Cláusulas en los contratos de venta

27 Agosto, 2009 1 Comentario

Hay noticias que son importantes de recordar, y ésta es una de ellas.

Cuando un comprador decide comprar sobre plano una vivienda de obra nueva, firma un contrato de compra en el cual se le indica que debe pagar una entrada, y a medida que se vaya desarrollando la promoción, irá asumiendo una serie de pagos durante un periodo estipulado.

Estos contratos, característicos de la obra nueva, están redactados por la promotora inmobiliaria, y pueden incluir las claúsulas que  ellos determinen, en función  de las previsiones de ejecución de las obras: pago de entrada, primeros plazos a 6/8/… meses, pago a la entrega de las llaves , etc.

Hasta hace poco más de 1 año, los compradores, con unas hipotecas que financiaban la mayor parte de la inversión, no solían provocar mucho impago ya que la venta era bastante ágil, y en su caso,  podían revender el inmueble si le surgían problemas económicos, o pedir hipotecas puente al banco.

Aún así, los contratos incluían claúsulas de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, para el caso de que éste decidiese no seguir adelante con la compra, y, aplicándole una penalización estipulada en el contrato, podría rescindirlo.

Conforme vamos entrando en la crisis, las ventas se paran y, además, los clientes que compraron sobre plano ven que la hipoteca que han contratado no pueden pagarla, o bien deciden no comprar ese piso que ahora vale menos que la hipoteca que tienen contratada, o quizás, porque lo habían comprado para invertir y volver a revender en breve plazo a un precio superior (que es lo que siempre se cree cuando se está en la burbuja). Pero ahora ésto ya no es así, y nos damos cuenta que el aumento de precios ya no es infinito, sino que los precios de la inmobiliaria igual que subieron pueden bajar.

Sea  por la razón que sea, si el cliente quiere que le devuelvan su dinero al decidir que la compra que hizo en su momento no le satisface, en el caso de que no le devulevan el dinero que entregó a cuenta, por lo menos que no tenga que seguir pagando los plazos que debe pagar (ya que esa vivienda no le interesa y quiere rescindir ese contrato lo más pronto posible), liberándose así de los restantes pagos.

La noticia es que, actualmente, estas claúsulas se han endurecido y alguna promotora está incluyendo claúsulas en los contratos de devolución de las cantidades entregadas que especifican que no se devolverá el dinero hasta que:

1. No se venda la vivienda a otro interesado.
2. No se venda la promoción completa a un inversor.

¿ Cómo evitar caer en esto? pues leyendo a fondo y entendiendo el alcance real de cada una de las claúsulas estipuladas en el contrato. No dudando en preguntar, ni en pedir aclaraciones de los términos que no están bien reflejados por contrato o, en su caso, acudir al asesoramiento legal, que nos pueden indicar cuando unas claúsulas son abusivas o es un contrato muy blindado que no admite margen de negociación o maniobrabilidad por parte del comprador.

Y así, cuando se tenga que revisar el contrato y volvamos a leer las cláusulas que firmamos tiempo atrás (y en unas condiciones de mercado diferentes) seguramente nos daremos cuenta que nos hemos ahorrado muchos quebraderos de cabeza!!

ERE en inmobiliarias: ¿Evitable?

25 Agosto, 2009 1 Comentario

El término ERE, que ya ha pasado a formar parte de nuestro vocabulario habitual, designa un despido colectivo de trabajadores. Se presenta  por las empresas, o bien, por los responsables legales de los trabajadores con el fin de solicitar la suspensión de la relación de trabajo o una reducción de jornada, basada en causas económicas, de producción o de reorganización.

Las EREs de promotoras inmobiliarias, que han dado lugar a grandes titulares en los medios de comunicación durante el último año, fueron:

• (05.08) Habitat inmobiliaria: ERE de 160 trabajadores
• Marina D’or: 214 trabajadores
• (o5/08) Don Piso: 350 trabajadores
• (05.09) Promotora Dolmen: 270 trabajadores
• (02.09) Martinsa-Fadesa: 284 trabajadores
• (06.09) Nozar: 180 empleados.    

Ésto indica que en España (a diferencia de otras países como Francia y Alemania, que parece que ya están saliendo de la recesión y han hecho un ajuste vía salarios, lo que supone que aunque la economía caiga el empleo ha sufrido poco) nuestro modelo de ajuste ha sido vía puestos de trabajo, lo cual ha generado una tasa de paro alta. Esto es fatal para nuestra recuperación económica, ya que conduce a que el consumo se contraiga (IPC de Julio negativo) y el crecimiento se retrase.  

Pero  también hay empresas en España, como el caso del Grupo SIRO del sector de alimentación (expansión 21.08.09), con una política totalmente contraria a realizar ERES. En concreto, se comenta la noticia de la última compra por parte del Grupo Siro, de 3 fábricas de Bimbo con un total de 600 trabajadores, con el compromiso de mantener estos 600 empleos.

El presidente de esta empresa, Juan Manuel González Serna, ha inventado el “liderazgo ético”:

• Busca recolocar a las personas que se han quedado sin trabajo al cerrar una planta de producción,
• Invierte en plantas más innovadoras para mantener la producción. Ej: en Fontaneda.
• Contrata a personal discapacitado, hasta un 35%.
• En su mayoría, el personal de la empresa es femenino y, a nivel ejecutivo, permite que compaginen vida familiar y laboral con reuniones a través de videoconferencias.
• Realiza una importante labor social a través de Bancos de Alimentos, etc.

Y todo ello sin renunciar a conseguir excelentes resultados: es interproveedor de Mercadona, con una facturación a 2008 de 264 millones de € y una plantilla de 2.500 personas. Tiene el récord de ser el español que  más empresas y fábricas  ha comprado a grupos multinacionales. Además de fabricar el 50% de marca blanca, también comercializa sus marcas: Ardilla, Rio, Reglero, Castelló, etc.

Desde aquí aprovecho para enviar a Juan Manuel, a Lucía y a su equipo, mi reconocimiento a la gran labor que está realizando desde hace muchos años. Creo que es un modelo a seguir  dentro del mundo empresarial, tanto como empresa puntera en el sector, como por su gran implicación en el compromiso social.

Crisis?? What crisis??

18 Agosto, 2009 1 Comentario

Estos primeros días de Agosto, desde prensa se ha insistido bastante en una recuperación económica y del sector inmobiliario relativamente rápida, incluso más rápida de lo que los economistas preveen.

Todo ello basado en el hecho de que Estados Unidos probablemente ya   esté saliendo de la recesión. Pero la realidad es diferente… y, con la que está cayendo, si nos damos un paseo por el mercado inmobiliario en Europa, mejor con  paraguas!

También he leído que Europa va a empezar a salir de la crisis en breve… pero yo añadiría que España no tiene ni el potencial económico ni el tejido industrial de países como Alemania o Inglaterra. Nuestro modelo  económico está muy centrado en turismo, construcción y automóviles, es decir, en los sectores más tocados por la recesión en estos momentos.

La crisis ha tenido unos efectos importantes sobre nuestra economía, dado el peso específico del sector inmobiliario en su conjunto (se dice que es el doble que en el resto de los países de la UE). La crisis inmobiliaria vino tras la crisis financiera y, sin el envío de los paquetes subprime Americanos, quizás la burbuja inmobiliaria simplemente se hubiese desinflado más lentamente, en vez de explotar.

La historia económica demuestra que los ciclos inmobiliarios  necesitan 5  años o más para iniciar la recuperación, y a esto además hay que añadirle la importante crisis financiera, que ha provocado que se cerrara este ciclo alcista. Visto así, ¿no parece lógico que se vaya a retrasar algunos años más la recuperación, sobre todo en inmobiliaria?

De todas formas, si sólo lo enfocamos como una explosión de la burbuja inmobiliaria, vemos que históricamente las burbujas inmobiliarias cada vez aparecen más seguidas y alcanzan a un mayor número de países debido a la globalización, pero también su duración es menor. 

Para que el panorama empiece a despejarse, desde el gobierno deberían hacer llegar medidas de apoyo al sector inmobiliario para incentivar la compra de viviendas, pero no sólo dando apoyo a la vivienda de protección oficial, sino con ayudas directas al sector inmobiliario:  una propuesta digna de estudio es la que ofrece el Decano del Colegio de Notarios de Cataluña,  consistente en bajar dos puntos el Impuesto de transmisiones patrimoniales.