta por el mercado inmobiliario español, hecha por J. Rivero, que ha sido presidente de las inmobiliarias Metrovacesa, Gecina y propietario de Bami junto con otros socios.
Sorprendió a todos por parecer arriesgada, pero viniendo de uno de los pocos empresarios inmobiliarios que tras 40 años dedicado al mercado inmobiliario, habiendo superado ya 3 crisis, se ha vuelto a salvar de la actual. Por ello, es una visión que, en principio parecería ir a contra corriente de la situación de mercado actual, pero muy a tener en cuenta.
Haciendo un poco de historia, en 2005 Rivero era presidente de Metrovacesa, cuando lanzó una opa sobre la inmobiliaria francesa Gecina, pasando a ser presidente de Gecina, que en ese momento compró la inmobiliaria Bami. En estas fechas, la familia Sanahuja, primera accionista de Metrovacesa, lanzó una opa llegando a obtener el 80% del capital de Metrovacesa (incurriendo en un endeudamiento excesivo que, a día de hoy, una gran parte de este capital ha pasado a manos de la banca). Así, pues, Rivero salió de la presidencia de Metrovacesa y a cambio se quedó con la presidencia de la francesa Gecina. Según Expansión y Cinco Días del 17.02.10.
A día de hoy, Rivero ha abandonado la presidencia de la inmobiliaria Gecina, ya que su visión de futuro choca con la opinión de los accionistas de Metrovacesa.
Rivero está convencido de que a partir de ahora se abren muchas oportunidades en el mercado inmobiliario español, tanto de expansión corporativa como de negocio, incluyendo la promoción de viviendas.
Como ya comenté en un post anterior, coincidimos en que se está acabando un ciclo y está empezando otro que durará entre 6 o 7 años, de forma que ahora empieza a ser momento de entrar en el mercado inmobiliaria español.
Si contrastamos esta información con el último informe de Andrew Sherley sobre la riqueza en el mundo, que ha aparecido en los medios de comunicación económicos de este fin de semana (11 - 12 abril 2010), vemos que también coinciden en una serie de puntos favorables para invertir en el sector inmobiliario español:
- Las grandes fortunas ya se fijan de nuevo en el mercado español y sus previsiones para el futuro son positivas.
- Los mejores lugares para invertir en España son: Madrid, Barcelona y Mallorca.
- Hay que destacar la inversión en las zonas de primer nivel de las grandes ciudades desarrolladas.
- El inmobiliario es una de las inversiones que los europeos ricos pueden comprender en detrimento de productos financieros más complicados.
- Si no se han llegado a cerrar más operaciones en inmobiliaria de lujo, es porque algunas espectativas de revalorización no encajan con las propiedades ofertadas.
- Tener en cuenta, en todo caso, que los precios tienen todavía el resto del 2010 para seguir recortándose algo.
- Las inversiones inmobiliarias gustan porque son transparentes.
En un próximo post haremos un análisis de las conclusiones del informe Wealth Report 2010, elaborado por Knight Frank y City Bank, que se presentó en Madrid la pasada semana, en referencia a las posbilidades de inversión en el mercado inmobiliario internacional a día de hoy.
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Categoría: Inversión Inmobiliaria, Mercado inmobiliario
