Archivo de julio, 2009
27 julio, 2009 1 Comentario
Parece que el mercado de Florida, en concreto Miami, empieza a salir de una dura crisis.
Actualmente, el mercado inmobiliario en Miami está incrementando sus ventas: en el 1r trimestre de 2009 aumentó un 72% respecto al mismo periodo del año anterior (según la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Gran Miami).
Los precios medios de venta en Miami no suelen superar los 150.000 €, que para los europeos es un precio asequible.
La venta de viviendas en Miami ha aumentado debido a:
- La llegada del nuevo Presidente de USA, Barack Obama.
- La reducción del stock de viviendas, que las famosas hipotecas impagadas subprime dejaron en manos de los bancos (las propiedades fueron subastadas).
- El aumento de los centros comerciales y tiendas.
- El descenso del precio de la vivienda, sumado a la debilidad del dólar, que ha creado un mercado muy atractivo a los compradores extranjeros, lo que ha llevado a un alto porcentaje de transacciones de clientes internacionales.
- El importante mercado de la vivienda de lujo, que ha mantenido sus compradores debido a la bajada de precio de las propiedades exclusivas hasta un 50%. Los clientes compradores proceden mayoritariamente de USA, Canadá, Europa y Latino América.
- El potencial que tiene la ciudad para absorver el exceso de construcción generado en los últimos años, debido a su clima y por ser mayor el centro turístico internacional de cruceros y compañías marítimas del continente.
Tanto la Cámara de Comercio Española como el ratio de análisis financiero por la empresa Standard & Poor’s, aconsejan invertir en el mercado inmobiliario de Miami.
En viviendas de obra nueva, los promotores oferecen grandes incentivos, como serían: ellos cargan con los gastos de mantenimiento y los impuestos durante 2 años; garantizan a los propietarios el alquiler del inmueble por 3 años; si los precios de venta bajan, garantizan la recompra por el mismo precio de compra; proponen una financiación de la vivienda con el 35% de la cuota inicial; etc.
Miami cuenta con el encanto latino (65%, en su mayoría cubanos) y con el sistema eficiente y práctico de USA. Con sus 2.400.000 habitantes, Miami es una ciudad cosmopolita, llena de famosos, millonarios y una gran cantidad de visitantes.
25 julio, 2009 1 Comentario
Tras el último post, me gustaría profundizar sobre la tasación en el momento actual:
En principio, ya que la normativa que regula el mercado hipotecario hace que la tasación oficial del bien inmueble sea de obligado cumplimiento, la elección de la sociedad que va a realizar la tasación puede solicitarse de mutuo acuerdo, entre el que solicita el préstamo, y la banca o prestamista.
Se haga o no el prestamos hipotecario, el comprador deberá pagar la tasación que le han realizado.
Esta obligación legal, se supone que representa un beneficio para el comprador, porque debería designar con exactitud el valor asignado a la vivienda, ya que por ello realiza la tasación un périto profesional… Aunque se puede dar la situación de que ante un mismo bien inmueble, las tasaciones realizadas por dos empresas diferentes, a veces, no coinciden en el precio que marcan. Lo cual dicho sea de paso provoca desorientación en el comprador, y ya no digamos si es extranjero!!
Pero además de las reflexiones anteriores, también me gustaría destacar algunos aspectos de las tasaciones que actualmente están apareciendo tras la crisis:
- Antes de la consabida crisis, las tasaciones eran a la alza, es decir la empresas de tasación, en base a los valores por m2, zona, últimas ventas y caracteristicas del producto, hacían una tasación, que casi siempre llegaba a convertirse en el precio real de mercado, esto es, el precio que pedía el vendedor y que el comprador estaba dispuesto a pagar por ese inmueble. Además, banca llegaba a conceder hipotecas basadas en el 100 % del valor de tasación (y superiores).
- Actualmente ésto ya no es así. Los valores de tasación ya no se hacen a la alza, sino a la baja, y como el mercado es muy cambiante, una tasación hecha hace dos meses ya no es un argumento útil para establecer el precio. Banca ha establecido que las tasaciones sean a la baja y, sumado a que tampoco dan hipotecas por el 100% del valor de tasación (y eso en el caso de que las den), sino por 40 , 50 o 60% , lleva a que el comprador no disponga de liquidez suficiente para hacer la operación de compra del inmueble y, por tanto, no se pueda llegar a cerrar la operación.
El valor de tasación tampoco es un elemento determinante para establecer el precio, ya que ahora el precio real de venta será el resultado de lo que comprador quiera ofrecer por el inmueble y de lo que el vendedor decida aceptar, según si tiene prisa por vender o bien prefiere esperar otra oferta mejor.
Es un momento dificil para que el périto tasador se pueda basar en los parámetros tradicionales que fueron; valor del m2 por zona, la zona en si, características intrínsecas de la vivienda y, como no, el precio de las últimas vendidas en la zona de tipo similar.
Por razones obvias!! ¿Qué valor tiene actualmente la tasación? ¿Quizás poner un poco de orden en un mercado en continuo cambio?
¿Hacia donde evolucionará esta normativa que obliga al comprador a pagar una tasación aunque luego no lleguen a concederle la hipoteca? Hoy por hoy, un gasto superfluo, cuando no, inútil.
24 julio, 2009 2 Comentarios
Debido a las múltiples consultas que recibo diariamente de mis clientes, he pensado que hoy haré un repaso del préstamo hipotecario, como operación financiera para comprar una vivienda, de sus trámites y todos los conceptos que se utilizan en la fase de tramitación hipotecaria.
Dado que todos ya conocemos cómo funciona una hipoteca, me centraré en temas como:
- El importe de la hipoteca, que es un porcentaje sobre el valor de tasación que se le da a la vivienda. A veces puede llegar al 100%.(*ver comentario de opinión en el próximo post)
- El tipo de interés, que debe adecuarse a un plazo, el cual nos determinará la cuota cómoda a pagar.
- El TAE (Tasa Anual Equivalente), que es el coste efectivo anual del préstamo. Destaca el interés inicial, sus posibles revisiones, el plazo de amortización y las comisiones que la operación conlleva.
- El plazo de amortización, que es el periodo que se establece en el préstamo para su total devolución. Es importante que el plazo permita pagar las cuotas cómodamente, teniendo en cuenta que un plazo muy largo genera más intereses de los necesarios.
- Las comisiones del préstamo, que serán: la de estudio, que corresponde a un % sobre el importe solicitado; la de apertura, por los trámites de la puesta a disposición del cliente de los fondos; y la comisión de cancelación, cuando hay la amortización anticipada total o parcial del préstamo.
- La periodicidad, que es la frecuencia con la que se pagan las cuotas del préstamo.
- La carencia, que es el plazo dentro de la vida del préstamo, en el que sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
- La escritura pública de compra-venta, que es el contrato de compra-venta firmado ante notario, y atribuye la propiedad al comprador.
En próximos posts, ya entraré en el tipo de préstamo hipotecario, cómo funcionan los tipos de interés, la fiscalidad y los temas a tener en cuenta al elegir un préstamo.
22 julio, 2009 3 Comentarios
Brasil es un país que no ha perdido su ritmo económico, a pesar de la crisis. El país ha sabido aprovechar las oportunidades y, aunque la crisis exista, todo apunta a una rápida recuperación.
El presidente de Brasil, Lula da Silva, apuesta por:
- Energías limpias: etanol
- Las perspectivas del pre-sal
- Las reservas de petróleo encontradas en Tupi, Bahía de Santos (Estado de Río)
- El turismo, con el “Plan Acuarela”: se está promoviendo Brasil como destino turístico a gran escala. Como muestra de ello, está el gran aeropuerto que se va a construir en el nordeste, que será destino de la gran mayoría de vuelos que provengan de otros continentes, para distribuir los vuelos a toda sudamérica y centoamérica.
- El equilibrio de la balanza de pagos, blindando el desarrollo del país frente a la crisis.
Por ello, Brasil se convierte en uno de los países de economía emergente con más posibilidades de inversión inmobiliaria extranjera.
Las zonas más potenciadas para la inversión inmobiliaria en Brasil son las zonas de Río Grande do Norte: Natal, Pipa, Genipabú, Pirangí, Galinhos, … Este extremo del país se caracteriza por el aire puro, sol, buenas playas y dunas de arena: 400 km de playas, con ríos entre medio, protegidas por arrecifes y piscinas naturales.
Aviso a navegantes!! Hay que tener en cuenta que en el año 2014 (del 13 de junio al 13 de julio) se realizará el Mundial de Fútbol en Brasil, lo que supone un punto a tener en cuenta para los futures inversores en el mundo inmobiliario. Recordar que todos los países que han tenido eventos deportivos de esta envergadura, han hecho una remodelación y una considerable inversión inmobiliaria en las ciudades correspondientes.
20 julio, 2009 No hay comentarios
El Parque Empresarial WTC, como pieza clave de la evolución de Cornellá, sigue en conflicto entre la familia Cabarrocas (encargada de la gestión inmobiliaria) y la sociedad Parque Empresarial WTC (formada por FCC, Enducsa-Ayuntamiento de Cornellá, Clateco, Construcciones Rubau, Europa Fund, Dragados y la Generalitat).
El histórico de este conflicto se inició en el año 2000, cuando José Montilla era alcalde de Cornellá propuso la construcción de un rascacielos de aproximadamente 100m de altura. Por ello, se le denominó la “Torre Montilla”.
WTC vendió los terrenos a la familia Cabarrocas en el 2003, para construir un apart-hotel, empezando las obras a partir del 2006. La financiación corría a cargo del BBVA que conseguía un leasing de 21,8 millones de euros. La familia Cabarrocas invirtió un capital aproximado de 3,2 millones de euros para licencias, pagos del solar y proyecto de arquitectura.
En el 2004 se presentó el proyecto del edificio del conocido arquitecto Carlos Ferrater.
A día de hoy, a pesar de tener la financiación, WTC y Cabarrocas no se han puesto de acuerdo sobre a quién debía revertir la propiedad de los terrenos llegado el caso de que el proyecto de la “Torre Montilla” no se llegara a construir, si al BBVA o al WTC. La familia Cabarrocas acudió a un arbitraje, que decidió deshacer el contrato de compra-venta, y a día de hoy, aseguran que aún no han recibido el dinero por la inversión realizada.
La siguiente imagen nos muestra el proyecto arquitectónico virtual de lo que sería la “Torre Montilla” junto al resto del Parque Empresarial WTC de Cornellá:
Parece ser que la crisis inmobiliaria ha obligado a que la empresa venda los terrenos.
La pregunta que nos hacemos al leer esta noticia es: ¿Quién va a asumir finalmente estos costes, que hasta ahora se han generado?
¿El BBVA?
¿El Ayuntamiento?
O bien, ¿la familia Cabarrocas? Que sería otra empresa inmobiliaria afectada por la crisis inmobiliaria.
… quizás ya nos lo explicarán …
Fuente: Expansión, viernes 17 de Julio de 2009.
13 julio, 2009 4 Comentarios
La velocidad de crecimiento del sector inmobiliario en México ofrece grandes oportunidades de inversión en este país.
Cabe destacar que el sector de la vivienda es uno de los tres más fuertes de la economía mejicana, porque la demanda de la vivienda es 10 veces superior a la oferta de casas construidas.
Hay una gran coordinación y apoyo institucional entre el gobierno y el sector inmobiliario privado. De ésto, podríamos aprender los españoles y hubieramos evitado desarrollos urbanísticos poco planificados (como en el litoral levantino) o ejecutados con prisas.
Por otro lado, hay dos grandes instituciones financieras públicas, Infonavit y Fovissste, que dedican recursos para financiar adquisición de viviendas.
Infonavit tiene varias líneas de crédito: para construcción, para préstamo hipotecario, para restauración de un inmueble y para que el trabajador se construya su propia vivienda y la restitución de ésta, ya que la constituación mejicana busca que los trabajadores tengan vivienda digna.
El Gobierno apoya las familias de bajos ingresos, ya que los créditos se dan en proporción a la capacidad adquisitiva del trabajador. Ésto, aplicado a España, hubiera evitado la gran morosidad que está sufriendo la banca actualmente.
Los promotores inmobiliarios españoles tienen una oportunidad en el mercado inmobiliario mejicano ya que se necesitan constructores para las infraestructuras y servicios relacionados con la vivienda.
Además, este momento es muy oportuno para invertir en México, ya que existen políticas muy favorables desde el gobierno hacia el sector de la construcción.
10 julio, 2009 1 Comentario
En estos últimos días, se ha producido la mejor noticia económica del sector inmobiliario español desde hacía bastante tiempo: El Grupo Sacyr Vallehermoso, unido al consorcio Grupo Unidos por el Canal, se convirtió ayer en el virtual ganador de las obras del tercer juego de esclusas del Canal de Panamá, una colosal obra de ingeniería.
Este consorcio, integrado por la italiana Impregilo, la belga Jean De Nul y la panameña Constructora Urbana, obtendrá la concesión de la obra cumpliendo algunos requisitos adicionales, siempre que el proceso no sea impugnado por los otros consorcios, que son: C.A.N.A.L. (incluye ACS, Acciona, FCC, la alemana Hochtief y la mejicana Constructoras ICA) y el consorcio formado por la americana Bechtel y japonesas Taisei y Mitsubishi Corp.
El proyecto presentado por el Grupo Unidos por el Canal logró:
- La máxima calificación técnica que, según las bases del concurso, tiene un valor del 55%.
- La propuesta de precio que, según las bases del concurso, tiene un valor del 45%. Hicieron una considerable rebaja del precio del proyecto, valorado en 2.300 millones de euros.
En bolsa, Sacyr Vallehermoso se ha disparado. Según Expansión del 10 de Julio 2009, sus acciones han llegado a dispararse un 11,8% en la bolsa de Madrid. Los títulos de Sacyr cerraron el parqué a 10,82 € frente a los 9,68 € de la jornada anterior. La constructora española lideró la subida del Ibex 35, que vivió un aumento del 0,88%.
El proyecto de amplicación del Canal de Panamá es el resultado de un largo estudio, que determinó la demanda creciente de transporte marítimo en la ruta de Panamá, para evitar que la creciente demanda de barcos de mayor tonelaje utilicen rutas que compiten con el Canal de Panamá (ya que no caben por éste).
Actualmente el Canal de Panamá tiene 2 carriles de esclusas y se le añadirá un tercer carril mediante la construcción de 2 complejos de esclusas, uno en cada extremo del Canal. Esto permitirá navegación cruzada en sentidos opuestos, de buques de dimensiones mayores que los de la clase Panamax.
El proyecto técnico del tercer juego de esclusas se divide en:
- La construcción de dos complejos de esclusas: uno en el Atlántico y otro en el Pacífico; de 3 niveles cada uno incluyendo tinas de reutilización de agua.
- La excavación de cauces de acceso a las nuevas esclusas y el ensanche de los cauces de navegación existentes.
- Profundización de los cauces de navegación y elevación del nivel máximo de funcionamiento del Lago Gatún.
El desarrollo de este proyecto durará 7 u 8 años, para que esté operativo el 2015. La fase de pre-construcción, con desarrollo de modelos, contratos, etc., durará 3 años; y la fase de construcción, excavación y dragado, durará 5 años aproximadamente. Las obras de ejecución del proyecto no afectarán al funcionamiento del Canal de Panamá.
Para la empresa constructora Sacyr Vallehermoso, este proyecto supone un importante balón de oxígeno una vez que la venta de ITINERE le permitiera reducir su deuda de más de 18.000 millones a 12.000 millones de euros. Además de este proyecto, han recibido también la adjudicación de construcción y explotación de la autopisa italiana del Veneto.
El proyecto del Canal de Panamá cuenta con los más adelantados métodos de contrucción y un diseño muy eficiente. La obra asegura una gran respuesta a los requerimientos sísmicos, un mejor mecanismo de apertura y cierre de las compuertas, así como hormigones de excelente calidad, entre otros elementos.
El objetivo es construir un cauce de acceso al Pacífico de 6,1 km de longitud hasta la parte más estrecha del Canal, llamado Corte Culebra.
Empezamos a ver que la ingeniería “Made in Spain” tiene respuesta en el mundo por ser más competitiva…
Esta es una buena razón por la que nuestros inversores del Portal Internacional de Obra Nueva que quieran invertir en Panamá en todo tipo de promociones inmobiliarias de obra nueva (oficinas, locales, viviendas y hoteles) vean respaldada su decisión de invertir.
Va a ser necesaria una gran cantidad de oficinas y viviendas de compra y alquiler para las empresas y su personal, que estarán relacionados con la construcción del Canal de Panamá durante bastantes años.
También se incrementará la solicitud de plazas hoteleras, condominios, etc. para la población flotante durante estos años, así como los que se queden a vivir definitivamente gracias a los proyectos de tercera edad que el Gobierno de Panamá está promoviendo como país de jubilación.
8 julio, 2009 No hay comentarios
Barcelona es una ciudad de crecimiento vertical, debido a la escasez de suelo.
Generalmente, en la zona alta de Barcelona y sus alrededores próximos es donde se localizan los pequeños núcleos de torres o casas unifamiliares, a diferencia de otras ciudades como Madrid, donde las urbanizaciones con casas unifamiliares son habituales.
Aquí os muestro unos ejemplos de los escasos solares en venta que hay en la zona alta de Barcelona, que permiten construir una casa independiente:
Una vez vendidos estos escasos solares que poco a poco van saliendo al mercado, ¿donde se van a construir las casas unifamiliaries en Barcelona? ¿Puede que la única posibilidad que le queda a Barcelona es ir reciclando las actuales viviendas unifamiliares?
Me pregunto si tiene previsto el Ayuntamiento sacar a mercado un proyecto que está paralizado desde finales de los 70′s, que consiste en un conjunto de solares junto al Parc de Collserola, en la zona de Av. Pearson.
Tampoco ayudan las vías de comunicación que hay para entrar y salir de la ciudad de una forma rápida, sobre todo en horas puntas. Por ello, las urbanizaciones de los alrededores de Barcelona no son una opción cómoda para los que trabajan a diario en la ciudad.
6 julio, 2009 No hay comentarios
Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.
Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:
- Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € – precio de la tasación: 125 €.
- Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
- Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
- Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
- Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 – 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.
Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.
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Categoría: Mercado inmobiliario
3 julio, 2009 No hay comentarios
La antigua Plaza de Toros de Barcelona, Las Arenes, junto a la Feria de Barcelona en la céntrica Plaza Espanya, está en venta.
Debido a problemas económicos que atraviesa la promotora Metrovacesa y el elevado coste que requiere la finalización de este complejo proyecto, se pone a la venta este centro comercial antes de sufra un mayor deterioro debido a las inclemencias del tiempo, ya que hace 5 meses que la obra está parada y el cerramiento de la cúpula no está todavia finalizado.
Todo esto, como mínimo, se prevé que retrasará 1 año la apertura del centro comercial, ocasionando incertidumbre entre los grandes operadores que se van a instalar en su interior. Entre ellos, podemos nombrar a: Fnac, Mercadona, Grup Balaña, Veritas, Tous, Desigual, etc. Al analizar la situación económica actual en relación al sector inmobiliario, vemos que este sector fue el medio que utilizaron bancos y cajas, para obtener un aumento del volumen de inversion en sus balances, más allá de sus posibilidades, en la financiación de suelos, pisos, proyectos, etc. Ésto ha dejado al país en la situación más delicada desde hace años.
En muchos casos se dice que el sector inmobiliario es el culpable de la falta de liquidez del financiero, pero no es así: analizando la evolución del mercado a través de la oferta y la demanda, la caída en picado de las ventas de viviendas fue debida a la falta de créditos hipotecarios.
Como síntesis, pienso que sería mejor hacer una revisión para ajustar el sector financiero. Porque si el país empuja la economía hacia arriba y se logra un pequeño ascenso, habrá que evitar que ésta vuelva a retroceder porque las entidades financieras encuentren dificultades para aguantar este empujón.
