Pasos para pedir una hipoteca (II): tipos de préstamos hipotecarios

11 Septiembre, 2009

Retomando el tema de las hipotecas, hoy hablaré de los tipos de préstamo hipotecario que ofrece el mercado financiero. 

Se puede elegir entre distintas formas, dependiendo de las cuotas a pagar y los tipos de interés:

• El tipo de interés FIJO. Es una forma de asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, las condiciones del préstamo que se haya solicitado no cambian, de forma que siempre se pagará lo mismo (el tipo de interés nominal no varía en el tiempo que dura el préstamo, independientemente de lo que varíe el mercado hipotecario).

VENTAJAS: Al conocer la cuota exacta a pagar en todo momento, aunque los tipos de interés suban, la cuota no aumenta.

INCONVENIENTES: No favorece al comprador ante las posibles bajadas del tipo de interés y la comisión en caso de amortización anticipada es más alta. 

• Tipo de interés VARIABLE, fijado con respecto a un índice de referencia (IRPH)*, que evoluciona a la alza o a la baja (según las oscilaciones del mercado), sumándole un margen con unas revisiones semestrales de actualicación del IRPH y la cuota mensual se ajusta a las tendencias de mercado. Es decir, el plazo de su préstamo se mantiene fijo y sólo varían (semestralmente) las cuotas mensuales.

VENTAJAS:  Adaptable a las variaciones del tipo de interés de mercado (si éste baja, la cuota también lo hará) y adecuado para situaciones de tipos de interés inferior y a plazos de amortización superiores que los préstamos a tipo fijo.

INCONVENIENTES: En caso de subidas de los tipos de interés, la cuota aumentará.

• Tipo de interés MIXTO. Aquí se combinan: durante la primera parte del préstamo hipotecario un tipo de interés FIJO, con un tipo de interés VARIABLE para el resto del plazo del préstamo.

VENTAJAS: Se conoce la cuota a pagar durante el primer periodo de vida del préstamo.

INCONVENIENTES: En caso de que los tipos del mercado bajen durante el periodo de interés fijo, el contratante de la hipoteca no podrá beneficiarse de la bajada.

• Cuota FIJA. Siempre se paga la misma cuota, incluso si varía el tipo de interés y ello supone un reajuste continuo del plazo.

VENTAJAS: La cuota no varía.

INCONVENIENTES: La incertidumbre que se genera sobre su plazo de amortización.

Los índices de referencia más utilizados, que recomienda el Banco de España, son: IRPH, CECA, Deuda Pública y Euribor BOE.

*IRPH: Éstos son indicadores que se aplican a estos préstamos hipotecarios variables al revisar y actualizar el tipo de interés; ellos marcarán el tipo de interés que habrá que pagar durante todo el periodo del préstamo. El Banco de España define, calcula y publica menusalmente estos índices de referencia en el BOE.

Hay tres modalidades de IRPH:

• IRPH de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, que concede la banca para la adquisición de una vivienda libre.
• IRPH de Cajas: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, concedidos por las cajas de ahorros para la adquisición de una vivienda libre.
• Tipo medio del Conjunto de Entidades: la media de los anteriores.

El CECA es el tipo medio aplicado por las Cajas de ahorros a los préstamos personales entre 1 y 3 años y, en el caso de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años.

La Deuda Pública es el tipo de rendimiento interno, de 2 a 6 años, en el mercado secundario de deuda pública.

El Euribor BOE es la media aritmética simple de los valores diarios, del tipo de contado publicado por la FBE (Federación Bancaria Europea), para las operaciones de depósito en euros a 1 año, calculándose por una muestra de bancos, para operaciones entre entidades de igual calificación.

¿Cómo funcionan las revisiones del tipo de interés?

Cuando tiene lugar la revisión de nuestro tipo de interés, se le aplicará el último índice de referencia disponible / publicado, y se le añadirá un margen diferencial, que es la cantidad sumada al índice que se ha tomado como base. Desde ahora hasta al cabo de 6 meses (siguiente revisión), el tipo de interés del préstamo hipotecario consistirá en haber añadido el diferencial al último índice de referencia publicado.

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